甲方工程师如何理解工程管理

房地产公司现场工程肺如何理解工程管理工作

-工程・理是开发商的发展之本

一、工程管理的目的

最大限度地宗利是所有经管性单位的最根本的目的.府地产公司不可能例外.

因此工程管理的H的:保证公司如何以及小的成本顺利地里网最大的利润，

H的分解：最小的成本

国大的利润

最小的风险

最赳的工期

最少的组纷

利于产品的销售

二、对工程管理的认织

工程管理是很多开发商最头痛的会.也是最比杂的室，因为在项目建设过程中，他们要请了施

工单位,为工程质16问题请「质监站,还仃监理.按照政府的合同范本和各种法律法规，饰工单位

就应该保证产乩的质录.关于侦监站.监理按烷范也是要对质量承担一定的育仟,可建筑战盘仍然

是否没有保障，开发商还得聘用工程技术人公来对建设项目进行现场管理.

即便是送«1.一旦出现建筑屈审同期.或才被业主投诉，开发商总是众矢之的，受到几乎所有

的指贵.大家都礴到很委屈.我们钱也出了.人也诘了.最后这些人不负责，生产的产品有何题.

作为生产者,质fit监督部门倒是没有责任.而响买者却底」­冤大头.

开发商或许会说我们出钱请「质监站，乂要按规定请监理，这些我们全都出了钱，可结果不如

人意，我们也委屈.

但现实就是这样，所以开发商光是理怨是解决不」-何甥的,只有白己行动起来.因此很多开发

商成立自己的工程部,又聘请H己的工程技术人员对工程质量进行监铸与管理.倒效果并不明显.

无论是大的长时间掐开发的地产商也好,还是小的•次性的开发商也好•1二程管理侬终央能解法好.

即便是开发商自己，对工程管理也很少有满熊的.

原闪是*方面的，部分原因是工程管理人员不得力，部分原因还应该从开发而自身饵理上找问

理.比如目前比较流行的低价中标是•个原因，另外在施L过秋中著常样出的优化点广和变更,也

常常使工程管理事倍功半.

三、工程管理的任务

1.控制成本

就1页共IQ货

只要是以经牝为目的的机构,没仃冢不控制成本的.房地产开发病也不例外.低价中标不仅

是建筑行业的惯例.更是经管商家的理性的反映.低价的关键是tin何在尽可胡低的价格条件下胡鲂

每到没有表现缺陷和很大缺陷的合格建筑产品。也就是说如何做得或本控H到恰到好处.血做到了

低成本，又做到的质用合格还尽可能少地被小业I指底.

控制成本的手设主嘤是诩过设计微预舞、合同管理，甲分色、甲供、甲订已购.约定名牌与厂

家、已选甲定等方式•同时拄制区并处理好现场签证阿明.

2.促进进度

L「「一个整要任务是程能尽快地完成'」，.仅建好后•不仅可以I

开发商有信心,这*常利丁商品房的钠竹：而“可以降低市场风险.

3.监督顺量与安全

成立工程部、聘用工科师的生卷目的就是的督工H施工历学.监督工程陋星的主要任务是小签

出现大的严重的历反、安全事故.一段出现大的事故,就无法正常的经营项IL

•殷他来说.只要符合设i|要求和现行规范:的径制性条文就可以做好这项工作.监用质量的

外积11的任务是如何保证建筑产从不裱以后的小业E投拆成片说减少投拆.这就要求工程管理人员

具备一定的经验和一定的工作激情，这都是从骂本中学不到的.

4.合同管理

作为甲方工程师.执行会同足卜分关键的匚作职能.也是一项工作技巧.通过合同来约束幅工

方保证按进唆.质量要求来完成项H施工.同时在施工过程中如何通过奖罚、协商等到手段来促遗

施工任务的保质保最地完成.这需蔓以合同为依据.另外还需按合同对施I：中的设计变更、现场签

证进行控制.

合同管理包括即时向公司报告按合同支付工程进度武，交付甲供材料，甲方分包单位的进场.

