企业资产证券化业务基本要求

Part1企业资产证券化基础资产基本要求2021/6/271

企业资产证券化基础资产的基本要求

（哪些基础资产可以用来证券化）基本要求为：1、符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。2、基础资产可以是单项财产权利或者财产，也可以是多项财产权利或者财产构成的资产组合。3、基础资产可以是企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产

财产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。4、基础资产的交易基础应当真实、交易对价应当公允，现金流应当持续、稳定。5、基础资产不得附带抵押、质押等担保负担或其他权利限制。2021/6/272

企业资产证券化负面清单

（哪些基础资产不能用来证券化）一、以地方政府为直接或间接债务人的基础资产。但地方政府按照事先公开的收益约定规则，在政府与社会资

本合作模式（PPP）下应当支付或承担的财政补贴除外。二、以地方融资平台公司为债务人的基础资产。本条所指的地方融资平台公司是指根据国务院相关文件规定，

由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并

拥有独立法人资格的经济实体。三、矿产资源开采收益权、土地出让收益权等产生现金流的能力具有较大不确定性的资产。四、有下列情形之一的与不动产相关的基础资产：

1、因空置等原因不能产生稳定现金流的不动产租金债权；

2、待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权。当地政府

证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。五、不能直接产生现金流、仅依托处置资产才能产生现金流的基础资产。如提单、仓单、产权证书等具有物权

属性的权利凭证。六、法律界定及业务形态属于不同类型且缺乏相关性的资产组合，如基础资产中包含企业应收账款、高速公路

收费权等两种或两种以上不同类型资产。七、违反相关法律法规或政策规定的资产。八、最终投资标的为上述资产的信托计划受益权等基础资产。2021/6/273Part

2企业资产证券化与其他融资工具的比较2021/6/274融资成本比较

三年期AA+各类融资工具比较图（单位：百分比）三年期AAA各类融资工具比较图（单位：百分比）

五年期AA+各类融资工具比较图（单位：百分比）

ABS产品由于流动性不足，融资成本较公司债、企业债、短融和中票有较为明显的提高

同等评级的ABS产品收益率也存在较大差异

五年期AAA各类融资工具比较图（单位：百分比）

2021/6/275其他差异短融、中票、定向工具公司债企业债资产支持证券监管机构发行制度银监会注册制证监会

大公募核准制

小公募交易所预审

私募备案制发改委核准制证监会备案制发行要求

最近一个会计年度盈利

近三年发行的短融、中票没有延迟支付本息的情况

大公募债项评级AAA

大公募和小公募要求最近三年年均利润对债券一年利息的覆盖超过1.5倍

私募满足证券业协会负面清单所筹资金用途符合国家产业政策

最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息

发债前连续三年盈利,

更看重基础资产本身

基础资产不附带抵质押限制发行额度

待偿余额不得超过企业净资产的40%

大小公募累计余额不得超过最近一期末净资产的40%

私募无限制

累计债券余额不得超过净资产的40%

无限制

基础资产的现金流覆盖本息发行用途无限制

公开发行公司债券，募集资金应当用于核准的用途；

非公开发行公司债券，募集资金应当用于约定的用途

用于固定资产投资项目的，原则上累计发行额不得超过该项目总投资的60%

用于补充营运资金的，不超过发债总额的20%无限制发行时间首次准备发行，整个周期3-

1-3个月左右

9个月-1年首次发行，从尽职调查到挂牌2-3个月

232021/6/276Part3资产证券化的前期准备工作2021/6/277

资产证券化大概融资额度以房地产租金收入做的ABS产品：1、融资额度在房地产物业估值的50%以下。2、产品期限一般为3-5年。3、每年的租金乘以产品期限为融资额度的上限。（一般要求有1.2倍以上的覆盖率）4、融资成本与企业和项目评级相关，如果能评到AAA级融资成本可以做到5%-6%；若评级降低，融资成本相应增高。2021/6/278

资产证券化前提条件1、全部签订租赁合同。2、已交付1个月租金（至少）。3、项目已经交付。4、尽调清单资料填写。2021/6/279Part4资产证券化工作进度时间表2021/6/2710资产证券化产品工作进度时间表沟通确认初步方案尽职调查确定最终产品方案合同及材料准备产品成立挂牌成功初步了解基础资产情况初步设计交易结构及安排与融资方沟通项目预期规模、期限、交易结构等基本情况与融资人沟通担保、差额补足等可能的增信措施就基础资产法律属性及交易结构等与律师预沟通协调各方确定产品基本要素及交易安排确认相关中介方，协调各方共同尽调聘请律师、会计师、评级、评估等第三方咨询机构协调会计师、律师、评级、评估机构进行现场及非现场尽职调查完成尽职调查报告，并对基础资产进行初步评估及现金流模拟根据基础资产情况确定最终产品方案（包括产品结构、增信措施等）协调评级机构根据尽调情况进行预评级协调次级投资者沟通产品方案撰写专项计划相关合同（计划说明书、标准条款、认购协议、基础资产买卖协议、托管协议、差额支付承诺函、担保函等）协调律师出具法律意见书协调评级机构出具