商业物业管理

一、物业职能岗位说明书 42.设备科电气主管岗位职责 63.设备科机械维修主管岗位职责 84.设备科文员岗位职责 6.机械维修工岗位职责 二、物业岗位工作流程1.设备科经理岗位工作流程 2.部门主管工作流程 3.电气主管月工作流程 4.机械主管月工作流程 三、综合管理工作制度 3.物品验收、保管管理制度 3.收缴水、电费的管理制度 5.设备巡检管理制度 9.排水通道管理制度 2电焊安全技术操作制度 4停、送电管理制度 5电器交接班管理制度 9电气设备巡回检查及小修管理制度 1空调运行管理制度 3水泵管理制度 4供水管理制度 5空调操作安全制度 6空调运行交接班管理制度 7空调运行值班制度 8空调设备运行岗位管理制度 3电梯使用管理制度 9.成品保护管理规定 2.卖场专柜装修设计标准 4.材料及施工要修 4.干式变压器保养记录表 6.配电柜检修工作票 7.水泵保养记录表 8.机电设备维保后的检验表 9.电梯故障登记表 10.电梯维护保养见证单 14.制冷设备巡视检查表 15.中央空调运行记录表 17.大洋百货安全检查记录表 19.设备巡视检查记录表 20.设备保养台帐 21.设备维修记录表 22.装修工程验收单 一、设备科各职能岗位说明书设备科经理岗位职责岗位名称设备科经理所属部门大洋百货部门层级二级工作类型管理类定编人数1岗位职级直接上级级行政副总直接下级机械维修主管、电工主管、文员参与制定公司计划预算管理工作，负责制定设备设施安全运行标准，工作流程的实施、指导、监督。负责公司设备设施安全运行，负责部门日常管职责一职责表述：参与制定公司计划、预算、管理工作。工作任务职责二职责表述：负责制定设备设施其安全运行标准，管理制度工作流程的实施、指导及监督工作。工作任务职责三职责表述：负责公司设备设施的安全运行任务负责制定设备的巡视检查、保养、维修计划职责四职责表述：负责部门的日常管理及团队建设。工作任务职责职责表述：完成上级交办的其他任务四比：5%对公司装修项目的审核和招标、施工及施工质量的监督、检查权对大型设备及数量较大的物料有组织实施招标采购的权利对公司资产管理体系、保证资产的充分利用、控制相关费用的权对所属下级的管理水平、业务水平和业绩考核评价的权利。对所属下级的工作争议有裁决的权利对设备安全运营进行监督、检查权力。对员工进行培训及考核的权力。工作协调关系：内部协调关系公司各部门及对应职能部门外部协调关系特种设备监督检验所、水电管理部门。任职资格：身体素质教育背景大专以上资格证书助理工程师证、三级项目经理证(建造师证)专业知识使用办公软件，具备基本的网络知识，具有较强的阅读能力、工作经验3年以上相关工作经验能力要求具精通电气相关专业，熟悉空调知识，具有较强的阅读能力、素质要求具有一定的心里承受能力，有责任心，原则性强，具有团队合培训经历工程管理培训、设备、电气管理培训、经营管理培训、财务知识培训设备科电气主管岗位职责岗位名称所属部门设备科部门层级二级工作类型技术类定编人数1岗位职级直接上级长直接下级维修电工负责组织对所管辖范围内的电气线路及设备的巡视检查、保养及维修维修。负责上报设备维修所须备品申请，并检查采购备品质量。熟知公司各项工作流程，负责培训、监督下属对公司的各种规章制度学习及执行情况。及时向上级汇报工作计划、工作进度，职责一工作任务根据人员工作能力、特点合理分工、处理工作，落实各种操作规程、巡视、值班制度。对于申报的备品到位后进行检查，属国家合格产品方可接收使用，确保职责一职责表述：熟知公司各项工作流程，负责培训、监督下属对公司各种规章制度的学习及执行情工作任务培训并进行监督，搞好团队建设，为公司发展储备人职责三职责表述：对公司的发展提供硬件设施，根据需要增加设备、线路或改造原有设施，严格检查设工作任务四工作任务汇总工作，制定工作计划，及时汇报工作进度，完成上级交付的其它工作任务。职责五职责表述：完成上级交办的其他任务工作时间占比：10%权力：对有故障的设备有权停止其运行。对不合理的设施提出建议。工作协调关系：内部协调关系外部协调关系身体素质教育背景职高、技校以上专业教育资格证书专业知识电气专业、熟知电力运行、电力拖动、设备管理知识工作经验三年以上相关工作经验能力要求达能力和逻辑分析能力素质要求强，具有团队合作精神培训经历岗位名称管所属部门设备科部门层级二级工作类型管理类定编人数1岗位职级直接上级直接下级机械维修工工作描述：负责组织对所管辖范围内设备设施的机械性能进行巡视检查、保养及维修维修。负责上报设备设施维修所须备品申请，并检查采购备品质量。熟知公司各项工作流程，负责培训、监督下属对公司的各种规章制度学习及执行情况。及时向上级汇报工作计划、工作职责：职责一工作时间占比：40%工作任务种操作规程、巡视、值班制度。对于申报的备品到位后进行检查，属国家合格产品方可接收使用，确保人员、职责二工作时间占比：20%工作任务学习公司各项工作流程、规章、制度，对下属进行培训并进行监督，搞好团队建设，为公司发展储备人职责三工作时间占比：20%工作任务单位出台管理条理及施工要求，严格管理，涉及其它相关部门报上级进行沟通、协调。职责四职责表述：及时想上级汇报工作计划、工作进度，配合上级完成各项其它任务。工作时间占比：10%工作任务汇总工作，制定工作计划，及时汇报工作进度，完成上级交付的其它工作任务。职责五职责表述：完成上级交办的其他任务工作时间占比：10%公司各部门及对应职能部门。水务管理部门身体素质年龄25岁以上、男性、身体健康教育背景职高、技校、中专以上专业教育资格证书相关专业中级职称以上专业知识暖通管道、机械制造、中央空调相关专业知识工作经验三年以上相关工作经验。能力要求力、表达能力和逻辑分析能力素质要求性强，具有团队精神培训经历设备管理能力、行政管理能力、财务培训。设备科文员岗位职责岗位名称文员所属部门设备科部门层级二级工作类型内勤定编人数1岗位职级直接上级设备科科长直接下级职责一职责表述：完成物业各种文案工作、协助上级安排日常工作时间占比：50%工作任务统计部门人员考勤上报公司人力办公室负责统计、采购备品及报账职责二工作时间占比：30%工作任务职责三职责表述：完成上级交办的其他任务工作时间占比：20%对部门人员的考勤进行检查监督权利对违反资料、档案、图纸的使用与保管管理规定的处罚权内部协调关系公司各部门及相关职能部门外部协调关系个体经营门市、水电管理部门身体素质年龄22岁以上、男性、身体健康教育背景技校专业教育资格证书初级资质或以上专业知识全面了解用电安全、机械、电器检修，熟练使用办公软件，具备基本网络知识工作经验两年以上工作经验能力要求具有较强的判断、分析能力和沟通能力，写作能素质要求服从组织安排、责任心强、培训经历财务培训、工作流程培训、安全操作规程、消防知识培维修电工岗位职责岗位名称维修电工所属部门设备科岗位层级二级工作类型技术类定编人数6岗位职级直接上级电工主管直接下级工作描述：线路的调整。工作职责：职责一职责表述：对电器设备日常检查、管理和维修。工作时间工作任务对现场的电器设施检查修复，保持正常运营；职责二职责表述：按年、季、月做好设备检修工作，并做记录工作时间工作任务按计划定期对电器设备、设施保养检查；职责三职责表述：对装修、整改工作的检查。工作时间工作任务职责四职责表述：完成上级交办的其他任务工作时间权力：对设备故障需维修的复核权利对维修配件购买有建议权利。对电器设备检查管理的责任；对用电安全责任；对装修、整改的责任。工作协调关系：内部协调关系公司各部门及对应职能部门外部协调关系电力管理部门任职资质：身体素质年龄22岁以上、男性、身体健康教育背景技校相关专业教育资格证书初级资质证书专业知识全面了解用电安全、电器检修工作经验两年以上相关工作经验能力要求具有较强的判断、分析、组织能力素质要求服从组织安排、责任心强培训经历安全操作规程、消防知识培训机械维修工岗位职责岗位名称机械维修工所属部门设备科部门层级二级工作类型技术类定编人数4岗位职级直接上级机械维修主管直接下级工作描述：工作职责：职责一职责表述：对电器设备机械部分及管道的日常检查、管理和维修。