2023年《房地产估价原理与方法》考前通关必练题库（含答案）

2023年《房地产估价原理与方法》考前通关必练题库(含答案)

一、单选题

1.基准地价修正法是一种(),其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确

性及各种调整系数的科学性。

A、直接估价方法

B、间接估价方法

C、精确的估价方法

D、经验性的估价方法

答案：B

解析：考点:基准地价修正法。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一

种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整

系数的完整性和合理性。

2.关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是()o

A、单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的

实际建筑安装工程费

B、分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

C、工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本

D、指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

答案：A

解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。选项A错误，任何时候都

是将可比实例修正为估价对象。

3.下列情况中会导致房地产价格上升的是。。

A、上调住房抵押贷款利率

B、收紧房地产开发贷款

C、开征房地产持有环节的税收

D、增加土地供应

答案：B

解析：本题考查的是金融制度政策。选项A上调贷款利率，增加购买成本负担,

减少购买，从而导致房地产价格下降；选项C开征持有环节税，对挤压房地产泡

沫，很给力，导致价格下降；选项D增加供给，降低价格。

4.下列选项中，不能作为判定权利类型及归属的依据的是。。

A、不动产登记簿

B、权属证书

C、有关合同（如租赁合同）

D、规划条件

答案：D

解析：考点:合法原则。依法判定的权利类型及归属，一般应以不动产登记薄、

权属证书以及有关合同等为依据。

5.估价报告的封面，基本要素中不包括下列。。

A、估价报告名称

B、估价项目名称

C、估价委托人

D、估价师声明

答案：D

解析：本题考查的是撰写估价报告。封面的基本要素包括：估价报告名称，估价

报告编号、估价项目名称，估价委托人，房地产估价机构，注册房地产估价师,

估价报告出具日期。

6.运用收益法估价的首要步骤是。。

A、测算收益期或持有期

B、测算未来收益

C、确定报酬率或资本化率、收益乘数

D、选择具体估价方法

答案：D

解析：考点:收益法估价的操作步骤。运用收益法估价一般分为以下5个步骤：

（1）选择具体估价方法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法；（2）测算

收益期或持有期；（3）测算未来收益；（4）确定报酬率或资本化率、收益乘数；

（5）计算收益价值。

7.关于估价师声明的说法，正确的是。。

A、估价师声明是注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明

B、估价师声明中应对勤勉尽责估价做出承诺和保证

C、未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名

D、估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明

答案：B

解析：本题考查的是撰写估价报告。估价师声明应写明所有参加估价的注册房地

产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等的承诺和保证

8.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）o

A、报酬率是投资回收与投入资本的比率

B、风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高

C、当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D、当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

