内江东兴老街老仿古商业街商业地产项目策划报告

新城里的老街商业传播文明

工程定位营销筹划报告角度营销中国●内江●东兴【东兴老街】老街运作的总体思考：城市、开展、文明城市的老街因在广义上所代表的历史与传统文化，往往被视作城市的财富。但残酷的现实是：大多数老街，因年份而陈旧落后，却并无真正硬件形式上文化价值，在新的时代已然成为开展的桎梏，从而沦为城市进程的淘汰品。缺乏造血能力的保存和复古并不能使老街繁荣复兴，只是延缓它的死亡。因此，老街开发的核心不在于老街本身，而在于时代的需求。让历史、文化与传统演变为一种精神符号，演变为适合时代生活的软件，为老街赋予：新生活，新载体，新功能，让历史、文化与传统从一种形式变为一种情怀与精神，融入鲜活的生活与现代的商业文明。从石库门新天地，到798，从锦里，到宽窄巷子……紧随时代脉动，商业传播文明，这，才是老街真正的新生！壹\【东兴老街】目标定位老街历史东兴老街由于年久失修，功能不齐，存在较为严重的平安隐患。为传承城市文脉，消除平安隐患，内江市、区两级政府决定对东兴老街实施改造。老街现状老街未来27亩明清风格建筑群：低层商业+联排院墅+小高层住宅【东兴老街】定位的历史溯源古代：水路要道商贸口岸，繁华街市。现代：具有历史老街特征的低端商住混合街区。那么，在政府导向，企业斥资大力打造的东兴老街——集商业、居住为一体的27亩明清风格商住集群，未来目标该如何定位？谁来决定未来？效益社会效益+经济效益土地特质2产品打造3政府导向1市场需求4纯市场化运作工程，效益最大化是定位与操作的终极目标。本工程作为市政府重点工程，不仅要取得经济效益，更要获得社会效益，对于商业而言，社会效益与经济效益更是相辅相成。对本工程而言，在充分了解土地特质精细化打造产品的背景下，最终要与政府的导向和市场的需求所吻合。政府导向弘扬保存老街文化，将东兴老街打造为内江新八景之一，成为东兴区新城建设开展的样板与示范，打造内江文化建筑地标，彰显城市人文特色。土地特质古代商贸繁华口岸，百年历史积淀，现代东兴区新城桥头堡。产品打造尊重老街历史风骨，以明清风格建筑集群打造内江前所未有的高品质文化地标。4、市场需求内江本地常年的低水平开发，让真正的高端市场需求长期被压抑，尤其是中高端商业的匮乏和散布，让内江的商业品质长期落后甚至低于同级别二级城市，高端市场的空白为本工程不大的体量相对提供了巨大的市场需求。要素分析工程目标定位内江的宽窄巷子城市高端生活风气聚场未来的[东兴老街]它就是市政府重点工程，内江的城市会客厅！它就是大千故里当代的建筑地标、文化名片！它就是承载历史文明延续传统文化的新载体！它就是改变内江人高端生活方式的风气聚场！我们要做一个