工作时间工作任务对现场的电器设施检查修复，保持正常运营；对现场的电器设施巡视、维护，保证设备完好职责二职责表述：按年、季、月做好设备检修工作，并做记录工作时间工作任务按计划定期对电器设备、设施保养检查；对要求的各种记录做好记录为其他工作做到参考作用。职责三职责表述：对装修、整改工作的检查。工作时间工作任务认真落实关于装修、整改的各项工作要求，对有安全隐患的内容提出整改要求。并向上级或有关部门及时汇报。职责四职责表述：完成上级交办的其他任务工作时间权力：对设备故障需维修的复核权利对维修配件购买有建议权利。对电器设备检查管理的责任；对电器的安全运行责任；对装修、整改的责任。工作协调团系：内部协调关系公司各部门外部协调关系水务管理部门任职资质：身体素质年龄22岁以上、男性、身体健康教育背景技校专业教育·资格证书初级资质或以上专业知识全面了解用电安全、机械、电器检修。工作经验两年以上工作经验能力要求具有较强的判断、分析能力和沟通能力素质要求服从组织安排、责任心强、培训经历安全操作规程、消防知识培训。二、设备科职能岗位工作流程1、部门经理岗位工作流程(1)8:30开晨会汇报昨日工作完成情况及今日工作重点。(2)9:00布置设备科各重点工作。(3)10:00-16:00跟进抽查部门重点共的完成情况。(4)17:00-17:30听取电气及机械主管完成工作情况，并进行记录，制定明日工作重点。(5)17:30-18:30对商场设备设施进行巡视抽查，查看日工作完成工作情况及质量。(6)18:30上交工作日志本到现场管理科。周工作流程(1)周一询问本周工作计划所需材料及要求协助完成的工(2)每周二早8:45举行周例会，总结上周工作完成情况，分析优点缺点，进行合理的调整工作，通知商场各种最新发行文件精神。报销上周用款计划项目。(3)周三对进行的计划工作进行抽查(时间不定),确保计划工作保质、保量完成。(4)每周四早上12:00前报下周用款计划。对商场高低压配电设备或设施的运行及使用情况进行抽查，每次抽查(5)每周五总结周工作计划完成情况，督促完成未完成工作。如有特殊情况，通知总办调整工作计划。报销周二(6)每周六早12:00前报周工作计划到总办。(7)周日会同值班人员检查制冷设备及电梯运行情况。(1)每月5号财务费用统计表下发后，对上月费用进行核实，正确无误后进行登记，根据年度预算做出本月购买计划。控制相关费用不超出预算。(2)每月对每项月工作计划进行跟踪、抽查。每项工作抽查(3)每月20日安排人员联合消防、总办、保卫及现场管理科人员对商场进行全面细致的安全检查，对于隐患要求(4)每月23日前电话联系供电公司查询当月电费，及时上报用款计划，及时安排缴纳水电费。对商户电费表进行抽查测算有无可疑之处，每次抽查不少于20处。(6)每月对重要配电设备、电梯、中央空调及给排水设施进行检查检测2次。(7)每月28日对设备仓库库存进行统计，通知电气及机械主管对备品采购进行统计，并安排进行采购。2、部门(电气、机械)主管工作流程(1)9:00-9:30安排计划工作，处理需协助部门的沟通工(2)17:30-18:00跟进员工工作进度及检查工作质量，及(3)18:00-18:30向上级汇报工作进度及所有需求，制定(1)每周一通知各员工参加周二早部门例会。(2)每周二参加例会，对上周工作进行总结，对本周工作进行安排。(3)周五上报周工作计划完成情况，对未完成工作及时上作计划。(4)周六统计完成计划工作情况及材料使用情况。电气主管月工作流程(1)每月23日向上级上报下月工作计划。(2)每月联合消防、保安、总办对商场进行巡视检查一次。对于发现安全隐患及时处理，并进行记录。(3)每月联系、监督电梯维保公司对商场电梯进行不少于2次的维护保养。并进行记录。(4)每月对使用材料是使用情况进行统计，制作材料使用情况明细。(5)每年在3月或4月、11月或12月季节交换时期安排对箱式变电站进行保养除尘，对中央空调电气部分进行检查及各电气连接点进行紧固。(6)每季度安排下属对商场各低压配电设备、控制箱进行检查、测量、紧固一次。(7)每年8月15日向特检索申请对电梯进行年度检验。(8)每年12月箱供电局申请对高低压配电设备进行打压试验1次。机械主管月工作流程(1)每月23日向上级上报下月工作计划。(2)空调开机时期每月组织对空调过滤网清理1次。(3)每月组织对商场员工饮水机除垢1次。(4)每月对商场各清水池、污水池进行巡视检查2次，并监督其清理负责人清理情况。(5)每年在3月或4月、11月或12月季节交换时期安排对中央空调机房各管道阀门进行检查、保养1次。(6)每月对商场公共设备、设施及泵房设备进行检查1次。(7)每月对使用材料是使用情况进行统计，制作材料使用情况明细。(8)每六个月安排城肥所对商场化粪池进行清理一次。(1)早8:00前到岗进行交接班，内容严格按照交接班制度(2)早8:00至9:00对夜班未处理工作进行处理。(3)9:30至10:30对商场设备进行巡视检查一次，发现(4)每天8:00、12:00、16:00、20:00对商场高低压配电设备及制冷设备进行巡视检查，记录运行各种参数。(5)每天根据当月楼体照明灯具开启的时间，对其进行巡视检查，发现损坏及时详细记录。(6)晚闭店前5分钟到达商场内制定清场结合位置，准备清场，清场时认真检查设备关闭情况，如有异常及时处理，并进行记录。(7)闭店清场完毕回值班室，守候电话，及时详细记录各种夜间工作，不得无故脱岗。(8)次日早8:00进行交接班(按交接班制度严格交接)。(9)对于无巡视时间要求坚守岗位，以便及时处理突发维修(10)对于巡视检查中发现的隐患或设备的不正常运行，要及时处理，对于不能处理的及时上报上级领导，并进行记录。不涉及材料费用的维修工作流程图(1)有问题或有求助。(2)填写工作单。(3)进行维修。(4)营业员签字。(5)完成维修。(6)回复现场部。(7)回复本部门(8)结束涉及材料费用的维修工作流程图(1)有问题或有求助时，填写工作单。(2)申请部门经理签字。(3)维修人员填写材料清单。(4)物业主管经理签字。(5)电工到仓库领料。(6)完成维修营业员签字。(7)回复现场部。(8)回复部门。(9)结束应急维修工作流程图(1)有问题或有求助。(2)及时处理。(3)完成维修。(4)填写工作单。(5)营业员签字。(6)回复卖场部。(7)回复本部门。(8)结束。三、综合管理工作制度设备维修工作的好坏，关系到设备的完好率，利及设备运行的安全性和成本的有效控制，因此在设备维修中，材料和配件对保证维修质量，和降低维修成本有至关重要的作1)对材料配件供方提出对产品的质量要求，本着货比三家的原则选择价格适中，质量可靠的产品。2)由采购人员对对材料配件进行市场调查，确定市场价格后列出需购买材料配件的具体项目、品牌、型号、单价、数量报上级领导审核，由公司副总及总经理签字认可后购买。3)所购买材料、配件到货后由设备采购人员及仓库管理员同时验收后办理入库手续，转入材料、配件报销流程。4)如有维修需要领取配件、材料的必须由设备维修开具出库单部门负责人签字后，方可领取领，所更换下的损坏配件，及5)为保证日常的基本维修需要，可适当留有库存，合理利用资金，不得大量储备配件几材料。1)备用材料(1)常用消耗材料不断档。(2)其它材料根据工作联系单和工作需要及时申报。2)领用材料(1)常用维修耗材及时领用。(2)单项工作按3)使用材料(1)一般维修做好详细材料使用记录。(2)单项工作做好结算，统计实际使用材料数量，剩余材料退回作为一般用料。(3)单项工作完毕后，由使用部门签字确认。4)统计材料(1)每天将领用材料及使用范围认真记录。(2)每月将材料使用进行统计包括：领用材料、使用材料3、物品验收、保管管理制度1)采购回来的材料，由仓库保管员负责进行验收。