大栅栏地区保护整治规划

北京前门大栅栏地区

保护、整治与复兴规划

(:说明书〕

清华大学城市与建筑研究所

宣武区人民政府

二零零四年七月

目录

1工程背景3

2规划范围确定3

3历史沿革3

3.1大栅栏地区的形成和变化4

北京建城与辽以前4

辽金时期4

元明清时期4

近代的繁华4

现代商业的逐步退化4

3.2大栅栏地区中的历史文化价值4

历史文化价值4

地域资源价值5

风貌欣赏价值5

4现状综述与分析5

4.1区位概况5

4.2用地状况5

居住用地(R)5

商业金融用地92)5

行政办公用地(C1)6

学校用地[R5]6

又化宗教用地(C7)6

4.3人口状况6

4.4产权状况6

4.5文物古迹7

4.6建筑现状评价8

建筑质量评价8

建筑风貌评价9

建筑立面9

建筑密度与容积率10

建筑度1。

4.7城市肌理10

4.8街巷胡同及现状交通10

动态交通11

静态交通11

4.9绿化及公共开敞空间11

4.10名木古树11

4.11商业及业态12

现状商业状况12

商业开展的SWOT分析12

4.12市政设施现状13

5规划目标、原那么及依据13

5.1规划目标13

5.2规划原那么13

5.3规划依据13

6总体功能定位14

7规划结构设想14

7.1特色分区14

7.2精华地段15

8保护开展规划15

8.1土地使用功能规划15

居住用地m15

商业金融用地[C2]15

行政办公用地CC1J和文化娱乐用地CC3J15

绿化用地015

用地调整的具体原那么和措施16

8.2人口疏解16

8.3保护与更新17

总体分区保护更新原那么17

现状建筑保护、整治、更新分类18

现状建筑保护、整治、更新措施18

保护与更新一般建议19

8.4绿化及公共开敞空间19

8.5道路交通规划20

道路系统规划原那么20

路网系统规划20

内外交通衔接交通组织方式21

静态交通规划21

交通管理措施22

8.6建筑高度控制22

高度控制原那么22

规划高度控制22

8.7地下空间利用23

地下空间利用的必要性23

地下空间的主要功能23

地下空间利用23

8.8商业复兴规划24

8.9旅游规划24

8.10市政设施规划25

市政设施布局的一般原那么25

市政设施规划布局25

8.11沿街立面设计与节点设计错误!未定义书签。

9规划控制导那么31

9.1地块划分与地块编码31

地块划分31

地块编码31

9.2控制指标体系31

传统控规内容错误!未定义书签。

特殊控制内容错误!未定义书签。

城市设计导那么33

9.3土地使用兼容性34

10实施政策建议34

1工程背景

大栅栏位于北京前门地区,地处北京中轴线东侧，是北京重要的旧城城市片区。长期以来，由于大栅栏

悠久的历史、丰富的史迹和独特的商业文化，该地区的保护与开展一直受到社会各界的高度重视,大栅栏地

区所属的北京市宣武区人民政府通过专家论证、竞图招标、委托设计等方式对大栅栏地区进行了屡次不同层

面、不同深度、不同类型的规划编制，但由于该地区历史文化的特殊性和现状的错综复杂，大栅栏地区保护

与开展的焦点问题始终难以形成统一的认识。在听取各方意见，综合在已有规划方案的根底上，宣武区政府

遂一步组织编制《北京大栅栏地区保护、整治与开展规划综合方案》，并于2003年4月通过审批，这在相当

程度上统一了大栅栏地区保护整治和开展更新的根本思路，为政府继续推进大栅栏工程的工作进程奠定了根

底。

另一方面，伴随社会经济的迅速腾飞，北京的城市建设已经进入一个快速开展的关键时期，面对北京申

奥成功、中国参加世货组织等21世纪新的挑战和机遇，大栅栏地区作为北京旧城重要的商业中心和历史文化

街区，她的保护和更新工作日益袋迫.通过更深入细致的规划设计加速大栅栏工程的实施步伐势在必行，因

此宣武区政府委托清华大学开展大栅栏煤市街起步区的城市规划设计研究，以期在快速开展的城市进程中保