答案：D

解析：本题考查的是报酬率的实质。报酬率是投资回报与所投入资金的关系，选

项A说成了投资回收。投资回收只是保本。风险大，风险报酬高。二者是正比关

系。选项B,能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低，选项C,土地

投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。

9.房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量,

从而会使未来的供给（），使其现期供给（）。

A、增加，增加

B、减少，增加

C、增加，减少

D、减少，减少

答案：C

解析：本题考查的是房地产供给。预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企

业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业

和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给。

10.估价上的折旧注重的是O。

A、原始取得价值的减价修正

B、资产市场价值的真实减损

C、重置价值的摊销与回收

D、原始取得价值的摊销与回收

答案：B

解析：考点:求取建筑物折旧应注意的问题。估价上的折旧与会计上的折旧有着

本质区别：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，科学地说不是“折

旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或

回收。

11.关于价值时点的说法，错误的是（）。

A、价值时点可以是过去.现在或将来

B、价值时点是由估价目的决定的

C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致

D、价值时点与实地查勘日期可以不一致

答案：C

解析：本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不一定与估价对象状

况对应的时点一致。

12.房地产是。三者的结合体。

A、实物.权益.区位

B、实物.区位.位置

C、实物.权益.权利

D、权益.位置.拥有者

答案：A

解析：本题考查的是房地产的含义。房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着

物，是实物、权益和区位的结合体。

13.估价方法中，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估的是（）。

A、基准地价修正法

B、修复成本法

C、价差法

D、标准价调整法

答案：D

解析：本题考查的是标准价调整法。标准价调整法是一种批量估价方法，主要用

于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。

14.下列有关房地产估价与定价，表述正确的是（）。

A、估价与通常意义上的定价没有本质不同

B、估价师进行估价，是将客观存在的房地产价值揭示出来

C、估价师进行估价，是代替市场定价而不是模拟市场定价

D、估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”房地产价值

答案：B

解析：考点:房地产估价的特点。选项A错误，估价与通常意义上的定价有本质

不同；选项C错误，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价；选项D

错误，估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价

值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。

15.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。

A、市场价值

B、清算价值

C、快速变现价值

D、投资价值

答案：D

解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值

和残余价值。投资价值指估价对象对某个特定单位或个人的价值。

16.下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是()o

A、写字楼层高偏低

B、厂房受酸雨腐蚀

C、住宅库存量过大

D、在建工程基础不均匀沉降

答案：A

解析：考点:建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形损耗，是因建筑物

功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剩的原因可能

是科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑标准过低，建筑设计上的缺

陷等。

17.房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签

字或盖章的，应当由。见证，有关情况应当在评估报告中说明。

A、房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人

B、与房屋征收部门、房地产估价机构无利害关系的第三人

C、公证机关和无利害关系的第三人

D、人民法院

答案：A

解析：考点:实地查勘估价对象。被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘

记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三

人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

18.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。

A、净收益包括有形收益和无形收益

B、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C、通常只有客观收益才能作为估价依据

D、应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

答案：B

解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。运营费用中包含设备折旧费，但

是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新,

作为运营费用消耗了。

19.因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内

的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括。。

A、该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿

B、搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿

C、因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿

D、因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿

答案：B

解析：本题考查的是房地产征收征用的需要。在房地产征收、征用中不仅需要评

估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、

