戴德梁行物业部管理手册A

戴德梁行物业部管理手册A

序号文件名称文件编号页码

1物业管理部人员架构表DTZ-MK-PD-01-S

2物业管理部岗位职责DTZ-MK-PD-02-S

3处业主入伙流程图DTZ-MK-PD-03-S

4业主入伙通知书DTZ-MK-PD-04-S

5业主入伙资料DTZ-MK-PD-05-S

6二装流程图DTZ-MK-PD-06-S

7二装工作程序DTZ-MK-PD-07-S

8二次装修手册DTZ-MK-PD-08-S

9业主手册DTZ-MK-PD-09-S

10业主公约DTZ-MK-PD-10-S

11业主公约（合同）DTZ-MK-PD-11-S

12服务协议DTZ-MK-PD-12-S

13业主退租工作程序DTZ-MK-PD-13-S

14业主退租通知书DTZ-MK-PD-14-S

15业主问卷调查工作程序DTZ-MK-PD-15-S

16客户走访处理工作程序DTZ-MK-PD-16-S

17催缴通知书DTZ-MK-PD-17-S

18前台接待工作标准DTZ-MK-PD-18-S

19前台接待工作程序DTZ-MK-PD-19-S

20日常巡视工作程序DTZ-MK-PD-20-S

21空置房巡查管理标准作业规程DTZ-MK-PD-21-S

文件名称文件编号页码

22客户投诉处理工作程序DTZ-MK-PD-22-S

23报修处理工作程序DTZ-MK-PD-23-S

24宣传品摆放工作程序DTZ-MK-PD-24-S

25制作水牌工作程序DTZ-MK-PD-25-S

26公司水牌制作更换申请表DTZ-MK-PD-26-S

文件名称《物业管理部人员架构表》

文件编号DTZ-MK-PD-01-S

归口部门物业管理部

《物业管理部人员架构表》

合计：8人

文件名称《物业管理部岗位职责》

文件编号DTZ-MK-PD-02-S

归口部门物业管理部

物业管理部岗位职责

1.物业管理部经理岗位职责

［职位］:物业管理部经理

［直接上级］:物业总经理

［督导下级］:客服主管

1.1负责协调本部门与其他有关部门的工作。

1.2制订本部门工作规划与部门预算，定期向总经理办公室汇报，并

出席总经理办公室召集的部门会议。

1.3掌握各类费用的收缴情况，保证本部门按期收缴各项管理费用。

L4负责与客户之间保持良好的沟通，及时熟悉客户的动态，组织各

类联谊活动。

1.5对物业部主管的日常工作进行监督、检查。

1.6负责组织并协调本部门服务质量体系的建立、实施、维持与改进,

以保证本部门的服务质量符合公司标准。

L7组织主持每日工作会议，听取汇报，布置工作，解决工作难题。

负责本部门工作计划的实施并定期总结上报。

1.8熟悉其它同等大厦管理水平及有关信息，提高本部门服务水平，

完善部门工作。

1.9负责本部门员工的业务培训计划及实施，提出员工招聘、调职、

晋升等意见。

1.10完成物业总经理交办的其它工作。

2.物业管理部主管岗位职责

［职位］：物业管理部主管

［直接上级］:物业管理部经理

［督导下级］:物业管理员、前台

2.1负责部门经理布置的各项工作的具体实施，并跟进汇报。

2.2与客户紧密联系，熟悉客户动态，及时处理有关问题。

2.3掌握各类费用的收缴情况，定期上报并安排催收。

2.4熟知本部门各项工作流程。

2.5处理客户投诉及时跟进上报。

2.6对物业助理的日常工作进行监督、检查。

2.7跟进本部门物品采购的有关工作。

2.8负责对物业助理的日常管理工作及每月绩效考评。

2.9监督管理保洁公司的日常运作，并定期对保洁公司的工作进行评

估。

2.10负责与有关政府部门的联络、沟通，及时汇报政府部门的要求,

并按要求布置落实。

2.11负责对物业管理部工作每月进行总结，完成各类汇总表格及时

上报，并提出自己的建议及整改意见。

2.12负责每日本部门工作日志的填写工作。

2.13负责本部门员工的绩效考核与综合评定工作。

2.14负责本部门员工的业务培训计划及实施，提出员工招聘、调职、

晋升等意见。

2.15完成上级领导所卜达的各项服务。

3.物业管理部物业管理员岗位职责

［职位］:物业管理员

［直接上级］:物业管理部主管

［督导下级］:无

3.1负责大厦公共区域及各项设备设施的巡视、报修工作，并填写有

关工作报告。

3.2负责大厦公共区域的清洁质量巡查工作，填写巡查记录表，并对

保洁公司日常工作进行检查及监督。

3.3负责每日本岗工作日志的填写工作。

3.4熟悉及处理负责区域内的客户投诉，缓解客户的不满情绪，并将

问题及时上报给上级领导。

3.5严格遵守本部门各项工作程序。

3.6负责客户日常报修，有偿服务等工作安排，并跟进处理有关情况。

3.7遇到突发紧急事件或者重大事件时，应及时上报。

3.8熟悉及掌握负责区域内的客户的思想动态。要求定期对客户进行

拜访工作，并填写拜访记录，对物业公司改善物业管理服务提供合理

化建议。

3.9跟进客户档案的收存工作，定期整理客户档案。

3.10配合管理处各项物业管理费用的催缴工作。

3.11协助有关部门对装修客户进行监督，及时通报问题并协助解决。

3.12定期检查、更新客户资料，并及时存档。

3.13发挥工作主动性，认真完成上级领导交予之工作。

4.物业管理部物业管理员（负责保洁）岗位职责

［职位］:物业管理员（负责保洁）

［直接上级］:物业管理部主管

［督导下级］:无

4.1.负责大厦公共区域及各项设备设施的巡视、报修工作，并填写有

关工作报告。

4.2负责大厦公共区域的清洁质量巡查工作，填写巡查记录表，并对

保洁公司日常工作进行检查及监督。

4.3负责每日个人工作日志的填写工作。

4.4熟悉及处理负责区域内的客户投诉，缓解客户的不满情绪，并将

问题及时上报给上级领导。

4.5严格遵守本部门各项规章制度与工作程序。

4.6负责客户日常报修，有偿服务等工作安排，并跟进处理有关情况。

4.7遇到突发紧急事件或者重大事件时，应及时上报。

4.8熟悉及掌握负责区域内的客户的思想动态。要求定期对客户进行

