小区前期物业服务清洁、绿化管理方案及措施

小区前期物业服务清洁、绿化管理方案及措施一、清洁管理方案（一）管理方案与作业要求1.管理方案：根据保洁区域划分责任范围（保洁岗），落实责任人；根据各保洁环节不同和项目的物业特点，将定时或定期集中作业方式与日常巡视保洁的作业方式相结合，制定完善的保洁管理方案，实行全天候保洁。2.作业要求：严格按照公司质量管理体系文件有关程序文件和作业指导书的要求，规范化作业。（二）目的与作业方法原则保洁作业的根本是清除建筑、建材表面附着的污垢，最终达到提高建筑美观、保护物业及建材寿命、洁净环境卫生的目的。提高建筑美观注重环境卫生保护物业注重环境卫生保护物业及建材寿命图7.6保洁目标图图7.6保洁目标图物业的保洁因其建材、场所、使用者、用途的不同，其相应的清洁方法也不同，清洁也是千变万化，正是这样的变化对作业人员也提出专业化、广泛的建材和洗剂知识的要求。1.针对不同的建材采用不同清洁方法（如石材、金属、塑胶等）2.针对不同的场所采用不同的清洁方法(公共洗手间、道路、走廊、架空层、停车场等)3.针对清洁分类采用不同的清洁方法（日常清洁、定期清洁、特种清洁等）4.针对用途不同采用不同的清洁方法作业计划策定（三）作业规划（附：图例）作业计划策定调查分析调查分析划分作业区域制定保洁管理措施制定保洁管理措施图7.7作业规划图图7.7作业规划图（四）服务工作标准与作业频度及程序1.公共区域保洁服务工作细则和质量标准服务项目工作内容清洁标准工作频率备注(1)公用洗手间地面拖擦无污渍痰痕、积水和垃圾2次/日（早、中、晚）；拖洗1次/半日日清洁间隔板擦抹无污迹、积尘1次/日蹲位冲刷无便渍、无积垢、无异味、无水绣2次/日小便池冲洗便池及周围地面内外无便迹、无异味、无水锈、污迹2次/日,放卫生球洗手盘、台擦洗无污迹、积尘、水绣迹2次/日（早、中、晚）垃圾桶（篓）清倒垃圾、擦抹或清洗垃圾桶垃圾袋装化、垃圾不外溢，垃圾娄无污迹2次/日、勤倒垃圾镜子擦抹、抹干无积尘、污迹1次/日电开关、电箱面板擦抹或擦拭无积尘、污迹1次/2日窗台擦拭无积尘、无积水、污迹1次/3日门擦拭无积尘、无污迹1次/日窗玻璃刮洗、抹干无污渍和灰尘内侧1次/周、外侧1次/2周周清洁消毒用消毒水拖地按卫生防疫标准1次/周墙面擦抹无积尘、无污迹、乱张贴物、蜘蛛网1次/周照明灯擦抹灯具无积尘、污迹1次/月月清洁空调风口和面板擦抹无明显积尘、污迹1次/月(2)走廊、大厅、楼梯间、架空层梯间地面、楼道扫除垃圾、推尘、除污渍、香口胶无垃圾、积尘和胶渍痰痕2次/日、拖洗1次/周日清洁共用大厅、扫除垃圾、推尘、除污渍、香口胶无积灰、污垢拖洗1次/日镜子擦抹、抹干无水迹、污迹、保持透明度1次/日楼梯扶手擦拭无灰尘、污渍1次/周护栏擦抹或擦拭无灰尘和污渍1次/日梯级及侧面清扫和擦抹无垃圾、沙尘、污迹痰痕2次/日垃圾桶擦拭无污渍、无痰渍、无积尘2次/日过道垃圾桶、室内垃圾篓收集和清运垃圾、擦抹或清洗垃圾（篓）无污迹、无痰迹、无积尘、垃圾不外溢2次/日清除制定张贴点以外的张贴物清除无张贴物和污迹2次/日架空层、地下室地面清扫、除污迹、香口胶、堵鼠洞无垃圾痰痕、积尘、污迹、胶迹、积水、鼠迹、鼠洞2次/日、拖洗1次/半月公共休息桌椅擦抹无积尘、污迹1次/日日清洁开水供应点（房）擦抹热水器、基座、地面无积尘、污迹、茶迹、垃圾2次/日过道窗台擦拭无灰尘、污迹1次/3日周清洁卷闸门或拉闸门擦拭和擦抹无污迹、积尘1次/周宣传栏、橱窗标示牌清扫、擦抹无积尘、污迹、杂物2次/周墙面、柱面掸尘或擦抹