机器设备、物资等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。机器设备是

动产，且搬迁后还可以继续使用，本身是没有价值损失的。所以不在补偿范围之

内。

20.某建筑物的建筑面积为120m2,于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重

置成本为3200元/m2,建筑物残值率为4%,年折旧率为2%,用直线法计算该建

筑物当前的成新率为。。

A、78.40%

B、82.00%

C、82.70%

D、85.60%

答案：B

解析：考点:年限法。q=1-dt=1-2%X9=82%o

21.根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总

价为280万元。标准临街深度为100叫假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽

度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1九根据四三二一法则，求取临街

深度为75m,临街宽度为25m的矩形宗地单价为。元/m〃2013真题

A、2000

B、2100

C、2400

D、2520

答案：D

解析：本题考查的是编制价格修正率表。设临街深度为100m、临街宽度为20m

的总价为V,则根据四三二一法则，280=V(40%+30%),解得V=400万元，V

75X20=VX(40%+30%+20*)=360(万元)，临街深度为75m、临街宽度为2

0m的地块单价为360/(75X20)=2400(元/m?),据题意，临街深度为75m、

临街宽度为25m的地块单价为2400X(1+5%)=2520(元/nr)。

22.处分共有的房地产，应当经占份额。以上的按份共有人或全体共同共有人

同意，除非共有人之间另有约定。

A、1/2

B、1/3

C、2/3

D、2/5

答案：C

解析：考点:按权益状况划分的种类。处分共有的房地产，应当经占份额2/3以

上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。

23.在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是(),有时误

差范围放宽到±15%。

A、±5%

B、±10%

C、±15%

D、±25%

答案：B

解析：本题考查的是房地产估价的特点。法官使用的误差范围是±10%,有时误

差范围放宽到±15%。对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到±20%。

24.()是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。

A、估价对象

B、价值类型

C、价值时点

D、估价目的

答案：D

解析:本题考查的是确定估价基本事项。估价目的是由委托人的估价需要决定的,

理应由委托人提出。

25.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是()。

A、原始价值高于账面价值

B、投资价值高于市场价值

C、谨慎价值低于市场价值

D、快速变现价值低于市场价值

答案：B

解析：本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面

价值。投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价

值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而、不同,

所以选项B错误。账面价值在历史成本计量下，是指一项资产的历史成本减去相

关备抵项目后的余额。

26.某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大

较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系

统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9%,则该房地产扣除该项功

能折旧后的价值为()万元。

A、1838.00

B、1843.55

C、1845.87

D、1850.00

答案：B

解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。2000-150-0.84-9%X[1-1+(1

+9%)15]=1843.55(万元)。

27.在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是()o

A、评估价格

B、成交价格

C、市场价格

D、理论价格

答案：D

解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。理

论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

28.某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费

用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%,

该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为()万元。

A、183.78

B、257.55

C、873.19

D、1427.16

答案：B

解析：考点:净收益按一定比率递减的公式。解题关键，能记住等比递增的有限

年期的收益现值的公式。=257.55（万元）

29.建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值

时点时的建安工程费的方法称之为（）。

A、单位比较法

B、分部分项法

C、工料测量法

D、指数调整法

答案：A

解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。单位比较法的实质是比较

法。即修正：将实际而可能不是正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工

程费，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费，将可比实例

的状况调整到估价对象的状况。

30.对假设开发法适用条件的表述最准确的是。。

A、新开发房地产项目

B、用于出售用途的房地产项目

C、具有投资开发或再开发潜力的房地产

D、用于投资或再开发的房地产

答案：C

解析：本题考查的是假设开发法概述。凡是具有开发或再开发潜力并且开发完成

后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假

设开发法估价。

31.交易情况修正的方法不包括（）。

A、总价修正

B、单价修正

C、分离修正

D、百分比修正

答案：C

解析：考点:交易情况修正的方法。交易情况修正的方法主要有：（1）总价修正、

单价修正；（2）金额修正、百分比修正。

32.某房屋的建筑面积为100m2,单位建筑面积的重置价格为1000元/m2,建筑

物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为

10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相

等。该建筑物的经济寿命为0年。

A、29

B、39

C、40

D、45

答案：B

解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。V=C(1-dXt)=C[1-(1-S)