2)仓库保管员收到采购员送来采购材料或配件的发票、送3)仓库保管员核实材料、配件的规格、等级、数量、产地，并认真登记建帐，验收无误后在验收清单上签字。4)仓库保管员将已验收的物品归类入库。5)验收入库的材料、配件要堆码整齐、建卡、挂牌。6)每月25日进行库存盘点，需认真填写盘存表，编制库存月报表。7)每季清仓一次并经常检查保管的物品，防止损坏、变质，损报批单”。8)对库存材料超过一年的，库管员应拿出处理意见，报上级领导。4、物品仓库盘点管理制度1)每月25日为仓库盘点日(节假日顺延)。2)盘点工作由仓库保管员负责，采购员协助复核。3)盘点工作必须在当日内完成，并于当日下班前完成盘存4)盘点前仓库保管员必须做好盘点准备工作：将物品帐面金额、单价、数量，认真填写在盘存表上。5)对照帐面结余认真核对实物，将实际盘点数填入盘存表6)对照帐面结存和实际结存，填写盈亏数量和金额。7)盘存报表一式三联，盘点人(保管)、复核人、物业部经理8)财务部每季度对物业部设备仓库的盘点监盘一次。5、财产清查管理制度1)设备科负责每年12月对公司的设备财产进行全面清查。2)财产清查工作要在财务部及相关部门的配合下进行全面3)设备科保管员要十五日内完成与各部门实物帐的核对工4)一周内完成物业部的实物帐与财务支出帐的核对工作。5)一周内完成《财产清查报告》。6、维修用设备、工具的管理制度维修用设备、工具是公司的财产，也是保证设备、设施正常运转的重要手段为保证维修用的设备、工具(以下简称工具)的正常使用，特定如下规定：1)设备科内勤建立维修工具购买台帐，以个人为单位进行统计登记，分工具持有人为负责人。2)各工具负责人使用及购买工具，要做到实物与账目相符。3)明确工具的使用和维修责任，即谁使用谁维护、保养的规定，对于公用的工具要明确质量责任人员。4)对于工具的购买和报废按照公司相关规定执行。四、设备科主要公共管理制度1、设备科人员行为规范1)自觉遵守安全生产及公司的规章制度。2)每日定期在楼层中进行安全巡视，并做好巡视记录。记3)进入卖场时，必须着装整齐，严禁留长发，长指甲，留4)保持办公室卫生情况，不得随便乱放物品及废品。5)不得酒后上岗，严禁上班期间在办公室抽烟、仰躺、睡6)商场维修，如需登高作业，登高工具不得少于2人运送，,7)商场维修期间不得于营业员无故闲聊，工作完毕速后，向设备科回电话，询问是否另有工作安排。无工作应速回设备科，等待维修任务。8)当楼层出现需维修情况时，设备人员接到通知必须在10分钟到达维修地点，并告之周边专柜员工需在此地维修，若遇特殊情况，不能立刻解决的，必须给予楼层答复约9)维修期间若遇顶部作业，工作人员必须佩带手套，对于因施工涂于墙壁的污点，做到及时清理。10)工作期间注意说话语气，严禁用讯问、冷、横、硬等语气。如遇与现场人员发生分歧，不得争吵，应通知部门2、公司现场用电管理制度员工、顾客的人身安全，避免商场及商户财产受到损失，特制定安全用电管理规定，本规定试用于全体员工。1)树立安全用电、人人有责的思想，接受商场电管部门的监督管理，严格执行本规定。2)爱护商场的公共用电设施、照明设施，一切电器配电箱、自动扶梯、直梯、卷帘门等电器控制系统，均由专业部门专管，非专业人员严禁解除，严禁人身接触电器的裸露部分，严禁潮湿的物体接触用电器具。3)严禁违章用电，商场内严禁使用电炉、电热壶、热水器，电暖气和其他民用生活电器，严禁私拉乱接，超负荷用4)加装设计外用电器具设施需向本层经理提出申请，请写明用途及申请功率，报设备科批准后，组织专业人员安5)树立节电光荣，浪费可耻的思想，做到跑步关灯，人走6)发现安全隐患、事故苗头，人人有权利及时制止并及时7)对违章用电者，除由专业人员拆除设施没收外，处以损1)水、电均为公司集体资源，进驻厂商、客户及其它水、纳时间为每月的10-25号，地点为公司财务部，主管部2)水、电费以每月的水(电)费通知单为准，用户必须如4)水、电费计算方法(1)安装水、电表的用户：水费=单价×(本次读数一上次读数)电费=单价×(本次读数一上次读数)(2)未安装水、电表的用户：和计算，使用时间按每天11小时计算。电费=单价×总功率×11小时5)注意事项及处罚(1)各水、电用户必须如数、按时交纳水电费，不准拖延、(2)未经许可，用户不准私自安装、拆除其现有的用电设备、可实施。用户如不按规定而私自进行安装、拆除，接电等，一经发现，物业部将予以200-500元的罚金，同时对由此引发的事故损失，责任人应承担全部赔偿责任。(3)未安装电表的用户，其用电设备、器具(主要指照明)(5)严禁使用规定以外的电器，如电炉、电开水器、电热杯等，一经发现，除没收其非法用电器外，予以50-100元罚金处理，并对由此引发的事故损失，责任人应承担全部责任。(5)使用较大功率电器，随机用电的客户，公司提倡其安装(6)安装水、(电)表必须符合公司的消防验收要求。(7)用户需安装水(电)表时，应提前备好水(电)表及有关材料、器件。注：水(电)表应有有关部门颁发的有效合格证件，否则，不准安装。(8)以书面形式报有关领导，经批示后，报知物业部，由物业部电气科统一实施。(9)卖场内的地面插座，未经许可，不得私自使用，否则一律按窃电行为处理。窃电行为将予以窃电金额的2-3倍(10)用户因变故而撤离卖场的，应及时通知物业部清算(11)用户交纳水电费用后，应妥善保管费用单据，以备查存。(12)严禁窃电，私自乱拉、乱接电源。(13)如果发现物业部工作人员故意刁难客户，或有吃、拿、卡、要行为的，一经查实，将依据公司制定的“八大戒律”给予严肃处理。1)收取电费范围：烟、冷库、冷柜等用电，不论厂家、客户、联营、自营2)如需特殊照顾减免电费者，按以下审批程序报批：经营管理部审批→物业部经理审批→总经理审批b)减免电费报告经批准后，报物业部、财务部备案，所减免电费由楼面承担(冲抵经营收入)或由部门承担。月底由物业部汇总填写《家乐园大洋百货有限责任公司减免厂家电费统计表》,使用部门经理签字认可。3)减免电费的期限为6个月(每半年审核报批一次)。注：前期专柜合同已经签订减免电费的，自二○○九年八月一日至合同签订截止日期所发生的电费由楼面承担。5、设备巡检管理制度1)巡检分为日常点检及专业点检。2)日常点检由操作人员完成，楼面设备如电井设施，各楼面照明灯箱，各楼面洗手间、开水间及消防水设施，空调风机系统由开机人员负责。3)按具体设备要求，及点检周期表周期时间，以感官或仪表方式对设备日常运行状况进行检测。4)交接班日志上做好记录。5)发现问题及时处理，较严重问题应在当天通知相应设备6)专业点检：由维修及操作人员共同进行，按具体设备要求，及检测周期表所定周期及内容进行。7)以感官、仪器、仪表对设备各种技术参数进行检测，包括温度、压力、振动、电压、电流、润滑情况等。如有必要应对设备进行拆卸检测。8)大、中、小修之前，应安排专业检测，对设备进行全面系统地检测，以判断设备整体技术状况。9)检测完毕后，应由检测人员向物业部提出检测报告，并2.中修1)中修属计划性检修，设备运行两年左右进行一次，视具体情况，可由物业部完成或外协联系厂家完成。2)物业部按计划，收集、整理、研究设备技术资料，在此基础上编制中修任务书，按任务书作好人员、备件、相关部门的协调工作。3)按中修任务书所列内容进行检修，主要内容应该包括：设备部分解体、检测、修复、更换老化元件、磨损元件。部分解体重新装配、调试等工作，更换10-30%的零部件，工作量为大修的60%。4)设备检修后各项技术指标应达到中修任务书要求，验收工作由物业部组织安排，按中修任务书项目进行验收。属计划性检修，设备运行五年左右进行一次，视具体情况可由物业部或外协联系厂家完成，大修程序按中修进行，工作内容还应包括整机解体，零部件更换量30%以上，校正基准，外部重新上油漆，设备技术指标应达到出厂标准。4.故障检修1)该检修属应急性检修，一般故障检修由维修人员完成，特殊故障检修可由物业部联系外协完成。