无明显积尘和污迹1次/周消防器材擦抹无积尘、污积1次/周过道门、窗玻璃刮洗、抹干光洁透明、无污迹1次/周天花板掸尘和扫蜘蛛网无积尘和蜘蛛网1次/月月清洁共用部位玻璃抹干无积灰、污垢1次/月空调风口和面板擦抹无灰尘、污迹1次/月(3)部分公共区域、地面清扫、推尘、除污迹及香口胶无垃圾、积尘、污迹痰痕、胶迹清扫、推尘1次/日早、午、晚拾垃圾1次；拖洗1次/半月日清洁洗手间拖擦、冲刷无异味、无垃圾和污迹8次/日窗台擦抹无灰尘和污迹1次/日桌、椅子擦抹、清垃圾无灰尘、无污迹、无垃圾清桌屉垃圾2次/日、台面擦抹1次/日、全面擦抹1次/周扶手、栏杆擦洗无灰尘、污渍1次/日擦洗2次/周走道、楼梯扫除垃圾、推尘、除污渍、香口胶无垃圾、积尘和胶渍痰痕2次/日、拖洗1次/半月清洗1次/月垃圾桶清倒垃圾、擦抹或清洗垃圾桶垃圾袋装化、垃圾不外溢，垃圾娄无污迹2次/日、勤倒垃圾废纸篓、烟灰缸清理废纸篓、烟灰缸完好，干净、无异味2次/日开关和电源箱面板擦抹无灰尘和污迹1次/日家具擦抹无灰尘和污迹1次/日电梯轿箱清洁、擦抹干净、整齐1次/日门、窗玻璃刮洗、抹干水迹和灰尘污迹内侧1次/周、外侧1次/2周周清洁墙面清扫灰尘、清除污迹无明显积尘和污迹、蜘蛛网1次/周墙身清扫灰尘、清除污迹无明显积尘和污迹、蜘蛛网1次/半月月清洁灯具擦抹无明显积尘、污迹1次/月天花清扫灰尘和蜘蛛网无积尘、蜘蛛网、污迹2次/月风扇、空调风口和面板擦拭无明显积尘、污迹3次/月2.小区外围保洁服务工作细则和质量标准 服务项目工作内容清洁标准工作频次备注道路、广场、停车场地面清扫、除污迹、香口胶、堵鼠洞无垃圾、积尘、泥沙、积水、杂草、鼠迹、鼠洞2次/日日清洁果皮箱、垃圾箱擦抹、清倒垃圾无污迹、垃圾不外溢2次/日柱子擦抹无明显积尘、污迹1次/2日花基、花坛擦拖无污迹、积水、垃圾1次/2日绿化草坪捡拾垃圾、堵鼠洞无垃圾、枯枝、树叶、鼠迹、鼠洞2次/日排水沟、沙、地漏清扫污水和垃圾无积水、无垃圾和泥沙沟渠1次/日，沙井、地漏1次/周，疏通1次/年，检查1次/月公共休息桌椅擦抹无积尘、污迹2次/日观赏水池清扫水池周边、捞水池垃圾、清洗水池无垃圾、积尘、污迹、青苔、绣迹、泥沙捞水池垃圾2次/日，清洗水池1次/月景灯、路灯擦抹无积尘、污迹擦抹灯座1次/2日、4米以下灯具1次/周、4米以上灯具1次/2月护栏擦抹或擦拭无积尘、污迹1次/日湖面、河冲打捞水面河岸边水底的垃圾水面和岸边水底无垃圾2次/日垃圾房清扫、清洗墙面、天花无明显积尘和污迹、蜘蛛网、房外地面无垃圾清洗房内及周边地面、垃圾桶1次/日，经常清扫地面园景雕塑擦抹无积尘、污迹1次/周周清洁消防器材擦抹无积尘、污迹2次/周宣传栏、橱窗、标示牌擦抹、清扫无积尘、污迹、杂物2次/周假山清扫、清洗无积尘、污迹、杂物清扫1次/周，冲洗1次/月月清洁各大楼首层外立面窗台、玻璃和离地面1.5米高的墙面擦抹、刮洗无明显积尘和污迹窗台2次/周、墙面和玻璃1次/月大楼外立面飘板清扫无垃圾、积尘、蜘蛛网1次/2月3.小区内的保洁服务工作细则和质量标准服务项目工作内容清洁标准工作频率备注(1)住宅区外围地面扫除垃圾无垃圾、无沙土、无积水2次/日保洁柱子擦抹无明显污渍、灰尘1次/2日果皮箱擦抹无明显污渍、灰尘1次/2日(2)天台地面清扫无垃圾1次/日冲洗1次/周内墙壁冲洗无灰尘、污渍1次/周排水沟冲洗无垃圾和积沙1次/周护栏擦拭无灰尘、污渍1次/周外墙面清洗、抹擦无明显污渍日常清理乱张贴搭挂1次/月(3)公共过道地面扫垃圾、推尘、除污渍、香口胶无垃圾、积尘和胶渍2次/日