拜访工作，并填写拜访记录，对物业公司改善物业管理服务提供合

理化建议。

4.9跟进客户档案的收存工作，定期整理客户档案。

4.10配合管理处各项物业管理费用的催缴、每月统计工作。

4.11协助有关部门对装修客户进行监督，及时通报问题并协助解决。

4.12定期检查、更新客户资料，并及时存档。

4.13负责大厦机动车辆的办理等有关业务。

4.14负责月底上报业主饮用水用量情况。

5.物业管理部形象前台岗位职责

［职位］:形象前台

［直接上级］:物业管理部主管

［督导下级］:无

5.1热情迎送客户，主动问好，仪态端庄，仪表整洁。

5.2接待台内严禁空岗，遇有特殊情况向物业管理部请示后，有人接

替方可离开。

5.3熟悉业务，熟练掌握大厦客户单位名称、位置、单位联系人、联

系电话等情况，熟练掌握大厦的基本设施、位置、服务项目。

5.4接待业务询问要有问必答，礼貌待客，百问不厌。

5.5接待来访客户首先做到询问清晰，电话联系被访单位，并向来访

客户讲清位置。

5.6客户要求提供服务，做到询问清晰，做好记录并确认无误，迅速

给予提供。

5.7客户提出投诉，不论正确与否，先行笑意同意，并全面记录投诉

意见，立即上报上级领导。

5.8接待电话询问，回答要准确、清晰，有些问题注意要替业主保密。

5.9遇到特殊情况，如不能及时处理，要迅速报告上级领导。

5.10保持接待台内、台面上的清洁，除电话文具及有关表册及大厦

内公司宣传资料外，其他任何物品不得置于桌面上。地面保持清洁，

不要放任何无关物品。

5.11负责每日业主的快件、报刊、邮件、邮包等物品分送。

5.12做好交接班工作，认真填写交接班记录。

5.13负责每日个人工作日志的填写工作。

6物业管理部事务前台岗位职责

［职位］:事务前台

［直接上级］:物业管理部主管

［督导下级］:无

6.1热情迎送客户，主动问好，仪态端庄，仪表整洁。

6.2接待台内严禁空岗，遇有特殊情况向物业管理部请示后，有人接

替方可离开。

6.3熟悉业务，熟练掌握大厦客户单位名称、位置、单位联系人、联

系电话等情况，熟练掌握大厦的基本设施、位置、服务项目。

6.4接待业务询问要有问必答，礼貌待客，百问不厌。

6.5接待来访客户首先做到询问清晰，电话联系被访单位，并向来访

客户讲清位置。

6.6客户要求提供服务，做到询问清晰，做好记录并确认无误，迅速

给予提供。

6・7客户提出投诉，不论正确与否，先行笑意同意，并全面记录投诉

意见，立即上报上级领导。

6.8接待电话询问，回答要准确、清晰，有些问题注意要替业主保密。

6.9遇到特殊情况，如不能及时处理，要迅速报告上级领导。

6.10保持接待台内、台面上的清洁，除电话文具及有关表册及大厦

内公司宣传资料外，其他任何物品不得置于桌面上。地面保持清洁，

不要放任何无关物品。

6.11做好交接班工作，认真填写交接班记录。

6.12负责大厦非机动车辆的办理等有关业务。

6.13负责每日个人工作日志的填写工作。

文件名称《业主入伙流程图》

文件编号DTZ-MK-PD-03-S

归口部门物业管理部

业主入伙流程图

流程图：

文件名称《业主入伙通知书》

文件编号DTZ-MK-PD-04-S

归口部门物业管理部

迈科国际大厦物业管理处业主入伙通知书

承蒙您对我公司的支持与信赖，己顺利完工，并可

正式交接。

为使本次交接工作顺利完成，我公司作了如下安排，并恳请您再

次给予支持；

谨请您于一年—月—日至一月—日携带各类付款凭证及有

效身份证件到我公司设于大厦室（客服电话：

88830281）办理入伙手续，如您有任何问题，请即与我公司联系，若

于月日前我公司未收到您的通知，将按原计划安排。

此致

层—单元业主

戴德梁行迈科国际大厦物业管理处

年月日

文件名称《业主入伙资料》

文件编号DTZ-MK-PD-05-S

归口部门物业管理部

业主入伙资料

1.物业管理处业主入住工作程序

1.1适用范围

对迈科国际大厦业主入住进行登记、建档。

L2引用文件

无

L3定义

无

1.4工作程序

1.4.1入住准备：物业助理准备好各类业主入住需要的文件，文件包

含：

L4.L1治安防火责任书

L4.1.2安全消防协议书

L4.L3业主档案

1.4.1.4能源计量表号及读数记录单

1.4.1.5有偿清洁服务报价表

1.4.1.6单元钥匙交接表

1.4.1.7机动车登记表

1.4.L8非机动车登记表

1.4.2文件发放：

1.4.2.1在接到业主《入伙通知书》后，将建立业主档案资料交由业

主有关负责人，并讲明各表格用途及内容。

1.4.3收取文件、发放资料、签订协议：

1.4.3.1发放《业户手册》。

1.4.3.2与业主签订《治安防火责任书》、《安全消防协议书》，填写

《业主/租户资料登记表》。物业部存放作为建立业主档案的原始资

料。

L4.4钥匙发放

1.4.4.1由物业助理确认业主各项费用缴纳完毕后，与业主交接单元

钥匙，并填写《单元钥匙交接表》

1.4.5抄验能源表数：

L4.5.1由物业助理及工程部人员陪同业主抄写水、电表底数，记录

在《能源计量表号及读数记录单》上。

1.4.6所签署文件上交物业主管批阅无误后存档。

1.4.7经办人向有关部门发出“入住通知书二

1.5记录与储存

5.1物业部储存

《业主/租户资料登记表》一永久储存

1.6.附录

1.6.1《安全消防协议书》1.6.2《治安防火责任书》

1.G.3《业主/租户资料登记表》L6.4《能源计量表号及读数记

录单》

1.6.5《入伙通知书》1.6.6《入伙流程图》

1.6.7《有偿清洁服务报价表》1.6.8《单元钥匙交接表》

1.6.9《机动车登记表》1.6.10《非机动车登记表》

1.6.11《停车场管理规定》1.6.12《申请车辆进出许可证》

2.物业管理处业主资料

公司名称：

电话：__________________________传真：________

通讯地址：

紧急情况联络

联络人1：______________电话：_____________