高风格、有文化、有质感、立体型

高端人群长期扎堆、中端人群经常光临

老百姓乐于游玩的

城市品位与风格的风气聚场。

打造一幅当代优雅版的清明上河图！贰\【东兴老街】功能定位工程功能定位工程物业所提供的高端生活根本功能：高端商业+高端居住〔亲地院墅+空中院馆〕作为今后的城市高端生活风气聚场，城市会客厅.主要取决于工程的商业功能。我们对工程商业功能定位有如下原那么：1、满足物业形态的可适性。2、满足工程定位目标的可实现性。3、满足后期运营的合理性、成长性。商业形态经营业态面积情况租金价格备注独栋别墅型商业酒吧、咖啡厅、西餐300㎡—400㎡60元/㎡锦江区政府统一招商2、九眼桥商业形态经营业态面积情况租金价格备注独栋商业、底层商业酒吧一条街120㎡—400㎡60元/㎡—140元/㎡由业主自行转让出租3、锦里商业形态经营业态面积情况租金价格备注联排历史文化商业街特色文物专卖、饰品、服饰、酒吧、小吃等10㎡—500㎡外部临武侯祠街旁底商100—130元/㎡。锦里内文化街180—200元/㎡左右铺位已满无转租铺面。4、耍都商业形态经营业态面积情况租金价格3层楼，特色古典式商业铺面酒吧、咖啡、会所、餐饮200㎡—500㎡1楼120-140元/㎡左右，2楼90-120元/㎡左右，3楼40元/㎡-70元/㎡5、宽窄巷子商业形态经营业态面积情况租金价格备注独立商业合院酒吧、咖啡、餐饮、文化、艺术、休闲300—1000㎡200元/㎡.大面积的中庭院落可作为商业面积使用1、香格里拉后门成都仿古商业业态参照参照成都成功的仿古商业的成功案例可以发现：此类商业都是以休闲为核心业态，无论是餐饮、娱乐、零售都被冠以了浓郁的休闲气质。内江与成都文化一脉贯穿，追求闲情逸致是具有文化特征商业的核心气场。而最终根据其不同的品质定位形成在客户档次上的差异。在区位差异不大的情况下，品质最高的商业也相应获得了最高的租金回报。根据本工程的目标定位思路，结合宽窄巷子等文化商业典范的业态设置。我们认为：如同宽窄巷子一样，老街原有的民俗和传统商业业态应当成为休闲的背景、场所的气质，消费的点缀，而不是主题。老街应当成为站在传统的背景下，体验当代商业文明、国际时尚、生活方式的消费平台。商业的主题应当是：以休闲为核心的，符合现代需求、具有时尚气质与文化特色的餐饮、娱乐，休闲商业。工程商业功能定位内江首席高端餐饮文化休闲商业街【东兴老街】内江高端人群餐饮、休闲、交际的优雅平台。大、中型品牌餐饮：3—4个〔3000平方米〕中型休闲茶楼：2—3个〔1500平米〕集中大中型知名高端品牌餐饮、休闲茶楼、高端会所，填补内江高端交际平台空白，满足内江精英阶层高端餐饮、休闲、交际需求。功能规划【东兴老街】内江小资的美食新天地，都市新锐的休闲舞台世界美食休闲娱乐街：1500平方米打造内江首个集西餐、料理、韩国烧烤等世界各国美食，酒吧、咖啡为一体的世界美食休闲娱乐街，构筑青年精英的玩乐新天地。功能规划【东兴老街】——内江新八景内江人的市内旅游胜地，历史文化商业名片文艺民俗店铺街：500平方米连绵的明清建筑群落本身就是一道历史文化的风景，而内部的民俗手工艺坊、书画院，外乡特色小吃更会将大千故里的历史人文与外乡传统在充满品位的商业坊间传承。功能规划【东兴老街】内江接轨国际潮流的窗口，展示外乡文化的T台功能规划工程商业功能布局还迁区域：1层及局部2层由还迁业主自主经营，设置为三级业态入口处设置为一级业态，以二级业态延伸至中心区域。示范业态在中央区域设置，成为内江高端发布展示的窗口二三级业态可交叉灵活布局在主入口与中心区域分别设置一级业态两家品牌主力店。叁\【东兴老街】营销推广【东兴老街】整体营销理念首席占位式营销！城市高端生活风气聚场——内江的宽窄巷子【东兴老街】商业：政府重点工程，内江历史首个历史文化建筑集群商业缔造高端商业平台，创造高端商业高回报财富体系住宅：城市核心区极度稀缺之作：内江首个高端文化居住产品产品特质提炼商业率先启动宣传招商，蓄势销售。低层院馆销售首发，迅速回收局部现金流。高层住宅后发入市，充分实现溢价。【东兴老街】整体营销节奏高端工程的操作，需要高端资源的匹配。高端住宅主要是取决于硬件品质，而高端商业不仅取决于硬件品质，更取决于对高端资源的整合和利用。对于本工程，商业运作的成功不仅是工程成功的关键，更是城市旧城改造战略，城市文化名片打造，商业传播文明的关键！本工程作为市政府重点工程，由于建设规模较小，总销售额也较低，却承担着巨大的城市责任和社会效益。因此，本工程要想成功操作，不仅取决于自身品质的打造，还要充分整合各种商业、品牌资源，尤其是需要政府资源及其政府所拥有的公共资源的支撑，才能真正实现既定目标定位。【东兴老街】操作思考运作要点：线上策略：媒体整合〔以主流核心媒体与高端媒体结合为主导〕核心攻击点：官方平台权威报道取得长期高空宣传效果12月1日起，以政府名义在?内江日报?开启周论专栏——“老街视点〞以官方新闻角度主题报道，提升东兴老街的城市知名度，美誉度和未来的价值。线上为辅，高空轰炸，线下为主，落地造势线下策略：政府资源运用+高端资源引入+USP活动【农贸市场】操作思考本案红线外〔除临江面〕所有老旧建筑的临本案面做外立面改造，风格同本案。红圈所框定范围的道路两侧植被、人行道铺装做全面改造，风格同本案，两处入口主要用于施工入口。临江面入口台地处设置大型形象看板，高度不低于15米，宽度以挡住后面工地面为准，可起到大型广告牌作用。督请政府改造片区形象第一步、虚拟招商根据工程商业功能定位确定工程每一物业的意向型商家及其备选。【商业销售建议】第二步、定向招商根据虚拟招商成果请招商团队进行针对性招商。对住宅进行单独命名，强化住宅尊贵品质。【住宅销售建议】高层住宅建议案名：东兴老街【隐庐】低层院馆对每一幢以一个文化主题进行单独命名，强调其稀缺价值和尊贵性。阶段一形象导入期老街整体形象推出配合开工典礼政府活动引导〔2021春节活动〕呈现要求售楼中心选址临江路地下车库入口处完成车库入口临江路1，2号楼平台，梯步台阶等形象工程2021年春节完成老街临江路入口处牌坊形成工程形象，新八景远观效果呈现营销推广推盘节奏阶段二招商启动期低层院馆蓄水获得商家核心店的引入，并协助尽快开业配合临江路形象工程完成临江路1，2号楼启动正式旗舰店招商，1，2号楼商业可优先进入运营阶段配合完成1，2号楼灯光工程