2)一般情况故障检修以使用部门发出的故障检修申请单为准，故障检修申请单应按规定填写清楚，在维修部门主管或下属领班收到故障检修单后，维修人员应在10分钟内到达故障现场。3)故障检修以排除故障为主，在保证质量前提下要求及时快捷。4)完成检修后，应填写故障检修派工单，并将此单返回维修领设备三级保养制度1.设备保养分为日常保养(三级保养),一级保养、二级保养(小2.日常保养：1)日常保养由操作人员完成，每班进行，并在交接班日志上，2)日常保养的主要内容是对设备运行状况及参数检查，记录(温度、电流、电压、振动、噪声等),对设备进行擦拭、清扫，上油润滑，及具体设备技术说明上要求做到的内容，保持设备周围环境整洁。3)发现异常情况及时排除，并在交接班日志上做好记录，如较严重应在5分钟内通知运行、维修主管。3.一级保养：1)一级保养由维修操作人员共同进行，属计划性保养，保养计划由设备负责人制定，并报物业部。2)一级保养按保养单所列内容进行保养，保养单上所列内容由各设备负责人班制定，主要内容是对设备内外清理，润路进行紧固、清理、校测、补齐，最后清扫整理工作现场。3)保养人员填写保养单，并交还给维修领班。4)由设备主管或主管指定人员对保养情况进行检查，并在保4.二级保养(小修):1)二级保养属计划性保养，应由设备主管事前一周填写申请呈物业2)二级保养以维修人员为主完成，设备运行半年左右进行一次。3)二级保养按保养单内容事先准备好备件，安排好人员及其它相关4)二级保养按保养单所列内容进行，二级保养单内容由设备保养人员制定，主要内容包括完成一级保养规定内容。检查、修复、更换受损件，检查、更换冷却润滑系统元件及线路，工作暂停期和完成后，应对工作现场清扫，整理。5)维修保养人员填写保养单，并交还给相应设备主管。6)物业部或由物业部指定的人员对二级保养工作进行检查，并在保8、工具借、领管理制度1)公司将根据岗位不同，给维修人员和其它相关人员配备一定量的工具。工具使用分为领用和借用。2)领用工具应填写个人工具领用单，对不经常使用或较贵重的工具应采取借用方式，借用应填写借条，非物业部工作借用工具应有物业部主管人员签批的借条，借条上要注明归还日期，并按期归还，归还时保管人员应进行验收。3)所借领工具为公司财产，使用人员应妥善保管，正确使用。因保管使用不当，造成遗失或非正常性损坏，责任人应按公司要求给予一定比例的赔偿。4)所有工具原则上不外借使用，如因特殊情况外借，应由物业部5)公司根据员工岗职变更，可收回或变更个人工具配备情况，回1)给排水人员每班必须坚持巡检问题多发地段，及时解决2)给排水人员负责监督、检查，更正不合理的排水行为，3)经常对卫生间管理人员进行培训，配备一般维修工具，4)水池要加过滤网，滤出残留物要妥善处理，由各责任区5)水池排水道堵塞需要专业人员疏通的一次交5元。6)未经物业部批准不准私接排水道，违者罚款100～500元。7)任何人在使用卫生间或水池时不得乱扔杂物，违者罚款10元。1)加强用水管理，严格用水制度，实行内部经济核算制，每月根计划用水实行节奖超罚，充分调动各卫生间管理人员积极性。使用有制度、考核有计量、节约有措施。3)责成专业人员负责做好用水记录，每日定时巡检，发现问题立即上报、并解决，并按规定时间将报表呈报有关部门，以登记考核。4)未经物业部批准不得私接给水管做它用，不准从卫生间打水做它用，违者罚款50元5)对常年坚持节约用水有贡献的个人和集体，根据贡献大小，分别在不同范围予以表扬或作为评选先进的条件之一。6)对提出用水合理化建议和改革措施，并且有节水经济效果的个人和集体，要给予物质奖励。7)各部门要经常开展合理节约用水教育，使有限的水资源在1)电梯开梯措施：(1)加强对电梯部值班人员的到岗管理，如果值班人员因客观原因不能及时到岗，要提前用电话通知主管和其他电梯部成(2)晚间值班人员停梯时，要确保操作的正确性，避免因安全系统不能复位而造成早晨电梯不能启动的状况发生。(3)值班人员一定要提前十分钟进行开梯和开启梯灯。如果主管并迅速进行维修处理。保证开灯措施：按照公司要求营业前10分种开灯，所有在岗电工全部进行巡视，划分责任区域，如果发生问题及时处理，保证正常营业的照明需要。为规范各岗位职责及责任界定，更好地完成公司安排的各项设备、设施项目维修及改造的任务，现制定项目计划与实施流程1项目计划的提出阶段：项目包括：外协的所有项目，内部维修项目费用较大的。各专业主管分析设备、设施的现状，根据分析结果制定年度或阶段性的项目维修整体计划，要求列出完成日期、内容概要。各专业主管按照年度及阶段性的项目计划时间，在每一个项目实施前的一个月提出安排项目维修。2项目计划任务书的制定阶段：各专业主管按照任务要求制定计划任务书，计划任务书的要做到七个明确：明确项目维修所要达到的目标，制定的目标要求传达到所有参明确项目的工作内容。明确工作方法。明确项目维修的配套条件，包括材料、人工、资金。明确项目维修完成时间。明确验收标准、验收人。明确施工监理和管理程序。物业经理对计划任务书提出建议和意见，各专业主管根据意见进行修改，如物业经理和专业主管在一定时间内对计划任务书无意见或建议，视同认可该计划任务书的安排。计划任务书制定完毕，以此为依据召开技术讨论会研究可行性。根据确定后的计划任务书做为工作完成的标准。外协项目需根据计划任务书招标：采购根据计划书货比三家，以此做预算、定标，并在招标后签定合同。签定后的合同应由工程师审核是否符合计划任务书的要求。外协项目合同签定后，专业主管根据计划任务书和合同的要求完成工作。内制项目由专业主管按照时间、内容、要求及标准保质保量的完项目实施中，工程师按照任务书的要求对项目完成情况予以监督和审查。1项目完成后，工程师对项目完成情况如实的做出项目完成总结。1)凡各专业在岗人员都要积极参加各种业务学习及专业知识和2)学习和培训要紧密结合现有人员的情况和系统、设备的情况进行，重点是全面、深入地了解各项专业规章制度的内涵，明确和掌握执行规章制度的目的和方法，常见的问题或故障的判断方法和应采取的措施。3)学习和培训应采取理论与实际操作相结合、系统培训与急用先学相结合、自学为主与集中辅导相结合、解决实际问题与集体分析讨论相结合等多种形式，扎实有效地开展。4)对非专业毕业和没有受过专业技术培训的在岗人员，重点是系统学习专业知识和进行专业技能训练，在1年内达到中级空调(运行)或中级制冷设备维修工技术等级，已达到中级工水平的在岗人员，重点是全面、深入地掌握空调系统和设备的情况性能和特点，提高相应的技术水平。5)空调给排水专业工程师负责协调业务学习与培训的组织实1)设施的管理规定。公司建筑体内外所有部位、设施的技术改造、装饰改造、大修保养等工作，在没有得到物业部各专业人员及领导审批前，任何单位和个人都无权进行相关工作。2)实施细则。(1)每季度安排专业人员对所有的管理设施，进行依次的全面巡检，发现问题记录、上报、维修。(2)每年度由专业工程师拿出设施技术分析及设施大修报告。(3)工程师对每次技改、大修的前期、中期、后期工作进行现场监理，并在运一定时期后，对技改大修的情况进行评估。(4)建立设施技术档案，对每一次的巡检、大修、技术改造3)现场施工管理。设施大修、保养、技术改造过程中，现场操作人员必须在相关专业工程师(技术人员)及负责人在场情况下进行，专业技术人员跟进施工的每一环节，直到施工结束。施工人员必须持证上岗，每一道工序严格按要求及图纸施工，并符合国家地方技术质量标准，其他人员无权改变工序，专业工程师负责最后的质量验收。五、设备科工作程序及制度电气工作制度1.电工守则1)电工作业人员必须具有较强的责任心，工作认真负责，踏实肯干。2)具有相应的电工作业安全知识，熟悉供电系统和电气设备性能知识，并具有一定的实践经验。3)电工应具有市劳动部门发给的《电工操作证》。4)严格遵守有关安全法规，规程和制度，不得违章作业。5)对所管辖范围内的一切不合理运行的电气设备或可能造成事故隐患的设备，有权停止其使用。6)当电气设备发生事故时，应立即采取有效措施，正确处理并向上级领导报告。