施工协商等.

为了提高现场管理水平，现场管理人员还应该从施工现场管理过程中总结，发现合同条款中与

施工现实不合道的条款与文字,还有对甲方不利的条款.合同中的遗漏等问题.与施工单位管理人

员及监理人员进行合同交底并监督他们的工作.

5,现场移交、材料交付.竣工验收、接收与移交工程

施工方进场前要办好场地移交、进场手续.在施工过程中对甲供材N婺进彳J进场前的验收然后

交付给腌工方.对甲方指定的名牌,厂家.由施工方采购的产品，甲方工程师也要进行验收和准予

使用,在施工各阶段要参种中何脸收.蹄蔽验收’对甲力.分包的专业工程,应督促总@方和分

包方办理工作而移交、交接验收等。在工程蚊匚翌时工程进行了验收，验收包括建筑物丈住和

资料两方面的内容.一项也不能少.验收之后,襄进行工程放移交工作.工程移交时于用地产项口

有三次，•次是向开发商移交，第二次是向物业管理部门移交,第三次是向小业主移交.现场首再

人苏蛀搴与这三次移交工作.

第2贝柒IQ双

6.惟护形象

既然用地产项目的建设是以销传为目的的,因此维护企业、项F1形量就I•分必要了.些开发

商把工地搞的一团赠，而且不注意与周边居KU单位的大系。达些都不利于H后的销相工作.据初

步统泞，在一个成熟的塘市，房地产项目的购出并约60%的是阖边的居民网与攻口HIK的人坡.

7.和谐关系

处理好建仪各方的关系是地产公司工程管理的•项重要工作.包括与他工单位《总包》各&业

分包）、监理、设计，还有水.电.园林等.政府相关部门如规划、国土、城管，坏保，建设管理、

质监、安监等部门.不仅要处理好与这蛀小代的关系.还要招助建设相英各方处理好他们之何的相

互关系等.

由地产开发公司本质上讲就是一个组织出洞的职能公司.。流行词来说就是拉关系的公司-所

以处珅好方方面血的关系尤为重嘤.所以工程管府人力不仅要技术过硬.还要八胤玲珑.

8.协助销售

笆俏部门常会根据市场的福求，要求施工现场进行过拔、产品改进.只要不分响结构安全.工

程管理部门原则上应予以支持.

9.竣工结算

现场管理人员的任务不能在工程竣工后就结束，还应该协助进行工程结。,因为.现场工程管

理人员按理说是最清空工程内容发生门哪些或多大的变更.

四、如何管理工程技术人员

1.甲方需要什么样的工程技术人员

甲方究竟需要什么样的工程技术人员,工作勤奋.不怕辛苦、贡任心强、技术水平高,可饯汴

多人都会这么说.

从各种招聘广告来看,甲方都要求有高学历的、懂设il的工程师.本人倒是认为甲方工彩师应

该是：现场经龄丰富的人员，■意在现场长时间地工作的人员，而且■意记第记、擅长总结的人员：

从知识层面上耒讲，对务工技术与工艺比较热，■工程1«算与材料特性：还有一点是♦工蹙的，ft

坚持原则的人.

2.甲方工程师招聘

如何招聘现场工程师.通过与十余京招聘隐位交谈,停觉他们在招人方面的做法。工程管理不

相符，这就是他们的工程管珅人员流失率大的原冈所在.

面试者喜欢问一些规范的细上K•实这些是不必问的，一般在腌工图的说明上都会写明，只要

工程帅认真读一卜施工图就可以了。

面试应该向I：程如是如何监管施工现场的.如何处理工程随砥与安全问理的，如何协调匕卜£及

关系的.另可以要求应聃占出示我在工程中所记录的工作笔记和工作也给，存我是否注点到了工程

细节.

第3贝共IQ质

而试时,I:程师为现场施［监管的兴趣才是美钺所在.姐里没仃兴睡，在1」也做［程却是很乏

味的,也是现以鹏持的.