、拖地1次/半月墙面掸尘和清洁无明显灰尘和污渍1次/周天花板掸尘和扫蜘蛛网无明显积尘和蜘蛛网1次/月镜子抹干无水迹、保持透明度数次/日（早、中、晚）楼梯扶手擦拭无灰尘、污渍1次/周护栏清洗和保养无灰尘和污渍2次/周梯级及侧面拖扫和擦抹无垃圾沙尘和污渍2次/日消防器材擦拭灰尘无积尘1次/周过道窗台擦拭无灰尘和污渍1次/周过道窗玻璃刮洗、抹干光洁透明1次/周照明灯擦拭照明灯无明显积尘1次/月垃圾桶擦拭垃圾桶完好、清洁、无异味2次/日垃圾清理垃圾袋装化，无垃圾溢出2次/日清除制定张贴点以外的张贴物清除2次/日天井清扫无垃圾、积尘和胶渍2次/日消毒用消毒水拖地1次/周卷闸门擦拭灰尘无污渍和积尘1次/周(4)大厅宣传栏张贴物清除无商业性广告2次/日镜子抹干无水迹、保持透明度1次/日地面扫垃圾、推尘、除污渍及香口胶无垃圾、积尘及胶渍2次/日、保洁墙面掸尘和清洁无明显灰尘和污渍1次/周天花板掸尘和扫蜘蛛网无明显积尘和蜘蛛网1次/月照明灯擦拭照明灯无明显积尘1次/月风扇擦拭无灰尘、污渍1次/月消毒用消毒水拖地1次/周(5)值班室及其他用房地面扫垃圾、推尘、除污渍及香口胶无垃圾、积尘及胶渍2次/日卫生间清洁干净、无异味2次/日墙面掸尘和清扫无灰尘、污渍和蜘蛛网1次/周；每年8月清洗/次天花板掸尘和扫蜘蛛网无明显积尘和蜘蛛网1次/月门窗擦拭无灰尘、污渍1次/周照明灯擦拭照明灯无明显积尘1次/月室内设施擦拭无灰尘、污渍2次/日风扇擦拭无灰尘、污渍1次/月玻璃刮洗、抹干无污渍和灰尘1次/周消毒用消毒水拖地1次/周(6)工具房地面清扫无垃圾1次/日消毒用消毒水全面消毒1次/周(7)外围广场地面拾扫垃圾无垃圾、无沙土、无积水2次/日果皮箱擦抹外围、清倒垃圾无污渍、垃圾不外溢2次/日柱子擦抹无明显污渍1次/2日花基擦拖无污渍1次/2日绿化草坪捡拾垃圾无垃圾和枯枝落叶1次/日排水沟排清污水和垃圾无积水、无垃圾和泥沙1次/日飘带天桥清扫垃圾和沙尘无垃圾、无积沙尘1次/月(8)垃圾处理垃圾清运垃圾的收集、外运日产日清化粪池清掏检查1次/月，清掏1次/半年

4.楼宇清洁工作程序及标准工作时间：A：6：30—15：30B：12：00—20：00工作地点时间工作内容工作标准备注楼栋大门、扶手表面、楼道垃圾、开启楼道窗户。6:30-7:001.用干净湿抹布擦洗楼栋大门、门框。2.带一块干净湿抹布和垃圾袋进入楼宇，边上楼梯边擦洗楼梯扶手至顶楼。3.从顶楼把各户门口垃圾收入垃圾袋，放至门口垃圾桶内，去下一个楼栋。（先把各自管辖区内的垃圾收完）4.把楼道窗户打开20公分通风1.楼栋大门、门框、扶手无尘，无手印，无水迹。2.收集垃圾无遗漏，地面无污水。3.楼道内空气清新。清洁电梯7:00-7:301.清洁电梯门表面及内壁2.电梯天花板表面除尘3.电梯吸尘4.清洁电梯通风口及照灯罩5.电梯表面用全能金属光亮剂抛光电梯内干净、明亮、无烟头、纸屑，不锈钢表面无手印及擦伤道路、草地、停车场7:30-7:451.用扫把和垃圾铲清扫道路、草地、停车场上的杂物。2.捡去草地、停车场内的落叶、杂物。3.地面有污渍时，用兑水清洁剂、拖把，拖至地面干净。道路地面无杂物，无污渍；草地无枯枝、落叶等杂物；停车场缝隙内无杂物。草地灯、信报箱、指示牌、消防栓、电信箱、下水道、景点休息桌椅、垃圾桶。7:45-8:05清洁剂按比例兑水，洗干净抹布，擦洗指示牌、信报箱、消防栓、下水道、景点休息桌椅、垃圾桶、草地灯上的灰尘。指示牌、信报箱、消防栓、下水道、景点休息桌椅、垃圾桶、草地灯无尘，无水迹，无污渍；垃圾桶无异味。