任务七投资性房地产核算

项目五

长期资产

任务七

投资性房地产核算

知识准备一、投资性房地产相关知识（一）投资性房地产的含义●投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。（二）投资性房地产的范围●下列各项属于投资性房地产。（1）已出租的土地使用权。指企业通过出让或转让方式取得的，以经营租赁方式出租的土地使用权。知识准备（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。指企业取得的，准备增值后转让的土地使用权。（3）已出租的建筑物。指企业拥有产权的，以经营租赁方式出租的建筑物。（三）投资性房地产的确认●投资性房地产同时满足以下条件的，才能予以确认。（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。知识准备（四）投资性房地产的初始计量●投资性房地产应当按照成本进行初始计量。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预期可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。知识准备（五）投资性房地产的后续计量●投资性房地产的后续计量有两种模式：成本模式和公允价值模式。成本模式是指投资性房地产按照历史成本计量。公允价值模式是指期末投资性房地产按照公允价值计量，与交易性金融资产相同。●企业通常采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但是有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。知识准备二、投资性房地产核算的会计科目（一）“投资性房地产”科目●资产类科目，核算企业投资性房地产的成本（成本模式）或投资性房地产的公允价值（公允价值模式）。本科目应按投资性房地产的类别和项目进行明细核算。（二）“投资性房地产累计折旧”科目●资产类备抵科目，核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧。本科目的明细科目设置应与“投资性房地产”科目的明细科目保持一致。知识准备（三）“投资性房地产减值准备”科目●资产类备抵科目，核算企业采用成本模式计量的投资性房地产发生的减值。（四）“公允价值变动损益”科目（见项目四任务一）（五）“其他业务收入”科目●损益类科目，核算企业确认的除主营业务活动以外的其他经营活动实现的收入，包括出租固定资产、出租无形资产、出租投资性房地产、出租包装物和商品、销售材料等实现的收入。本科目应按其他业务收入的种类进行明细核算。知识准备（六）“其他业务成本”科目●损益类科目，核算企业确认的除主营业务活动以外的其他经营活动所发生的支出，包括销售材料的成本、出租固定资产的折旧、出租无形资产的摊销、出租投资性房地产的折旧或摊销、出租包装的成本或摊销等。本科目应按其他业务成本的种类进行明细核算。业务处理一、投资性房地产的取得（一）外购投资性房地产●【例5-35】2021年1月20日，珠江公司购入写字楼一栋，同时出租给东江公司使用。支付楼价款5,000万元，增值税450万元，价税款通过银行付清。该写字楼采用成本模式核算。珠江公司账务处理如下：借：投资性房地产——写字楼50,000,000应交税费——应交增值税（进项税额）4,500,000贷：银行存款54,500,000业务处理（二）自建投资性房地产●【例5-36】2021年1月，北江公司购入一块土地并在其上建造厂房两栋。2022年1月，两栋厂房同时完工。该土地使用权的买价2,000万元，增值税180万元。两栋厂房采用出包的方式建造，实际造价共计6,000万元，增值税540万元。两栋厂房完工后全部出租给外单位使用，采用公允价值模式核算。北江公司有关账务处理如下：（1）支付土地款。借：无形资产——土地使用权20,000,000应交税费——应交增值税（进项税额）1,800,000贷：银行存款21,800,000业务处理（2）支付出包工程款。借：在建工程——厂房建造工程60,000,000应交税费——应交增值税（进项税额）5,400,000贷：银行存款65,400,000（3）厂房完工。借：投资性房地产——出租厂房（成本）80,000,000贷：在建工程——厂房建造工程60,000,000无形资产——土地使用权20,000,000业务处理二、投资性房地产的持有（一）成本模式●在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应计提减值准备。●【例5-37】沿用【例5-35】的资料，珠江公司将该办公楼出租给东江公司采用成本模式核算。该办公楼原价为5,000万元，按30年平均计提折旧，预计净残值为5%。合同规定，承租方每月支付租金120,000元，增值税7,200元。珠江公司有关账务处理如下。业务处理（1）每月计提折旧。月折旧额=50,000,000×（1-5%）÷30÷12=131,944.44（元）借：其他业务成本——办公楼出租131,944.44贷：投资性房地产累计折旧——出租办公楼131,944.44（2）每月确认租金收入。借：银行存款（其他应收款）127,200贷：其他业务收入——办公楼出租120,000应交税费——应交增值税（销项税额）7,200业务处理（二）公允价值模式●在公允价值模式下，投资性房地产不提折旧。在资产负债表日，应将投资性房地产的值账面价值调整为公允价值。●【例5-38】沿用【例5-36】的资料，北江公司将两栋厂房全部出租，采用公允价值模式核算。2022年12月31日，两栋厂房的公允价值为8,500万元；2023年12月31日，两栋厂房的公允价值为8,300万元。北江公司的账务处理如下。业务处理2022年12月31日：借：投资性房地产——出租厂房（公允价值变动）5,000,000贷：公允价值变动损益——投资性房地产5,000,0002023年12月31日：借：投资性房地产——出租厂房（公允价值变动）

2,000,000

贷：公允价值变动损益——投资性房地产

2,000,000业务处理（三）计量模式变更●企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值核算模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式变更为成本模式。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。业务处理●【例5-39】沿用【例5-35】的资料，珠江公司原采用成本模式计量的出租写字楼，具备了采用公允价值模式计量的条件，2022年1月，公司决定将该写字楼变更为公允价值模式计量。该写字楼的原值为5,000万元，已提折旧158万元，账面价值为4,842万元，1月31日，该写字楼的公允价值为5,100万元。珠江公司的账务处理如下。借：投资性房地产——出租写字楼（成本）51,000,000投资性房地产累计折旧——出租写字楼1,580,000贷：投资性房地产——出租写字楼50,000,000利润分配——未分配利润

2,580,000业务处理三、投资性房地产的处置（一）成本模式下投资性房地产处置●【例5-40】沿用【例5-35】的资料，2023年1月，珠江公司将其出租的写字楼出售，不含税售价6,000万元，增值税540万元，款项通过银行收到。该写字楼采用成本模式计量，账面原值为5,000万元，已提折旧316万元。珠江公司有关账务处理如下。（1）确认出售收入。借：银行存款65,400,000贷：其他业务收入——写字楼出售60,000,000应交税费——应交增值税（销项税额）5,400,000业务处理（2）结转投资性房地产成本借：投资性房地产累计折旧——出租写字楼3,160,000其他业务成本——写字楼出售46,840,000贷：投资性房地产——出租写字楼50,000,000（3）计提土地增值税经计算，本例应交土地增值税1,500,000元。土地增值税的计算方法见“项目六任务五”。借：其他业务成本——写字楼出售1,500,000贷：应交税费——应交土地增值税1,500,000业务处理（二）公允价值模式下投资性房地产处置●【例5-41】沿用【例5-36】、【例5-38】的资料，2024年1月，北江公司将其出租的厂房全部出售，不含税售价8,400万元，增值税756万元。出售时，“投资性房地产——出租厂房（成本）”账户为借方余额8,000万元，“投资性房地产——出租厂房（公允价值变动）”账户为借方300万元。北江公司有关账务处理如下（此例无需交纳土地增值税）。（1）确认出售收入。借：银行存款

91,560,000贷：其他业务收入——厂房出售84,000,000应交税费——应交增值税（销项税额）7,560,000业务处理（2）结转投资性房地产成本