盘锦金芳地丽都小区建设项目申请报告

1第一章申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况1.1.1企业简介盘锦金芳地置业有限公司组建于2010年8月11日，位于大洼县新立镇前胡村，注册资金800万元。公司现有员工90人，其中，高层管理人员15人、专业工程技术人员21人、各工种高级工人54人。企业辉煌!公司组建以来聘请国内知名精英36人，其中国家一级建造师5人、国家二级建造师8人、国家注册造价师3人、工程质保工程师5人，各专业高级管理人员15人。均来自国内建筑行业的知名企业，业绩卓著,从业年限8～20年。为了实现新立镇创建“大洼县工业第一镇”的目标，加强的软硬生活环境。该公司拟在大洼县新立镇政府南侧投资1.561.1.2企业财务概况2该公司属新建企业，资产负债、收益各项财务指标反映良好。资产负债见下表：表1-1资产负债表2011年5月31日资产资产总计 负债及所有者权益流动负债合计负债合计会开01表行次年初数期末数损益见下表：表1-2损益表销售费用32011年5月31日本月数 会开02表 1.2项目概况项目名称：盘锦金芳地“丽都小区”建设项目；建设单位：盘锦金芳地置业有限公司；3法人代表：邹维一；建设地点：大洼县新立镇政府路南；项目性质：新建。1.2.1建设规模工程分两期进行，本项目申请报告为第一期工程项目。第一期工程占地面积48344.64m²,建筑面积101026.25m²。纵向南第1幢2排布置1栋11层的高层住宅，建筑面积8025.98m²。纵向南第3幢布置2栋5层的高层住宅，建筑面积8510.56m²。其余为6层住宅、11栋，建筑面积56169.74m²,共14栋。1.2.2投资规模、资金筹措方案及各项经济技术指标见下表序号单位规模1建设规模项目总指标总占地面积198.7亩建筑构物占地面积建筑密度：32.38%总建筑面积容积率：1.94道路绿化占地面积第一期工程项目占地建筑构物占地面积建筑密度：38.55%总建筑面积容积率：2.09其中：住宅面积安排居民住户656户商网面积车库车库96个道路绿化(含景点及运动场地)2第一期工程投资万元土地出让金万元11.08万元×72.5亩动迁费万元40.26万元×72.5亩基本建设投资万元固定资产序号单位规模4盘锦金芳地丽都小区建设项目申请报告其他投资万元递延资产3资金筹措万元企业自筹万元银行贴息借款万元4项目收益销售收入万元销售税金万元总成本费用万元利润总额万元所得税万元税后利润万元1.2.3项目开发方案该项目的建设地点原为居民居住地，城乡一体化“盘锦金芳地丽都小区”建设项目，由镇政府报请各级土地部门，进行行的绿化居住区。项目包括：拟建住宅楼72706m²、车库4311m²、商业网点24009m²,容纳656户居民的住宅楼、物业中心及供电、供暖、供排水、煤气、通讯设施。农民充分体验党和政府的关爱、体验城镇化小区带给农民的实惠。从而加大城乡一体化建设的进程，缩小村屯占地控制面5城乡一体化“盘锦金芳地丽都小区”建设项目，由镇政府报请各级土地部门，进行必要的土地置换。建筑的住宅楼全部返还动迁居民和商业业主，部分销售。新建的换热站、变配电间、物业管理中心由建设单位招标商业化1.2.4总图布置1.2.4.1平面布置选址相邻大洼县新立镇镇政府南侧，东侧为苏五路，西侧、南侧、北侧分别为小区规划路，交通十分便利。项目落成后小区将成为新立镇集油地、城乡、农民集中居住于一体的农村新型社项目规划总用地132466m²,总建筑面积256383.23m²。以小区东侧苏五路为主要进出口，同北、东、西三侧形成区外环路。按小区规划，一、二期工程之间修一条宽7m,南北通小区外东西路的南北路，为小区的进出口主路，两侧通小区一、二期工程的次入口。南、北、西三侧分别设有通小区外的三面次在建筑构物纵向修有5m宽的南北路，横向每栋楼之间按绿化景点通路错落有致、生态自然。园区主路进入一期工程的次入口，同西侧次入口之间布置绿化景点。第一期工程总图布置小区南北主路以东为一期工程：纵向2排、横向7幢、共614栋。东西次入口之间布置小品景点，横向楼群间除环形道路外种植花草乔木、布置健身器材。第一期工程占地面积48344.64m²,建筑面积101026.25m²。