2010年中国房地产政策分析

2010年中国房地产政策分析：一、政策篇豪新观点：政府此次的政策调整并未能真正影响到房价未见明显下调。出台时间2010-01政策细则着力点严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指;对二套房不再区分改善型和非抬高购房门槛改善型，一概执行40%首付2010-032010-042010-042010-062010-072010-092010-102010-11房地产业央企重组行业整顿再次抬高购房门槛、加快住房保障房供应金融杠杆、土地供应、购买准入等各方面对楼市的投资、投机行为进行了严厉打压加快发展公共租赁住房打乱开发商开发节奏提高供应严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。预售证制度调整人为提高供应量打乱开发商开发节奏打乱开发商开发节奏抬高购房门槛提高准备金利率住房公积金个人住房贷款政策调整1、通过抬高购房门槛来抑制购房需求并不能打压到房价但各个地区的标杆楼盘所针对的客群皆为高端客群，金融手段对这部分客群的影响程度较低，这些项目的去化并不会因政策而受到较大影响。价格也没有下跌的理由。而标杆性项目价格在地区起了一个指导性作用。2、完善住房保障制度并不意味着增大了楼市供给保障房目标人群为中低收入阶层者，而一级商品房的购买者经济实力大多在社会平均水平以上，因而此次大规模的保障房的建设主要针对社会低保人群，贫困人群，低收入者，农民工，和一些收入较低的工薪阶层。保障房建设对一手房市场的的直接影响非常有限的。3、人为加速地产商开发节奏实际上打乱了开发商的开发节奏2010成交触底、融资受阻、购地需求及供应高峰到来等四重压力叠加作用日益显现，使行业形势更为严峻。全行业面临多重挑战，使得今后几年的土地开发节奏被明显打乱。后续几年土地开发速度可能进一步减缓。二、金融篇豪新观点：高通胀预期使得房价的保值功能进一步凸显在现实性的通货膨胀，持续且严重的负利率下，尽管目前房地产调控还在进行中，但从确保财富保值或资产升值等角度而言，买房可能依然是有利可图的。自8月底以来，正是基于日趋严重的通货膨胀和糟糕的利率政策、看好购买房产的保值功能、调控下房价下降迄今依然有限而做出再次购买房地产的决定，他们不在乎房价短期内的涨跌，导致部分地区的成交量增长，甚至出现了部分楼盘逆市涨价的现象和房价即将再次返涨的声音。CPI指数2009/11--2010/12CPI指数走势表1061051041031021011009998豪新观点：融资渠道的受阻加深了行业的困难房地产开发行业对于外部融资的依赖性非常高。然而从国内融资环境来看，从去年第三季度开始，尤其是今年4月新政颁布以后，开发商的国内融资途径遭遇围堵。今年以来，各家房企纷纷选择非常规渠道融资，一方面积极寻找海外合作伙伴、与外资银行签订贷款，一方面通过高息公司债手段确保顺利融资，国内上市的公司也尝试与各投资机构成立基金的形式觅得资金支持。从上半年标杆房企所获融资渠道来看，外部融资所占比例超过80%下获取资金支持的主要途径。在此前提下，海外上市的房企资金方面具有较大优势。今年上半年新获得融资的标杆房企仅54房企的融资显得尤为艰难，非上市公司获得外部资金更是困难重重。在这一背景下，即使开发商目前手握重金，离开畅通的外部融资渠道后，想在逆市中求得生存发展仍显得十分不易。综上而言，资金链的收紧直接决定了企业对新项目开发的投资热情降低。中小开发商融资手段银行贷款面临问题123456四证、且项目建到一定程度后信托产品被严查利息高达20%以上企业被并购地产信托民间融资股权合作基金贷款要求股权合作现房典当抵押三、市场篇（土地市场）豪新观点：开发商拿地热情减弱2010年1-9月各月度住宅用地的推出量、成交量和溢价率均在4月出现明显转折，而“国十条”之后连续5个月无实质性政策出台(出台的仅是一些纲领性的精神，而无具体操作措施)的局面则直接增加了市场预期的不确定性。1住宅用地供应量逐渐趋稳1-9月全国个城市住宅用地累计供应量同比增加58%。2010年月，全国个城市累计供应住宅用地30723.42010年7月土地市场供应量略低于2009年74持在30002月受新年假期影响导致同比增幅略有下降之外，1-3月同比增幅保持高位运行;自4月起，土地市场推出量同比增幅均保持在60%以下，7月以后，则维持在10%范围以内。9月，全国个城市共推出住宅用地3509.8万平方米，环比增加22%，同比增幅则仅4%。2成交量自4月起开始低位徘徊%年1-9月，全国105个城市累计成交住宅用地22611.6万平方米，同比增加47%。从月度分布来看，月度成交量从422004两个月更出现同比负增长的现象。9月，全国105个城市共成交住宅用地2177.7万平方米，环比增加16%，同比则下降18%，成交量远低于上年同期水平。年月重点城市住宅用地累计成交情况）3住宅用地楼面均价现“双谷底”，同比增幅下降趋势明显2010年各月楼面均价水平出现一系列波动，形成“W形”的“双谷底”走势。从各月分布来看，1-4月，全国105个城市住宅用地楼面均价持续下降，由2175元/平方米下降到1526元/平方米，5月开始略微走高，从而导致4月成为一个“谷底”;在5、6两月的短暂“回暖”之后，时值新政“百日之期”的715041785元/平方米和2731年1-9月各月同比增量呈现出一种明显的下降趋势，同时也呈现出一种类似于“W形”的“双谷底”走势，谷底同样是4月和7月。