甲方需要的是#性有加任心的人，喜欢挑别的人.用一个俗话就是砧牛他尖的人。由于工程是

一个著常复杂的「作.涵盖面广.一个人公弄懂或记得消憩大部分内容是不可能的..工程仲须在r作

中去副相伐现他才能弄清楚.如果是没有一点钻劲是不行的.

3.如何安排甲方工程师的工作

现在•些开发商制定r许多温格.变水现场工程师填耳,这是种有效地安扑上性帅工作的方

法.

如果健通过加卷编。一些分部分顼工朴德I：的铮理细则可能更佳.做工前耳•底工扇修改.不

仅可以提尚T程部们的行理水平，而且可以强化现场的管理。细则的编写与国灯可以定个框架，

让工程帅们去修改，工程师的工作安排应该包括工程师间的配合与支持的内容,而工程帅们的工作

不仅应以楼榇来分工,还应兼顾专•业来划分程师们固定时间进行内容交流和讨论也是一种很必

的提而工作效率与工作热情的办法・

1.如何监督或考核中方工程伸的工作

对工程师的考核，应包括：工程师在现场的时间,堪查次敷与频率：对图纸的离公程度与木图

到现场对照的情况；解决问题的效果：记录的洋的程度与准确程度：处理*工月■的技巧和策略।

与各相关单位与个人、同事的配合।工程货料的收集效率.

5.甲方工程师的的工作报酬问题

由于现场I：程师的工作时间不可使像办公空工作人员那么固定.因此［程怵们的工作报个不能

太低.过低会影响工程每鲂的工作积极性.监理工程师署遍统乏工作积极性.其主要原因是莫工贫

太低,这一点是甲方需引以为签的。

对工程师们的超长时间工作要给予一定的补助或两休，这补助应低于正常上班时间的平均小

时工资水准，太马会坡励他们作假，太低♦股也起不到激恸作用.

6.工程师奖励与处罚

工程质艮的好坏的主要责任是施匚方.工程师的所任是监督与仔促.这是在作出奖励与处罚决

定时必纯加以考忠的.

施工中用了较大照垦问题,过份地指费工程师是没仃必要的,更市要的是二要提到工程林KJ如

何督促强工方防范再次发生此类部件.但如果工程师们在事后没闫认其去研究分析此类问物.就应

谟受到相应处罚.

7,订立邮方工程管理人员询位责任制

订立出位看任制有利于让工程允j们明白自己的工作和权责，从而考核仃依据.

8.稳定工程师队伍

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洽于现场1:作人员•定的保障,不要因为什作玳位的恶意投诉或公司内部为人无端的告状而解

聘现场管理严格和工作努力的工程酊.

工程帅队伍的稳定，有利于从工作中总纣经小拉根高管理水平，同时仃利干顶H管理的连幢憧，

9.工程人M培训与交流制度

加强工程人员的培训时提高工作能力与现场工作的技巧等常而要.尤其是通过工程师日双轮

训，由他们自讲、自听士常有效.

10.制订详细的工程现场工作指南或手册

让工程舞们去摒写现场工作标准和工作细则.有利于r理舞们提前估才L程过理中可能发生的

事件.从而事先避行施饴.

U.工程帅与公司内部其他工作人m的美系

地产项目公司♦股部会有独立的设计，物证采购.合约僮尊人员，有必要让这也人员坐到起

进行交流,有利于减少分歧和矛尚.

五、如何悔调工程瘦设各方的关系

工F?建设牵涉到建设单位、施工单位,材料供应商，设计单位、监理公向、咨询公司、谷种政

府部门、监测单位、各种市政配货供应公司、周边居坨与单位等,一个项目的窿设牵涉面广泛•外

外加上利益纠缠•非常耳杂.舒!常会闹得中方工程管理人为出师未提功先死,如何协的打工程建设

各方的关系,确实是很难.