纵向南第1幢2排布置1栋11层的高层住宅，建筑面积8025.98m²。纵向南第3幢布置2栋5层的高层住宅，建筑面积8510.56m²。其余为6层住宅、11栋，建筑面积56169.74m²。楼群纵向间距>前楼总高度的1.5倍，符合《城市居住区规划设计规范》GB50180-93的要求。容积率：1.94;建筑密度：32.38%;绿化率：52.62%。1.2.4.2交通布置在一、二期工程之间修一条宽7m,南北通小区外东西路的南北路，为小区的进出口主路，两侧通小区一、二期工程的次入口。南、北、西三侧分别设有通小区外的三面次路口。道路面积7252m²,小区通道为黑色沥青砼地面。保证人流、车流出入方便、避免交叉。1.2.4.3围墙、绿化带及环形消防通道场区规划红线内为钢柱铁艺围栏，内2m为绿化带，绿化带内5m为环形消防通道。东西次入口之间布置小品景点，横向楼群间除环形道路外种植花草乔木，绿地面积(含景点、健身场地)22456m²,让入住居民充分享受生态水乡、绿地的自然风光。1.2.5建筑工程A1、A2;A13、A14#楼1～2层为商业网点；A5、A6;A11、A12#楼1层为车库；7其余面积均为住宅，14栋楼均为框架结构，1～2层商业网点为砖混结构，车库层高4.2m,住宅层高2.8m。1.2.6装修外装修：主楼正面干挂彩色瓷砖，其他三面按建筑构物分不1.2.7公用工程1.2.7.1供水供水现状：建设盘锦金芳地丽都小区给水系统，来水经DN100管道接入小区给水管网，要求供水压力0.45MPa,保证不间断用水。建设方案：根据设计参数及规范，金芳地丽都小区第一期工程最高日用水量为1172m³/d,最高小时最大时用水量为98m³/h。81.2.7.2排水排水现状：金芳地丽都小区建设排水系统，其排水体制为分流制，排设计参数：污水量按用水量的70%计算：其中径流系数φ=0.60汇水面积F按起步区汇水面积计算排水设计方案：根据上述参数，规划区内污水量为820m³/d,雨水量为0.17m³砼管。1.2.7.3通风系统通风工程：本工程消防排烟和空调排风分开设置，每个区域均设有排风机，排烟风机设在屋面。1.2.7.4采暖工程金芳地丽都小区第一期工程居民住宅采暖面积72706m²;商9业网点采暖面积24009m²,合计采暖面积96715m²。计算指标取用综合热指标70W/m²,容积系数取0.65;管，沿镇政府西侧直接向南敷设，通过4#楼的换热站、再沿小区南北路敷设分管DN100,进入到楼前各单元的支管采用DN50钢管。供水温度95℃,回水温度70℃,地热供暖。1.2.7.5环境工程1.2.7.6强电工程本项目用电负荷为一级负荷，由10KV高压线路接入，用地下电缆接入到4#楼的变配电室，变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉镍电池组，作分合闸直流操作电源。采用电磁操作。由变配电室送电到各用电单元。断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电1.2.7.7弱电工程引入市话电缆线路，住宅楼及其他设施设外线电话。本工程设有线电缆电视系统和宽带网络系统。在主要出入口、住宅楼、停车场场所设置不同类型(定焦、自动光圈半球型、变焦云台型、针孔型)的监控摄像机，进行有效监视和实时录像。系统控制主机及分控机设在物业办公楼一层消防控制中心。1.2.7.8建筑工程内容见下表表1-5建设项目工程汇总表序号一主体建筑建工程1住宅楼框架结构，含物业用房2车库框架结构3商业网点砖混、框架结构4防水工程5外立面砖四其他工程1道路工程(含停车场)含亮化工程2绿化工程3围墙含电动门序号4智能化系统5景观工程五主体安装工程盘锦金芳地丽都小区建设项目申请报告1给排水系统2弱电商网住宅3强电商网住宅车库4电梯工程住宅5消防商网住宅车库六管网工程1.2.7.9总图数据总图占地面积48344.64m²;总建筑面积101026m²;容积率2.09;建筑密度32.4%;绿地面积22456m²,绿地率52.6%。1.2.8工程进度安排工程分期建设，本项目为第一期工程。