阶段三商业蓄水及低层院馆销售期工程推进工程南端开始，建筑工程，景观逐栋的同步推进老街实景逐步慢慢的呈现院落产品，运用准现房模式销售样板房营造私家宅院感受阶段四商业销售及高层蓄水期工程知名度及商业气场成形，推出高层住宅现场公关活动配合，正式拉开老街营运实现剩余商业增值最后进入农贸市场销售

内容序号工作名称、内容工期开始时间完成时间责任部门工程类1拆迁完成102011/1/52011/1/15开发公司2周边改造完成302010/12/162011/1/15开发公司3报规完成302010/12/42011/1/3设计院、开发公司4报建完成552011/1/42011/2/28设计院、开发公司5土方开挖302011/2/212011/3/23施工单位、开发公司6正负零902011/3/232011/6/21施工单位、开发公司现场及售楼部前期形象1围墙打围102011/1/152011/1/25开发公司工程部2围墙广告设计52011/1/152011/1/20营销公司；广告公司设计；开发公司确定3围墙包装制作52011/1/252011/1/30营销公司；广告制作公司4售楼部装修设计302010/12/132011/1/12营销公司、开发公司5临时售楼部的修建、装修、装饰、布置602011/2/212011/4/22营销公司、开发公司6正式售楼部的修建、装修、装饰、布置（据销售情况定）602011/6/212011/8/20营销公司、开发公司营销推广准备1营销推广方案302010/12/162011/1/15营销公司，开发公司确定2营销费用预算编制、确定302010/12/162011/1/15营销公司，开发公司确定3招商方案、手册302011/2/212011/3/23招商公司，开发公司确定4招商执行

2011/3/23

营销公司，招商公司5模型沙盘制作1：区域502011/3/32011/4/22营销公司、模型公司6模型沙盘制作2：项目销售单体、户型模型502011/3/32011/4/22营销公司、模型公司7楼书、户型单页设计252011/3/152011/4/9营销公司、广告公司8楼书、户型单页印刷102011/4/92011/4/19营销公司、印刷公司【东兴老街】工程运行工作时间表销售准备1项目销售方案制定及检验602011/4/222011/6/21营销公司销售部2销售人员组建202011/3/32011/3/23营销公司销售部3销售手册102011/3/232011/4/2营销公司销售部、策划部4销售人员培训202011/4/22011/4/22营销公司销售部、策划部5办公用品的到位72011/4/222011/4/29营销公司销售部、办公室6服装302011/3/232011/4/22营销公司销售部、办公室7销售资料设计（认购书等）302011/4/22011/5/2营销公司销售部、策划