4住宅用地平均溢价水平持续下降，4月开始低位运行年1-9月全国105个城市住宅用地溢价率也呈现出一种与2009年完全相反的持续走低的现象，同比增幅自然也呈现出明显的下滑趋势。从各月分布来看，除8月微有上扬以外，各月溢价率逐月下降的趋势十分明显。从同比变化看，前三个月保持高位运行，溢价同比增幅分别为2066%、1517%和530%，4月则直降为78%，5月环比增幅仅达到5%，而6-9月则保持了同比负增长态势。这表明在新政之后，开发商拿地愈发理性，对于拿地成本的控制和目标地块品质的要求也愈发严格，从而导致高品质地块频频交易，而总体溢价水平却持续走低。(010年9月重点城市住宅用地溢价水平变化情况)（010年1至9月土地成交表）豪新观点：开发商预期收益降低新政对于2010年1-9月的土地市场交易造成相当影响，但是政府的土地出让金收入并没有大幅减少，反而与去年同期相比大幅增加。其中，上海土地出让金收入1114亿元，已超过去年全年水平。①区。②出让金同比大幅上涨，除杭州、宁波同比涨幅较小以外，其它城市涨幅均超过40%。③除杭州外，其它城市本期出让金总额均超过上年全年出让金总额的50%，其中7个城市本期土地出让金总额已经达到或超过上年全年水平。（2010年1-9月全国土地出让金总额前十城市排行榜）豪新观点：优质地块仍受青睐（2010年1-9月全国成交住宅用地总价前十排行榜）新政对于土地市场的交易造成了一定程度的冲击，但是热点地区的优质地块仍旧备受开发商青睐。除天津、福州和佛山的三宗住宅用地外，其它地块均为于一线城市或沿海经济发达城市，楼面均价比较高。①1-9月总价前十地块有6的“金九月”。这一方面表明新政的冲击导致开发商拿地策略趋于谨慎，同时在长达5个月的政策空转之后，“地王”现象又有所抬头。②1-9月成交总价前十的地块，体量都比较大，规划建筑面积均在13万平方米以上，规划建筑面积最大的地块更是高达301万平方米。③均接近或超过万元。④从分布区域上看，分布比较集中，其中，4宗位于环渤海区域，4宗位于长三角区域，2宗位于珠三角区域。⑤从用地性质上看，成交总价前十的地块除黄浦江沿岸E18地块(9-3)地块外，均为商住混合用地。⑥一线城市占据半壁江山，成交总价前十的地块中有5宗位于一线城市，其中，2宗位于上海，3宗位于北京。可见，一线城市优质地块仍旧备受开发商青睐。⑦业均榜上有名，没有一家中小企业上榜。市场篇（一手房市场）豪新观点：房地产开发指数逐步回落1-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。11月当月，房地产开发投资4628亿元，增长36.7%。但每个月的开发速度在逐步放缓。豪新观点：新房开工速度逐步放缓1-1138.4314.51亿平方米，增长48.7%；房屋竣工面积4.85亿平方米，增长9.6%，其中，住宅竣工面积3.93亿平方米，增长7.1%。但月当月，房屋新开工面积1.34亿平方米，同比下降17.4%；本月新开工面积20000150001000050000二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月豪新观点：商品房销售速度扔在增长1-118.251-100.7中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%。1-11月，商品房销售额4.231-10月提高0.2公楼和商业营业用房分别增长48.4%和50.2%。1110113834万平方5286102104.1%。商品房去售情况1000080006000400020000二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月豪新观点：全国商品房销售价格仍在缓慢增长11个大中城市房屋销售价格同比上涨100.9涨0.3%。111.3商品住宅销售价格上涨10.4%，其中普通住宅销售价格上涨9.4%，高档住宅销售价格上涨14.1%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.3%，高档住宅销售价格上涨0.7%；经济适用房销售价格上涨0.1%。(图)市场篇（二手房市场）豪新观点：全国二手房销售价格也在缓慢增长11月份，二手住宅销售价格同比上涨5.6%，涨幅比0.3个百分点；环比上涨0.3%，比10月份扩大0.2个百分点。（图）市场篇（房地产资产价格）豪新观点：目前的楼价依然得到有力支撑目前，楼价得到有力支撑的几个因素有：素。第二、经济的发展。各城市都在为经济发展进行各项规划，比如环首都经济圈、海南岛国际旅游岛、前海计划单列等，这些规划改变了对市场的预期，成为楼价上涨的隐形因素。第三、市场的预期。这是支撑楼市成交量和成交价的核心力量。从2007-2008年的调控中大家得到一个结论，那就是即使调控让楼价下来了，过不了多久还是会涨回来的，而且时间不会太长。市是最好的投资渠道。万美元到100万美元资产的个人)的财富，在过去五年内，以年均超过12%的增长率增长。就目前而言，这些房地产价格的支撑因素并没有结构性改变，房地产价格仍得到有力支撑。预测篇（后续政策可能对房地产市场的影响）豪新观点：房产税对房产价格影响有限部、东部到全国，分别为0.1018、0.0818、0.0618、0.0479；对商业用房价格的影响系数分别为0.0512、0.0271、0.0187、0.0069。实证研究的结果表明，房产税开征会使房价微量下跌，房产税开征与房地产价格为负相关。注：对税基的处理，为