7)严格坚守工作岗位，认真做好巡视，检查和设备消缺工作，发现问题及时处理，按时准确地填写工作记录和规定的表格。8)要熟练掌握触电急救方法，并积极宣传电气安全知识，有权制止违章作业和拒绝违章指挥。9)正确使用消防器材，懂得自救及互救的方式方法。10)对所辖区的电气设备和用电安全负责，商场用电发生故障，要迅速到达事故现场，进行处理。2.电焊安全技术操制度操作必须遵守以下规程并经培训合格后上岗1)工作前要检查电焊机、焊把导线，电门等绝缘是否良好，2)工作前注意周围环境是否有易燃、易爆物品或危险设备，要距乙炔罐十米之外。禁止电、气焊在一起工作。3)电焊机地线禁止接在建筑物、铁架、吊车、钢线绳上，电焊机只供电焊工使用、他人未经考试合格者不得使用。4)工作时必须穿戴好劳保用品，严禁穿拖鞋、裤衩、背心、5)禁止将电焊机放在高温潮湿的场所，工作中应经常检查电焊机，发现问题应时切断电源，通知电工修理，切勿6)电焊机的调压指示装置，必须保持操作灵活，调压时必须拆开电源，不准带电调整。7)不得用手拿工作物进行焊接，仰脸焊接时领袖口要扎紧。8)清理焊接物上的熔渣时，必须戴上眼镜防止溅入眼内。9)焊接完毕或离开工作岗位，应将焊把挂在绝缘物上，同10)在木质地板或易燃烧的地板上及油污时，不可作电焊工11)不许焊接废接废气缸和不透气管子。12)在潮湿的地方工作，应垫上绝缘板或干木板。13)在密封结构或容器内进行焊接时，要有良好的通风设备，局部要放胶板等绝缘物，外面必须留人监护，以防发生14)雨雪天和五级以上风，禁止露天作业。15)对装有易燃物体的桶、罐或设备以及压力容器严格禁止焊接，如须焊接时务必用药刷洗干净后，方可进行焊接。17)电焊机应由专人保管，进行维护和保养。3.变电室管理制度1)变电室是供电系统的关键部位设专职电工对其实行24小时运行值班未经部门领导的许可，非工作人员不得入内。2)值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和3)值班员应密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器、空气开关超载运行。4)经常保持变电室地面及设备外表清洁无尘。5)配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手严禁两人同时倒闸操作，以免发生6)如须停某部分负荷时，应提前一天向使用该部分负荷的部门发出停电通知。对于突发性的停电事故及时向各部7)经常保持变电室消防设施的完好齐备，保证应急灯在停8)做好变电室的防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠9)值班员应认真作好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。4.停送电管理制度1)停送电工作以及停电后的一切安全技术措施，必须严格按照《电业安全工作规程》的规定执行。2)凡属于变电所高、低压主干线，及供电系统线路进行维修工作时，必须提前一天办理停送电手续。3)电运值班长(员)接到签发后的停送电工作票后，要详细审查内容问明情况，当开关无负荷时方可操作。申请停电人亦应在现场监视所进行的操作是否符合停送电工作4)变电室应备有完整、足够的停电牌，每副两片，停电后作为停电标志和依据。5)若在该停电的设备上有两组以上人员同时进行工作时，应办理两份以上的停电手续，并且挂两份以上的停电牌。停电工作内容及停电牌编号应填入停电工作票和变电所6)电运值班操作者，必须将该停电的开关切断，进行验电，证明停电无误后，才能将停电牌交给申请停电人。7)申请停电现场负责人，接到停电牌后，便可以领导工人员进行工作。停电牌要妥善保存，不得遗失。待工作完毕经再次检查无误后，方可将停电牌交给电运值班员，办理送8)公休日和节假日的停送电手续，由当班班长，在前一日办理，由电气部主管(经理)签发。当班班长不能签发停送电工作票。正常工作时间内的停送电手续审批，低压配电箱由电运当班班长批准，变电所高、低压系统由电气部主管(经理)9)停送电工作不得用电话和口头联系，因特殊情况，如：须及时报告领导说明原因，事后办理手续作为备查。10)如因工作需要或其它原因，不能按预定时间办理其送电手续时，可由工作负责人向运转值班员联系，说明原因，方可执行。但必须在工作票上说明情况。5.电气交接班管理制度1)电气值班人员要按领导批准的值班制度进行交接班，接班人员需提前10分钟到达工作岗位，做好接班准备，交接必须严肃2)交接班时，交班人应把本班所接到的指示、通知及工作情况和设备运行情况(尤其新增设和运行异常设备需详细加以说明),同时搞好设备及环境卫生，记录主要内容包括：1)设备运行方式及操作情况，在本班运行中发现问题和事故或有新的安装、改装、移装设备投入运行时，必须到现场共同3)上级指示和命令。4)工作仪表、备品备件。5)本班未完成的工作及注意事项。6)保护装置变更情况。7)接班人不能按时到班时，应及时报告班长安排处理，交班人不得离开工作岗位，否则按脱岗处理。3)接班人员应做到：a接班人员要认真听取交班人员的介绍和阅读运行记录。b在交班人员的陪同下，检查通信和信号装置是否良好，并认真巡视设备，检查指示仪表，核对模拟图板。c了解站内作业情况，实际到作业现场核对是否与“工作联系单”d查对设备主要缺陷的发现和消除情况及设备的异常情况。e检查工具、备品、钥匙等是否齐全。f检查环境卫生情况。4)接班双方认为无问题后，双方分别在操作运行记录本上签字(不许代签)以示交接工作完成。5)接班人因故不能上班时，应在前一日提出请假，以便调配人员6)接班人班前禁止喝酒，在交班时，交班人如发现接班人精神异常不得交班，应向接班组长报告安排处理。确认无误后方可交接班。8)在交接班中，若发生紧急问题和事故时，在处理事故中要发扬协作精神，由交班人负责，接班人协助共同处理，待工作妥善9)交接班要严肃认真，不可说笑打闹，不允许有外部人员无故逗10)交班前，交班者必须保持室内干净整洁，按规定倒垃圾，收6.变电室内部管理制度1)公共内卫生必须每班次打扫一次，个人内卫生必须时刻保持干净，其范围包括设备表面卫生、地面、玻璃、窗台、桌子。2)各种记录真实认真填写。3)对于所有外出无论公事和私事只要一离开变电室，必须亲自填写外出登记，其内容包括：姓名、离开时间、返回时间、事由4)所有的停送电操作必须填写工作票。必须马上报告电气部主管(经理)。6)各个部位的巡视必须到位，并有清晰的记录。7.变电室卫生管理制度1)变电室卫生范围二个变电室室内，一、二号变电室门口，室内2)要求二个变电室内设备前后，各墙角，一、二号变电室门口，设备表面、地面、窗台，值班室床下，桌子下，门及门后面，时刻保持清洁没有灰尘，禁止在室内停放自行车及堆放杂物。3)交接班时，对上一班卫生情况作书面评价写入纪录。其评价将4)如换班、替班，当班人应代被替人承担一切应承担的责任，此规定在所有工作范围内有效。8.电气维修管理制度1)电气维修人员必须持证上岗，严格按照部颁标准《电气安装工2)在电气维修时，维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良3)维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修班长应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。4)在配电干线、变压器、低压配电箱上作业时，应设专人监护，并至少二人进行操作。5)一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔离档板，并有专人监护。6)在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂“禁止合闸，有人作业”的标示牌。