联络人2：______________电话：_____________

所购单位之用途：□自用□出租口其他

客户签字日期

3.物业管理处业主退租工作程序

3.1适用范围

本工作指引适用于北京国际金融中心业主退租手续的办理程序。

3.2引用文件

无

3.3定义

无

3.4工作指引

3.4.1业主/租户退租时，由业主提早15口以书面形式通知物业部，

并出具委托函。

3.4.2业主/租户于迁出日前一周到物业部填写《业主迁出申请表》。

3.4.3由物业部、工程部、保安部人员共同陪租户前往该房间同承租

人共同检查单元状况。

3.4.3.1工程部检查迁出单元各类工程设施设备是否完好。

3.4.3.2保卫部检查迁出单各类消防安全设备是否完好。

3.4.3.3单元内设施情况检查完毕，如业主委托接管单元钥匙，与租

户交接钥匙，并填写《钥匙签收表》，此钥匙交给保安部保管。

3.4.3.4由工程部人员抄写能源表底数，填写《能源计量表读数记录

单》，检查完关闭该单元内水电能源。

3.4.4物业部根据各部门填写的《业主迁出申请表》，并确认各类费

用已缴清。

3.4.5业主/租户退租后由物业部向相应部门发出《退租通知书》，各

部门做好相应工作安排。

3.4.5.1《退租通知书》抄送保安部、工程部、财务部。

3.4.6所签署文件上交物业主管批阅无误后存档。

3.5记录与储存

3.5.1物业部储存

3.5.2业主档案各有关表格一永久储存

3.6.附录

3.6.1《业主迁出申请表》

3.6.2《退租通知书》

3.6.3《能源计量表读数记录单》

4.物业管理处业主退租通知书

迈科国际大厦单元租户已于年月

日退租，望各部门做好有关跟进工作。

物业部：_________

2008年月日

抄送：保安部

工程部

财务部

文件名称《二装流程图》

文件编号DTZ-MK-PD-06-S

归口部门物业管理部

迈科国际大厦二装流程图

文件名称《二装工作程序》

文件编号DTZ-MK-PD-07-S

归口部门物业管理部

物业管理处业主二装工作程序

1.适用范围

本工作程序适用于迈科国际大厦业主二次装修手续的办理。

2.引用文件

《迈科国际大厦业户装修手册》

3.定义

无

4.工作程序

4.1业户向物业部提交装修申请。

4.1.1《装修申请表》

4.2装修单位提交下列装修材料至物业部。

4.2.1营业执照及副本一份

4.2.2资质等级注书及副本一份

4.2.3装修人员名单

4.2.4各专业装修图及材料明细表一式三份

4.2.5装修改造工程消防审核申报表

4.2.6签订消防安全责任书

4.3审图

4.3.1工程部对图纸进行审批，合格后由保安部发放安全施

工许可证。

4.3.2施工单位从物业部领取施工许可证。

4.4装修方开始施工，施工时要同意管理处管理与遵守装修须知

内的管理办法。

4.5装修期间物业部/保安部职责

4.5.1监督装修工人施工现场情况

4.5.2审批《动火申请表》

4.5.3审批《大件货物出入放行/货梯使用申请表》

4.6装修期间工程部职责

4.6.1监督工程必需依图施工

4.6.2检查施工质量务必符合政府及大厦总体设施有关标准

4.7施工完毕装修方可申报完工验收

4.7.1物业部/工程部/保安部进行验收

4.7.2装修方提供竣工图

4.8以上程序完成后，所有文件资料经物业主管批阅无误后存

档。

5.记录与储存

5.1物业部储存

5.1.1二装施工各类申请表格一永久储存

5.2工程部储存

5.2.1装修方施工图纸

6.附录

6.1《装修手册》6.2《二装违规通知单》

6.3《二装违章施工整改通知单》6.4《装修单位清场通知》

6.5《装修单位复工申请》6.6《二次装修申请表》

6.7《二次装修收费标准》6.8《二次装修流程图》

6.9《钥匙借用登记表》6.10《押金结算审批表》

6.11《装修开工许可证》

6.12《二次装修验收申请表》

6.13《二次装修验收单》6.14《施工延期申请表》

6.15《临时出入证办理登记表》

6.16《大件货物出入放行/货梯使用申请表》

文件名称《二次装修手册》

文件编号DTZ-MK-PD-08-S

归口部门物业管理部

戴

德

梁

行

迈科国际大厦

二次装修手册

戴德梁行迈科国际大厦物业管理处

二零零七年元月

目录

1.0序言

2.0须知

3.0大厦提供之基本装置

3.1电梯系统

3.2中央空调系统

3.3供电系统

3.4给排水系统

3.5通信与网络系统

3.6消防设备

3.7监控系统

3.8楼宇自控系统

3.9公共区域

3.10结构

4.0申请入场装修

4.1申请程序

4.1.1租户在物业管理处领取或者填写下列表格

4.1.2装修承包商在申请装修时应具备下列文件:

4.1.2.1所有设计说明及图纸

4.1.2.2施工单位应向管理处提供下列资料：

4.1.3装修图纸

4.1.4图纸审批及报审

4.1.5保险购买

4.1.6施工出入证

4.2缴款

4.2.1装修押金

4.2.2装修协作费收费标准

4.2.3其它

4.3施工安排

5.0限制事项

5.1施工时间

5.1.1静音作业时间

5.1.2机械作业时间

5.1.3异味挥发等异味作业时间

5.2干扰限制

5.2.1材料堆放限制

5.2.2运输限制

5.2.3废物处理限制

5.2.4消防要求

5.2.5烧焊限制

5.2.6空调限制

5.2.7装修企业行为规定

5.2.8承建商的选择

5.2.9承建商的推荐

6.0物业管理处验收

7.0装修完成

7.1提交书面报告

7.2要紧核查内容如下

7.3签发《租户装修完工核验表》

7.4整改

8.0消防验收

序言

“迈科国际大厦装修手册”（下列简称“手册”）为迈科国际大

厦物业管理处（下列简称管理处）为保护全体租户的利益，更好地配

合租户二次施工，同时对租户/施工单位提供有关大厦的技术资料及

消防报审、报验手续的指导，明确物业在租户/施工单位施工过程中

的服务项目及管理规定，以保证装修工程顺利完成而编写，敬请细读.