第一期工程：2011年7月～2012年7月；工程进度见下图图1-1施工进度计划横道图2012年2011年8622.1发展规划分析2.1.1建设项目符合国家的投资政策党的十六大以来，党中央提出的“树立和落实全面、协调和和政策依据。在农村推进“三个集中”,即农业向适度规模经营和现代都2.1.2项目符合大洼县“十二五”规划2011年是实施“十二五”规划的第一年，也是实现大洼县的新型城乡关系，健全有利于促进城镇化发展的体制和政策环成分工有序、功能完善、布局合理、结构协调的城镇体系框架，为我县经济发展提供广阔的市场和持久的动力。推进城市综合管理，增强服务意识，提升城市品位。建立健全执法监督机制，大力开展对行政执法情况的监督管理，促使城市建设管理纳入法制化轨道。到“十二五”末，大洼县城镇化水平提高到40%。一、有序促进农村人口城镇化以协调城乡利益关系为出发点，健全促进农村人口城镇化的体制机制。允许农村富余劳动力有步骤分阶段地自愿跨地区流动就业和进入城镇定居，形成促进城乡劳动力和人口有序流动的机制。研究制定进城落户农民原有承包地的流转办法。坚持城乡的统筹就业，逐步降低农村劳动力进入城镇就业的门槛，取消针对农民进城就业的歧视性就业条件和各种不合理限制，推进城乡劳动力市场一体化。要依托产业基础，以园区为载体，加强城镇基础设施和公共服务设施建设，大力发展县域经济，加快产业聚集和人口聚集，不断扩大建城区和人口规模。加快小城镇综合开发建设，“十二五”期间，各个乡镇要因地制宜，充分发挥区位优势，发展专业小城镇，促进各城镇间的分工协作，形成综合服务功能较强的城镇职能体系。统筹城乡规划建设，稳步实施建设用地增减挂钩，加强土地储备管理和增值开发。逐步推进户籍管理、劳动就业、社会保障等工作城乡一体化，进一步提高城镇化发展水平。加快生态宜居新县城建设，依托305国道、向海大道以及中华路延伸工程，大力实施田家镇、王家镇、榆树镇、唐家镇(西部)、新立镇和清水镇(南部)及赵圈河镇“同城化”发展战略。三、完善促进城镇化健康发展的体制机制建立健全与城镇化健康发展相适应的财税、征地、行政管理和公共服务等制度，完善户籍和流动人口管理办法。改革创新城镇基础设施和公用事业经营管理模式。加快城市经营性基础设施市场化进程，推进市政公用事业改革，培育多元投资主体。转换城建机制，将公用事业由政府操作变为企业实体操作，实现建设项目业主化、市场化。鼓励企业、个人及外商以多种方式参与小卫生等公用事业，走出一条在政府引导下主要依靠社会资金建设2.1.3项目符合城乡一体化、土地有效利用规划大洼县实施了县城道路、给排水、绿化、亮化等基础设施工程，县城集中供热得到巩固和完善，温泉城、临港生态新城、红海滩湿地旅游度假区、职教城规划编制工作已经启动，县城内改外扩综合路网、滨河景观带、平面休闲广场以及文化活动中心等重要基础设施、公用设施建设前期工作准备就绪。建立了土地储城开工建设，拉开新县城建设和全县城乡一体化建设的序幕。田家镇、新立镇、唐家镇推进城镇化试点工作有效开展。实施了湖畔花园二期、筑景地中海等一批房地产项目，开发面积153万平方米，竣工面积110万平方米，地产业、建筑业迅猛发展，成为经济增长的重要支撑。实施了荣港路、红海滩生态旅游路建设和大南线、库二线拓宽改造等重点公路工程，完成新港路、疏港铁路、盘营客专、盘海营高速公路互动立交的征地拆迁、土方工程等，为加快形成完备的综合交通体系夯实基础。在农民向小城镇集中的同时，启动了农民集中居住区建设，促进了土地节约集约规划对本项目的退线要求为：控制容积率>1.8,绿化率不小于30%。本项目方案完全遵照规划的要求进行设计。2.2产业政策分析2010年《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展2.2.1增加保障性住房和普通商品住房有效供给一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用结构和时序。城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010-2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。