/NXt],75000=1000X100X[1-(1-2.5%)/NX10],得N=39年。(1)年

折旧=1000X100X(1-2.5%)/N；(2)10年折旧额=100000-75000=25000；

(3)年折旧=2500；令(1)=(3),推出N=39(年)。

33.某宗房地产的建筑面积为5000平方米，土地面积为3000平方米，市场上类

似房地产的市场价格为8000元/平方米，土地市场单价为5000元/平方米，用成

本测算的建筑物重建价格为4800元/平方米。该房地产中建筑物的现值为()元

/平方米。

A、5000

B、4800

C、5500

D、4380

答案：A

解析：本题考查的是最高最佳利用原则。(8000X5000-5000X3000)/5000=50

00(元/平方米)。

34.关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是()。

A、静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本

B、动态分析法中要进行现金流量预测

C、静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中

D、动态分析法中要考虑各项收入.支出发生的时间点

答案：C

解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。动态分析法中投资利息和开

发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中。

35.估价报告的审核结论，不可以是（）o

A、可以出具

B、适当修改后出具

C、应重新撰写

D、估价不合理

答案：D

解析：考点:审核估价报告。审核结论可为下列之一：（1）可以出具；（2）修

改后出具；（3）应重新撰写；（4）应重新估价。

36.某宗熟地的原生地取得费为540元/m2,土地开发期为2年，土地开发费第一

年和第二年分别为90元/m2和60元/m2,贷款年利率为8%。这块地的面积是10

000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。

A、55.20

B、103.22

C、109.63

D、114.82

答案：B

解析：本题考查的是计息方式及利率。投资利息二89.86+11.01+2.35=103.22

（元/m2）o

37.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增

值因素的是()O

A、该商业房地产所在地区经济发展、人口增加

B、该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善

C、该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区

D、该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业

答案：D

解析：考点:保值增值。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地

产价格上涨，是真正的房地产自然增值。

38.【2012年真题】关于估价对象状况描述的说法，正确的是。。

A、对估价对象范围的描述就是说明其四至

B、对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观

C、对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层

D、对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度

答案：D

解析：选项A,对估价对象范围的描述：说明估价对象的财产范围，是仅包括房

地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、电器、

债权债务、特许经营权等其他财产；选项B、C,建筑物实物状况应说明：①建

筑规模；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能；⑦

外观；⑧新旧程度；⑨其他。而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和

楼层一般也属于建筑物区位状况描述内容。

39.某办公楼的建筑面积为1500m2,土地面积为1000m2,目前的房地产市场价值

为5000元/m2,同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果

对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2；装修改

造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办

公楼，预计拆除费用为300元/m2,旧建筑物残值为50元/m2,新建筑物重置价

格为3800元/m2,新建后的房地产市场价值可达8000元/m20该房地产的最高最

佳利用方式为()o

A、维持现状

B、装修改造

C、拆除建筑物作为空地转让

D、新建较高标准的办公楼

答案：B

解析：考点:最高最佳利用原则。(1)装修改造后的价值二6500元加2—1300元/

m2=5200元/m2>5000元/m2,说明装修改造是可行的、合理的，比维持现状更

合理；排除A；(2)拆除建筑物作为空地转让的价值=(2200—300+50)X100

0<5000X1500(元)，说明不可行、不经济、不合理，排除C；(3)将建筑物

拆除后新建较高标准的办公楼的价值二(8000—3800+50—300)X1500=3950

X1500(元)<5000X1500(元)，不经济、不可行、不合理，排除D。该办公

楼的最高最佳利用方式是装修改造。收益一成本，大于0,才是可行的。

40.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，

估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该

建筑物的成新率为()。

A、21%

B、27%

C、79%

D、85%

答案：C

解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。当R=0时，该建筑物的成新率q

=n/(t+n)=30/(8+30)=78.9%。

41.为评估某房地产2012年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易

日期为2012年3月1日，合同交易价格为4000元/m2,约定建筑面积为95m2,

合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。自2012

年1月1日起至2012年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.

3%,则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/m2。

A、3868.92

B、4000.00

C、4072.54

Dv4286.89

答案：A

解析：考点:市场状况调整的方法。交易日期为2011年3月1日的正常交易价格

即合同交易价格4000元/m2,所以正确答案是4000X95/100X(1+0.3%)6=3

868.92(元/m2)