本大厦的物业管理公司为：戴德梁行房地产咨询（上海）有限公

司西安分公司

租户有义务通知受雇于贵户之施工单位务必同样遵守下列条款

及规则。

假如贵租户对本“手册”中的有关事项存有疑问，请与管理处联

系，电话

1.0须知

1.1装修工程施工前应向物业管理处工程部提交两套正规装修

工程设计图，装修设计务必严格遵守《高层民用建筑设计

防火规范》及《建筑内部装修设计防火规范》的有关规定。

1.2租户的装修工程务必得到西安市消防局颁发的《西安市建

筑工程施工单位消防局建筑内部装修防火审核意见书》与

《西安市公安局消防局建筑工程施工现场消防安全审核意

见书》方可进行。

1.3租户已装修完毕之工程务必得到西安市消防局颁发的《西

安市公安局消防局建筑，程消防验收意见书》中“同意投

入使用”之意见后，方可入驻使用。

1.4租户装修改造之工程务必以市消防局批准的施工图纸为

准，否则由于消防验收未通过而耽搁贵司工作，管理处不

承担任何责任C

1.5市消防局批准的装修设计图纸，并不代表装修承包商在管

理处批准的施工范围以外的施工是合法的。

1.6为保证装修质量，建议贵户聘请有资质的监理单位对装修

工程进行监理并将签约合同原件提交至管理处备案。

2.0大厦提供之基本装置

2.1电梯系统

大厦写字楼部分设置5部电梯：4部客梯、1部消防梯；大厦餐

饮部分设置观光电梯2部。

为保护电梯内饰，客户只能用有内饰防护措施的消防梯运送货

物，装修垃圾务必在指定时间内运送。

2.2中央空调系统

大厦空调供应时间为：（周一至周五）工作日8:00---18:00,周

六9：00—-12：00o租户对区域内空调系统的改动务必由合格之承

造商施工，费用由租户负责支付，施工设计图需经物业管理处审批合

格后，方可施工。

2.3供电系统

本大厦供电系统使用市政10KV专线供电，备用电源装有300KW

应急发电机壹台，要紧为大厦电梯、消防设备、监控设备等一级负荷

提供电源。租区的照明、动力电源及计量表已预留在各层强电竖井总

配电箱内，租户可由此接驳。所有由总配电箱接驳至各租区之工程（包

含电表、配电盘、电流断路器、隔离器、电线、照明灯具等装置）均

需经物业管理处批准。在收到书面批准书后，由合格或者经物业管理

处批准之施工单位施工,并需符合政府之安全规格，所有费用由租户

负责。施工临时用电须到物业管理处办理手续，并遵守临时用电管理

规定。大厦之消防通道及电梯厅、大堂等公共区域均已安装紧急照明，

租户不得私自更换。

2.4给排水系统

各楼层之供水及排水系统,均已安装及接驳至各楼层之管道井及

卫生间。任何更换均需得到物业管理处之书面同意后由合格之施工单

位施工，费用由租户负责。

2.5通信与网络系统

语音、数字、视频信号线已引入各层弱电竖井内配线箱与电视箱

内，租户可根据需求按规定向供应商办理有关手续，费用由租户负责。

2.6消防设备

大楼内之防火楼梯，防火门、指示牌、紧急照明、消防栓、自动

喷淋系统、消防报警系统、排烟系统、灭火器等，均遵照政府防火规

格安装。任何更换均务必符合消防规定并得到管理处与消防局之书面

批准，同时由消防局及管理处认可之施工单位施工，完工后由消防局

检验，费用由租户负责。

2.7监控系统

公共区域已安装24小时监控系统,租户如欲加装个别之保安/报

警/监控系统，事先应得到物业管理处书面同意及由合格之施工单位

施工，费用由租户负责。

2.8楼宇自控系统

中央空调、公共照明等均纳入楼宇自控系统管理，任何更换均需

得到物业管理处之书面同意后由合格之施工单位施工，费用由租户负

责。

2.9公共区域

公共区域地面、墙面、吊顶等已完成装饰，配以消防、监控、空

调、照明等有关设施，租户对公共区设施不能进行任何改动，亦不能

占用公共区域。

2.10结构

2.2.1各区域地面之承重力均是完全不一致的,请向物业管理处核实

贵单位地面之负重。

2.2.2在未获得物业管理处书面同意前,不得将地面、结构墙、梁或

者柱切削、挖洞或者钻孔，亦不得改动建筑物的结构。

2.2.3所有己建成之间隔濡与门窗均符合政府规定之防火规格，在未

获得管理处书面同意前不得擅自更换。

3.0申请入场装修

3.1申请装修

3.L1租户须在物业管理处领取或者填写下列表格：

A.二次装修流程图

B.承诺书

C.装修施工申请表

D.二次装修消防、安全责任书

E.装修管理协议书

F.施工出入证申请表

G.装修交款通知单

H.装修施工许可证

I.安全、消防整改通知单

3.1.2施工单位在申请装修时应具备下列文件：

3.L2.1所有设计说明及图纸

A.内部设计图及天花布置图。

B.消防系统布置图。

C.供暖通风及空调系统布置图。

D.电力系统图/平面图。

E.弱电系统图