护好大栅栏的历史文化,增强大栅栏地区的商业、旅游吸引力，弃引导、带动整个大栅栏地区的保护和开展。

本次规划是整个前门地区保护整治与开展规划的重要组成局部。规划从2003年11月开始，经过前期调

研、现状分析、方案推敲、导那么编制等几个阶段，于2004年7月完成最终成果。本次规划利用GIS技术，

对大栅栏煤市街起步区进行了详实的定性定量数据分析，最终的规划成果也录入GIS系统，以便在未来实现

科学便捷的规划管理。

2规划范围确定

本次规划研究的范围是《北京大栅栏地区保护、整治与开展规划〔综合方案〕》〔2003年4月〕中确定的

煤市街起步区，包括月亮湾、廊房二条、大栅栏街等一批重要历史地区。

规划地段位于宣武区大栅栏街区东部，地处北京中轴线西侧，紧邻首都中心：东至前门大街与崇文区交

界；北至前门西大街，与西城区接壤；西至煤市街以西50米，南至珠市口西大街与天桥街相毗邻。整个规划

范围用地面积约31.8公茨，包括大栅栏历史文化保护区的一局部〔北起廊坊头条，南至大齐家胡同，东起珠

宝市街，西至煤市街，面积约6.；7公顷〕。

规划区内包括了许多重要的商业文化街区，以及大量胡同、四合院、历史遗迹。现有居民4724户,户籍

人口11355人，暂住人口2169人，共计13524人。平均人口密度为507人/公匕页，是北京旧城人Z）密度最高

的地区之一。

3历史沿革

大栅栏在历史上曾经是金中都与元大都间的近郊。元大都建立初期，金中都仍有不少街市，称为南城或

旧城。新旧城之间人货往来，自发形成了假设干由西南斜向东北的商业街市。明永乐时营造北京，在此处新

建了几条称为“廊房〃的商业街，即今日廊房头条至大栅栏〔四条〕。在斜街以西开设了官办的琉璃窑场，即

今日东、西琉璃厂。清代大栅栏地区是北京最繁华的市井商业区，琉擒厂是最著名的文玩古籍和宅间工艺品

的市场。1900年大栅栏遭火灾。其后约10年时间又重新修建，商业更加繁荣。新中国成立后，大栅栏一直

是北京最主要的商业中心之一。上个世纪80年代以来，这一地区逐渐失去了往日的商业品质，然而长期以来

这一地区开展的滞后使得传统城市元素得以根本保存。传统建筑、街巷、商业、民俗、文化内涵快存之多在

北京现代化大都市中绝无仅有。①

“北京大栅栏地区保护、整治与开展规划设计说明：1,2003/4

3.1大栅栏地区的形成和变化②

3.1.1北京建城与辽以前

北京建城的年代，多数学者提出是在公元前1045年，至今3345年前。其标志是武王灭商，分封诸侯，

其中有燕、蓟二国。经考古己确认燕都在近房山董家林，蓟都所在经考证在现宣武区广安门一带，《北京通史》

也肯定了蓟城在今北京城的西南。从宣武门、和平门、广安门至虎坊门一带出土的陶井圈、饕餐纹瓦当和一

些夯土高台，也可以推断这一范围应是东周至汉的蓟城。

3.1.2辽金时期

辽的燕京沿用唐代的幽州蓟城，可以从宣武区内一些地名看到当时的痕迹，如菜市口的烂缰胡同，旧名

烂面胡同,据考是当时城东的护城河，还有一些地名都与当时的护城河或地物有关。民国时期，在现校场三、

四条出土的辽砖，也从一个方面说明这些地段是辽城东城墙。以比可知，在此时期，大栅栏地区应足紧临城

东的郊区。

现大栅栏地段内的延寿寺街即因辽的古刹延寿寺得名。《顺天府志》载：“延寿寺，辽刹也。在琉擒广东

北，其地名延寿寺街。寺为辽金旧刹。〃

金代都城承辽之旧。在金天德三年,向东、南两面各扩展三里，成为中都。

3.1.3元明清时期

元朝在金中都的东北建新城。元初称金中都为“南城〃，可以视为城市的一局部。因元大都为西南部与

金中都的东北部相临，在旧城与新城之间的居民来往不断，以使金正阳门与虎坊桥之间被自然的走出多条斜

路，并逐步增建铺面民宅，形成了今日我们仍可见到的斜街格局。明王像乾《建玉帝殿碑记》“正阳门西，由

臧家桥至宜武门，乃龙脉交通车马辐犊之地，……〃。其中最主要的是铁树斜街1手铁拐街〕，樱桃斜街,大

栅栏西街〔观音寺街〕、杨梅竹斜街、棕树斜街等。

明永乐年间在元大都根底上建北京，大栅栏地段虽然在城外，但已是繁华的商业区。《人海记》“永乐初.