42.某建筑物的建筑面积为500m2,重置价格为3600元412,经济寿命为50年,

有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价

格为600元/m2,平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平

均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为

0万元。

A、75.6

B、77.6

C、80.6

D、87.6

答案：B

解析：考点:分解法。门窗等损坏的修复费用=2（万元）；装饰装修的折旧额=

600X500X3/5=18（万元）；设备的折旧额=60X1/15X10=40（万元）；长

寿命项目的折旧额=（3600X500-20000-600X500-600000）X1/50X10=1

7.6（万元）；该建筑物的物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6（万元）。

43.估价上的折旧注重的是（）。

A、原始取得价值的减价修正

B、资产市场价值的真实减损

C、重置价值的摊销与回收

D、原始取得价值的摊销与回收

答案：B

解析：本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。估价上的折旧与会计上的折

旧有着本质区别：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，科学地说不

是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、

补偿或回收。

44.某商铺建筑面积为500m2,建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35

年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收

入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为。万元。

A、521

B、533

C、695

D、711

答案：A

解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。年租金收入=500X120X12=72（万

元）；运营费用二72X25%=18（万元）；净收益二7278二54（万元）；

20

吟卜信一啜卜舟铲卜"（万元）

45.下列估价业务中，属于估价机构不应承接的业务的是。。

A、被动接受的估价业务

B、业主没有提供明确估价目的的业务

C、估价项目所处区位环境复杂的业务

D、超越资质等级的业务

答案：D

解析：本题考查的是受理估价委托。选项D属于不应承接的估价业务。

46.下列选项中，表示房地产价格与一般物品价格的相同之处的是（）。

A、受供求因素的影响

B、与区位关系密切

C、价格形成的时间通常较长

D、价格实质是权益的价格

答案：A

解析：考点:房地产价格的特点。房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价

格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表

示；（2）都有波动，受供求因素的影响；（3）都是按质论价，即优质高价，劣

质低价。

47.某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%,余款在

一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100

m2,假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。

A、25930

B、32980

C、30980

D、29980

答案：A

解析：考点:统一计价单位。一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付

款相加，才能得出实际价格。首期支付30%,那么首期支付的价款就是300X30%

=90（万元），余下300X（1-30%）=210（万元），在年末支付，房地产实

际价格=300X30%+300X70%/（1+6%）=288.11（万元）；建筑面积=套内建

筑面积+公摊面积=100/90%=111.11m2,建筑面积单价=288.11/111.11=259

30.16（元/平方米）。

48.下列关于有租约限制房地产估价的说法中，正确的是（）。

A、因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制

B、承租人权益价值只能是正值

C、出租人权益价值与合同租金及市场租金无关

D、承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现

值之和

答案：A

解析：本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人

权益价值。选项A正确，评估有租约限制房地产价值时，如是房屋征收目的估价

则不必考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价；如是为房地

产买卖目的或抵押目的估价，则应再考虑租约租金（合同租金）与市场租金差异

的影响；选项B错误，如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无

租约限制价值，此时承租人权益价值是负的；选项C错误，出租人权益价值，为

已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租

赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值；选项D错误，承租人权益

价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值,

即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。

49.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴

纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买方实际支付给卖方25

00元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的正常成交价格是。

元/m2。

A、2020.80

B、2380.95

C、2336.45

D、2447.37

答案：B

解析：考点:统一税费负担。正常负担下的价格=买方实付金额/(1+应由买方

缴纳的税费比率)=2500/(1+5%)=2380.95(元/m2)。

50.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环

境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的()特性决定的。

Av易受限制

B、相互影响

C、独一无二

D、不可移动

答案：D

解析：考点:不可移动。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就

地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。

51.。原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

A、估价对象

B、价值时点

C、估价程序

D、估价原则

答案：B

解析：考点:价值时点原则。价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定

的某一特定时间的价值或价格。

52.某房地产开发项目建筑面积3850m2,建设期2年，根据市场调查分析，该项

目建成时可售出50%,半年和一年后分别售出30%和20%,出售时的平均单价为2

850元/nr,折现率为15%0开发完成后的房地产于建设期初的价值为。万元。

A、572.21