7)维修或保养后的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。9.电气设备巡回检查及小修管理制度为了确保电气设备的安全运行，值班人员要认真全面的对电气设备进行巡回检查及维修工作。1)巡回检查区域内，对于新装、改装、移装设备和临时设备及正常、汇流排、AH开关、熔断器、空气开关、电缆等温度有2)当设备发生故障或有不正常现象时，值班人员应按事故处理方案的规定及时进行处理，不得拖延，不允许无故停电，遇有困难应及时向上级主管请示解决。3)值班者应与设备运行有关人员经常保持联系，以便随时了解设备运行情况，对彼此有影响的设备故障双方应配合解决。4)对设备有各种指示和记录的仪表装置，在巡回检查时应特别注意其指示情况和数据，以便正确判断设备的运行情况。5)值班人员巡回检查及处理故障后，必须回值班室作好记录，不得在非工作区长时间逗留。6)在巡回检查或处理故障中，如有超出本职责范围的情况，要及时汇报当班组长填写有关通知单，通知有关科室及时处理。7)当班组长是当班一切设备故障处理的指挥者，值班人员必须服从分配，听从指挥，共同完成当班发生的事故处理工作。一般10.电话施工管理制度1)电话初装由总务部电话管理员通知电井端子号及电话号码话机位置，厂家出示电话初装收费单，物业部电气部负责由电井引至用户指定位置接通(由电井至用户处所用材料及话机桌机绳费用由用户负担)。2)电话移位须经总务部电话管理员的同意后，由物业部电气部负责线路的移位(材料费同上)。3)电话维修电气部负责电话线路的维修，如需费用由厂家负担。厂家电话有故障时先4)联络总务部电话管理员，如确是线路问题，由总务部通知物业部电气部维修。5)电话分机为保证电话的正常使用，电话一般不予安装分机。如遇特殊情况的须经物业部批准，费用由厂家承担。电气工作规程1.变电巡视检查规程1)每班巡视不少于4次。2)夜班应在闭店送宾前5分钟到达四层，配合并协助保卫部每晚对商场进行巡视清场。3)巡视高、低压设备时，检查各种信号、电流和电压指示和指示灯是否正常，切换开关是否正确。4)巡视设备有无异常声响、冒烟、发热以及烧焦的异常气味。5)巡视中发现问题要及时组织本班人员进行处理，并做好记录，向上级领导汇报。6)出入变电室时，必须把门窗关好，以防无关人员及小动物误入造成事故。7)巡视设备时不得操作带电开关，不得打开设备的后门观察。2.通讯系统1)定期检查各电话工作是否正常。2)公司各楼层弱电井分线盒出线端至用户终端通讯线路的安装和维护。通讯3)线路应避开通道，符合走向横平竖直、整齐美观的施工规范，电话用户不4)经物业部批准不得自行改变及增加通讯线路。6)速到位，并迅速加以处置。7)3.维修电工工作规程1.定期对各楼面天花照明、电井各配电箱柜、风机房、控制箱进行巡检并填写巡检表做好记录。2.领班安排计划性维修保养。3.对各楼面所送“工作联系单”进行处理。4.楼面巡检应分别有序进行，巡检应在25分钟内完成。5.维修人员维修应按规定填写“派工作联系单”,并注意填写清作联系单”;各部门“工作联系单”不得拖延积压。6.维修人员完成派工单和工作联系单的工作后，每天以班为单位要写出总结报电气科和物业部备案。7.离开值班室工作时，应在留言板上注明外出地点，工作完成后8.值班室应经常保持有人员待命，在维修时不得在楼面闲逛。9.楼面维修时，除特殊情况，维修人员应走员工通道。2)夜间巡视规程。1.正面橱窗广告灯(按照不同季节要求执行)。2.各楼面关灯(包括正面橱窗广告灯，按照不同季节要求执行),并检查楼面夜间照明情况。3.夜班值班人员对各楼面进行一次巡视并检查特殊不停电部位。4.外围灯具。5.夜班电工应保持在值班室值班，如外出工作应向监控值班人员4.强电事故处理规程1)事故处理一般原则1.当发生人身触电事故时，为解救触电人员，可以不经许可，不填操作票，当即断开有关设备电源，但事后必须立即报告电气部主管(经理)或物业部高级经理，并记录于交接班记录本中。2.遇有电气设备着火时，应立即将有关设备的电源切断，然后进行灭火，对带电设备应使用1211灭火器，不得使用泡沫灭火器灭火。3.在运行中遇到不可抗拒的自然灾害时，应防止设备发生故障，同时应尽可能保持电气设备继续运转，但是，若是证明灾害确实不可避免，设备有直接危险时，应果断切断设备电源，停止的正常送电。5.2)事故处理注意事项1.物业部在现场的最高职务的管理人员是事故处理的指挥者，值2.对错误的命令可拒绝执行，但应简明陈述理由，如无误应立即6.首先解除人身、设备危险。7.切除故障点，维护正常设备继续运行，维持营业正常运行。5.低压配电柜、电控柜保养规程1)目的：确保低压配电柜和各设备控制柜的正常安全运行2)范围：低压配电盘、动力配电柜、照明配电箱3)职责：由物业部电气科每年对其进行一次全面检查保养，4)内容1.在配电柜停电保养的前一天通知用户停电起止时间。2.因经营需要不能停电的用户，应安排在营业结束后晚间保养检票手续。(2)保养程序：1.实行分段保养。2.停保养区负荷电，挂标示牌，其余负荷照常供电。螺栓如有生锈应予以更换，确保接头连接紧密。检查母线上的绝缘子有无松动或损坏。4.用手柄将空气开关从配电柜中摇出，检查主触点是否有烧溶痕迹，检查灭弧罩是否烧黑和损坏，紧固各接线螺丝、清洁柜内灰尘、试验机械的合闸、分闸情况。5.把各开关柜从抽屉柜中取出，紧固各接线端子。检查电流互感器、电流表、电度表的安装和接线，检查手柄操作机构的灵活性，紧固空气开关的进出线，清洁开关柜内和配电柜后面引出6.保养电容柜时，应先断开电容器总开关，用10mm以上的导线把电容器逐个对地放电，然后检查接触器、电容器接线螺丝、接地装置是否良好，检查电容有无胀肚现象，并用吸尘器清洁7.逐级断开低压侧空气开关，然后断开供变压器电的高压侧真空项所有要求保养完毕配电柜后，拆除安全装置，断开高压侧接地开关，合上真空断路器，观察变压器投入运行无误后，向低压配电柜逐级送电。5)安全注意事项1.停电后应验电。2.在分段保养配电柜时，带电和不带电配电柜交界处应装设隔离3.操作高压侧真空断路器时，应穿绝缘鞋，戴绝缘手套，并有专人监护。4.保养电容柜时，在电容器对地放电之前，严禁触摸。5.保养完毕送电前，应先检查有无工具遗留在配电柜内。6)相关文件及记录2.配电柜、控制柜年保养记录。3.设备维修记录。6.电动机保养规程在过渡季节空调停运期间，从空调机组拆卸下电机，将电机解体，检查电机的定子(机座、定子铁芯、定子绕组)、转子(转子铁心、转子绕组、转轴等)、轴承、风扇等。1)目的：确保电动机运转良好2)范围：空调风机、水泵电机、排烟风机、止压送风机3)职责：在规定时间对电动机按规范保养4)内容用摇表测试定子绕组、转子绕组的绝缘是否达到要求。检查绕组是否有接地、短路、断路、反接、接触不良等现象。电机机械传动部分是否灵活，是否有卡住现象。解体后电机加注适量的润滑油脂。测试电动机三相电流是否平衡。检查电动机运行是否过热。检查电动机风道是否阻塞，风扇是否损坏。调整校正电动机轴与轴承的间隙，使电动机转活。空调给排水专业工作制度、规程1.空调运行管理制度1)空调工应持证上岗，熟悉公司空调系统的基本情况和主要性能参数，能熟练操作空调主、副机设备。2)在班长的领导下，负责对空调系统的值班、检查、维修和定期保养工作。3)根据卖场的要求和环境温度的变化适时开启空调，有效地调节制冷温度。开停机及运行调节均应按照空调的安全操作规程进行操作。4)每班按时巡视主机、冷却水泵、冷却塔的运行情况，并做好记5)按空调保养要求对空调系统进行定期检查保养。2.空调给排水机房管理制度1)非工作人员进入机房须经物业部高级经理批准，并由机房管理人员或运行值班人员陪同。2)机房内的设备由运行人员负责操作，其他人员不得擅自操作。3)不得擅自更改机房内的各种设备、管道、线路，如需改动必须4)保持机房干净、整洁、无积尘、无油污、通风、照明良好，门窗开启灵活，消防设施完备。5)机房内不准堆放易燃易暴物品和杂物，严禁吸烟。