F.其他“报审资料统计明细表”所述资料

3.1.2.2施工单位应向管理处提供下列资料：

A.本市认可设计承包商的营业执照

B.装修承包商资质证书

C.租户与装修商签订的《装修合同》

D.西安市工商局生产资料生产要素管理分局装修备案回

执

E.装修施工保险单原件

F.监理公司之签约合同原件

G.施工安全许可证

H.施工组织设计、说明及进度表

I.施工人员身份证复印件一份（外地人员须持务工证、暂

住证）、1寸照片2张

3.1.3装修图纸

3.1.3.1租户/施工单位需于入场装修前提交一式三份设

计图纸（蓝图）以供审批。

3.1.3.2所有图纸尺寸应以公制标注，比例不小于1:100o

每张图纸应注明项目名称、比例及必要的说明。

3.L3.3在设计图上，任何阻挡消防通道、消防龙头、机

电房的设计都不可能获得批准。

3.1.3.4装修用料（务必符合政府与环保及消防的规定）。

3.1.3.5天花设计图务必说明天花设计及照明、出风口、

喷淋头、烟感的位置。

3.1.3.6新造或者更换的空调设置系统之图纸务必说明

盘管风机、风柜、温控器、风管及出风口的位置。

3.1.3.7图纸必需说明维修检查口的位置及尺寸。

3.1.3.8照明系统及电源布线图务必说明所有总配电盘、

分区配电盘、照明、开关、插座之功率及位置。

3.1.3.9家具分布图务必说明摆放重型保险箱、大型UPS

电池组、大型书架、大型计算机房等位置。

3.1.3.10更换消防设置之全面图纸务必说明喷淋头及

烟感器的位置，并需符合有关政府部门法规要

求，同时在图纸中还需要标明原喷淋头及烟感器

的位置。

3.L4图纸审批及报审

3.1.4.1交给物业管理处的所有图纸都将被审查，并在收

妥图纸5个工作日（不包含有关部门审批的时间）

内批示，对不合规格或者资料不全的要求租户/

施工单位在7日内进行修改及重新提交审批。不

按以上程序办理而引起之延误，由租户自负责

任。

3.1.4.2租户/施工单位将装修设计图纸等申报材料（盖

有报审专用章）送消防局审查。若装修设计图纸

审查不合格，则由施工单位修改。若装修设计图

纸已合格，则由租户/施工单位取回消防局签发

的《消防局建筑工程施工现场消防安全审核意见

书》及《开工证》。管理处凭此签发《装修施工

许可证》方可进行施工。

3.1.4.3提交的图纸务必符合防火规定及要求，任何违反

规定的改建都将被拆除，费用由租户负责。

3.L4.4消防局批准的装修设计图纸，并不代表施工单位

在管理处批准的施工范围以外的施工是合法的。

3.1.4.5在装修设计图纸未经消防局审核批准情况下的

施工是绝对禁止的。一经发现，管理处有权要求

停止施工并恢复原状，由此造成的缺失由租户/

施工单位负责。

3.L4.6若完成之装修与原先申请的图纸有所不符，管理

处有权要求在7日内整改。因此而引起的延误由

租户自行负责。

3.1.5保险购买

3.1.5.1装修期间的工程一切保险及第三者责任险，务必

以本大厦业主、租户、大厦管理处与施工单位及

其分包人（如有）的名义为被保险人。

3.1.5.2建筑及安装工程的一切保险。保险金额应为承包

工程合约之总金额，最小金额为人民币壹佰万

兀O

3.1.5.3第三者责任保险。要紧是保障工程期间因意外事

故时造成工地现场及临近地区的第三者人身伤

害，疾病或者财物的缺失，与被保人因此而支付

的诉讼费用与其它费用。第三者保险金额每一事

故很多于人民币壹佰万元（视工程之范围而定）。

3.1.5.4为施工人员投保足够的意外伤害保险。

3.1.5.5所有保单均需提交管理处。物业管理处有权在必

要时,要求提高保险额至适当程度。

3.1.6施工出入证

所有施工人员务必凭施工出入证出入迈科国际大厦，同

时租户/施工单位务必对施工人员之行为负责，所有施工人员

出入证于装修完毕后务必交回物业管理处。办理临时施工出

入证需带两张一寸相片及有效证件（身份证、暂住证）。

3.2缴款

3.2.1装修押金

3.2.1.1要求施工单位支付装修押金，用以支付在装修

工程结束后，对因施工而造成的对公共区域污染

及结构损坏修补等费用，如押金不能弥补所受缺

失之费用，管理处有权向有关租户/施工单位追

讨收回所需费用。装修工程完工经管理处检查并

书面确认三个月后将押金无息退还。若施工单位

不能在竣工之后一个月内恢复损坏之部分，管理

处将安排自行恢复，所需费用自装修押金中扣

除。

3.2.1.2装修押金收费标准：¥10.00元/nA

3.2.1.3装修押金要求由施工单位支付，若贵户愿代其支

付，请向物业管理处递交承诺书，郑重承诺：

“在装修押金未退还之前,不得以此为理由

拒付或者延付物业管理费及其它费用J

“不用未退还之装修押金冲抵物业管理等

费用。”

