某某大型商贸城建设项目可行性研究报告

第八部分：结束语本项目是XX公司在XX市最大的综合性房地产项目，除了要保证良好的销售外，项目还被寄予更大的期望：即塑造XX地区的知名房地产项目，在整个XX地区范围内掀起专业市场的投资热潮，树立XX公司良好的市场形象与强有力的品牌。对项目整体性策划之前，开展深入而系统的市场调查研究是非常必要的。本次市场调研以项目及XX公司品牌为核心，通过对项目环境、当前的经济环境、区域专业市场的供求状况、周边竞争对手的现状、XX地区专业市场的发展现状与前景、投资客的购买行为、经营商户的各方面需求等多项指标进行调研分析，为项目进行地块的总体规划、形象定位、产品定位及市场定位提供市场一线现实依据。本调查报告是项目开发的重要组成部分与指导思想，是制定项目1、综合环境调查位于广西正中部，红水河贯穿其中，是珠江流域的腹心地带，属市距广西首府南宁160公里，距柳州市60公里。新成立的地级XX市辖四县一市一区，包括忻城县、象州县、武宣县、金秀瑶族自治县和新设的兴宾区(即原XX县),代管合山市(县级)。总面积1.34万平方公里，居住着壮、汉、瑶、苗等10多个民族，人口240万，少数民族人口占74.64%,城区人口约为30万人。1.3人文环境XX市地处广西中部，仍保留着十分丰富的盘古文化，其中包括盘文化体系与群落。包括光热之城合山市，世界瑶都、“中国八角之乡”金秀瑶族自治县、重晶石和优质米基地象州县，壮乡故宫莫氏土司衙署所在地忻城县，洪秀全称王处、百崖大峡谷所在地武宣县、麒麟山人的故乡。2002年12月，广西又一个新的地级市——XX市正式挂牌，标志着广西继百色市、河池市、贺州市之后又一个新地级城市诞生。XX恰好处于西南、华中各省与华南沿海的连接带上，交通网络极为发达，湘柳铁路、桂海高速公路贯穿境内，三条国道四条省道纵横全境，连接珠江水系的红水河与柳江河流流经境内，百吨船舶可直达穗、港、澳，是大西南出海通道的重要枢纽。既是广西重点开发的红水河经济带的重要组成部分，又是南宁--柳州--桂林产业带的中心XX盛产大米、蔗糖、茶叶、水果、毛竹、灵香草、绞股兰、八角、还有三华李、龙眼、香米、金银花、板栗等名优土特产品。这里自然资源优势十分明显，金秀为广西最大的水源林保护区，拥有“中国八角之乡"、“立体资源宝库”和“桃源仙境”的美誉。甘蔗、水果、蔬高产高糖良种蔗就达120多万亩，优质水果面积达50多万亩，优质蔬菜40多万亩，桑蚕基地近20万亩。XX市有广西最大的特合金生产基地和广西自营出口创汇大户--产量占全世界铟产量的1/4,是全国著名的锡锭生产基地和世界最大的铟冶基地，市属13家大中型糖厂，日榨能力5万吨，蔗糖产量居1.7能源充足种达20多种，其中，重晶石、煤、锰等7种矿藏居广西首位，象州“万宝山”之称。二1.8旅游资源目前亚洲现存规模最大、保存最完整的土司建筑群，有着“中南第一温泉”美称的象州花池温泉，是休养度假的绝好去处。和寻觅太平天国遗址的好去处。金秀瑶族自治县是全国瑶族支系最多的县份，是广西最大的水源林区也是全国重要的天然植物园和物种基因库，堪称广西的“香格里兴宾区内蕴含麒麟山人远古历史的庙山岩遗址、鸡笼山遗址和堪与桂林七星岩媲美的都鳞岩、楼梯岩及国际地质界研究二叠纪剖面的“金钉子”--蓬莱洲……都是观光旅游的佳境。1.9城市地位级城市，处于南宁市与柳州市的交汇处，可以共享两市充分的资源。宣传与推广。