北京四门、钟鼓楼等处，各盖铺房店房，招民居住，招商居货，总谓之廊房。……今正阳门外廊房胡同，犹

仍此名。〃今日的廊房头、二、三、四〔大栅栏〕条便是当时的官建铺房。

清代，大栅栏地区逐渐开展成为北京最繁华的市井商业区。《燕都丛考》中载了《顺天时报丛谈》中的一

段话最能说明该地段当时的繁华：“正阳门外正阳桥迤西，为北京都市极繁华之区域，商铺花埠咸集于斯，一

切景物较城外迤东亦有生气，如大栅栏、观音寺之繁盛，八埠一带之奢丽，城南公园之雅静，以及天桥各小

市之热闹，均为都市可观玩之形色，是北京风景之华丽，要当以此为冠云。〃据考证，“大栅栏〃名称的由来

是：清乾隆年间,原来廊店四条集中了京城众多著名的商家。各店铺为了保护其生命财产,在胡可东西口原

来官设宵禁的根底上，有集资建立起两座既巩固又高大、与众不同的木栅栏，后来人们就都称廊底四条为“大

栅栏〃了，并逐渐将这一地区成为“大栅栏地区

直到本世纪初，这里一直是北京城内的繁华商业区。

3.1.4近代的繁华

自清政府推行新政，开始改进市政，兴建新式建筑，加之清末京奉、京汉火车站设置于前门外，使此地

区成为对外交通的门户。旅馆、批发商号剧增。辛亥革命后，这里成为京城综合商业和金融中心c1900年大

栅栏街的大火，殃及廊房一、二、三条、珠宝市街，以致前门大街和箭楼。因此该地段的建筑大都是在1902

年以后重建的。重建的许多建筑都采用了西洋式的外观，因此形成了此地区极强的近代建筑风格,

3.1.5现代商业的逐步退化

到1980年代末、1990年代初以后，北京其他城区近百个万平方米以上大商场的建设与大栅栏商业区形

成竞争。北京市整体消费水平提升，市民消费习惯急遽变化，大栅栏地区逐渐失去北京商业中心的地位。随

着景观的破坏、建筑的陈旧、社会的弱势化，大栅栏昔日的繁华不再。历史上老字号集中、达官贵人频频出

入的商业中心逐步退化成普通层次的商业聚集区域。

3.2大栅栏地区中的历史文化价值⑶

3.2.1历史文化价值

口〕独特性一一保存有北京历史延续最长1元、明、清、民国至当代，约730年〕的城市传统胡同肌理；

②北京市25片历史文化保护区保护规划•大栅栏：7,2000/11

”北京大栅栏地区保护、整治与开展规划设计说明：3,2003/4

内容最多的社区功能［商业金融、效劳、作坊、餐饮、戏曲、居住、茶室1;保存有比拟完整的旧忖市井生活

遗迹和相关的轶闻故事；形式最杂的景观风貌〔传统式、欧陆式、民国式〕。反映出上世纪初中西文化碰撞中

市民的趋时心理和审美趣味。

〔2〕完整性一一清初至上世纪40年代的街巷格局保存完整c保存有较完整集中的城南胡同及四合院群

落。历史建筑遗存多，风貌信息全部可以识别。

［3］社会认同性一一“大栅栏〃一直是北京重要的标志性商业街区的品牌，假设干老字号的声名至今不

衰；已成为寻根怀旧的重要场所，“胡同游〃初具规模。

C43可持续开展性一一经过整治，可以开展成为传统商业、旅游业的黄金地段；经过修复重要历史遗存，

可以长期保存和合理利用；在更新过程中历史风貌可以得到延续。

3.2.2地域资源价值

〔1〕地处中轴线一侧，紧邻首都中心，周边交通方便。

〔2〕已具备一定的商业根底。

［3］无历史文化价值危旧房屋较多，便于更新增值。

3.2.3风貌欣赏价值

口］建筑风貌中外古今具备，绝大局部是原物原状。

〔2〕斜街、交汇点景观画面丰富。格局紧凑，装饰精致。

4现状综述与分析

4.1区位概况

规划地段位于北京前门地区,紧邻故宫、天安门广场、人民大会堂、国家大剧院，是北京城市中轴线的

重要组成局部。该地区历史悠久，文化源远流长。地段的东、南面为商业型城市干道，交通便利，游客众多，

具有得天独厚的商业、旅游区位优势。

4.2用地状况

一一用地性质单一，以居住商业为主、其他公用设施及绿地严重缺乏

规划区地块总面积约31.8公顷，用地功能主要为居住(R)、零售商业用地(C2),两者合计占急用地量的

88.92%。规划区内几乎没有公共绿地，公共设施用地中的商业效劳用地、文化娱乐用地、体育用地等效劳型

用地也很少。历史上曾有的高层次效劳用地，文化用地，几乎都变成了现在的居住和商业用地，这突出反映

出规划区用地性质单一，公共配套设施不全，效劳功能弱，效劳层次低的问题。

4.2.1居住用地(R)

各类居住用地面积共约13.58公侦，占总用地面积的42.7(%比例为各功能用地之首。地段内现存主

要是二、三类居住用地，两者合计占总居住用地量的96%,且分布广泛。一类居住用地占全部居住用地的比

例仅为9.15%,大多位于大齐家朝同和掌扇胡同之间。现状居住用地的这种构成情况充分说明该地区居民的

居住质量和居住水平总体较低。居住用地市政设施配套不全，建筑年代久远、建筑密度大，居住条件普遍很

差。

区内居住建筑根本为一层到二层的合院式住宅，这些住宅相当局部为清末和民国时期所建，解放后在原

建筑根底上不断改建、翻建或加建，质量和风貌水平不一。

4.2.2商业金融用地(C2)

商业金融用地面积共约10.72公顷，占总用地面积的比例为39.45乳其中：

〔1〕商业用地

该地区的商业用地主要集中在西河沿街至大栅栏商业街,前门大街、珠宝市街至煤市街的街区范围内.

这些用地当中分布了众多的商业老字号，是地段内重要的历史遗存。此外，煤市街、粮食店街两侧聚集了大

量小规模的商业用地，其他较低层次商业用地与居住用地交叉混合，广泛分布于规划地段各处。

〔2〕旅馆业用地

旅馆业用地除了分布在集中的商业街区外，沿廊房头条、粮食店街、煤市街等地零散分布有一些，且以

中低价位的宾馆、招待所以及家庭式旅馆居多。

［3〕餐饮业用地

规划地段餐饮业兴旺，餐饮叱用地主要集中在西河沿街、廊坊头条、煤市街、粮食店街等主要街道两侧，

规模不等,以沿街小餐馆居多。

4.2.3行政办公用地(C1)

行政办公用地面积共约0.58公顷，占总用地面积的1.82%。主要是中国人民银行营业管理部、大栅栏

商货集团、商业储运公司、总后前门招待所、中国新兴公司等单位。

4.2.4学校用地〔R5〕

规划区域内现有小学一所：位于甘井胡同内的煤市街小学，主体建筑是一栋5层高的砖混结构建筑，操

场通过拆掉局部四合院形成。

4.2.5文化宗教用地(C7)