B、765.85

C、791.24

D、912.62

答案：C

解析：考点：假设开发法运用举例。3850X2850X(50%/1.152+30%/1.152.5+20%

/1.153)=791.24万元。

53.房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站

在()的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A、委托人

B、估价报告预期使用者

C、管理部门

D、中立

答案：D

解析：本题考查的是独立客观公正原则。独立客观公正原则要求站在中立的立场

上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或

价格。

54.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30

万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，房地产税等

65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正

常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元。

A、245

B、275

C、315

D、345

答案：D

解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。折旧费、抵押贷款还本付息额都不

作为运营费用扣除。需要扣除的就是：维修费、保险费、管理费50万元，水电

供暖费40万元，房地产税65万元，所以净收益为500—40—50—65=345(万

元)。

55.关于假设开发法的说法，错误的是()o

A、运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采用收益法求取

B、投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算

C、假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发

生时的价值

D、在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为

开发完成后的价值

答案：D

解析：本题考查的是开发完成后的价值。选项A正确，只要可以预测开发完成后

的收益(如出租或自营用途的房地产)，就可以用收益法求取开发完成后的价值；

选项B正确，动态分析法，不需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中；选

项C正确，扣除项目在价值时点时还没发生，是未来具体发生的时点发生的；选

项D错误，在预测开发完成后的价值时，不能将估价时的类似房地产的市场价格

作为开发完成后的价值，要做市场状况调整，如结合未来的变动趋势，如长期趋

势法。

56.下列有关直接资本化法的优缺点，表述错误的是（）。

A、直接资本化法不需要预测未来许多年的净收益

B、直接资本化法的计算过程较简单

C、直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况

D、直接资本化法对可比实例的依赖性较差

答案：D

解析：本题考查的是直接资本化法。选项D错误，直接资本化法对可比实例的依

赖性较强。

57.【2012年真题】关于房地产位置固定性的说法，错误的是。。

A、房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场

B、房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变

C、房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费

D、房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性

答案：B

解析：本题考查的是不可移动。房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能

会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位

置。

58.不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动的程度不尽相同。有的因素或

其变化导致房地产价格变动的幅度较大，这类因素可称为。。

A、主要因素

B、次要因素

C、增值因素

D、贬值因素

答案：A

解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。不同的影响因素或其变化导致房

地产价格变动的程度不尽相同。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较

大，这类因素可称为主要因素。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较

小，这类因素可称为次要因素。

59.房地产所有权有单独所有、共有和()三种。

A、建筑物区分所有权

B、建筑物共同共有权

C、建筑物按份共有权

D、私有权

答案：A

解析：考点:房地产权益的含义。房地产所有权还可分为单独所有、共有和建筑

物区分所有权。

60.下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是()。

A、估价委托人一定是估价对象权利人

B、估价对象权利人一般是估价利害关系人

C、估价报告使用人一定是估价利害关系人

D、估价委托人一定是估价报告使用人

答案：B

解析：考点:估价当事人。用举例法排除错误选项。如法院拍卖查处房地产，法

院就不是估价对象权利人，排除A；估价报告使用者不见得一定是估价利害关系

人，还是上例，法院就不是估价利害关系人，排除C；如抵担估价中，委托人可

能是借款人，而报告使用人为贷款人，故排除D。估价委托人可能是也可能不是

估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人一般是估

价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。

61.下列各项中，不属于估价作业方案主要内容的是。。

A、估价工作的主要内容及质量要求

B、估价工作的具体步骤及时间进度

C、估价工作的人员安排

D、委托方的协助义务

答案：D

解析：本题考查的是编制估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括：（1）

估价工作的主要内容及质量要求；（2）估价工作的具体步骤及时间进度；（3）

估价工作的人员安排。

62.某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为500万元，法定优先受偿款为

100万元，贷款成数为六成，则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。

A、400

B、300

Cv440

D、240

答案：D

解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。

抵押贷款额度二抵押价值X贷款成数，抵押价值二未设立法定优先受偿权下的价值

一法定优先受偿款，抵押贷款额度二（500-100）X0.6=240（万元）。

63.当人口数量增加时，对房地产的需求就会（）,房地产价格也就会上涨；而

当人口数量减少时，对房地产的需求就会。，房地产价格也就会下落。

A、减少，减少

B、增加，减少

C、减少，增加

D、增加，增加

答案：B

解析：本题考查的是人口因素。房地产价格与人口数量的关系非常密切，某一地

区（如某个城镇）的人口数量增加时，对其房地产的需求就会增加，房地产价格

就会上涨；反之，房地产价格会下降。

64.下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是（）。

A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同

