济南工业出让变性简析

济南工业出让变性简析

根据山东省济南市有关国有工业用途土地，在符合城市总体控制性规划及片区规划要求基础上，原土地使用权人有以下几种处置模式与途径开发：一、政府收储模式：土地收购分为评估收购和土地出让分成收购两种方式。

1、规划为非经营性用地的，应当采取评估收购方式；2、规划为经营性用地的，可以采取评估收购方式，也可以采取土地出让分成收购方式。

3、综合开发建设的同一片区内，同等条件下的土地收购应当遵循价格一致的原则。二、土地变性自主开发途径：

1、按市场机制在实际出让的土地总价款中扣除土地整理成本后,剩余价款由政府与土地使用权人按照4：6比例分成。土地使用权人所得分成价款即为规划范围内被收购土地上所有地上建(构)筑物、可出让土地及被规划为道路等公共用地的全部收购价款。

2、土地使用权人与土地部门按规划条件达成兜底摘地协议，以兜底分成模式挂牌拿地。

三、国有土地收储

1、政策依据依据济南市人民政府济政发〔2008〕24号《关于调整国有土地使用权出让净收益分配办法的通知》济南市人民政府令第249号《济南市国有土地收购储备办法》及相关指导意见、《济南市市属企业国有产权改革若干问题试行规定》和《关于进一步规范经营性国有建设用地使用权出让工作的意见（试行）》济政发〔2016〕23号及《关于保持房地产市场持续平稳健康发展的通知》等文件规定要求如下：

经营性国有建设用地使用权出让行为，凡工业（含仓储用地）、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性国有建设用地应当以招标、拍卖、挂牌方式公开出让。

涉及工业项目用地迁建。对符合产业政策的项目，因城市规划调整、环境保护、基础设施建设等确需迁建的，可按照产业项目双向评估、等价置换的原则，由属地区政府优先在园区内安排用地，本辖区内不能安排的，可提请市政府统筹安排。重新安排的工业产业用地可采取协议出让方式供应。

工业项目用地出让5年后，经评估达到规定投资额的，可整体转让。工业综合项目用地可分割转让，需对外招商、分割转让的，原则上受让人持有不对外转让的比例不得低于地上建筑物面积的30%。对允许转让部分，由区政府负责审查购买方经营范围、产业类型等是否符合相关要求并出具审查意见，列入后期不动产分割登记必备条件。④土地出让分成方式收购土地价格标准对2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）颁布实施前供应的土地实施收购的，扣除土地成交价款10%的相关基金后，出让土地单价在600万元/亩以下（含）的，按照4∶6比例分成；出让土地单价在600万元/亩以上、700万元/亩以下（含）的部分，按照5∶5比例分成；出让土地单价在700万元/亩以上、800万元/亩以下（含）的部分，按照6∶4比例分成；出让土地单价在800万元/亩以上的部分，按照7∶3比例分成。对以上文件颁布实施后，供应的新增国有建设用地（除特殊规定情形外），因城市规划调整，需要收购的，扣除土地成交价款20%的相关基金和政府固定支出后，出让土地单价在500万元/亩以下（含）的，按照6∶4比例分成；超过500万元/亩以上的部分，按照7∶3比例分成。

2、土地收储及全重挂牌流程（详见附件）3、根据《济南市经营性国有建设用地使用权出让意见》及《关于保持房地产市场持续平稳健康发展的通知》等文件规定如下：

设定出让起始价。土地出让应先行按照规划部门出具的规划条件进行评估，评估价格应综合考虑土地出让附带的义务、要求。设定土地出让起始价应参考评估价格、国家产业政策，结合周边房地产市场价格等因素，经市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让工作领导小组研究审核后，报市政府确定。其中住宅出让土地，容积率大于1.0。单宗住宅用地出让面积不得超过20公顷。

重新挂牌为居住用地竞买保证金比例规定，竞买保证金由现行不低于出让起始价20%提高到30%以上，热点区域、地块可提高到50%以上。同时，在土地出让价款缴纳时间规定，土地出让起始价不超过3亿元（含）的，土地出让价款应在出让合同签订之日起30日内全部缴清。土地出让起始价超过3亿元且溢价率不超过50%（含）的，土地出让起始价款的50%及全部溢价部分应在出让合同签订之日起30日内缴清，剩余价款应在出让合同签订之日起90日内缴清；溢价率超过50%的，土地出让价款应在出让合同签订之日起30日内全部缴清。凡溢价率超过100%的，土地出让价款应在出让合同签订之日起15日内全部缴清。

受让人不能按照土地出让合同约定期限缴清土地出让价款的，市国土资源部门应当按照未缴纳金额1‰的比例向受让人征收日滞纳金。四、土地交付时间、标准及其他说明1、土地交付时间：按照国土出让合同约定条款及补充附则实施；2、土地交付标准:场地平整，三通一平；3、土地勘界：宗地四至勘界及定桩，四邻盖章至界；4、其他说明：

受让人应在土地出让合同签订之日起180日内办理完毕环境影响评价、立项、地质灾害评估等手续。符合上述要求后，各区政府向受让人移交土地。

受让人应在土地交付之日起1年内开工建设，自开工之日起3年内竣工。因不按期开发建设造成土地闲置的，严格按照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）予以调查、认定和处置。