机房通道、3.水泵房管理制度水泵房是提供公司生活用水、公司消防用水的关键部位，直接关系到公司设施和员工生命财产安全，因此必须加强管1)值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀2)经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的3)生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常起动。4)水泵房每星期由分管责任人打扫一次，确保水泵房地面和设备5)水池观察孔应加盖并上锁。钥匙由值班人员管理，以防杂物掉6)按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。7)保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使4.供水管理制度1)水池、水箱盖应上锁，钥匙由专人保管，开启箱盖应得2)每半年由专业队伍清洗水池、水箱一次，清洗后送样品到防疫站检验，检验合格后方能供水，并将检验结果存档。3)定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆防止生锈。4)经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立5)尽量保障供水的连续性，若确需短时停水，应提前出示通告通知停水时间，以便各部门作好准备。遇突发性事故导致停水，应及时在向本部门报告的同时，通知员工(顾客)服务部和公司服务中心并作出解释。5.空调操作安全制度1)安全第一，保障人身及设备安全，保证空调系统正常运行。2)严格执行设备操作规程，杜绝违章操作。3)运行、维修人员必须进行上岗培训，培训不合格不准上岗。试用人员不得在关键岗位独立操作。4)运行、维修人员要懂得电气安全基本常识，会使用灭火器具。5)高空作业必须系安全带，必须同时两人以上作业。6)不得操作带“病”设备，不得操作安全防护措施不合格的设备。7)运行、维修人员疲劳过度、患病时不得上岗操作。8)制冷剂存放运输过程中应避免高温、振动，充罐排出时须防止泄漏，造成冻伤，并不得遇明火。9)各种油器存放、使用必须注意防火，避免污染环境。10)蒸汽、冷热水管道的启闭都必须缓慢进行，防止水锤噪声及阀件的损坏。11)容易出现危险隐患的设备，场所应有明显的安全警示标志。12)事故隐患要及时消除，以预防为主，出现事故要妥善处理，注6.空调运行交接班管理制度1)空调运行值班人员要按领导批准的值班制度和值班表进行交2)接班人员提前15分钟到岗，做好接班准备，严禁班前饮酒，3)交班人员必须在交班之前，如实填写本班运行记录，搞好设备4)接班人员要认真听取交班人员介绍和阅读运行记录，了解设备运行方式及操作情况，掌握运行异常及设备故障的发现和消除5)检查工具、备品、钥匙等是否齐全，检查设备及环境卫生。6)交接班双方认为无问题后分别在运行记录本上签字，以示交接7)交班人员下班后，要按时离开工作岗位。8)若交、接班时设备、管道发生故障，由交班人负责进行处理，接班人给予协助，并做详细记录。9)交、接班人员必须严格认真、一丝不苟，做好交接班工作，保证空调系统正常运行。7.空调运行值班制度1)值班人员必须有敬业精神，积极主动，认真负责。2)熟悉空调系统和空调设备性能，掌握空调运行专业技能。3)严格遵守有关安全法规、规程和制度，不得违章操作。4)对所辖区空调设备和安全负责，能正确使用灭火器材。5)严格坚守工作岗位，认真做好巡检工作，发现问题及时处理，按时准确填写运行记录。6)未经批准不准私自倒换班次，有事提前和班长请示，同意后方可，到点接班人员未来时交班人员不能离开工作岗位。7)善于总结经验教训，不断提高专业素质，保证空调系统正常运行。8.空调设备运行岗位管理制度1)遵守劳动纪律，按规定时间和程序到岗交接班，接班人未到岗接班，交班人不得擅自离岗。2)应熟悉空调水系统、风系统的布局及系统的调节方法，熟行状态。3)必须遵守设备操作规程，保持设备的安全运行参数；楼面运行人员每2小时巡视一次现场(包括楼层内的温度、各风口的风量大小等),并予以记录。4)当班必须清洁值班室、主机房以及机房内各台设备、控制柜、管道、阀门一次。5)应及时发现设备运行异常迹象和故障，并采取处理措施。较大故障应报告部门领导，并作详细记录，参与故障处理。6)应及时调整设备系统的运行状态，保障供冷(暖)的要求，对楼面提出的空调问题，应及时检查处理或解释。7)值班期间，禁止喝酒、睡觉、脱岗或酗酒后值班。8)保管好自用工具、仪表、技术资料和值班纪录。9)负四值班人员还应熟悉给排水系统和各供水区域的管道走向以及变频泵的置，系统的调节方法。10)按规定时间巡视各台水泵(含冷却泵、变频泵、污水泵及设施)原则上为每2小时一次。保持水泵、电机的压力、温度、声响等的正常，保持水泵轴承箱的油位正常、轴封冷却滴水正常。11)按规定做好交接班纪录、冷水机组运行参数纪录、水泵1.冷水机组运行操作规程1)日常开机前的检查与准备工作1.检查油位和油温：油箱中的油位必须达到或超过低位示意镜，油温为40—50摄氏度。2.检查各阀门：机组各阀门的开、关应在规定的位置上。3.检查冷冻水的温度设定值：确认是要求的数值。4.检查制冷剂压力：制冷剂的高低压显示值应在正常停机范5.检查主电动机电流设定值：应在100%位置或在要求范围6.检查电压和供电状态：三相电压均在380±10V范围内，冷水机组、水泵电源开关、隔离开关、控制开关均在正常供电状7.若是因为故障原因而停机维修的，在故障排除后要将因维修需要而关闭的阀门打开。2)年度开机前的检查与准备工作1.检查电路中的随机熔断管是否完好无损，对主电机的相电压进行测定，其相平均不稳定电压不应超过不稳定电压的2%。2.检查主电机旋转方向是否正确，各继电器的整定值是否在3.检查油泵旋转方向是否正确，油压差是否符合规定的要求。4.检查制冷系统内的制冷剂是否达到规定的液面，是否有泄5.因冬季而排空了水的冷凝器和蒸发器及相关管道重新排除6.润滑导叶调节装置外部叶片，控制联动装置。7.检查冷冻水泵、冷却水泵、是否在正常的状态。8.检查机组和水系统中的所有操作阀门是否操作灵活，无泄露或卡死现象。各阀门的开关位置是否符合系统的运行要求。9.完成以上各项检查与准备工作之后，再接着做日常开机前的检查与准备工作。当全部完成之后，合上所有的隔离开关即可进入冷水机组及其冷水系统的启动操作阶段。3)冷水机组的运行巡检1.蒸发器冷冻水进、出口的温度和压力。2.冷凝器冷却水进，出口的温度和压力。3.蒸发器中制冷剂的压力和温度。5.主电机的电流和电压。6.润滑油的压力和温度。7.压缩机组运转是否平稳，是否有异常的声音。8.机组的各阀门有无泄露。9.与各水管的接头是否严密。2.给排水维修工作规程1)早班人员到岗，并根据季节要求开空气处理机。2)根据维修保养及巡检计划按楼面故障维修单分配工作。3)对购物中心楼面水设施如洗手间、开水间及外围排水、空调效果进行巡查，并应填好巡检表作好记录。4)完成如下工作：1.对班长所安排计划性维修保养“派工单”进行处理。2.对各楼面所送“工作联系单”进行处理。3.维修人员维修应按规定填写“派工单”,并注意填写清楚时间，“派工单”完成后立即返回值班房，各楼面“派工单”应按轻重缓急及时处理，不得无故拖延积压。4.维修人员离开值班房时，应在留言板上注明外出地点，返5.楼面维修时，除特殊情况，维修人员应走员工通道。5)根据空调运行计划按时关闭楼面空气处理机。6)遇大雨等恶劣天气应加强对周边相关部位的巡查。3.水泵运行操作规程1)开、停泵操作方法1.开泵前，手动转动降温风扇，应灵活无卡阻现象。2.打开进口阀门，使泵中充满水，关闭出口阀门。3.起动电机，慢慢开启出口阀门，调好出口压力。4.