华沃滨河湾项目融资问题及对策研究

华沃滨河湾项目融资问题及对策研究摘要房地产企业是我国经济的重要组成部分，不仅影响到我国的经济发展，而且也与人们的生活密切相关。目前我国中小房地产企业主要采取传统的融资渠道，但随着贷款条件的要求越来越高，银行贷款这一融资渠道难度越来越大，中小房地产企业由于过于依赖银行贷款，而且又是发展的初级阶段，风险抵抗能力比较低，总体来看信用等级较低，所以获取贷款的渠道变窄，面临着融资困难和融资成本提高的难题。房地产企业能否健康发展主要取决于其项目开发的融资能力。传统的融资目前已经不能满足企业的发展需要，融资方式较少也影响到了房地产企业的健康发展，所以房地产企业必须积极寻找其他的融资方式。本文研究以华沃滨河湾项目为例，深入探讨分析了其项目融资中出现的问题，并提出了针对性的改进建议，对降低中小房地产企业项目融资成本和融资风险，促进房地产行业及地方经济可持续发展方面，能有一定的参考价值。关键词：房地产企业；项目融资；融资风险

目录TOC\o"1-2"\h\u一、绪论 华沃滨河湾项目融资问题及对策研究一、绪论（一）项目融资的概念美国财会标准手册对项目融资进行了明确定义，即项目融资就是针对有大额融资需求的项目开展融资活动。在这一过程中，借款人需抵押项目资产，且只能利用项目自身产生的经济收益及资金成本进行还款，并不会过于关注项目事业主体的信用能力，其主要原因在于项目主体并没有其他资产，且无法追求母体企业的责任。总结一下可以分为以下几点内容：第一点，项目融资是以项目为主体，融资的方式基本上取决于项目导向；第二点，项目本身局限着项目融资中还款来源和渠道，也就是说项目能否获得贷款完全是由项目未来可用偿还贷款的净现金流量或者项目自身的资产价值来决定的。综上所述，项目融资最主要的特征就是有限追索及无追索。（二）相关理论（1）早期融资结构理论企业能维持正常运营的重要前提就是资金，而企业资金来源渠道主要包括两大类，即外部资金投入与自有资金。企业的盈利情况会受到这两种资金的比例影响，而企业资金结构理论主要探讨的问题就是如何平衡这两种资金所占的比例。在早期企业结构资金理论中只要是一种经验的判断，缺少科学的数学推导和统计分析。然而在此基础上经过科学的数学推导和统计分析得出的结论正是广为人知的MM定理。（2）优序融资理论优序融资理论在学术界常常也被称为啄食顺序理论。二十世纪八十年代，美国著名金融学家迈尔斯提出了公司基本结构理论。在信息不对称理论的基础之上，进一步提出了交易成本这一说法。认为,公司为新项目融资时，将优先考虑使用内部的盈余，其次采用债券融资，最后才考虑股权融资。即遵循内部融资、外部债权融资、外部股权融资的顺序。在MM理论的信息对称与不存在破产成本的前提假设条件下，当存在公司外部投资者与内部经理人之间的信息不对称时，由于投资者不了解公司的实际类型和经营前景，只能按照对公司价值的期望来支付公司价值，因此如果公司采用外部融资方式，会引起公司价值的下降，所以公司增发股票是一个坏消息。而当公司内部盈余较为充足时，内部融资则应是第一选择。如果公司对外部资金的依赖性较强时，则发放的债权不应与非对称信息有关联，从而确保公司价值不会被贬低，因此债权融资应占主要地位。二、华沃滨河湾项目融资现状分析（一）项目开发情况华沃滨河湾项目是华润置业房地产开发有限公司负责开发，该项目分为二期，开发总面积为1081475.3平方米。华沃滨河湾一期项目，该项目约耗资20亿元。