2.2.2合理引导住房消费抑制投资投机性购房一、加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。二、继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。2.2.3加强风险防范和市场监管一、加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指二、继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收三、进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。四、加强市场监测。地方人民政府要继续加强房地产市场统有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。2.2.4加快推进保障性安居工程建设一、力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。同时，加大农村危房改造力度，适当增加试点户数。二、中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助各有关部门要加强监督检查，确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时，鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示。三、进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工2.2.5强化地方人民政府稳定房地产市场的职责住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家2.2.6推进城乡统筹进程风文明、村容整洁、管理民主"的五点要求，最终达到缩小以至消灭城乡差距，必须有产业的带动，以便乡村的基础设施建设、农民就业、收入提升都迈上一个新台阶。房地产开发企业介入城乡统筹，从目前普遍的作法来看，就是到农村去搞房地产，合理处置农村空置房及宅基地。按照统一规划、集中建设、节约集约的要求，在保证农民生产生活方便的前提下，引导农民向城镇有中心村适度集中居住。鼓励迁入城镇并有固定住所的家庭自愿放弃宅基地，对自愿放弃的宅基地，各地可结合实际制定相应的补偿政策给予补偿。在符合土地利用总体规划的前提下，允许从事规模经营的房地产开发商有偿使用闲置的宅基地用于生产经营活动。2.3行业准入分析本项目建设单位盘锦金芳地置业有限公司和拟建项目盘锦金芳地“丽都小区”建设均符合辽宁省对房地产企业市场准入的各项规定与要求，目前盘锦金芳地置业有限公司已具备营业资格和房地产开发企业资质。公司的房地产开发企业资质为暂定资质。本项目的建筑面积为132466平方米，该公司具有开发该项目相应的开发资质。从上述内容可以看出，盘锦金芳地置业有限公司对农村房地产开发无疑是可以起到促进作用的，房地产行业在城乡统筹事业中一定大有作为。第三章资源开发及综合利用分析3.1资源现状据粗略计算，农民分散居住户均居住占地面积1167m²,村屯道路占地户均150m²;道路折旧维修费户均938元/年。供变电线路、供水管网折旧维修费112元/户.年。3.2资源综合利用分析3.2.1土地资源该项目开发总占地面积132466m²,总建筑面积256383m²,到2013年，实现农垦职工危房改造1928户，户均居住占地由原来的1167m²削减到68.7m²,可增加土地资源储备3176亩。本期工程开发占地面积48345m²,建筑面积101026m²,可安排居民656户，可增加土地资源储备1081亩。村屯道路占地户均150m²,集中居住后户均道路占地14m²。本期工程可缩减道路占地：(150-14)×656=89216 表3-1农民集中与分散居住财政投资比较表方式项目道路折旧维护(户)水电折旧维护费(户)单位：元该项目安排农民居住656户，每户每年为国家节省728元，每年可为国家节省财政投资48万元。