停泵时，先慢慢调好进出口阀门，再停电机，如环境温度必须将泵清洗擦干，妥善保管。2)运转检查1.泵在运转中，要经常巡回检查，(每两小时1次),轴承温度不得超过75℃。2.压力平稳，无大的波动。3.无异常声响，无剧烈振动，如有异常，立即停车。4.漏水每分钟在10-20滴之间，如泄漏严重应停机检修。。5.及时排除机器上的积水，保持设备清洁。3)认真填写运行记录。4.设备维护保养规程1)设备维护保养制度是保证设备正常运行的基础。2)设备要强制维护保养，要定期倒换使用，设备要按计划运行、安全运行，设备完好率在95%以上。3)贯彻设备巡回检查制度，按巡回路线定时检查运行情况。4)在正常情况下，水泵每月倒换使用一次。5)排风、正压送风系统，风机每半年检查一次，每半年换(加)油一次。6)排烟系统风机每年检查一次，每年试运行半小时。7)冷却塔风机，变速箱，喷嘴、淋水板，每年检查一次，风机每年换油一次，变速箱运行三个月换油一次。8)冷水机组严格按厂家要求的标准运行、维护保养。9)冷库、冷柜每月检查一次，每周了解使用情况一次，根据实际情况换油、加氟、拆检。(现超市冷库、冷柜由专业外协单位负责维保)10)分体空调每月检查一次。11)系统所有阀门做到开关灵活自如，无明显跑冒滴漏现象，在运行当中，发现问题及时处理。12)所有散流器、风口、外露表面，每年清洁一次(委托使13)热风幕、风机盘管每年检查一次。14)对设备、管道涂料层根据实际情况及时予以处理。17)所有设备、管道在冬季要做好防冻工作。18)系统所有备用设备都必须处于随时可以开户状态。19)系统所有设备管道、阀门要有明确编号，明显标志，系统供回方向准确无误。20)保持设备清洁卫生，保持岗位门窗干净，玻璃明亮，地面无积水、无杂物，无死角，实行文明管理。21)设备维护、保养工作，要按计划进行，工作内容要作详22)设备维护保养工作必须针对各类设备的特点，由专业5.风机盘管的维护保养规程1)目的：保证风机盘管正常运行2)职责；由物业部空调给排水部负责1.每月检查一次温控开关的动作情况，不正常和动作失灵要及时更换。2.过滤网要三个月清洁一次。3.滴水盘每年清洁两次。4.盘管的翅片每年清洁一次，翅片有压倒的应及时梳理好。5.根据风机叶轮污染情况，一般每年清洁一次。6.每年检查一次滴水盘、水管、风管保温层的情况，破损要及时修复或更换。7.每年检查一次电磁阀开关的动作情况，不正常或控制失灵及时修理。6.风机的保养规程1)目的：确保风机手动、自动能正常起动和运转。2)范围：每半年对大厦所有排烟、排风、送风风机进行一次全面保养，同时，应对风机控制柜风阀电气控制回路一同保养。3)内容：1.保养前应先断开风机主电源，并挂上标示牌。2.手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度，或联轴器间隙和对中度。3.检查各接合面的垫片和密封填料，必要时应予更换。4.清洁风叶，机壳外部及电机外表面。5.向各转动部位加润滑油，调节风阀传动机构，动作灵活可6.检测电机绕组的绝缘电阻，紧固电源线的接线端子，检查电机接地是否良好。7.检查风机控制柜内各种电器是否完好，紧固各接线端子。8.检查风阀传动机构是否灵活可靠、电线有无破损、电线接头紧固是否良好。9.合上风机主电源，检查电源指示应正常。10.开机试验连续运转半小时，观察各仪表、指示灯指示应正常，运转时应无异样声音。11.每月由消防管理人员开机试验、检查一次。7.给排水及污水处理设备管理规程1)管理目的：节约用水，合理用水，保障用水。确保商场排水通畅，为同事及顾客创造良好的工作和购物环境。2)管理职责：1.空调给排水部负责给水、排水及污水处理设备设施、管网系统的运行管理、维护保养和维修工作。保障给水、排水及污水处理设备设施、管网的完好保障用水、排水畅通。2.负责地下储水池的的定期清洗消毒，保证水质达到规定的3.空调工程师负责对改建或增加的给水排水及污水处理设施的图纸与施工方案的审查、施工过程的监理及竣工验收。4.给排水维修工负责日常给水排水及污水处理管道疏通及设备设施的维修保养工作。3)工作程序1.生活水池的清洗消毒工作，每半年进行一次。在对水池进行清洗消毒处理完毕后，提取水样送交卫生防疫部门进行水质检验，由卫生防疫部门出具《水质化验报告》后，方可投入使2.空调给排水部负责保障日常生活用水及楼宇空调设备、消防系统等的设备用水，负责管理给水设备的正常运转和维护保3.值班人员每日巡检四次给水设备的运转情况，并将巡检情况记录在《给排水设备巡检记录表》上，巡检中发现设备及管网有异常情况，应及时处理或通知维修人员处理。4.对商场内的用水客户，每月由专门人员进行查表后填写《水5.空调给排水部负责保证给排水管道系统的各类阀门启闭灵活、严密，外观及阀杆、法兰和螺栓无严重锈蚀，不滴漏。6.消防喷淋给水主干管和消防栓给水主干管上的阀门应保持常开状态。因工作需要临时关闭超过2小时的，须事先通知保卫部。工作完毕后立即恢复正常，并通知保卫部相关人员。8.水泵定期保养规程1)目的：确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。2)适用范围；所有公司安装的生活水泵，消防泵，喷洒泵，补压泵，排污泵，潜水泵、空调水泵。3)内容1.生活水泵和空调系统每周进行一次一般性检查保养，每半2.消防水泵和喷洒泵每两月、补压泵每三月进行一次试运行，运行时间10-15分钟，消防泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6M以上，每半年进行一次全面保养。3.排污泵，潜水泵每半年进行一次全面保养。4.水泵保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、5.泵体的保养：①检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、②补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换。③检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。④联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。⑤紧固机座螺丝并做防锈处理。⑥生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端①外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。②拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相，相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。③电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密，7.相关阀门、管道及附件的保养：①各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。②单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。③压力表指示准确，表盘清晰。⑤点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。①断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动②检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。③清洁控制柜内外灰尘。④合上总电源，检查电源指示应正常。9.保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。10