3.2.2装修协作费收费标准：

¥3.00元/m2（以上面积按建筑面积计算）

3.2.3其它：

临时施工出入证为：保证金45元/证、工本费5元/证；

垃圾清运费：2元/k（以上面积按建筑面积收取），请放置于指定区域

内由管理处安排清运；若自行清运，应放置于装修区域内，免收此项

费用。

电费：按表计量，L15元/度（与客户用电收费标准相同）。

水费：包含在装修协作费中。

泄水费：300元/区/次（如不改动消防系统，免收此项费用）

灭火器租赁费：20元/个、及押金200元/个。（如自带灭火器可

免收此项费用，但灭火器放置应保证很多于I个/100平米）。

3.3施工安排

提交必要资料及缴付有关费用后经物业管理处审核批准，安排施

工单位施工。获得批准后，需将《装修施工许可证》张贴于施工现场

明显处。

开始施工前管理处将安排对装修单元邻近的公共区域的设备设

施情况进行检查，检查结果将填入《二次装修公共区域验收表》，装

修结束后将再次对上述区域进行检查，发现损坏的由责任方负责修复

或者赔偿。

施工期间管理处物管部、工程部、保安部等部门有权随时查验施

工现场情况，一旦发现有违反本手册之规定行为将按照《施工现场违

约行为处理办法》的规定，做出相应处理，由此产生的问题由租户/

施工单位负责，管理处保留采取进一步措施的权利。

施工期间对大厦任何系统的开启与关闭都须填写《二次装修开启关闭大厦系统申请表》,

经管理处批准后方可进行。

4.0限制事项

4.1施工时间

4.1.1限制作业时间：

每天7：00—22：00

在如今间施工不得发出任何形式噪音，不得从事带有挥发

气味的喷涂、油漆等作业。

4.1.2机械作业时间：

每天22：00-次日早7：00

在此期间施工能够使用电动工具，动火务必提早办理“动

火证”，动火证在物管部办理，当日24：00前有效。

4.1.3异味挥发等异味作业时间：

周六及周日：24：00—周日早4：00之间进行

在已有其它租户入住办公的楼层内，在如今间段外不得从事

带有挥发性气味的喷涂、油漆等作业工作。作业时需使用临

时排风机将所产生气味排出至室外。

在上述时间以外的施工须填写《装修期间加班申请表》经管

理处批准后方可进行。

4.2干扰限制

不得干扰其它单位之正常营运或者装修。装修期间务必操纵

噪音、灰尘及震动至最低。嘈杂钻孔等工作应在夜间进行。所有

家具不得在现场喷漆/油漆。

若有必要在现场进行喷漆/油漆，务必事先得到物业管理处之

批准及在夜间进行。所有超时费用由租户负担。

4.2.1材料堆放限制

装修材料及用具只能放置于租户之单元内，不得放置于公共

地方或者阻挡通道。

4.2.2运输限制

运输车辆在指定卸货区卸下货物或者装修材料后应立刻开

走。装卸货物与运输货物均需按管理处所指定的时间与路线并听

从管理人员的指示。所有在大楼内之运输只能使用货用电梯。如

有对任何公共设施，比如：天花、地板、墙身、电梯等，造成损坏,

将由物业管理处安排修补，一切修补费用将加收行政管理费，由物

业管理处在装修保证金中扣除，或者于贵户入驻前直接向贵户收

取。

4.2.3废物处理限制

搬运沙石及铲除废物要有完好包装。不能在搬运途中随地遗

漏。在装修期间，所有工程废料不得存放在任何公共地方,务必每

天夜间清理至指定的地方。若有造成排水系统堵塞,租户需负责一

切疏通排水道的费用。

4.2.4消防要求

在施工前,务必按照要求在现场放置足够及适当的灭火器（灭

火器放置应保证很多于1个/100平米）。管理处在认为数量不足的

情况下可要求施工单位增加灭火器，同时需特别注意防火管理，以

避免造成事故。材料要选用消防合格的材料,有需要的务必作防火

漆喷涂,所有装修均不得阻碍消防卷帘门及防火门。

易燃易爆物品进场须填写《易燃易爆物品进场申请表》。

对消防系统的任何改动都将以书面申请的形式向管理处提

出，经批准后方可进行。

4.2.5烧焊限制

烧焊前需出示施工人员的合格焊工证及动火证，经申请批准

后按规定施工。

4.2.6空调限制

为避免损坏空调系统,装修期间，将没有空调供应，如有特别

要求，请与管理处联系，

4.2.7装修企业行为规定

4.2.7.1禁止在任何玻璃隔墙上喷漆或者设置标牌。

4.2.7.2未经批准禁止更换任何间隔墙或者门窗。禁止将

招牌、公司名安装在玻璃隔墙、玻璃门上。公司

名牌/招牌由管理处在规定地方统一安装。

4.2.7.3未经批准，不得在装修范围内/外安装任何播音/

广播系统。

4.2.7.4装修天花、墙身及地台时务必保留维修口位置。

维修口最少要保持500mmX500ir.mo

4.2.7.5禁止使用任何含有石棉成分之装修材料。

4.2.7.6任何材料、工具与设备运出大楼，都务必出具管

理处签发的出门证,并由指定出口运出。

4.2.7.7租户需对所雇用工人的行为负责。

4.2.7.7.1工人在工作时间务必佩戴有效出入证。

4.2.7.7.2禁止吸烟、点火或者储存易燃物，应按消防

局要求在单元内设置灭火器，费用由租户

负责。