该地区作为历史遗存的文化宗教用地占有相当的比例，但是现状大多已改作他用，现存文化娱乐用地仅

占总用地面积的0.21%o原有的万寿关帝庙、龙王庙等寺庙建筑，保存根本完整，现均混杂在居江用地中。

大栅栏街的庆乐戏院，现已改作天福茶庄。大栅栏街的临汾会馆，现作为山西省驻京办事处。分布在珠市口

西大街北侧的一些会馆，如潞安会馆，赣宁会馆、九江会馆等，大局部未得到挂牌与保护，现为民居。

现状用地平衡表：

4.3人口状况

一一人口密度高，受教育水平低，人口的高龄化、流动化趋向明显

大栅栏地区现有人口4724户，户籍人口11355人，暂住人口2169人，共计13524人。平均人口密度为

507.05人/公演，是北京旧城人口密度最高的地区之一。该地区人口主要集中在三片：地段西北片区，廊房

二、三条以及大齐家以南地区。地区内人口人户别离现象严重，人口密度持续增加。

从人口的性别、年龄构成来看，该地区男女比例根本持平。儿童、老年人分别占总人口的10及13缸说

明地区人口的老龄化现象突出〔按照国际通用标准，老年人比例在10%以上即为老年型入口〕。比取人口的出

生、死亡状况，可以发现该区出生率低于死亡率，入口总数呈下降趋势，这也证实了该区人口存在老龄化趋

势。

从人口的教育状况来看，整个地区初中水平人口数量最多，占总数的33乳其次高中水平占25$,小学水

平占15%,由此可见该地区人口的受教育水平普遍比拟低。

从人口的职业状况来看，该地区未工作人口比例过大，约占总数的40%o工作人口主要从事一些层次较

低的第三产业，如商业、效劳业等。而外出半年以上的人口也具有相当的规模。

综上所述，该区的社区整体质量在下降，居民年龄趋于老化、社会阶层趋于弱势化、居住人Z)趋于流动

化。稳定的居民多是没有迁移能力的住户，主要依靠附近低层次的三产生洁，老人照顾小孩、几代同堂的现

象比拟普遍。随着条件较好的常住居民的迁出，依靠体力劳动和小本经营为生的外来流动人口不断迁入，加

上区内大量中小旅店接纳的过夜人口，整个社区的人口呈现高流动、不稳定特征。

4.4产权状况

一一产权关系错综复杂，所有权与使用权普遍别离

产权复杂一向是旧城改造中的突出问题，规划地段也不例外c各种产权的房屋在规划范围内错综分布，

每条胡同中均有不同产权的院落，即使是同一个院落也会存在房屋产权不同的情况，少数房屋还存在不同局

部产权不同的现象。随着规划区尸展活力的减弱，房屋的破旧.规划范围内的房屋产权交易也逐渐趋于停滞,

但房屋的实际使用者却比拟频繁的变化。规划区成为祖产多、租住户多、流动户多的典型地区，缺乏社会经

济活力。

由于规划地段历史悠久，又经历了建国后假设干次产权制度的重大变故。长期以来，规划区房屋所有者

缺位、所有人与使用人别离、使用人的转租、自行处置等现象频繁，使得相当一局部房屋的产权关系不明。

产权明确的房屋主要分为单位自管公房、房管局直管公房和私人房产三大类，各类建筑面积分别为58032平

万米、41977平方米、28736平方米。其他产权的房屋总、面积为3747平方米。

整体来看，规划范围内房屋以公产房为主，占总建筑面积的39.82%0大栅栏、廊坊头条等商业性街区单

位自管产所占比例较高；其他居住院落主要是房管所公房和私人房产，其中公房的比例大于私产旁。

以获得资料的局部公产房为例分析该区产权面积变化的情况可以发现：1978年以前产权面积变动的房屋

仅占总数的0.55%,而1978-1990年间这一变化量增加到了34.2%,1990年后进一步增加到46.6汽这充分说

明随着社会经济的飞速开展，居民对于住房改造的意愿和经济实力在显著提高。

4.5文物古迹

一一文物古迹数量多，注册又物保存尚好，普通历史性建筑保护力度不够

大栅栏一带是北京最古老的城区，在L26平方公里的范围内，保存着大量原汁原味的古老建箕，是北京

市井街巷中名声最大、史迹最多、保存最好的地段。区内共有市级文物保护单位7处，区级注册文物保护单

位6处，重要历史遗存3处，挂牌院落12个。

本规划区内历史遗存建筑众多，现存重要的历史建筑类型包括质量较好的四合院民居、会馆、名人故居、

寺庙、茶室、商铺、银号、戏楼等类型，具有较高的历史文化价值和建筑价值。其中，注册文物和挂牌院落

大多保存尚好，普通历史建筑保护力度不够，一些寺庙、会馆年久失修，埋没在大量四合院之中。

概括来讲，本地区重要历史文化遗存有④：

C1J传统街巷胡同

规划区内有一批保存完整的传统商业、效劳业胡同群。如廊房头条曾聚集二十几家专门制做和销售宫灯、

纱灯的灯笼铺，故过去被称为“妇街〃；廊房二条先后开设了二十多家专门经营珠宝、玉器的店铺，故有“玉

器街〃之美称；廊房三条虽是死胡同，但全是珠宝、玉器和银钱业店铺集中地；大栅栏（四条）那么是多种行