在工程建设中最愿的是如何与施工单位处理好关系，施工单位行目包，分包.仃乙分包还有甲

分包.建设单位会因进度、质量，工程款，工程量的确认、设计毋漏、改计变更等，材料交付的时

间、验收.交付地点等,施工工作面移交、施工配合、验收,成晶保护等方方面面与施工方发生争

议.如何处理,最是考验工程酊管理水平.

1.如何处理好与旅工方的关系

处理与施工方的关系，最行收的办法是订立详细的，严格的、明确的、9建设惯例桁符的合M

釜款,合同订好了，在诙工过程中就是依据“在施工过程中，严格按合同、规范来执行就比较容易

为施工中的各方所接受.

处理与他工方的美系的一个直耍的问咫就是史可能少地在合同执行过程中去史改AM要件•比

牧突出的问翅是设计变更。有段地产公司喜欢习恸在施工过程中改来改去,因此纠纷不断,将r期

施得氏长的.最后无法进行结算,扯皮扯三”年的新常虬，如何才能做到这•点,首先是要订立详

细的合同。合同内容要详实,嘤不厌其•繁，一•些经常做开发的公司共至耨粕范条文格列为合同条故.

达是一件好事，有利「在施工过程中食阅，也可以得低因引用不同的规范发生争议.其次是合同要

遵从惯例,不住过分特殊化.在施工分割界血，工期进度上不眶不遵从行业习惯.遵从行业习惯有

利于发挥工人的专业特长和技能.同时可以减少由于不合乎工程建设的自然技术约束而弓I起的精

量、安全事故的发生,再次是在施工过程中捽制变更.少变更一方而利广维护甲方重合同守信用的

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花像，还可以或少施【过程中的返1，为达到最大能嗖地降低变更的顾中，在开］前要加强波il川

织和出图,将图纸向飕在开工前就解决好.

处理好与施工方的关系,不光是要约束施工方按介同施工.而且还要约束甲方自身按合同处珅

好门己的责任,包括甲供材料的进场.骏收、交付使用,甲分包单位的/织与管理、甲指定品削

家的指定,申方按合同需为施工方提供的服务如“决临时用水、用电，道路等，甲方需按合同支付

工程款项,还仃•点是甲方应按价同及时办理必要的现场签证手续-

2.与监理的关系

按国家JS定.监理在施匚过程中仃完全代上甲方行军的权力.因此.在施工过程中M监理和

约束好监理的权〃是处理监理关系的承点所作如果不能很好地约束好心理的行为,将使甲方处理

十分不利的地位.

与监理仍作与配合，共同曲管好施工,是所有中方的良好愿熨.如何实现？一是要支持加砰的

工作，二是要监甘监理的工作,三是耍控制监理的行为.

处理好与监理的关系.首先是要尊由监理的劳动.监理是•个低薪水跖劳动强度的职业，加上

现场工地生话还比较艰苦.如果甲方还蔑视他们的工作,他们的工程积极竹就没了.其次是要都助

解次工作.生活上的困根现场监理项H组由于规模小不可能:单独H行解决好生活、工作条件，因

此甲方就应当给与支援,如解决饮食问题.提供规范、标准文本和各种相工手册和图集，便于监理

人协套间.

其次是要配合监理的工作.在施匚过程中监理睢兔会1J俺工方发生争执,这时甲方的支持I,分

必要而n也很重要.

最后是监督与控制监理的不R行为.现在的社会现实是各行各业腐败现象普遍.监理也不例外.

，施工方联手来忽悠平方的界是经常发生的坐，因此甲方建监督。控制好监理的行为，比妨在监理

笠署各种文件前要先得到甲方的认"I,

3.与设计、勘察的关系

甲方现场工作人员要经常与设计、勘察单位保持必要的联系。对于任何与设计电位的联系函.

都必须经过甲方现场「作人员传递“对F任何设计变更都必须以甲方现场人时提出的曲的婴求为时

提，否则现场就会乱套.