2、经济发展状况2.1国民经济发展状况2003年全年完成国内生产总值113.48亿元，同比增长11.1%;比2002年增长率提高1.3个百分点；财政收入完成11.31亿元，增长10.6%;全社会固定资产投资完成34.92亿元，增长44.8%;农民人均纯收入增加158元，增长8.9%;GDP增速比全国高4.7个百分点，比广西高3.2个百分点。亿元，同比增长31.0%;完成现价增加值21.30亿元，增长业实现利润总额5.44亿元，增长72.2%,创历史最高水平。2003年XX市全市完成农林牧渔业总产值约67.30亿元，增“三田”面积12万亩，茶叶、食用菌、金银花、药材等高■投资需求与外贸进出口增长迅速。2003上半年，全社会固定资产投资完成9.21亿元，比上年同期增长42.5%。外贸进出口总额达4479万美元，同比增长29.2%。据统计部门的抽样调查资料显示，2003年1至10月份，广西城年1至10月份，广西城市居民人均可支配收入与去年同期相比增长市6699.98元、贺州市6613.50元、桂林市6612.76元、防城港市6573.20元、贵港市6413.12元、百色市6029.75元、钦州市5945.17元、梧州市5872.73元、崇左市5258.97元。元，增长8.9%;职工平均工资11350元，增长13.6%。年人均纯收1、2003年仅上半年，XX市水产畜牧业总产值13.96亿元，同比增长5.8%;冶炼厂铟冶项目每年铟产量占全世界铟产量的1/4;市属13家大中增长11.1%,比2002年增长率提高1.3个百分点。三次产业全面增长，其中第一产业增长6.0%,第二产业增长17.4%(工业增加值增长14.9%),第三产业增长11.0%。2003年XX市的三次产业结构比例调整为36.4:34.1:29.5,与上年相比，一产比重下降2.0个百分点，二产比重提高1.6个百分点，三产比重非公经济占全市GDP比重提高到34.0%,比2002年提高4.1个百分2003年产业结构图2.5经济发展前景正利用优势，朝集商贸、能源、糖业等产业为主的新兴工>—国内生产总值增长10.0%(第一产业增长5.5%、第二产业增长14.2%,其中工业增加值增长11.8%,第三产业增长11.0%);>—财政收入增长10.0%以上(按可比口径);>—社会消费品零售总额增长12.0%左右；2、XX市的经济发展前景明朗，平均每年都以两位数的增长辐度增长，高于全国经济的增长速度，显示出XX市的发展潜力是较大的。良性的发展的方向。2.6小结二、三次产业，均以两位的增长速度加快XX市的经济，体现出了XX市经济持续快速健康发展的好势头。3XX市城市发展规划3.1城市化进程的发展方向按照城乡一体、协调发展的原则，加快城市布局结构的调整，提高中心城区现代化和县郊城市化的水平，推动中心城区综合改造，加速旧城区成片成套改造。推进市级中心和一批各具特色的公共活动中心的建设。重点突破、有序推进城镇体系建设。强化对县郊城镇建设的规划指导与管理，鼓励工业向市级工业区和重点城镇规划的工业园集中，重点发展各具特色、布局合理、环境优雅的新城和中心镇，加快推进县郊的工业化、城市化和现代化进程。3.3城市规划发展定位依法治市”的发展战略，决心把XX建成新型的绿色生态工业城市和3.4城市规划功能区划分兴宾区是XX市的主要商业中心区，但XX市政府为了拓宽XX市的框架。加快XX市城北新区建设，开工建设市行政中心办公楼，完快城北新区配套附属设施建设。XX市政府未来的行政区与城区住宅社区将向城北新区移动。3.5城市各类用地规划、供应情况■“双百工程”完成112个重点项目的前期工作)的实施带动了XX市社会固定资产投资。108个项目大部分按时开工建设，其中已开工74个，完成投资17亿多元，占全年计划投资的51.02%;准备开工项目32个。