景点水池及周边8:05-8:201.用网捞去水池中杂物。2.拣去卵石中杂物。3.用拖把拖洗木地板。水池中无漂浮物，水质干净；卵石中无杂物；木地板无脚印，无水迹，无杂物。楼宇门口、入户门框、楼梯地面、电表箱、电信箱、窗框、窗台、公告栏、地脚线、天台大门、扶手下保护栏、8:20-11:201.在楼宇门口放置“工作进行中”牌子。2.清洁剂按比例兑水，洗干净抹布和拖把，从一楼到顶楼用抹布擦洗入户门框、电表箱、电信箱、公告栏、窗框、窗台、扶手下保护栏、地脚线、天台大门上的灰尘。3.从顶楼到一楼用拖把擦洗楼梯地面积楼宇门口。1.入户门框、电表箱、电信箱、公告栏、窗框、窗台、扶手、天台大门、楼梯地面、地脚线无尘，无水迹，无污渍；楼道内无杂乱物品堆放。2.关好楼宇大门；巡视一次外围，去下一个楼栋，保持外围干净。12:00-20:001.按周大清洁计划做大清洁，同时巡视各区域，保持卫生干净。2.下班前半小时关楼道窗户。二、绿化养护管理方案（一）绿化管理的重点绿化管理的重点体现在小区整体景观形象的维护和植物本身生命的维持，这与影响园林植物生长的几大自然环境要素息息相关。1.绿化管理的重点综上所述，光照作为对植物生长影响的重要因素，主要是植物种植设计时的主要考虑对象，而日常绿化管理中，对植物影响较大的则是温度、湿度及土壤营养等，从维持植物生命的角度，绿化管理的重点可概括为：浇水、施肥等，在整体景观形象的维持方面，管理重点体现在绿化的设计和营造既要考虑植物的生长特性，又要兼顾植株的艺术形状与周围环境、建筑物结构的协调，与特定环境人文内涵的和谐。（1）设计要求——绿化设计的原则是“适用、经济、美观”有机的结合起来，小区的园林绿化，要根据小区的特点，设置精巧的园林艺术小品和丰富多彩的园林植物进行绿化设计，使其形成优美清新的环境。对绿化的设计要求，要做到遮荫、降温、减少噪声、防尘、增加湿度、防火等，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。小区绿化的设计要注意与周围建筑风格的搭配，还要注意周围的大环境要求，根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置。植物的整形修剪是提高赏观效果的有效手段（2）植物选择——园林绿化中有植物、建筑、小品、山石、水体、道路的项目，但植物是其主体，适宜的植物可以充分发挥绿化的功效，美化环境，改善居住条件。所以在植物的选择上必须根据其原有的环境特性做好选用工作。（3）配置方式——小区园林绿化布置可采用规则式和自然式两种格式。（二）园林植物养护应注意突发性、不确定性的外力破坏因素1.病虫害防治植物病害、虫害种类多，危害大，应以防治为主，针对性灭治为辅，同时，要注意避免对环境造成污染。走病虫害的可持续控制之路，拟采取以下的方法：（1）植物栽、补植时，加强检疫，严防危险性害虫侵入。（2）科学种植、养护和管理，营造不利于害虫生长的生态环境。（3）病虫害的预测预报。根据实际情况（调查和经验等）确定小区内的主要害虫和病害，进行重点防治。（4）推广生物防治，通过生物链控制害虫。如保护和利用害虫的天敌（益鸟、灰喜鹊等等）来消灭害虫。（5）依据害虫习性，利用简单器械及物理因素对害虫加以捕杀。如灯光诱杀、潜所诱杀、黄板诱杀、阻隔上树、人工捕杀等。（6）合理使用农药，解决突发或大面积严重发生的害虫问题。