4,与质监、安监等监任部门的关系

甲方耍按照他做的要求去执行和约束施工方.以免产生不必要的麻烦.同时要仄真研究各种助

览、安监方面的条文规定,做法合乎规定的要求.另外要认H对待所监、安监的监督方案.把它作

为•个很嘘的事情来办理。处理好照监、安曲的发系不仅uj以谶少不必翌的麻烦.而R还可以借助

他们的力依.促进施工质M和俺工进度.

5.处理好与公司内部各部门的美系

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时广甲方内部的设计、物资栗购.介均预算部门,甲方工程师还要处理好与这些那门的关系.

名沟通可以收少分赧，消除误解.

尤其是在支付工程款项审核方面，一定要征求现场工程师的敢见，给予现场工.程加一定的参与

权和说话权，不然I:程帅们在现场就无法有效为电管理施「单位几

6.现场管理人员之间的分工与配合

在工地现场发生争吵是经常的事向U贴有必要的邪-争吵也是1：程监管的个量要手段.泗此.

需要现场人员在争吵过程中充当不同的触角，有人凶.行人善.时做工方骁捆长用用罗卜加大陆的

策略.

大、工程管理如何配合■售

工程管理配合管销主要有几个方面的I：作：•是按曹销方案进行产品设计：二是在.施I：过程中

维护项目性象：三是在施工过程中利用产品的生产过程来进行背销：四是产品披工后的维惟服务.

I.按苜销方案进行产品设计

♦销部门的营蝌方案中通常会列出产品的户型.然字外观、小区园林,配套,以及套内和公共

部分的空间绢合。布局.为r达成首箱目的,工程人员就应该按照注箱构思去完成产品实体•其体

工作就是曾促和协助设计单位将营销理念技术化并形成施工图纸.

2.在嫌工过程中要维护项H形软

包括尽后少的因他工比响周边居民和单位的工作,生活.学习,同时通过建围堵、保护周边环

境，维持施工场地的整洁，使工人遵守纪律等.

3,利用产品的生产活动来进行营销

将产品的制造过程告知滔黄，.也不失为一个好的行的策略.仃很多优秀的广告利用产品的生

产过程中的精心制造的生产实际.可以增加浙货者对产船侦峨的信心.

4.加强维检服务来促进企业形望

大的品牌地产商都通过居住阶段的各种维修,维护限务来提高企业积象,从而达到产品的经久

不衰。

七、如何管理工程施工

1.仃立好合同与加强合同管理

将合同订好，可以使现场人员有求可际另外也可以减少他们去件现范找依据的工作M,同时

可以减少施工过程中各方工作人员的争议,不要怕麻烦或际嗦，庠量将有关规范条文也摘入到具体

合同中来.

<1)在合同中订正详细的质量要求细则条七

(2)订立岐京向膻奖罚条款并细化。

第7贝族IQ贡

⑶IT立合•同时由现场工程师起草合同,总牯I：程管理中的同题与扯皮事件.在介同中明骤

下来.为了刃立详细的严密的合同条故.应跟网现场I.程师61檄工过程中记录有关标准、质量责任

等的争议问题记录下来，井tj论如何在合同中解决这％问题，

<4）将支付迸度款与质。检杳评定挂钝.在工程娩「.前至少还有15~2W的「W款还没有支付

给施工方.

（5）将业主入伙后五年内的城辰投诉、坛员维修贡任在台同工中妁定给陆工承包方，小仅要

负责维住,还应承担业主提出的补偿.崎偿货任.订立合同条款要市就行业惯例，不要更想像与推

测.尤其在把任分界方面要他遵从行业习惯做法来约定.

2.出图与按图按规范按合同施工

甲方工程加现场管理I监督的加上要的依据是图纸叮各种显柩，因此，认其仔细地审图和柠图.

一些甲方不给现场工W加发放施工图纸,或片中方的工程帅们不看图，因此件常与施工方发生争执,

最后发现自己错了.这样很难管理魄工方.

甲方不仅要给工程怖们完整纸质版图纸或电子陋.而且还要为他们准齐各种规范.尤其是强制

性条文文本,最好还有•些施工手栅和图例,便于现场工程师雀feh对于图纸中列出的规范与图例

是一定要品齐的。

3.事前控制

对施工前的准备工作进行监W.包括：各种施工方案的制订、计划的拟定,劳动力组织、材料

进场.机械设务状态、水电的准备、弗工现场的准备情况（加工作面交接.工作移交、技术交底.