3.2.3水电资源节能分析除减少国家折旧维修费用外，可减少供电线损、变压器损耗；可减少供水滴漏损耗，保证供水压力；提高供电、供水安全系数。农民集中居住后，统一节电、节水措施，统一采用节能灯具、节水卫生洁具、统一提高水的重复利用率，统一装表计量最大限度的节约能源。第四章节能方案分析能耗包括直接能耗和间接能耗，建筑能耗占总能耗的30-40%。确定“十二五”期间，新建建筑严格实施节能50%的设计标准。4.1编制依据《中华人民共和国节约能源法》2007年10月28日公布；施细则(第二阶段)DBJ04-216-2006;国家颁布的现行有关节能和合理利用能源政策的有关规定及标准。4.2能耗指标的分析与依据4.2.1能耗状况农民分散居住，多为上世纪80～90年代的住房，以户为单位的建筑结构呈多样化，处于当时的时代背景由建筑结构到用电、用水均无节能措施，自然造成了水、电资源的无组织浪费。4.2.2能耗指标分析农民分散居住用水指标：6t/户；农民集中居住用水指标：4t/户；可节水40%。农民集中居住后，统一建筑节能设计、统一使用节能灯具可节电30%。本项目用水消耗指标执行《城市居民生活用水量标准》80~135黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古二85～140北京、天津、河北、山东、河南、山西、陕西、宁夏、甘肃安徽五100～140重庆、四六75～125新疆、表4-1居民生活用水数据采集调查情况分组汇总表分区调查总水量万m³调查用水人口万人用水家庭户数典型调查户数/户人口/人一区二区四区五区六区合计表4-2居民生活用水人均日用水量区域分类统计表单位：L分区三年均值2000年均值C类均值总均值一区二区三区四区五区六区平均值本项目用水标准采用一区B类标准104L/d.人；393L/d.户；根据上述参数资料，金芳地丽都小区生活日用水量为1172m³/d,最高小时最大时用水量为98m³/h。本项目用电消耗指标执行《城市电力规划规范》GB50293-1999(以下简称规范)。见下表：指标分类城市用地按水平分类人均综合用电量(kw.h/人.a)现状规划I用电水平较高城市Ⅱ用电水平中上等城市Ⅲ用电水平中等城市用电水平较底城市建设用地用地按类别居住用地用电公共设施用地用电工业用地用电表4-4规划单位建设面积负荷指标规范表4.3.5建筑用电类别单位建筑面积负荷w/m²居住建筑用电20～60w/m²;1.4～4kw/户公共建筑用电工业用地用电本项目规划建设用电指标参照规范表4.3.5执行，见下表表4-5小区用电负荷预测表用地名称建筑面积(m²)综合用电指标：W/m²用电量(MW)住宅、物业商业网点、车库5道路、景点亮化8乘同时系数0.8该园区规划用电总负荷1.773MW,考虑同时系数0.8,应为4.3节能措施4.3.1建筑热工节能设计1、对建筑的总平面布置、建筑平面、立面、剖面形式、太2、建筑物朝向选择的原则是冬季能获得足够的日照并避开3、住宅建筑物的体形系数控制在0.3以内，减少建筑物外4、屋面、外墙、楼梯间、阳台采用聚苯板保温材料，窗户好的外窗(包括阳台门),其气密性等级为3级，执行国家标准《建筑外窗气密性能分级及检测方法》GB/T7107-2002规5、控制窗墙面积比，减少窗的散热量。建筑物窗户面积不宜过大，不同朝向窗墙面积比：北、西面窗≤0.30,东、南向窗≤0.35,在立面设计时应考虑节能对窗户面积大小的限值；为增面积不宜小于所在房间地面面积的8%。6、住宅节能设计规定性指标不超过节能限值。4.3.2采暖、通风设计1、设计集中采暖系统时，管道沿道路下埋设，并分别设置室温调控装置。2、采暖管道采用聚胺脂泡沫外保温直埋敷设；散热器外表刷非金属性涂料，因地制宜地采用明装和暗装方式。3、集中采暖系统供水或回水的分支管路上，设置水力平衡装置。4、冬季最大限度地利用自然热来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度地减少并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。5、管道保温，加调节阀来控制温度。