B、中国香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价

C、中国台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价

D、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价

答案：D

解析：考点:房地产估价的含义。美国大多称为RealEstateAppraisal。将Appr

aisal定义为得出一种价值意见的行为或过程。

65.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是0。

A、估价对象适宜采用多种方法估价

B、各种估价方法都有一定的局限性

C、各种估价方法之间具有理论统一性

D、难以通过分析排除不适用的估价方法

答案:B

解析：本题考查的是房地产估价的特点。每种估价方法都是从某个角度或某个方

面来测量房地产的价值或价格，它们一定程度上都有局限。要求在估价中尽量采

用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法的局限性。

66.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。

A、净收益包括有形收益和无形收益

B、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C、通常只有客观收益才能作为估价依据

D、应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

答案：B

解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。运营费用中包含设备折旧费，但

是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新,

作为运营费用消耗了。

67.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是0o

A、户型

B、楼层

C、层高

D、装修

答案：B

解析：本题考查的是房地产实物状况描述。选项B属于区位因素。

68.下列有关房地产“估价”和“评估”的异同，表述错误的是（）。

A、一般情况下，估价和评估可以不做区分，能够交换使用

B、相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，评估的含义更加精准、明确

C、房地产评估可以包括房屋工程质量评估、房屋完损状况评估等

D、房地产估价应建立在房屋工程质量、完损状况、使用功能等评估的基础上

答案：B

解析：本题考查的是估价与评估的异同。相对于价值或价格分析、测算和判断活

动而言，估价的含义更加精准、明确。69.在运用长期趋势法测算房地产未来价

格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的

幅度比率大致接近，则宜选用。方法进行测算。

A、平均增减量法

B、平均发展速度法

C、移动平均法

D、指数修匀法

答案：B

解析：本题考查的是平均发展速度法。运用平均发展速度法进行预测的条件是,

房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的,并且各期上升或下降的幅度大

致相同，否则就不宜采用这种方法。

70.边际消费倾向，指的是。。

A、成本每增加一个单位所引起的售价变化

B、售价每增加一个单位所引起的需求变化

C、收入每增加一个单位所引起的消费变化

D、产能每增加一个单位所引起的利润变化

答案：C

解析：考点:经济因素。所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的

消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。

71.某宗房地产的成交价格比正常价格低8%,买卖双方约定所有交易税费均由买

方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%

和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（）。

A、103.26%

B、105.43%

C、112.06%

D、114.42%

答案：A

解析:考点:统一税费负担。本题将两种原因造成的交易情况修正混在一起考核，

有一定难度。税费由买方承担，则约定成交价格=卖方实得金额。（1）建立比

较基础。该宗交易正常负担下的价格=卖方实得金额/（1一应由卖方缴纳的税费

比率），即该宗交易正常负担下的价格=约定成交价格/（1-5%）；约定成交价

格=该宗交易正常负担下的价格X（1-5%）；（2）交易情况修正。正常价格X

（1一8%）=约定成交价格，即正常价格=该宗交易正常负担下的价格X（1—5%）

/（1-8%）=103.26%o

72.下列选项中，不属于影响房地产价格的心理因素的是（）。

Av人文环境

B、讲究风水

C、吉祥数字

D、时尚风气

答案：A

解析:本题考查的是心理因素。影响房地产价格的心理因素主要有以下方面：（1）

购买或出售时的心态；（2）个人的欣赏趣味或偏好；（3）时尚风气、跟风或从

众心理；（4）接近名家住宅的心理；（5）讲究风水或吉祥号码。

73.因征收房地产，房地产估价师受委托进行的停产停业损失估价，属于。业

务。

A、房地产价值提升评估业务

B、房地产减损评估业务

C、相关经济损失评估业务

D、房地产政策咨询业务

答案：C

解析：本题考查的是房地产估价的含义。相关经济损失评估业务，例如，因征收

房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停

产停业损失评估。

74.运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情

况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场

状况。

A、价值时点

B、开发完成

C、未来延迟销售

D、销售完成

答案：C

解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。当房地产市场不够好而需要

延迟销售的，则是预测它在延迟销售之时的房地产市场状况下的价值，开发完成

后的价值对应的时间是未来延迟销售之时。

75.利率因素，属于影响房地产价格因素中的。。

A、经济因素

B、金融因素

C、社会因素

D、政治因素

答案：A

解析：考点:经济因素。利率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、

物价、利率、汇率。

76.下列有关均衡价格的表述中，错误的是。。

A、均衡是市场价格运行的必然趋势

B、均衡价格是市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格

C、市场价格偏离均衡价格时，证明需求量与供给量相等

D、偏离的市场价格会自动回复到均衡价格水平

答案：C

解析：本题考查的是房地产均衡价格。市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量

与供给量不相等的非均衡状态。

77.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。

A、国内生产总值

B、居民消费价格指数

C、汇率波动

D、税收减免

答案：D

解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素包括经济发展、居民

收入、物价、利率、汇率。选项D属于影响房地产价格的制度政策因素中的税收

制度政策因素。

78.下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。

A、在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B、增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