根据害虫生长规律准确选择施药时间，科学、合理地使用化学药剂，尽可能地减少农药的使用次数和用量，减轻对城市环境的污染，减少对害虫天敌的杀伤，防止对人畜造成毒害；严格控制农药品种，注意选用高效、低毒或无毒、污染轻、选择性强的化学农药，对重点发生病虫害的片区进行针对性治理，避免全面施药，减轻对环境污染。2.除杂草绿地杂草分为禾本科杂草和阔叶杂草，主要杂草有脉耳草、龙爪茅、马唐、草决明、含羞草、日照飘拂草等。杂草发生范围广，防除不及时，不仅影响美观，而且威胁到草坪的正常生长，可对草坪杂草进行如下综合治理：（1）选择适宜于本地生长的优良草坪品种。（2）加强草坪管理，提高草坪草的抗逆性。如定期修剪、及时淋水、施肥等。（3）生物防治。利用杂草天敌，如动物、昆虫、病原微生物等，将杂草种群密度控制在标准范围以内。（4）化学防除。（5）人工拔除。小面积少量草坪杂草可用人工拔除。3.区内绿化树种选择和植物配置（1）大面积绿化的选择和配置。对于大面积绿化，应选择易长、易管、少修剪、少虫害、有特色的优良品种，一般以乔木为主，也可考虑一些有经济价值的植物，一些重点绿化地段，如居住区入口，公共活动中心，可选种一些观赏性的乔灌木或少量花卉。（2）公共娱乐场所绿化的选择和配置。树种可选用速生和慢生相结合，以速生为主，以迅速形成环境绿化。（3）宅旁庭院绿化的选择和配置。应考虑四季景色变化，可采用乔木与灌木，常绿与落叶，以及不同树姿和色彩变化的树种，搭配组合，力求四季常青，鲜花常开，以丰富居住环境。（4）行道路旁绿化的选择和配置。人行道上的树木宜选用遮阳力强的落叶乔木，老年儿童休憩、游戏场所路旁忌用有毒或带刺的植物。运动场地行道则应避免大量扬花、落果、落花的树木等。4.室外绿化养护计划及管理实施针对亚热带海洋气候及植物生长习性制订绿化养护计划，实施过程中根据气候、土质、不同植物及植物生长等具体情况，养护计划可作适当调整，以最有利于植物生长为原则。（三）养护计划1.草坪周期养护计划措施项目浇水施肥剪草打孔疏草防病虫害留高草坪春夏无雨季应每隔两天浇一次水，秋、冬干旱季节每周应浇两次水，夏季雨季应做好排水工作，以防积水淹死草坪草早春、晚秋各1次全效复合肥；春、夏每次草坪修剪后薄施速效复合肥、氮肥，秋、冬可减少追肥次数，每2-3个月追肥一次；节庆期间根据草坪草生长情况可追施叶面肥或草坪增绿剂。春、夏两季草坪草生长迅速，应经常修剪，一般3～10月份每月修剪一次，冬季12～2月份每两个月修剪一次，如遇枯黄期可不修剪草坪板结、过密过厚，每年秋、冬季进行打孔疏草一次预防喷药每两个月1次，突发性及时喷施台湾草5—10厘米以下，马尼拉草5—10厘米以下

2.乔木周期养护计划：措施项目浇水施肥修剪防病虫害中耕除草生长季非生长季生长季非生长季乔木种植后在3－11月每月各浇一次水，最少连续浇水3－5年，树木长大后可逐年减少浇水次数，长成大树后可不浇水或一年只浇1－2次。夏季根据乔木生长情况进行1-2次追施复合肥，开花乔木花后及时追肥。秋未或冬初、春季施有机肥作基肥。称为夏季修剪，即在植物的生育期及时剪除萌生枝、徒长枝等。称为冬季修剪，从12月至第三年三月，热带和亚热带原产的乔木生长速度明显缓慢，全面进行1次去除枯枝黄叶、整形修剪。春季是病虫害的多发季节，要重点治理；夏季主要注意防治危害叶面的害虫；秋冬季注意杀死越冬虫卵成虫，为来年防治工作打好基础。春、秋季要刨树盘进行松土，生长季每月进行一次中耕除草，保持树下土壤松无杂草。3.灌木周期养护计划：措施项目浇水施肥修剪防病虫害中耕除草生长季非生长季生长季非生长季灌木根据灌木种类、生长年限不同而异，一般栽植5年内３～１１月每周一次，以后可递减。根据灌木