4.2.7.7.3施工单位与工人只限在单元内施工。不得

在走廊、公共区域或者其它单元内施工。

4.2.7.7.4禁止在单位或者公共区域发出噪音，赤裸

上身、赌博及酗酒等。

4.2.7.7.5禁止在单元内或者公共区域大小便。

4.2.7.7.6工人只能使用指定的卫生间，禁止在马桶

内倾倒垃圾。

4.2.7.7.7工人不得在单元内留宿。

4.2.7.7.8《施工现场违约行为处理办法》中规定的

其他违约行为。

4.2.7.7.9施工人员只可使用指定路线进入大厦。

进入大厦路线为：（由大厦外围进入地下车库乘坐消防电梯进入

施工楼层楼

5.2.7.7.10使用消防电梯运送施工材料时，施工方

务必提早对电梯轿箱进行及时保护。如因保护不当造成电梯轿箱

地面石材或者梯面划伤，由施工方付全部责任，照价赔偿。

4.2.8施工单位的选择

为保障大厦业/租户的整体利益，务必选用通过消防主管部门认

可的消防施工单位。

4.2.9施工单位的推荐

物业管理处建议租户选用推荐的合格的各施工单位。详见《指定

合格的机电承建商名单》。

5.0物业管理处验收

5.1与租户的主系统连接之前（如空调、电气、弱电与消防报

警系统等），务必经管理处验收合格方可与主系统连接。

5.2隐蔽工程完成后，施工单位需通知物业管理处进行隐蔽工

程验收。

5.3在施工单位完成全部工作后，租户应通知物业管理处，物

业管理处将到装修区域检查全部装修工作是否符合原批准

的装修方案及要求的标准与规格。

5.4为了全体租户的共同利益，在必要时，物业管理处有权要

求租户拆除、修改或者改正（包含恢复房屋的原状）任何

擅自安装的装置或者不符合经所批准的装修方案的任何装

修部分。假如租户不予合作，物业管理处可决定由租户的

施工单位完成有关工作，有关费用与开支由租户承担。

5.5验收工作只限于确认贵户之装修工程是否影响大厦结构、

外观、主系统运行与是否影响其他租户正常办公。贵户单

元范围内的装修工程质量不在验收范围内，管理处亦不可

能为此承担责任。

6.0装修完成

6.1提交书面报告

租户于装修完成后应以书面形式向管理处报告，管理处将安

排人员会同租户及装修商根据装修图纸进行核查。

6.2要紧核查内容如下：

6.2.1消防设施的完成情况。

6.2.2装修材料与消防要求的一致性。

6.2.3空调设施的完成情况。

6.2.4卫生环保设施的规范情况。

6.2.5电气设施情况。

6.2.6给排水系统的情况。

6.2.7招牌、天花、地面等情况。

6.2.8其它有需要的项目。

重申：验收工作只限于确认贵户之装修工程是否影响大厦结

构、外观、主系统运行与是否影响其他租户正常办公。贵户单元

范围内的装修工程质量不在验收范围内，管理处亦不可能为此承

担责任。

6.3签发《租户装修完工核验表》

若完成之装修与原先批准的图纸相符并经检查合格,管理处

将签发〈租户装修完工核验表》

6.4整改

若完成之装修与原先批准的图纸有所不符,管理处有权要求

在7日内整改。因此而引起之延误由租户自行负责。

7.0消防验收

装修竣工后租户/施工单位应在30日内备齐所有材料,进行

消防报验。若消防验收合格，租户/施工单位从消防局取回《消

防局建筑工程消防验收意见书》并将副本交与管理处备案。

管理处再次重申，在消防验收合格之前不能够入驻办公/营

业，租户将自行承担由此引致的全部责任及后果。

8.0押金退还

8.1租户装修审核完毕，施工单位交回施工许可证、租用的灭

火器及所有施工出入证后，即刻退还施工出入证押金及灭

火器押金。

8.2装修完工三个月后，如装修无质量问题，且未对公共部位

及其它使用人造成影响与危害，将全额退还装修押金。

文件名称《业主手册》

文件编号DTZ-MK-PD-09-S

归口部门物业管理部

戴

DT德

梁

行

科

迈

大

际

厦

而

一

业

主

手

册

发展商：迈科投资控股有限公司

物业管理公司：戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司西海分公司

致辞

尊敬的迈科国际大厦业主/使用人：

值此迈科大厦开业之际，我谨代表大厦戴德梁行房地产咨询（上

海）有限公司西安分公司物业管理处全体员工对您的入驻表示诚挚的

欢迎。

受大厦开发商的委托，我们荣幸的成为这一著名的、极具升值潜

力之大厦的物业管理机构。我们将为广大业主/使用人提供尽善尽美

的服务，为您制造一个现代化的、舒适的商务办公环境。

尽善尽美地为业主/使用人服务，是我们的工作宗旨，这也是区

别于其他许多大厦管理的不一致之处。我们会根据业主/使用人提出

的各类要求，随时补充及完善大厦之服务，快速有效地为业主/使用

人解决各类困难。

迈科国际大厦是一库设施完备的智能型商业大厦，相信通过我们

的努力，这座大厦不仅具有一流的硬件设施设备，更将具有一流的软

件管理，使其成为西北地区高档商业办公大厦之典范。

欢迎您在今后的使用中随时对我们的工作提出建议、意见与要求,

以使我们更好的为您提供服务。

谨致以诚挚的祝福!