施工图纸、施匚方案的文件传递、学习与培训、任务卜达等）.事前控制可以仃效防止事故的发生.

4.过程控制

开发嘱由于要做调1：程进度，因模加强过程控制尤为必要.在施工时就发现问题并处理好,比

工作完成后才来进行检查、整改要更却省时省事省改用.

在施工过程中加强旁站'监督到岗情况、作业准先、用料惟盘、工序及施工方法检化、随临工

进行过程中递转的资料检查、劳动力点数、现场施匚环境枪查、作业状态检查、作业运行中的监督

等“常规过程巡查应像施工方管理人员般进行全面㈱查.但不进行就r管理与指挥,发现问题》

即要求施工管理人员进行整改。

5.限收控制

险收不仅是个证明任务或施工已完成弁☆格的手段.也是一个促逆质以i欠进的一个强方力的

手段。电帽样板管理，每道工序第一检的批就是实体工作验收样板.必效通过实体样板检查不断总

结和发现问题,塑造标杆、枳累件骗.加覆实体随最验收控制才佳准确落地.

6.交接管理

加强交接管理，可以通过互相监督、宓仔划分来促进敏量管理和实体陋量的提高.

7.将业主与物业管理带进工程厦址监旨与验收中来

第、贝柒IQ贞

业匕投诉的处母：将业匕投诉特交雄施I：方.扎至安排地r方直接妍取和面对业主的仙进同通

投诉.

业主物业缺陷的维脩与补峨偿由施工方承担。一|］林工队要H接货面业主的雄修与扑贴锁，他

们就会知道修补处理所肽wi陷的琳里远远大r在施1：巾挣制并减少历届献陷的优势.势必依遇施I：

万的质整意识的出图.

8.定期不定期的联合大桧查

通过检自.评比，并进行去扬批评、奖励与处罚来促避工程质量的捉病.

9.借助仃关瓶位如施1：方的上级单•位、设计、监理、嗡胶、安监等的力后来舒化所设管理井

提高被工质盘。不仅仅是按〕关约定和规定必期参与本项「I的人员.而且还可动也或引入页n

关联度不大的其他砰理.技术人员。

用好监评是工程管理的•个重恚f£务.•要发挥监理规范规定的瓶利的作用，二要船符111111的

违就行为，三要利用监理发宫、发单.罚款、甚至与被工方争吵.

10.资料控制

加强资料捽制不仅仅是嘤求施工方按时完成工程资料.而口要将费利。工程实际进行变核二对

转科进行且核，可以给施工方一定的压力.对于任何施工交际与施工资料不符的地方,法律匕训都

是违约现象,工程资料一定要按国家规范认真，按实填写，将按规定的时㈣提交审批和存档“这里

指的是甲方专门用来控制现场施工质阮的资料.对各案的负科nJ以从完成各案的角度去与虐.

11.建立工程管理的管理制度,操作指南

通过建港实践来形成各种［程管理制度和操作指南,M以统7二程管理人员的管理尺度与标

准，M少分做，同时可以制度化,手册化系统进行工程管理.

12.跟踪记水和掇像取证

进行现场记录有利于跟踪问翘并总结经验教训.同时可以利于提出侦里问题的处理；

现场管理人G要鹏持记工程日记和现场旁站、道乩抽支等的记录，对发现的问题遑行准确的

位置、数量、状态描述.并记录处理意见与处理过程与处理效果。

13.借整膜理工作技巧：工地例会,专即例发函、停工.处罚等手段来进行工程管理.

II.起草各种工程管理操作文本

现场管理人员要结介项U实际、施L图、施工方的施L方案等起草1*1己的工程管理计划、方案

等”这样做不仅可以提岛工程管理水平，而且以利丁战少工作遗琳或工作百点.