根据统计资料得知，2003年1至10月，全市社会固定资产投资完成22.96亿元，同比增长53.67%,其中“双百工程”所完成的投资占了74.67%。■潜在竞争对手是本项目的主要潜在竞争对手，如下表：规模总投资工程进度XX华侨建材市占地266亩，建筑12800万元规划阶段场面积135000m²XX华侨家具市占地200亩，建筑9260万元规划阶段场面积85000m²二2003年XX市的三次产业全面增长，其中第一产业增长6.0%,第二产业增长17.4%(工业增加值增长14.9%),第三产业增长11.0%。产业结构调整成效明显，2003年我市三次产业结构比例调整为36.4:高1.6个百分点，三产比重提高0.4个百分点。从XX市的三大产业的发展状况来看，政府将主要的建设力度放在第二、三产业方面，第二、三产业的发展均呈增长态势，第一产业反而下降了两个百分点。这说明政府意识到了第二、三产业对一个城市的经济发展的重要性。第二、三产业也将是XX市重点发展的产业，XX市经济的新增长点将会保持一个稳定的发展势头。市正利用西部大开发的大好机遇结合东盟博览会的良好契机，大力发展当地经济以及积极调整产业结构，实施农、工、牧、4、XX市商业市场的发展机会消息为广西的贸易、投资、旅游带来新的发展机遇，尤其是刚刚起步的物流业，其意义更是非同寻常。针对XX市的地理、资源优势及“中国-东盟”给整个广西带来色生态工业城市和区域性商贸中心的目标。2003年，众多来自广西区内外的知名企业与XX市签订投资项目217个左右，合同资金总额5427亿元，其中197个项目已经开始实建市同期相比，分别增长33.9%、70.1%。个(增加该项目事件对对XX的利弊影响进行分析)柳州义乌小商品批发市场义乌市拥有中国乃至亚洲最大的工业消费品批发市场中国小商品城，每年举办的义乌小商品博览会成交额逾50亿元。如果原计划在柳州市建立的义乌小商品批发市场不能实现的话，义乌小商品出去的一个新的地级城市，距离柳州市只有60公里的路程。而且，本项目正好处于高速路旁，交能极为方便，可以通过政府行为将义乌的知名度。4.3、南宁十大广东街的建设广西壮族自治区政府想进一步提升广西在大西南甚至全国的城综合竞争力。XX市距离南宁市只有160公里，南宁市建成十大广东街之后，

(增加该项目事件对对XX的利弊影响进行分析)从XX市的整个商业市场来看，其商业市场还是属于一块未被开素的存在，因此，XX市商业开发机会与风险并存，更要一切都必须5.1XX市城市区位分析而且，在整个广西壮族自治区的知名度也不高。有不少人对XX市都只是一个很初步的了解，这个因素会导致很多投资者对XX只是持一种观望的态度，不敢贸然进入。因为XX的整个宏观环境并不能给到投资者一个很强的投资信心，XX的主要产业是农业，整个城市并没69公里，南距广西首府南宁市152公里。湘桂铁路复线经过县城纵贯境内6个乡镇长达105公里，北上直通北京，南下可达北海等出海口。桂林至北海高速公路在XX境内长达78公里，并有3个出入口。322国道贯穿县境南北。红水河流经县境11个乡镇，西XX市港口发展规划出台，拟在未来7年内，重点建设XX港、武宣港、象州港、合山港和忻城港，兴建19个300至1000吨级不等的泊位。到2010年，力争港口货物吞吐量达到350万吨，跻身广西并与越南铁路相连。柳州公路四通八达，国道209、322、323线贯穿场，可满足MD—82及波音737、757飞机全天候起降，目前已开通的柳江(西江水系)可直通梧州、广州、港澳等地，全年可通航250吨级船只。