业的综合性商业街。珠宝市街那么更是因珠宝业集中而得名。其间还有北京最窄的胡同一一只有几十公分宽

的钱市胡同。此外齐家胡同、王反胡同、蔡家胡同、施家胡同、掌扇胡同、湿井胡同、甘井胡同都保存着完

整的北京传统胡同空间形态。

[2〕近代老字号店铺

大栅栏街内有源祥益绸布店、鼎帙祥绸布店、皮货店、一品斋靴鞋店、长和厚绒线店、步瀛寿鞋店、张

一元茶叶店、聚庆苇悖管铺、精明眼镜打、东北魁帽店、天惠苇鼻烟铺、同仁堂药店等二十多家著名京外的

老字号。此外近代洋货冲击中国传统市场后，新建店堂也参照“洋楼〃式样或模仿西方商场，在二、三十年

代建造了一批新的仿西洋店面。像1906年始建后经改建的劝业场等。

⑶会馆建筑

作为都城和全国商业中心，除各地各行业商人在京设馆外，各地大量士子来京参加“会试〃，以使会馆

大量兴起，成为北京城市风貌的一局部，也成为京师文化的一个内容。由于清时规定内城只住旗人，因此会

馆几乎都在外城。大栅栏地区正是北京近代会馆建筑的集中地之一。

〔4〕钱庄银行

由于大栅栏地区商业兴旺，也就成为银、钱互兑的钱市，钱庄、银号的集中地，专为官方铸银的炉行和

民间小型炉行都集中在此。施家胡同一带那么集中了一批近代银号，如裕兴中银号、同元祥银号、义生银号、

集成银号等十几家银号。位于西河沿的盐业银行是二十年代中国建筑师沈理源先生设计的西方柱式建筑，庄

重典雅。而三十年代初杨廷宝先生设计的交通银行，那么是试图在外国近代建筑根底上，采用中国装饰母题

和细部的探索，对后来我国建筑创作有很大影响。至今它们仍为很行使用。

〔5〕梨园旧居

由于清初曾有在京师内城“永行禁止开设戏馆〃的禁令。戏院多设在前门外一带，这里可说是我国京戏

形成开展的重要场所。清朝中后期嘉庆至光绪年间大栅栏一带就建有庆乐戏园、庆和戏园、广德戏园、三庆

戏园，门框胡同有同乐轩戏园,粮食店街有中和戏园等。

[6〕四合院集中区

规划地段大齐家胡同以南存留了大片建筑形态、院落格局、街巷肌理完好的四合院，整体形成特色鲜明

的四合院集中区。区内还分布了云居寺、真武庙等一些宗教寺庙的遗存。

表1大栅栏地区市级文物保护单位一览表

序名称地址使用单位产权单位建筑面积占地面积

旁

1盐业银行旧前门西河沿中国工商银行珠工商宣武支3267.4876.074

址7号市口支行行

2交通银行旧前门西河沿北京市商业银行中国人民银1000

③北京市25片历史文化保护区保护规划•大栅栏：8,2000/11

址9号西河沿支行行

3劝业场旧址廊房头条1；北京市新新时装

号公司

4瑞妖祥旧址大栅栏5号瑞铁祥绸布店23001100

门面

5谦祥益旧址珠宝市5号谦祥绸布店北京市金座1260785

门面公司

6粮食店第十粮食店街73云居旅馆1333.8740

号

旅馆

大栅栏地区注册文物单位名单

序号名称年代地址使用性贡备注

1廊房头条19号商店清末民初廊房头条19北京华桥出口注册

号物资收购总站近代建筑

信托公司

2大栅栏西街37号商清末民初大栅栏西街商店、宅居注册

店37号近代建筑

3宝恒祥商店近代廊房头条15中联国际拍卖注册

号

中心近代金店

4钱市胡同清珠宝市街中民居注册

部路西近代金融交易

场所

5施家胡同银号街和清末施家胡同11施家胡同第二注册

号

裕兴中银号旅馆商业建筑

6廊房二条传统商店20世纪初廊房二条注册

商业街

7珠宝市街路西商店民国珠宝市街注册

商业街

大栅栏重要历史遗存名单〔遗存］

序号名称年代地址使用性质备注

1瑞帙祥西鸿1903年大栅栏街商店遗存

记门面33号

2裕丰烟铺20世纪20大栅栏街华大利眼镜商遗存

年代17号行

3煤市街第二清末民初煤市街75煤市街第二旅遗存

旅馆馆

挂牌院落名单

4.6建筑现状评价

4.6.1建筑质量评价

一一建筑质量普遍较差、建筑质量的好坏与风貌的优劣不统一

口〕现状建筑质量的分类

参照北京市房管局《房屋完损等级分类标准》和本次规划现状调查的统一标准，本次规划将现状建筑质

量划分为三类：

一类：结构完好，设施根本配套的建筑，占总建筑面积的50.93%。

二类：结构根本完好，设施配套不全的建筑，占总建筑面积的39.24乳

三类：结构较差，维护使用差，市政设施不配套的建筑，占忌、建筑面积的9.83册

现状建筑痍量的主要问题

建筑质量普遍较差、建筑质量的好坏与风貌的优劣不统一。规划区以质量二、三类的建筑为主，约占总

量的49.07%。大局部建筑市政设施不配套，这很大程度上制约了居民生活和社区效劳的水平。由于区内质量

好的建筑往往景观风貌与整体街区不协调，风貌协调的历史遗存那么往往质量较差，这就对保护、整治、复

兴规划提出了很大挑战：例如局部近十年以来建的住宅、商业等新建筑虽然具有较好的质量，但对于周围景