C、在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

D、严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

答案：A

解析：本题考查的是税收制度政策。选项B增加房地产持有环节的税收，通常会

导致房地产价格下降。选项C在买方市场下，增加卖方的税收通常不会使房地产

价格下降。选项D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格上升。

79.在房地产市场中，有保护价值的建筑物适用于()。

A、重建成本

B、重置成本

C、估算重置成本

D、估算重建成本

答案：A

解析：考点:建筑物重新购建成本的求取方式。有保护价值的建筑物适用重建成

本O

80.建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为

()O

A、经济寿命

B、自然寿命

C、实际年龄

D、有效年龄

答案：A

解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。经济寿命指建筑物自竣工时起至其

对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于

零的持续时间。

81.下列选项中，不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。

A、装修

B、户型

C、层高

D、楼层

答案：D

解析：本题考查的是房地产实物因素。选项D是区位因素。

82.房地产权利中，属于债权的是。。

A、地役权

B、建设用地使用权

C、抵押权

D、租赁权

答案：D

解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。债权是权利人请求特定义

务人为或不为一定行为的权利。债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的

人为或不为一定行为。只有租赁关系是建立在债权债务关系基础上的。债权只有

一种，就是租赁权，其他的都是物权。

83.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是0o

A、户型

B、楼层

C、层高

D、装修

答案：B

解析：本题考查的是房地产实物状况描述。选项B属于区位因素。

84.关于房地产估价误差的说法，错误的是。。

A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较

B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值

D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

答案:B

解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价会有误差，但是不能

用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差

的标准确认，没有这么客观。

85.评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为

二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙

三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是0。

A、0.4、0.4、0.2

B、0.3、0.4、0.3

C、0.4、0.2、0.4

D、0.4、0.3、0.3

答案：A

解析：考点:计算最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较

大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干

给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。

86.一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的

趋势是（）。

A、上涨

B、下跌

C、保持相对稳定

D、先涨后跌

答案：A

解析：本题考查的是人口结构。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下

降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。

87.直线趋势法y=a+bx中的常数a、b,是由。决定的。

A、房地产的历史价格资料

B、房地产的未来价格资料

C、房地产的现时价格资料

D、估价师选取的现时和未来的价格资料

答案：A

解析：本题考查的是数学曲线拟合法。直线趋势法y=a+bx中的常数a、b,是

由房地产的历史价格资料决定的。

88.下列不属于数学曲线拟合法的是（）。

A、直线趋势法

B、指数曲线趋势法

C、二次抛物线趋势法

D、指数线性修正法

答案：D

解析：考点:数学曲线拟合法。数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋

势法和二次抛物线趋势法。

89.为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取了可比实例成交价格为6000

元412,成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年7月末

每月价格递增1%,2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10

元/m2。该可比实例在2013年10月末的价格为。元/m2。

A、6080.60

B、6141.81

G6151.81

D、6223.22

答案：C

解析：本题考查的是市场状况调整的方法。该可比实例在2013年10月末的价格

=6000X(1+1%)3-10X3=6151.81(元/m2)。

90.下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是0o

A、开征房产税

B、物价水平变化

C、调整房地产信贷规模

D、城市规划变更

答案：B

解析：考点:制度政策因素。影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制

度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划以及有关特殊政策等。

判断标准，看政府部门在其中起的作用，政府能直接作用影响的，就是制度政策

因素。

91.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是0。

A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B、市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C、房地产市场在过去无明显的季节变动

D、政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

答案：A

解析：本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过

去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资

料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过

去形成的趋势在未来继续存在。选项BCD是适用条件。

92.某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当

于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。

A、物质折旧

B、功能折旧

G经济折旧

D、设备折旧

答案：A

解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。物质折旧也称为物质损耗、有形

损耗，是因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减

损。

93.某套建筑面积为100m2的住宅,含家电家具的成交价格为50万元,首付40%,

余款半年后一次付清，假设年利率为8%,家电家具价值为5万元，现将该交易

实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为()元

/m2o

A、4387

B、4398

C、4500

D、4887

答案：B

解析：本题考查的是建立比较基础。”含家电家具的成交价格为50万元，首付

40%,余款半年后一次付清”，因此刨除家电家具价值后的名义价格是45万元。

可比价格就是45万元的一次性支付的价格。(50-5)X40%+(50-5)X60%/(1

+8%)0.5=43.98(万元)，单价=43.98/100=4398(元/m2)0

94.下列不属于中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作的是。。

A、房地产估价师执业资格考试.注册和继续教育

B、建立房地产估价机构信用档案

C、拟定房地产行业相关政策法规

D、对会员的执业行为进行检查

答案：C

解析：本题考查的是中国房地产估价行业的发展。选项C错误，应为制定并执行

房地产估价、房地产经纪执业准则和职业道德准则。

95.下列不属于影响某套住房价格的实物因素的是()o

A、装修

B、户型

C、层高

D、楼层

答案：D

解析：本题考查的是房地产区位因素。选项D是区位因素。

96.某宗房地产，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格影响较大；而当绿

地率已较高时，再提高绿地率对房地产价格影响较小。此种情形体现出()O

A、不同的影响因素或者其变化导致房地产价格变动的方向是不尽相同的

B、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的

C、同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同

D、同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响不同

答案：D

解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。同一影响因素在不同水平上的变

化对房地产价格的影响可能不同。人们在消费上普遍存在“边际效用递减”现象。

例如，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格的影响较大；而当绿地率已较

高时，再提高绿地率对房地产价格的影响就较小。

97.下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是()。

A、房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行

核对

B、房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资

料，内部状况可不拍摄

C、房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景

观等的优劣

D、估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要

的调查了解

答案：B

解析：本题考查的是实地查勘的重要性。反映内部或者外部的资料都应当搜集。

98.下列关于拍卖保留价的表述中，错误的是()o

A、拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价

B、如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得

超过前次保留价的10%

C、保留价是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价

D、拍卖财产未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当

事人的意见

答案：B

解析：考点:评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。选项B,如果出现流拍，

再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的2

0%o

99.成本法的理论依据是。。

A、预期原理

B、生产费用价值论

C、收益原理

D、替代原理

答案：B

解析：考点:成本法的理论依据。成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品

的价格是依据其生产所必要的费用而决定。

100.某成片荒地面积1km2,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成

本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%,开发经营期为1年，

上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本

是（）兀/m2o

Av310.61

B、321.60

C、477.86

D、494.77

答案：C

解析：本题考查的是投资利息。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息

=3X[（1+7.2%）0.5-1]=1061.23（万元），总成本=30000万+1061.23万

=31061.23（万元）