柳州港鹧鸪江作业区年吞吐量120万吨，规划建设27个泊5.3贵港市城市区位分析处在华南地区与西南地区的结合部，面向粤港澳，背靠大西南，交通十分便利。黎湛铁路、324和209国道、南(宁)梧(州)高级公路、西江航道交汇贯通全境，拥有华南地区最大的内河港口，千吨船只可沿江直达港澳出海。贵港已成为华南地区重要的水陆交通枢纽，是连接我国东南沿海地区与中西部地区的桥梁和纽带，是大西南出海最便捷的通道之一。贵港市已建成富有特色和优势的区域工业新格局，是广西新兴的工业基地。形成了制糖、造纸、建材等支柱产业以及机电、化工、冶金、纺织、医药、皮革、食品、印刷等10多个门类的地方工业体系。贵港自古就是繁荣的商埠，是广西重要的物资集散地和商贸中心。全市形成了市(县)、乡、村三级市场网络，共有大中小市场200多个，其中综合市场150个，专业市场30个，总面积达80多万平方米。拥有广西著名的煤炭、建材、药材、食品、五金、粮食、畜禽等大型专业批发市场。年集市贸易成交额达30亿元以上。5.4南宁市城市区位分析南宁，广西省会城市，毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿海与西南内陆的重要枢纽，是西南各省最便捷的出海通道，也是西部各省区唯一沿海的省会城市。在国家实施西部大开发和建立中国——东盟自由贸易区之际，具有承东启西，连南接北的区位优势，是中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点。作为华南、西南、东南亚三大经济圈的交汇中心，沿海与腹地的经济区域结合部，拥有规模完善的水陆空立体的交通运输网络。以南宁为中心的全区公路网四通八达，国道、省道把南宁与全区各地市相连接，构成了广西公路网的主骨架。目前，南宁市已形成以公路为骨干，铁路、水运和民用航空共同组成的综合运输网络。高速公路由南宁可直达桂林、柳州、北海等地，实现了乡乡通油面公路，农村公路珠海、香港和澳门等地，上行可通龙州、百色等地；民用航空已开通多条国际、国内航线，通达国内各主要大中城市，国际航班可直达泰国、越南等东盟国家；经过南宁的铁路有湘桂线、南防线、南昆线，纵横贯通的铁路网可直达全国各大中城市。南宁，作为广西政治、经济、文化、金融、信息中心，是全区经济最具活力及外向程度最高的城市，在整个大西南扮演着很重要的角色。努力把南宁建成为西南地区最具经济活力和开发潜能的中心城产业化经营，大力调整优质区域布局和品种结构，引进、开发、推广了一批农业新品种和先进实用技术，实施了一批绿色农业、生态农业二产品开拓市场。兴宾区建立了10万亩的常年蔬菜生产基地。主要品种有：白菜、大中城市。工业快速增长。大力实施“工业立市”战略，工业生产成为拉动亿元，增长72.2%,创历史最高水平。优势企业改革改组成效显著,迁糖集团与广东东糖集团成功实现增资扩股，一批工业技改、新建项目陆续竣工投产，为工业生产注入新活力。先进行列。■旅游业武宣县百崖大峡谷，长约10公里，是人们寻幽探险享受大自然(增加小结部分)第四部分：XX各地区专业市场调查分析6.1建材行业专业市场的市场特点6.1.1建材批发业流通模式随着楼市的兴旺，装饰建材市场也日渐繁荣和规范。目前，建材模式和业态，大致可分为5种类型：◆建材大卖场一般单体面积很大，以出租摊位、自营或混合经营方式，实行市二◆品牌专卖店只销售一类产品，或只经营一个品牌。在同类商品品牌存在差异的情况下，消费者一般需经过一番比较方能得出结论。