观却产生了产重破坏；而一些有价值的历史建筑却破败不堪，随时面临着消亡的危险。

〔3〕现状建筑质量的空间分布

规划区建筑质量的分布与建筑风貌、建筑高度的空间分布又有比拟强的联系，一般来说，风貌好、高度

低的建筑往往质量偏差；风貌差.高度较高的建筑往往质量偏好c其中，质量一类的建筑主要分布在商业较

为兴旺的临街面或主要的商业活动区，以及一些保护较好的传统11宅地块。质量二、三类的建筑主要广泛分

布于各传统居住街区，局部穿插分布在以商业为主的地块中。

4.6.2建筑风貌评价

一一建筑群体保持了传统街区的风貌特色，但单个建筑的风貌破坏严重

口〕现状建筑风貌的分类

本规划将地段范围内的建筑风貌分为五类：

一类：国家、市、区级文物呆护单位，占总建筑面积的12.28%。

二类：既有一定历史文化价道的传统建筑和近代建筑，占总建筑面积的16.24%。

三类：与传统风貌比拟协调的一般传统建筑，占总建筑面积的17.51乳

四类：与传统风貌比拟I办调的现代建筑，占总建筑面积的11.29%。

五类：与传统风貌不协调的建筑，占总建筑面积的42.68觐

〔2〕建筑风貌的主要问题

建筑在群体保持了传统街区的风貌特色，但单个建筑的风貌破坏较为严重。规划区内风貌一类、二类的

建筑共占总量的38.52%,风貌三类、四类的建筑共占总量的28.80%,风貌完全不协调的建筑占总量的42.68乳

区内四合院住宅加建、改建现象严重，极大破坏了建筑景观质量和传统院落肌理。由于经营需要，很多

商店对原有建筑进行了垂直加建或立面翻新，极大破坏了建筑的传统风貌。而一些文保单位、历史遗迹由于

使用功能的改变，建筑历史面貌也受到很大影响。

〔3〕建筑风貌的空间分布

风貌一类的建筑主要分布在廊坊头条、大栅栏街衲侧，其他池段有一些零星分布，数量相对较少。这类

建筑主要有两种：一种是近代仿欧式建筑，如盐业银行等，这类建筑一般体量较大，结构维护比取好，加建

情况较少；另一种是挂牌的保护四合院建筑。

风貌二类的建筑以保存较为完好的四合院为主，也包括少量结构较为完好的近代建筑。这类建筑主要分

布在大齐家以南的传统胡同区，并占有相当的数量。

风貌三类的建筑以一些加建、改建现象较严重的四合院建筑为主。这类建筑的数量较多，在地段南北两

端分布较为集中。

风貌四类的建筑数量较少，零星分布,比拟有代表的建筑有丰泽园、张一元茶庄。

风貌五类的建筑主要分布在商业较为繁华的沿街表皮，如：珠市口西大街、前门大街、粮食古街、煤市

街、珠市街局部、大栅栏街、廊坊头条沿街。

4.6.3建筑立面

一一建筑立面破坏较为严重，缺乏协调

近代以后，大栅栏地区身处北京东西杂处的地区，既有中国传统形式又吸取外来形式要素的建筑里面，

形成一种新旧混合，土洋结合的风貌，但是不管中西建筑，立面处理都比拟精致，成为北京近代市井文化的

特色。

近几十年来，这种细部精致、新旧混合、的调统一的建筑立面形式受到了越来越严重的破坏，一是原有

的建筑年久失修，破损严重；二是大量的改造、加建，使得原有的立面风格丧失殆尽；三是后期新建的一些

现代建筑立面处理简单粗糙，加之大量使用与传统建筑冲突较大的装饰材料，对传统建筑立面产生很大的冲

4.6.4建筑密度与容积率

一一高建筑密度、低容积率、公共空间狭窄

规划区内房屋密集，加建、搭建建筑大量充满。除了根本的道路街巷系统以外，规划区域内限本没有公

共活动空间和公共绿化，平均建筑密度高达81.2%,特别是在廊坊二条以北地区，建筑密度更高。

由于规划区内建筑层数较低,特别是居住建筑根本以广2层为主，平均建筑容积率相对较低，约为0.80。

这种高人口密度、高建筑密度、低建筑容积率的组合方式一方面造成人均居住面积狭窄，居住环境恶劣，另

一方面也使得公共空间严重缺乏。

4.6.5建筑高度

一一建筑高度以低层为主、缺乏历史感的多层建筑对景观影响大

CU现状建筑高度的分类

本次规划将地段范围内的建筑高度分为四级：

一级：1层，以传统的四合院居住院落为主，占总量的78.36%。

二级：2层，主要以传统的临街店铺和现代商业建筑为主，占总量的16.36乳

三级：3-4层，包括有一定历史文化价值的近代建筑和新建现代商业建筑,占总、量的4.，15机

四级：5层以上，在近几十年新建的多层甚至高层建筑，占总量的0.83乳

〔2〕现状建筑高度存在的主要问题

规划地段在历史上是以低层建筑为主的传统街区，传统民居和商业建筑多在两层以下。近代以后，一些

中西形式结合的建筑层高约在3〜4层，与整个社区的建筑风貌能够比拟好的协调。近几十年来，虽然规划地

区以低层为主的传统历史街区风貌得到根本维持，但是一些缺乏历史感，脱离社区整体风貌的多云甚至高层