位于沈阳市于洪区细河南路155号，地处于洪新城细河路与汪河路交界处，于洪新城位于沈阳市区西南，城市二、三环之间，规划面积25.18平方公里，南临浑河，仙女河贯穿东西，以水环境为主的生态要素很丰富，仙女河两岸177公顷生态绿地和浑河境内500多公顷的滩地资源，随着各大楼盘的纷纷，于洪新城的配套设施也相继启动，为购房者的生活提供了便利的条件。项目一期工程的产品主要有高层建筑、花园式住宅等。住宅建筑的设计采用装饰艺术风格的现代建筑，打造出具有后现代特色的立面。别墅和花园房屋设计良好，通过塑造欧洲、德国、美国和其他跨国建筑风格，打造了具有异国情调的国际风格。下沉的广场和喷泉与水的布置将增加生活的乐趣。华沃滨河湾二期项目，是和沈阳融大房屋开发有限公司联合开发的项目，占地约179亩，项目二期分为6、7、8三个地块。整体规划以“人居、环境、空间效益”为原则，打造大气开阔的空间格局。致力于打造“情境社区”，以服务于生活本身的更高需求。以“先还原，再设计”的产品线法则，围绕“品质”、“互动”、“细节”、“智能”4大维度展开，为居者提供更丰沛的功能性、更厚实的品质感和更舒适的生活体验。是一个能够满足人生各阶段不同居住需求的全周期产品，将人们在居住过程中真实的需求和痛点融入到产品设计当中，去做真正能够解决生活困扰、提高居住感受的精致化产品，让我们的业主体验一种更舒适、更精致的生活。（二）项目融资渠道华沃滨河湾项目的融资渠道主要有两个方面，一是内部融资，主要涉及自有资金和垫款，二是外部融资，主要包括银行贷款、信托融资、民间借贷、股权融资等。在内源融资方面，自有资金主要是前期开发自己投入的资金；预收款项主要是房产销售所获得的资金，购房者在银行审批贷款后这笔钱并不会直接打到公司账户，而是在交房后才会转给开发商，所以这部分资金都属于预收款项。外源融资方面，一部分资金来源于银行贷款，但是占取的比例比较少，由于国家的限制开发政策，所以银行贷款非常少。华沃滨河湾的股权质押融资占取的主要融资渠道，由于资金链断裂，和世贸集团合资开发银行国际二期项目，各占50%的股份。信托融资和民间借贷等融资方式所占份额相对较小，因为融资成本相对较高，故而融资数额相对较小。图2-1华沃滨河湾项目融资渠道（三）项目融资分析华沃滨河湾项目目前总共开发二期。华沃滨河湾项目一期项目投资金额达到20亿元，在项目现有阶段，企业除了少部分自有资金之外，其余资金全部需要从外部渠道融入。华沃滨河湾项目资金计划与资金筹具体见表1：表1华沃滨河湾项目资金计划与资金筹措表单位：亿元项目合计1期2期建设总投入382018融资总额27.214.412.8自有资金11.85.66.2预售收入69.338.630.7外部融资2010.49.6针对房地产行业的商业贷款，国家有着严格的规定政策和宏观调控措施，必须走严格的审批程序才能实现商业贷款，并且它对贷款的期限也有严格的规定，以三年为期，贷款的方式一般采用抵押担保或者是质押担保的方式进行，对于项目的资本金和预算投资总额也有着严格的要求。企业在进行商业贷款时，不仅需要提供营业执照、税务登记证和法定代表人等相关证件，还要出示最少三年以内的财务报告，且提供的财务报告还必须经过会计事务所审核等诸多证明和样本。当然，在商务贷款中，还有一些期限比较长的商业贷款，他们只需要一次审批即可通过，但是资金是分多次发放的，而且贷款的利率也是以年为单位，一年一定。房地产企业由于性质上的特殊性，商业贷款利率和央行规定的贷款基准利润会有所差别，他一般会在此基础上上浮百分之十到百分之三十。