因此，品牌单一、规模不够成为限制专卖店的因素，不少◆专业及综合建材批发市场(包括市场群、专业街)一般规模较大，位于城乡结合部、交通要道边，商品种类集中、◆小型独立门店这类门店规模较小，主要是夫妻店，一般设在住宅区附近，方便家庭少量需求。经营商品一般为五金、玻璃、水泥等。目前，在中小城市建材市场还占有不少的份额。从目前装饰建材市场的组织形式看，建材超市、品牌专卖店、小型独立门店类属于独立经营型；建材大卖场、专业批发市场类属于集合型。目前，后者占有优势。但从未来发展趋势看，专业型、集合型市场对XX市是很有发展前景的。6.1.2、建材行业流通特点建材行业的流通特点分别有以下两方面：一是传统的集贸市场、6.1.3、建材批发行业特征建材批发与零售市场所覆盖的范围相对较小，一般只在100公里6.2广西及XX地区的建材专业市场调查分析6.2.1、贵港市建材专业市场调查分析◆贵港市永达市场项目名称永达市场规模5600平方米配套设施少量仓库商铺类型钢架式结构经营范围木地板、大理石材、厨厕陶瓷(钢)洁具、灯饰辐射范围贵港及周边县城货源广东、福建、浙江经营商户以贵港当地人为主租金水平10-25元/平方米空置率开间与进深商铺数量(间)人流状况一般经营状况良好2、供货主要针对城区部分零散客户及周边城乡居民；4、本市场由于规模及配套的局限性，致使其竞争力受限。◆贵港市建材市场项目名称贵港市建材市场规模约22000平方米配套设施少量仓库商铺类型钢架式结构、部分砖混结构经营范围钢材、木地(墙)板、管材、厨厕陶瓷(钢)洁具、灯饰辐射范围百色、宾阳、玉林等货源广东、福建、浙江经营商户福建、浙江、广东租金水平15-25元/平方米空置率开间与进深商铺数量(间)人流状况一般经营状况良好1、贵港市新兴的大型建材专业市场，部分商铺还在施工中；3、本市场在规划上较为合理，总体设14个组团，分布有序，84、本项目地处贵港主干道旁，拥有便捷的交通网络，为外地购5、本市场旁边有一在建项目(德宝建材专营街),预计本市场6.2.2、柳州建材专业市场调查分析◆XX竹木市场项目名称XX竹木市场规模约为5000平方米配套设施无商铺类型简单钢架式结构经营范围木材、竹杆等其他建筑材料辐射范围以柳州当地市场为主，南宁、XX等周边城市为货源广西各县市经营商户柳州及周边县城租金水平10-15元/平方米空置率开间与进深商铺数量(间)约60间人流状况较差经营状况较差1、本市场主要是原竹、木材，非加工产品，主要供建筑施工◆市南方装潢专业市场项目名称市南方装潢专业市场规模约6万平方米配套设施仓库、配送中心商铺类型简单的铁架结构经营范围瓷砖、洁具等各类装饰材料辐射范围柳州城区及周边各县市货源广东、上海、浙江、成都等地的品牌经营商户柳州当地人、温州人等租金水平15-30元/平方米空置率约60%开间与进深8m×8m(以60平方米左右的大面积为主)人流状况较少经营状况一般◆柳州市红卫生产资料市场项目名称红卫生产资料市场(柳州市)总体规模约42000平方米配套设施仓库，吊装机商铺类型钢架式结构、砖混结构组团红卫建材市场，红卫钢材市场项目组团红卫建材市场红卫钢材市场经营范围木地(墙)板、厨厕陶瓷(钢)洁具钢材、管材、钢产品辐射范围周边县城、柳州市区桂林、象州、鹿寨、柳州市货源广东、福建、浙江广东、浙江经营商户福建、浙江福建、浙江、部分当地租金水平10-25元/平方米10-25元/平方米开间与进深商铺数量(间)空置率经营状况较差良好1、本专业市场分两部分：建材市场与钢材市场，虽然分为两部分同在一区域经营，但经营状况却截然不同。