4.3.3节电设计优先采用低压电容器作为无功功率补偿、以降低无功损耗，选用节能灯具，设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能设备。4.3.4节水设计1、合理限定配水点的水压根据建筑给水系统超压出流的实际情况，合理确定给水系统的压力，减少超压出流造成的隐形水量浪费，当水压大于一定限制时应采取减压措施，如设置减压阀、减压孔板或节流塞。2、推广使用优质给水管材。3、注重节约用水和水的重复利用。逐步完善污水处理和污水排放系统，远期污水处理率应达到90%以上。为了降低新鲜水的消耗量，采用分质供水，采用新鲜、杂用水两套系统，污水回用率45%。杂用水主要用于厕所冲洗用水、绿地和道路的浇洒，降低新鲜水用量。在工作和生活区内采用节水型卫生器具，完善计量设施，对能耗进行监控，确保节能降耗。5.1项目选址及用地方案盘锦金芳地“丽都小区”建设项目建设项目选址于大洼县新立镇政府路南。本项目(第一期工程)规划用地48345m²,5.2土地利用合理性分析建设用地为新立镇唐家村居民住宅地，项目需动迁农户73户，实现农垦职工危房改造656户，户均居住占地由原来的1167m²削减到68.7m²,本期工程开发占地面积48345m²,建筑面积101026m²,可增加土地资源储备1081亩。盘锦金芳地置业有限公司委托大洼县城乡规划设计所对5.3征地拆迁和安置补偿方案移民为那些由一个国家或区域，移动到并长期居留于另外一个国家或区域的居民，因此本项目不存在移民安置问题。项目用地为盘锦金芳地置业有限公司向大洼县国土资源局购买所有，该项目拆迁面积48344.64m²,拆迁费用2920万元已经全部到位。项目实施后，公司将严格按照2011年3月1日实行的《中华人民共和国征地拆迁补偿暂行条例》中规定的工作程序，一是与动迁户签订征地补偿协议。要按照本方案制定的补偿标准，与被征地农村集体经济组织和农民个人签订征地补偿协议，并将协议作为征地报件必备件附征地卷一同上报国土资源部门。二是支付征地补偿安置费。征地补偿安置方案经市、县政府批准后应按法律规定的时限向被征地农村集体经济组织按时支付征地补偿安置费用。当地国土资源部门要协同农业、民政等有关部门对被征地集体组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。建设项目地处新立镇中心区，人口相对集中、农民生活富裕，在镇政府的大力支持下，73户农民均已妥善安置。5.4征地拆迁补偿标准2011年3月1日实行的《中华人民共和国征地拆迁补偿暂行条例》。1、征收耕地补偿标准旱田平均每亩补偿5.3万元。水田平均每亩补偿9万元。菜田平均每亩补偿15万元。2、征收基本农田补偿标准旱田平均每亩补偿5.8万元。水田平均每亩补偿9.9万元。菜田平均每亩补偿15.6万元。3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。(二)其他税费1、耕地占用税，按每平方米2元计算。2、商品菜地开发建设基金，按每亩1万元计算。3、征地管理费，按征地总费用的3%计算。由国土资源部门严格按有关规定使用。4、耕地占补平衡造地费，平均每亩4000元，统筹调剂使用，省国土资源厅负责监督验收。(四)、房屋地上物补偿标准1、房屋补偿标准2、楼房(二层以上)每平方米补偿3300元。3、(预)制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元。砖瓦房每平方米补偿2400元。平(草)房每平方米补偿1900元。4、地上(下)附着物补偿标准仓房每平方米补偿920元。室外水泥地坪每平方米补偿165元。沼气池每个补偿4600元。厕所每平方米补偿190—300元。猪鸡舍每平方米补偿150—260元。塑料大棚每平方米补偿165—280元。菜窖每平方米补偿180—330元。砖石墙每延长米补偿190元。第六章环境与生态影响分析《污水综合排放标准》GB8978-96;《环境空气质量标准》GB3095-1996;《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996;《建筑施工场界噪声限值》GB12532-90;6.2环境和生态现状项目用地地形完整，场地稳定，地表未发现不良地质作用。