建筑开始出现，虽然总量不大，但往往位于位置较好，人流量较大的地段，对整个社区的传统风貌有较大的

破坏作用。

〔3〕现状建筑高度的分类的空间分布

一层建筑主要分布在传统肌理的胡同街巷中；两层建筑主要分布在商业较为繁华的沿街表皮，如珠市口

西大街、前门大街、粮食店街、煤市街、珠市街、大栅栏街、廊坊头条、西河沿街都有广泛分布；层高三、

四级的建筑通常都是商业性建筑，沿街分布的特性也非常明显，在几条重要的街道：廊房头条，大栅栏街、

西河沿街、煤市街有较多的分布。

4.7城市肌理

一一根本格局保存完好，潜在威胁依然存在

本地区是目前北京市城市肌理保存最完整的地域之一，约有700多年的历史，街道尺度根本保存明清原

貌，图底关系比拟明确。规划区城市肌理的特点主要包括：

(1)道路肌理一一道路以两条尺度较大的南北向商业街为骨架〔煤市街和粮食店一一投宝市街〕，

延续了老北京“东西向胡同，南北向四合院〃的线状肌理，同时成为该地块以西的斜街肌理的延续。地块的

北端因历史形成的两条斜街和其他不规那么街巷也较有特色。

〔2〕院落肌理一一本地区〔尤其是大齐家胡同到甘井胡同一带〕的院落肌理根本保持明清原貌一一四合

院。

〔3］建筑肌理一一本地区的建筑肌理保存相对完整，但长朗以来的无序加建和低水平改建对京有的建筑

肌理破坏较大。

4.8街巷胡同及现状交通

一一交通根底设施水平较1氐，不能支持现代功能

地段内共有道路胡同38条，约占总用地的18.5设区内主要交通方式有出租车、人力车、自行车及步行

等，从城市其他地方到达本地段可乘坐地铁和公共汽车。虽然地段周边区域交通市政建设水平较高，但地块

内部及附近地区交通、市政设施建设滞后，对于现代功能的支撑能力很弱。交通不便,区内通行能力差，是

影响该地区开展的重要原因。

大栅栏地区内部街道结构根本上保持着近代的格局和脉络，路面宽度和路网

表街巷统计表

密度按步行和非机动车通行确定,根本没有考虑停车。因此，随着大栅栏街区现代商业、居住、效劳功能的

增强，路面负荷增加，拥堵现象严重°此外，私搭乱建挤占路面；流动摊位侵占道路：停车场缺乏，车辆沿

路随意停靠等现象进一步恶化了该地区的交通状况。

4.8.1动态交通：车行不畅、人车混行严重

规划范围内道路断面除了前门大街与珠市口西大街为人车别离路面，大栅栏商业步行街为纯苕业步行街

外，地段内大都为6-8米人车混行路、3-5米人车混行胡同以及3米以下步行胡同。总体上，这些道路质量

低劣，占路违章建筑多，人车混行，流通不便。

区内车行交通为双向蛆织，没有单行道和公共交通系统。主要车行道有：前门大街、珠宝市西大街、西

河汨街、廊房头条、煤市街、粮食店街、施家胡同、湿井胡同、大齐家胡同等。前门大街、珠市Z1西大街作

为城市级的交通干道，交通秩序井然；煤市街、珠宝市、粮食店街、西和沿街、廊房头条车流量次之，人车

混行现象严重，通行能力差；其他通车的小胡同通常较窄，人流量不大，车行速度慢，如大齐家/同、施家

胡同、掌扇胡同、云居胡同、润并胡同、甘井胡同等。

4.8.2静态交通：缺乏停车设施和行人休憩设施

规划区域严重缺乏停车设施和行人休憩设施，除珠市口西大街北侧、丰泽园附近有少量的规划停车位以

外，整个片区没有集中或分散的规划停车场、规划停车位，极个别建筑有自己的停车库或地下车位。所有车

辆根本停靠路边，占据道路路面，加重交通负荷。由于缺少街头绿地、小品、座椅.行人很难在规划区驻足

休息，感受城市气息。

4.9绿化及公共开敞空间

一一总量严重缺乏，分布高度分散，无法在景观、功能上提升社区水平

大栅栏地区整体树木量偏少，分布不均，此次规划地段树木总量更是少中之少。地段北侧分布有一些行

道树，南侧树木那么多分布在院落中。规划范围内几乎没有公共开敞绿地，居住街坊中也无集中绿地，总体

绿化状况比拟差。仅存的少量绿化高度分散，既不能为居民和游客提供公共活动的空间，又不能很好构成城

市和社区的景观要素。

4.10名木古树

一一区域内树木稀少，主要分布在地段南部

规划区共有挂红牌古树两株，挂篮牌古树11株，主要分布在南部地块。区内现有树木以杨树、槐树、椿

柯、银杏等北京常见树种为主。由于私搭乱建十分严重导致院落空间狭小，树木很少，罕见新植树木，原有

树木状况堪忧。

表2004年大树普查登记表

规格

树种生长保护管护单

序号古树所在地

名称势情况位

干径CM干周CM树高M冠幅M

古树及慢长树

大栅栏绿

1西珠市□大街49号前院国槐50150128*6优良好

办

大栅栏绿

2西珠市□大街49号后院国槐60188146*7优良好

办

16*大栅栏绿

3西珠市□大街35号前院臭椿6519515优良好

14办

150-18大栅栏绿

4西珠市口大街35号后院桑树50-601210*8优良好

0办