钢材市场经营较好，空置率仅为10%,而建材市场经营差，空置率高；2、钢材市场辐射较广，除满足本地市场需求，更辐射至象州等地；建材市场主要供往本地及周边城镇。◆柳州市白沙市场项目名称白沙市场规模约18000平方米配套设施少量仓库、加工场商铺类型钢架式结构、部分砖混结构经营范围钢材、石材、木地(墙)板、厨厕陶瓷(钢)洁具、灯饰辐射范围河池、桂林、象州、鹿寨等货源广东、福建、浙江经营商户福建、广东租金水平15-25元/平方米空置率开间与进深商铺数量(间)人流状况人流较多经营状况良好1、在本市场经营户福建省商户占80%;2、过道约5米，铺面整洁，管理较好；3、整体形象良好。■小结：从柳州建材市场的经营状况、经营商户及辐射的范围分析得出，广东人及温州人等，进货渠道较多。一般是从外地批发进来的建材，所辐射的范围只是柳州当地及周边各县市。6.2.3、南宁市建材专业市场调查分析项目名称区建材市场规模约17万平方米配套设施仓库、配送中心商铺类型简单的铁皮屋结构经营范围各类洁具、地板砖，各类装潢材料等辐射范围以南宁当地为主，周边各县市为辅货源广东、福建、上海、重庆等地经营商户南宁当地人、广东人、温州人、福建人等租金水平15-30元/平方米空置率开间与进深5m×8m,8m×8m(单间以45平方米为主)人流状况一般经营状况良好项目名称广西市家饰材料市场规模约97000平方米配套设施仓库商铺类型钢架式结构、部分砖混结构经营范围钢材、石材、木地(墙)板、厨厕陶瓷(钢)洁具、装饰材料等辐射范围玉林、合山、百色等货源广东、福建、浙江经营商户广东、福建租金水平20-40元/平方米空置率开间与进深商铺数量(间)人流状况较少经营状况一般1、南宁市新兴大型建材市场，布局有序；2、部分组团正在施工，招商同步进行；3、处于南宁市环市干道旁，大规模，合理的布局，将有巨大的发4、项目的交通规划比较合理，适合货物配送要求。3)南宁建筑装饰材料市场项目名称南宁建筑装饰材料市场规模100多亩配套设施仓库、加工场商铺类型钢架式结构、部分砖混结构经营范围钢材、石材、木地(墙)板、厨厕陶瓷(钢)洁具、门窗等辐射范围玉林、合山、百色、博白等货源广东、福建、浙江经营商户广东、福建、浙江、四川租金水平10-50元/平方米空置率开间与进深商铺数量(间)人流状况人流量多经营状况良好1、市场具有一定规模，经营状况良好；2、过道约8米，适合配送要求；3、管理较好，门面整洁。6.2.4、玉林市建材市场调查分析项目名称玉林市建材市场规模6万平方米配套设施经营范围辐射范围博白、北流等及玉林当地货源广东、福建、浙江经营商户广东、福建、浙江、广西等地的经营户100多户租金水平15-30元/平方米空置率开间与进深商铺数量(间)经营门店500多间人流状况1万多人经营状况良好，年交易量6亿多元小结：由于以上建材专业市场的经营状况来看，因为建材产品的特点与消费者的需求，建材市场所覆盖的范围较小，而且，对于交通的便利度与运输系统的要求比较高。1、市场现状XX市的建材市场主要分布在北二路、柳来路的街道两边，虽然也形成一定的市场，但从整体上来看，XX市的建材市场的经营产品较少，远远不能满足消费者的需要，导致不少的消费者要到柳州或其他地方去购买。流通中心。进程进一步拓展，居民住宅的需求不断扩大。从而，住宅的建设就会6.5广西及XX地区建材专业市场状况及共性查，具有规模及一定影响的市场共有11个，其中贵港2个，柳州4个，南宁3个，玉林1个。南宁，52%-玉林，11%-■货源主要以外地为主，其中主要以广东、福建、浙江等省市产品为主。■结构以钢架式为主，其中部分砖混结构。根据建材产品的特性，铺面40-80平方米，简单装修。