适宜兴建高层的建筑物。本项目的区域环境质量较好，目前地块的区域环境空气质量良好，场界各测点昼、夜噪声监测值均低于《城市区域环境噪声标准》GB3096-93中相应的标准限值，说明本区域声环境质量现状良好，达到环境功能要求。本项目的建设营造了适宜居家生活的舒适环境；而本项目绿化及环境工程的实施，与周边环境协调一致，很好地改善了区域的环境质量。因此本项目的建设对项目地块本身乃至周边区域环境生态的改善是非常有利的。以下对项目建设期和运营期的环境影响进行分析，并提出防治措施。6.3.1施工期环境影响及防治(1)污水主要是施工过程的建筑污水，污水排放须符合《污水综合排放标准》GB8978-1996一级标准。污水管应与社区污水管线、城市下水管线连接，确保排污通畅，严禁施工污水向临近的水域排放。施工废水对环境影响不大。(2)废气施工期间运输车辆及施工机械排放的废气中含有CO、NO2、THC等污染物，通过类比分析，废气的影响范围在附近50～100m内，100m外基本无影响。(3)扬尘工程基地开挖、施工过程、材料装卸、运输车辆行驶造成的扬尘均会造成粉尘污染。因此在施工过程中要加强对地基开挖的施工管理，对车辆轮胎实施保洁措施，避免沿途撒落泥土，天气干燥应定期实施洒水降尘，建筑工地原材料露天堆放时要覆盖，施工场地须设置临时隔离墙。(4)固体废弃物施工产生的废弃土方、建筑垃圾等，如管理不当会影响施工区周围景观，并有碍道路通行。建议本项目废弃钢铁统一收集，交由回收公司回收，施工建筑弃渣及弃土由建设局审批后，运至指定地点堆放，运输车辆要覆盖蓬布以防止废弃物洒落造成二次污染。施工结束后应及时清运因施工产生的固体废弃物，并妥善处置，因施工给绿化造成破坏的，要恢复植被。(5)噪声各种施工机械的施工噪声及建材、建筑弃土运输车辆行驶、装卸时发出的噪声对附近环境影响较大。为减少施工期产生的噪声污染，必须加强施工管理，合理布局施工设备，合理安排施工30-14:30)和夜间(22:00一次日6:00)禁止施工，如因工艺需要在夜间施工的，必须取得有关部门的批准，方可施工。(6)室内环境污染控制为预防和控制建筑材料和装修材料产生室内环境污染，保障业主健康，项目建设必须依照《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB30325-2001要求进行。①材料选择a.粘合木结构所采用的胶粘剂可能会释放出甲醛，以游离甲醛释放量不大于0.12mg/m3的标准进行控制。b.壁布、帷幕等经粘合、定形、阻燃处理后，可能会释放出甲醛，游离甲醛量也不应大于0.12mg/m3。c.由于沥青类防腐、防潮处理剂会持续释放出污染严重的有害气体，严禁用于室内木地板及其他木质材料的处理。d.预防织物和木材用阻燃剂释放氨气造成污染。e.脲醛树脂泡沫作为室内保温、隔热、吸声材料时会持续释放出甲醛气体，本项目应考虑采用其他类型的材料代替。②工程施工a.室内装修工程所采用的稀释剂和溶剂按国家标准《涂装作业安全规程》GB7691第2.1节的规定“禁止使用含苯(包括工业苯、石油苯、重质苯，不包括甲苯、二甲苯)的涂料、稀释剂和溶剂。”b.严格遵守国家标准《涂装作业安全规程：涂漆前处理工艺安全及其通风净化》GB7692-1999第5.2.8条“涂漆前处理作业中严禁使用苯”和第5.2.9条“大面积除油和清除旧漆作业中，禁止使用甲苯、二甲苯和汽油”。③施工人员在施工过程中使用的涂料、胶粘剂、处理剂和溶剂后应及时封闭存放。使用剩余的废料及时清出室内，不在室内用溶剂清洗施工用具。6.3.2运营期环境影响及防治(1)废水项目建成后，排水系统采用雨污分流系统。采用节水设备，严格用水管理，最大限度减少生活污水。小区内所有污水经收集、沉淀消毒可做冲洗和绿地水，循环使用后进入化粪池，经化粪池48h厌氧分解处理后排入新立镇污水管网。采取以上措施后，可以有效地防止居民日常生活产生生活污水对环境造成的影响。(2)固体废弃物生活垃圾分类处理后由物业管理部门派专人负责收集清运。固体废弃物处理：小区内的固体废弃物应分类收集存放，由环卫部门统一收集处理。有毒、有害的危险废弃物必须依法委托有资质的单位处理。