在华沃滨河湾项目一期需要融资14.4亿元，其中主要从盛京银行、浙商银行、中国银行进行融资，三个银行贷款期限都为2年，年利率10%，采用房屋抵押的方式。华沃滨河湾二期项目需要融资12.8亿元，由于银行的审批政策限制，拒绝给永坤置业进行贷款，所以只能进行股权融资，最终由世茂集团和永坤置业共同开发二期项目，具体开发细则由世茂进行核定。三、华沃滨河湾项目融资存在的问题（一）融资渠道单一华沃滨河湾项目融资渠道非常单一，很多融资渠道都拒绝给其融资。在国内，这样的现象非常多，很多房地产公司都面临融资工具匮乏，融资困难的问题。究其根本原因，是因为该房地产企业本身达不到融资工具的要求，比如说，本身规模过小、财务状况不稳定以及资金长期匮乏等，这些都是融资工具所要考虑的主要因素。而且企业在进行融资时，相关部门会对其进行审核，这些都会造成企业融资困难。其次，从项目自身来分析，华沃滨河湾项目在诚信和口碑方面，比不过同行业的大型公司，在资金的保障上，更是比上不足，就以上两点，无论是站在投资人的角度还是债权人以及第三方的角度审视，都会存在一定的风险，华沃滨河湾项目最主要的问题就是信息不对称，这一点会大大提高企业的经营风险，这对于投资者和债权人来说都不是好事，它使得人们无法衡量企业是否有偿还资金的能力，在选择相关的融资工具时，这绝对是最大的限制因素。华沃滨河湾项目由于其规模的建设还达不到大房地产企业的要求，且企业自身的能力也有限，想要在短期内实现股权融资和债权融资可谓天方夜谭，所以说，华沃滨河湾项目在进行时，预收房款和银行贷款也就成了除自有资金以外企业能运用到的资金。当然，在华沃滨河湾项目进行融资时，如果渠道单一，华沃滨河湾项目的财务风险必然会随之加大，除此之外，华沃滨河湾项目的融资渠道还会受国家政策的影响，不仅会间接增加企业的融资成本，还会在一定程度上限制企业的发展，增加它们的融资风险。（二）融资结构不合理从华沃滨河湾项目一期与二期的开发来看，其外源融资中，银行贷款融资占比43%，股权质押融资占比39%，信托融资占比12%，民间借贷占比6%。具体融资比例情况见图1：图1华沃滨河湾项目融资比例情况华沃滨河湾项目外源融资主要来自银行贷款，几乎整个房地产开发过程中都有银行贷款的涉及，这对其发展来说是非常不利的，可以看出融资结构是非常不合理的。在二期项目中，银行拒绝给其贷款，如果没有世茂集团的加入，可能就面临倒闭的结果。但是华沃滨河湾项目在非必要情况下是拒绝采用股权质押来进行资金筹措，人们首选的融资渠道就是银行贷款。但是华沃滨河湾项目在发展的过程中如果太过依赖银行贷款，也会在无形之中增加融资的成本，让企业偿还债务的能力降低，而且银行贷款很容易受到政策的影响，这一点有可能在关键时刻将某些项目的正常运转计划打破。（三）融资成本高华沃滨河湾项目由于其本身规模、财务风险以及多方面的制约性，使得股权融资和债券融资不能成为其主要的融资手段，而且这两种融资方式和银行的贷款融资比起来，他们的融资比率更低。关于华沃滨河湾项目的银行贷款利率在5%~6.5%之间，就这一点而言，对融资的成本没有多大影响，但是因为银行贷款利率会受政策的影响，所以华沃置业为了保证项目能顺利进行，就进行了相应的民间借贷，而民间借贷的利率和银行贷款比起来相对较高，平均皆在10%以上。股权质押融资直接将二期的营业利润的一半归为世茂集团，虽然共同开发，世茂集团进行销售，但是对其利润的影响是非常大的。企业融资的利率一旦超过了一定标准，在本质上就和高利贷无疑了，对于企业而言，这无疑减少了它的利润空间，而站在房地产开发者的角度，过高的融资利率会让资金的筹措风险大大增加，一旦某个环节出现问题，直接就会导致资金链断裂。