（戴德梁行）迈科国际大厦

物业管理处

总、经理

业主手册目录

第一部分物业管理公司概况

第二部分迈科国际大厦概况

第三部分大厦管理

笫四部分装修管理

第五部分停车管理

第六部分配套设施服务管理

第七部分安防、消防管理

第八部分紧急事故处理

第九部分服务事项

第十部分物业管理费及缴付事项

第卜一部分业主须知

第一部分物业管理公司概况

迈科国际大厦由戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司西安分公

亘负责进行物业管理。

戴德梁行在全球各要紧城市均享有盛名，由旧金山至上海、斯德

哥尔摩至悉尼，均家喻户晓。公司在全球四十个国家二百家分公司共

有一万余名员工为客户服务。戴德梁行为国际要紧的房地产顾问公

司，为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解决方案。

戴德梁行于一九九三年在国内开设首家分公司，成为国内首家领

有正式牌照的境外独资房地产顾问公司。戴德梁行一向致力于为本地

客户及跨国企业，提供国际水平的一站式房地产解决方案，服务范畴

包含研究顾问、环球企业顾问、估价及顾问、物业代理、投资服务，

与物业管理、设施管理、建筑顾问等。戴德梁行各分公司在当地均独

挡一面，深得客户信赖，同时在业界亦广获认同。

戴德梁行于1998年进入西安市场，为客户提供全方位的物业咨

询管理服务。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司西安分公司成立

于2005年11月11日，位于西安市南大街30号陕西中大国际大厦

705室，业务辐射至整个大陆西北地区。

戴德梁行已进驻迈科国际大厦，将从各方面入手，用国际化标准

全面的进行物业管理工作。戴德梁行配备有专业的管理人员与从业人

员，能够为业主/使用人提供最先进的物业服务，解决入驻客户的一

切后顾之忧。根据迈科集团要求，戴德梁行为迈科国际大厦量身订做

的物业管理方案标志着迈科国际大厦已成为该公司进入中国西北市

场的示范型物业大楼。

我们的物业管理服务宗旨是对进展商或者业主委托的物业进行

日常的管理工作。提高物业质量及价值，是我们梁行全体同仁的服务

宗旨与服务准则，我们真诚地希望随着物业管理业务的不断开拓与服

务水准的进一步提高，与业主共同成长、共创佳绩。

迈科国际大厦物业管理处各部门及要紧职责：

综合管理部：负责日常行政管理与大厦后勤保障之工作。综合协

调管理处各部门的关系，负责管理处的所有会议与接待工作，与整理

各项记录，管理处员工的培训，管理日常运行中的各项对外委托合同

文本，物业管理服务政策、法规与市场信息的收集反馈。

物业管理部：业主投诉、求助的接待及处理，业主意见及建议的

收集与反馈，办理业主入驻、装修、搬迁等手续及大厦使用的各类证

件，定期收缴业主的物管费用，统计项目的收支盈余，大厦的内外环

境绿化、清洁卫生等工作，定期进行业主的访谈，及时处理客户的投

诉，提供管理处公布的特约服务。

物业工程部：物业维修、养护计划的编制与日常保养维修，建立

大厦的设备台帐，为业主提供物业的修缮服务，审核及监督业主及租

户的装修过程，对大厦内的各类机电设备提出改善意见并予以实施更

新、改造。

物业保安部：大厦的安全防卫、消防、停车场管理等工作，对大

楼及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位与流淌巡逻

岗。监控系统24小时值班监控，确保业主/使用人的人身财产安全。

维持停车场秩序，保证车辆的进出顺畅。

第二部分迈科国际大厦概况

r迈科国际大厦」是由迈科投资控股集团开发的一座集办公、商

务、餐饮、会议等为一体的现代化多功能智能大厦，大厦位于西安最

繁华的商务区一一西高新技术产业开发区CBD中心钻石地段唐延路

南段。大厦占地14亩，共24层，高99.5米，总建筑面积3.5万

平方米。大厦使用全现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构，规模宏大，气

势恢弘，由国际著名设计公司设计。其与国际接轨的设计理念、独具

一格的建筑风格、智能化的内外配置与生态化的人居环境使大厦被评

为“西安市十大地标建筑”。

大厦楼层使用功能包含：负一层为地下停车场，拥有车位总数约

120个；1层为大堂；2-5层为王子柏金饭店，6-24层为高档写字间;

24层设有多功能厅1个，各类规模会议室5个，商务洽谈区1个，

供整栋大楼用户租用。

环境及配套设施

［迈科国际大厦］位于西安最繁华的商务区一一西高新技术产业

开发区CBD中心钻石地段唐延路南段，千亩城市绿化带从楼前穿过，

环境幽美无与伦比；大厦北接高新一区，南衔高新二区，高新中心商

务区及长安科技产业园近在咫尺，周边世界五百强知名大企业云集，

交通便利，地理位置得天独厚。

［迈科国际大厦］是整个地区商务板块中超5A级现代化智能商务

楼宇。这里交通便利、四通八达，距市中心13公里、距火车站16公

里、距咸阳机场65公里、距绕城高速公路入口5公里，29路、34路、

251路、608路、707路等要紧交通线路均通过于此°

物料及装饰

［迈科国际大厦］由国际名师倾心设计，装饰材料为全进口高档材

料，大厦装饰的色彩简洁、线条流畅，整个内部布局匠心独具，装饰

风格清新特殊，彰显个性化及人性化，其裙楼中心上下通透，大堂宽

敞明亮，给人一种雄伟大气的感受。

大厦外观

大厦外观由香港著名没计师设计，几何曲线营造出风帆的形状，

再利用玻璃幕墙把大厦外形表达出来，并通过暗喻的手法，把大厦的

形状及风格与西安的历史与传统融合在一起，风帆形的玻璃幕墙寓意

迈向未来。设计新颖特殊，整体风格现代典雅，气势恢弘。

夜景照明效果

L迈科国际大厦」的夜景照明设计使用泛光与LED照明，通过光的

强弱变化与色彩组合，把明与暗有机结合，光与影巧妙搭配，使建筑

物在夜幕降临后淋漓尽致地表现出特有的风格。特别是大厦的风帆部

分照明设计中，使用了全彩变色的LED数码管，由微电脑操纵进行各

类颜色及图形的变化，其渐变、跳变等极富动感，与大厦楼体的四角

轮廓勾边所使用的不变色的单条、单色相呼应，使风帆的动态与周围

的静态实现完美结合，仿佛把音乐凝固在空间，使建筑物在梦幻世界

中流淌。

每当夜幕降临，大厦恃殊的夜景灯饰光彩四溢，犹如一颗璀璨的

明珠，成为周边区域最靓丽的一道风景。

智能化设施

［迈科国际大厦］是集商务、餐饮、会议及办公于一体的多功

能综合性智能化大厦。融计算机技术、网络技术、现代操纵技术、图

形显示技术及通讯技术于一体，是高科技与现代建筑的巧妙结合。

楼控系统：对整座大度的空调系统、新风机组、制冷机组、冷却

塔、风机盘管、水箱水位、照明回路等系统进行信号采集与操纵，实

现大厦设备管理自动化，起到集中管理、分散操纵、节约能耗的作用。

同时由于智能化管理保证了大楼设备运转安全、快捷、准确，可随时

满足客户要求。

门禁系统：对需操纵的出入口，安装受电锁装置与感应器（如：

电子密码键盘、读卡器、指纹阅读器等）操纵的电控门进行科学管理,

保证了办公区域及区域内设备安全，便于人员的合理流淌，对进入重

要区域的人员实行各类方式的进出许可权管理，以便限制人员随意进

出。

监控系统：为了保证大厦的安全性，各出入口（包含大堂及各层

楼梯口）、等重要部位及电梯内安装摄像机实施全方位的电视监控；

操纵中心及有突发事件发生可能的场所设紧急报警装置。

巡更系统：在规定要巡逻的地点安装信息点，通过软件编程设定

巡逻的路线与时间。一方面对保安进行规范化管理，另一方面采集巡

更点发生的事件信息如房门损坏，电梯故障等，便于对巡更点发生的

事件做及时处理。

停车系统：引进进口全自动智能型停车系统。其优点为除了考虑

到人的健康与安全之外，同时亦考虑到车的安全，并从根本实现人车

分流。

多媒体会议系统：使用先进的多媒体设备，可满足各类商务会议

需求。

背景音乐系统：大厦在各楼层都安装有背景音乐，希望能营造一

种舒适、幽雅、轻松的办公环境。

第三部分大