固体废弃物的处理标准执行《城市生活垃圾产生源分类及垃圾排放》J/T3033-1996。6.3.3其他环境保护措施严格遵照国家有关环保的法律法规和标准，并采取切实可行的措施，项目对环境的污染可以控制在限值范围内。(1)建筑环保措施采用新型墙体材料，减少对土地资源的消耗；在装修工程中，采用环保型装饰材料，如环保型建筑涂料，减少有害物质的扩散，外墙装修避免大面积的镜面玻璃的应用，以防止对城市及交通环境的光污染。(2)给排水环保措施卫生间内的洁具采用红外线感应冲洗设备，既节水又环保；排水系统采用雨污分流排水体制；选用可防止污水渗漏及粪便发酵后停留时间长、清挖周期长等优点的三级钢筋砼化粪池；化粪池进出口采用FRP/PVC玻璃钢复合水封管件，确保安装、使用质量，防止大量发酵臭气窜入室内，阻止蛆虫爬入管道，避免漂浮气体固体两项污物堵塞化粪池出口管段。(3)电气环保措施选用低噪音、低闪烁、电磁辐射和电磁干扰满足标准要求的电器设备及照明灯饰，提倡绿色照明，确保环境清洁。选择合理的电气设备及供电方案，提高供电质量，减少因供电质量引起的噪音污染。6.4地质灾害影响分析勘察资料表明，本项目所在地块地质情况稳定，项目地质情况适宜项目建设。根据“中国地震动参数区划图(GB6.5特殊环境影响本项目地块内部及周边无历史文化遗产、自然遗产、风景名声和自然景观等特殊环境，因此项目建设无特殊环境产生影响；若施工过程中发现有文物、古迹等，则按国家相关法律法规执行。7.1编制依据1、国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)的有关规定进行评价；2、有关税收及财务指标依据国家现行税法及财务会计制度；3、大洼县有关市场行情；4、企业提供的相关资料。7.2销售收入和税金及附加估算7.2.1销售收入预测该项目地处新立镇中心地段，环境优雅、商机无限。经专家评估，住宅楼：2200元/m²;商业网点：2900元/m²;车库28007.2.2销售税金及附加的确定1、营业税为房地产销售收入的5%,《营业税暂行条例》;2、城市建设维护税为营业税的1%,《城市维护建设税暂行条例》;4、销售税金及附加按销售额的5%估算，所得税按25%估算。5、印花税为销售额的0.03%,《印花税暂行条例》;6、土地增值税按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》国务院会【1993】第138号文规定计算；销售税金及附加见下表序号合计建设期投入使用期1234一销售收入1住宅销售2商网销售3车库销售二销售税金7.2.3房地产开发成本房地产开发成本总额为：16439万元。附表4损益表单位：万元序号合计建设期运营期1231商品房销售收入2销售税金及附加3总成本费用4利润总额6所得税7税后利润建设期第1年：销售收入为7249万元，利润总额为-5787建设期第2年：销售收入为16916万元，利润总额为12305万元，税后利润为4888万元。建设项目销售总额为24165万元，上缴税金为2838万元，实现税后利润4888万元。第八章社会影响分析本项目的建设对项目所在区域的社会多个领域都具有拉动商业发展支撑，其城市的辐射作用更强大了，快速发展住宅产本项目的的实施可以较大地带动盘锦市的本地的建材等相8.3对不同利益群体的影响得高质量住宅，居家投资皆宜；项目改善了环境质量，当地居民欢迎；项目促进区域经济发展、提升了土地价值，政府部门受益.应当注意的是：项目价格应慎重定位，兼顾各方；项目建设过程中的各项活动应遵守政府的政策及各项规定。小区的施工建设对周围居民生活、休闲、娱乐业带来一定的不利影响，可能引起部分居民的不满意。项目建设期间也会给周围环境带来一定程度的污染。8.4对地区、文化、教育、卫生的影响项目增添了区域良好的居住氛围，人口增加促进了区域教育事业发展，同时也形成了健康卫生的生活环境。应注重可持续发展，使有利影响长久保持下去。8.5对城市化进程的影响项目促进了所在区域基础设施的建设，提高了服务业的服务质量，同时加快了大洼县城市化进程，有利于构建和谐社会。1、对原材料、设备供应风险的对策应加强对原材料、设备的采购渠道的拓展，避免过分依赖某一固定的供货商；采用直接从生产厂家购货的办法，