（四）项目融资受政策以及法律的影响较大华沃滨河湾项目在目前的市场经济环境下，必然受到相关法律法规和政策的影响。2015年以来，国家在政策层面提出“去库存”，相关规定的颁布实施对房地产行业造成了一定冲击，但总体发展态势依旧呈现稳定的局面，而这一产业对于目前我国的市场经济的发展仍然发挥着举足轻重的作用。除了带动经济的发展，还创造了广阔的就业机会，对我国的就业压力有一定的缓解，对推动城市化进程有着巨大的促进作用。但是由于房地产产业占据经济的比例过大，国家不得不推出一些调控政策，比如提高房地产贷款利率，各地的限购政策以及限制土地开发的政策等。各大银行放款紧缩，华沃滨河湾项目相较于大型房地产项目，其发展周期尚短，经营模式、所占据的资源较少，天然存在着脆弱性，在信用评估、抵抗商业风险等方面存在明显不足，同时其资金链运营维持主要依托于银行的商业贷款，由于受到各大银行放款紧缩的影响，所以获取贷款的渠道变窄，面临着融资困难和融资成本提高的难题。此外，在经过调查后发现，我国房地产行业融资中会受到宏观经济因素的直接影响。第一，当前我国信贷工作主要由国有银行统一管理并调控，而房地产相关法律政策则会影响到国有银行的信贷政策，从而会直接影响到企业的最终融资行为；第二，企业融资行为会受到政府出台的政策的直接影响，极大的增加了房地产企业的融资难度；第三，房地产行业相关的法规政策会直接影响到其最终的融资行为。为提高房地产行业发展的规范性，我国政府相继出台了房地产行业相关的法律法规，补充完善市场调控过程中出现的问题，确保社会能保持稳定和谐的发展状态，推动我国社会主义市场经济的可持续健康发展。四、华沃滨河湾项目融资解决的对策（一）构建多元化的融资渠道根据华沃滨河湾项目的发展以及融资现状发现，其融资渠道比较单一，对银行贷款依赖程度比较高，所以造成其融资成本也比较高，这样对于项目的发展是非常不利的。所以华沃滨河湾项目应该对发达国家的融资方式进行借鉴，提高融资途径的多元化，有效降低企业的融资成本，从而保障企业的有序发展。所以华沃滨河湾项目可以采取以下几种融资方式：（1）不动产投资信托基金（REIT）不动产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，引入不动产投资信托基金有助于分散与降低华沃滨河湾项目系统性风险，有助于疏通华沃滨河湾项目资金循环的梗阻。避免单一融通体系下银行相关政策对华沃滨河湾项目的硬冲击。（2）房地产投资信托基金（REITs）专门用于房地产企业项目开发的基金就是房地产投资信托基金，通过发行收益的凭证来筹集资金，然后再将这些资金投资到房地产市场上。这一融资方式具有以下几个明显优势：第一，能有效改善我国房地产企业对银行贷款的依赖性，为企业提供了更加丰富多样的融资渠道，解决了房地产企业融资难的问题；第二，流动性强，其凭借着可自由转让的特点，赢得了很多投资者的信任和依赖；第三，要想满足其融资条件，房地产企业需要具备良好的资质，更喜欢盈利高负债低的企业，关系到基金的盈利。华沃滨河湾项目目前是达不到投资要求的，但是可以改善企业的融资结构，提高其盈利水平提高企业的竞争力，所以房地产投资信托基金也可以成为未来企业的融资方式之一。（二）合理构建融资结构华沃滨河湾项目在融资结构上并不科学，其中43%都是银行贷款，其他方面的融资非常少。