12*大栅栏绿

5云居胡同19号国槐10031419优良好

11办

甘井胡同甲25号院外大栅栏绿

6桧柏1572*2优良好

〔西〕办

甘井胡同甲26号院外大栅栏绿

7桧柏1872*2优良好

〔东〕办

大栅栏绿

8甘井胡同甲9号院银杏50126*7优良好

办

廊房三条3号院黑枣37810*8

速长树

大栅栏绿

9甘井胡同甲13号注槐55165优良好

办

大栅栏绿

10甘井胡同甲13号洋槐55165优良好

办

大栅栏绿

11甘井胡同甲4号洋槐50150优良好

办

大栅栏绿

12湿井胡同甲19号洋槐60180优良好

办

大栅栏绿

13掌扇胡同33号外柳树601801012*10优良好

办

14掌扇胡同13号

大栅栏绿

15蔡家胡同31号院香椿35105优良好

办

大栅栏绿

16蔡家胡同31号院外加杨70210优良好

办

4.11商业及业态

一一商业特色消失、退化明显

4.11.1现状商业状况

大栅栏地区曾经是北京历史上老字号集中、达官贵人频频出入的商业中心，这种功能一直持续到20世纪

80年代。90年代以来，随着北京市整体消费水平的提升和市民消费习惯的急遽变化，大栅栏商业功能严重下

降，以前商业和文化紧密结合的特色也逐渐消失。区域内充满着档次不高的商品小店，马路货、劣质货等大

大降低了本区的商业品味。

本区商业主要包括两类：

一是原有的老字号，如谦祥益绸布店、宝恒祥金店、盐业银行、交通银行、劝业场等，他们也是地段内

重要的历史遗存。这些传统商业建筑的保护情况较好，且仍用作商业金融用途，效益也普遍比拟好。但是数

量有限，被包围在低层次的商业中，缺乏规模和集聚性。

二是近几十年，特别是近20年逐渐形成的普通低层次商业，主要有旅馆、饭店、服装、杂货等，出售的

商品整体质量不高，价格低廉。甚至于一些主要商业街逐渐变为廉价商品和小商小贩的集散地，各类沿街摊

点小店众多，经营状况混乱，人群熊熙攘攘，严重影响到交通与城市景观。

总体来看，本区商业类型以百货店、效劳业、旅馆、饭店为主。现有商业规模偏小，规模在10万元以下

的商业占总量的55.97%,规模大于500万的商业仅占总量的4.05乐

4.11.2商业开展的SWOT分析

目前大栅栏地区商业开展的劣势主要表现在以下几方面：

口〕根底设施落后，环境外观差；

〔2〕处于经济衰落朗,缺乏支柱产业,商业营业额低；

〔3〕缺乏有效的商业组织和管理，低劣商品充满；

[4〕受保护规划的限制和高人口密度的影响.开发难度大。

尽管如此，大栅栏地区作为北京旧城规划的三大商业中心之一，依然具有良好的商业开展潜力，主要表

现在：

口〕深厚的历史文化积淀。大栅栏地区的传统历史建筑、街巷胡同为开展传统商业提供了最正确的物质

教体;

[2]长期以来形成的“大栅栏〃商业历史品牌依然影响深沅，形成特殊的品牌优势；

〔3〕近邻故宫、天安门的优越地理位置对国内、外游客形成天然的吸引力。

此外，目前大栅栏地区还处在北京市举办奥运、实行城南倾斜政策、参加世贸、开展第三产业等优越的

城市大环境之中。这些都是大栅栏千载难逢的开展契机。

4.12市政设施现状

一一与周边区域设施差距明显，既有设施陈旧，总量严重缺乏

该地区市政设施严重缺乏，已有的设施也很陈旧。现有电力、燃气、通讯、雨水、上水、污水六种市政

公用设施。

口〕供电设施：电力线主要沿前门大街和珠市口西大街，全部为地面高架。有变电站2个，都在珠市

口西大街北侧。

〔2〕供气设施：珠市口西大街铺设了燃气管线，地段内只有丰泽园饭店可以使用这项设施。其他地块

无地下热力及煤气管道，主要取暖方式为蜂窝煤。

〔3〕通讯设施：通讯管线设于前门大街、珠宝市街、粮食店街、珠市口西大街、煤市街、西河沿街、

廊店头条、大栅栏街、取灯胡同、杨梅竹斜街、入栅栏西街、大力胡同等位置。

〔4〕排水设施：现状大栅栏地区街坊内排水根本上以合流制为主。在各主要街道和胡同都设有污水管

道。雨水管道那么只设在前门大街、珠市口西大街，地段内无专用雨水管道。

〔5〕供水设施：主要沿前门大街、珠市口西大街、大栅栏街、煤市街、云居胡同等地，管屋75厘米。

居住院落内使用公共水龙头。

5规划目标、原那么及依据

5.1规划目标

科学保护历史街区，局部合理有机更新，激发传统商业活力，提高空间环境品质

5.2规划原那么

(1)坚持旧城保护规划的真实性原那么,全力保存规划区域内真实的历史信息，保护历史遗存和原貌。

根据规划地段的性质与特点，保护该区内历史街区的整体风貌；

(2)正确处理保护整治与更新开展之间的关系，“以保护求开展，以开展促保护〃。在保护好万史文化传

统的根底上，复兴大栅栏街区的传统商业活力、改善大齐家胡同以南传统四合院的居住条件、开掘