由于其融资结构不合理，所以导致企业的融资成本比较高，也使融资的效率大大降低，而且由于过渡依靠银行贷款进行融资，如果国家政策变动，那么必然会使其融资链上的风险增加。所以华沃置业必须建构合理的融资结构。在促进融资结构合理化上，华沃滨河湾项目必须从其实际情况出发，对当前的融资环境进行评估，对其还款能力进行评估，还要对融资的期限以及金额进行评估，从而有效提高企业的融资效率。一是企业应该对债务融资进行有效利用，但是比例应该适当，负债可以给企业带来一定的收益但是也会增加企业的财务风险。所以在市场行情比较好以及销售情况良好的情况下，可以进行更多的债务融资，如果现金流不稳定而且市场情况不好的情况下，应该对债务融资的比重进行降低。二是企业的资金并不充足，所以在未来发展中必须对资金有效利用，不仅可以降低融资的规模，而且还使融资成本降低，从而提高资金的使用效率。（三）降低融资成本融资方式是非常多的，但是不管是哪种渠道的债权人都会更加倾向于企业经营能力强、正规而且没有不理记录的企业进行合作，不仅可以有效降低风险，而且还可以增加收益的稳定性。比如万科房地产公司和保利地产等，都是我国当前保障性较强的房地产企业。不管是境外融资还是进行信托融资，其融资成本都会低于市场上其他的小开发商。万科地产与保利地产都是消费者比较信赖的地产企业，其经济效益水平较高。所以提高企业的经营管理水平和消费者的认可，可以有效降低企业的融资成本。要保证企业的盈利能力，就必须提高华沃滨河湾项目的管理能力，还要打造一个管理能力比较强的管理层。只有做出正确的决策以及保证决策的有效执行，才能促进项目的开发，对华沃滨河湾项目来说尤其重要。华沃滨河湾项目由于人员比较少，所以其管理层人员通常身兼数职，所以也容易导致管理职责不清晰的情况出现。为了让分工更加清晰，就必须对员工的职能进行明确，提高执行力，从而提高企业的资金周转能力以及盈利能力。其次，华沃滨河湾项目是沈阳的本土品牌，所以可以以当地的风土人情出发，提高消费者的满意度，从而产生品牌效应，和企业相互促进，从而有效降低其相应的融资成本，有效提高企业的收益。（四）健全与房地产金融市场相关的法律法规房地产企业的可持续稳定发展，离不开规范性制度的管理和维护。从国家层面来看，当前我国金融行业的首要任务就是尽快出台相关的法律法规政策，建立健全完善的金融体系。我们不仅要通过法律法规来对金融市场加以规范，也需要借此来推动房地产企业和金融机构之间的和谐、融洽的融资关系。首先我们要清楚的认识到，房地产企业融资行为会直接影响到我国市场经济发展状况，金融机构只有放宽房地产企业的融资条件，才能更好的满足人民群众快速增长的城市住宅需求。这就要求我国政府必须通过相关法律法规来灵活调整房地产金融业务，通过多种手段调控、规范房地产相关金融行为，而不是简单粗暴的干扰房地产市场。通常情况下，房地产市场可以通过自我调节实现发展，而如果市场失灵，才需要国家通过行政手段进行调控五、结论本研究以华沃滨河湾项目为例，对该项目的融资现状展开了详细分析，从而找出目前华沃滨河湾项目融资存在的问题，如融资渠道单一、融资结构不合理、融资成本高、项目融资受到政策及法律的影响较大等。针对这些问题，本文提出了构建多元化的融资渠道、合理构建融资结构、降低融资成本、健全与房地产金融市场相关的法律法规等对策。对降低企业融资成本和融资风险，促进当地地产行业及地方经济可持续发展方面，能有一定的参考价值。但是从目前的房地产行业来看，房地产企业已经出现了两极分化的趋势，使房地产企业发展更加困难，不仅融资更加困难，而且还要面临被兼并的风险。