■配套要求：仓库、配送中心、加工场所。■建材市场，对于交通的便利度与运输系统的依赖性强。■辐射范围以当地及周边县市为主。7.1农副产品专业市场的市场特点7.1.1、农副产品批发业流通模式■现代化新兴流通渠道“生产者或代理商—农副产品经销公司—超市—消费者”的现代■传统流通渠道“生产者或代理商”—农副产品批发市场一社区菜市场(向生鲜超市过渡—消费者)的规范化传统流通渠道，是今后一定时期内农产7.1.2、农副产品批发行业特征■单个农户分散销售，批量小，交易规模不经济。■以农民个体小规模自发进入流通领域为主体，农户市场信息■农副产品批发市场交易的组织化程度低，致使交易主体的交易费用高。7.2广西及XX地区的农副产品专业市场特性分析1)柳邕农副产品批发市场项目名称柳邕农副产品批发市场规模约8万平方米配套设施仓库、配送中心商铺类型简陋的铁架棚经营范围各类水果批发辐射范围贵州、南宁、XX、柳州当地及周边各县市等货源广西当地经营商户柳州当地人空置率开间与进深人流状况较多经营状况较好柳邕农副产品批发市场商铺虽然简陋，但整个市场的经营效果较7.2.2、玉林市农副产品市场调查分析1)玉林市粮食农副产品专业市场项目名称玉林市粮食农副产品专业市场规模100亩(66670平方米)配套设施3500平方米仓库，工商、税务、银行、邮电、保安等管理和服务机构，并根据市场的经营特点设置了停车场、地磅、仓储、水电、住宿等服务设施。商铺类型商住式门店和主体市、简易式摊位经营范围粮食、蔬菜和水果辐射范围玉林及周边县市货源来自全国各地的粮食、蔬菜和水果经营商户外省及区内经营户1000多户空置率开间与进深商铺数量(间)固定门店场500多间人流状况每日人流量达到2万多人经营状况年成交额5亿多元项目名称玉林市新城副食品专业市场规模70亩(46669平方米)配套设施无商铺类型砖混式结构经营范围耳、大米等副食品和日用百货辐射范围等省区，交易活跃货源广西经营商户玉林、周边县市租金水平15-25元/平方米空置率开间与进深商铺数量(间)固定门店220间，固定摊位150多个人流状况良好经营状况年销售额超3.5亿元玉林市新城副食品专业市场是目前广西以批发性为主最大的副二食品市场，成为桂东地区重要的副食品、日用百货集散地。7.3.1、XX市优势农副产品产业化经营，大力调整优质区域布局和品种结构，提高农业科技含金量，以高产、优质的产品开拓市场。■水稻以粤香粘、八桂香等品种为主。还盛产蔗糖、玉米、花生、木薯等农产品。XX市建立了10万亩的常年蔬菜生产基地。主要品种有：白菜、辣椒、西红柿、茄子、苦瓜、莲藕、节瓜、四季豆、南瓜、长豆角、香芋、菜花、大蒜、黄瓜、丝瓜等品种。这些产品大部分销往省外各大中城市。兴宾区水果栽培面积发展到40万亩左右，初步形成以龙眼、黄草莓等新产品，将建成一个新兴的亚热带水果生产基地，把水果生产培植成为兴宾区的第二大经济支柱。XX市的农副产品专业市场只是很原始的地摊式零散批发，集中的需求。7.3.3、发展农副产品专业批发市场的前景分析基于XX市农副产品专业市场目前的情况，无论从经营环境、量别在为农副产品寻找一个更好的出口。因此，XX市的农副产品走专7.4广西及XX地区农副产品专业批发市场状况及共性■副射范围较广，除满足当地及周边县市，玉林农副产品市场的产品更是销往其他省市(广东、海南、贵州、云南、湖南等)的主要窗口。■经营商户以广西当地人为主。8、XX及周边城镇汽配专业市场分析8.1汽配行业专业市场的市场特点8.1.1、汽配批发业流通模式现代流通有两种典型模式：一种是大型流通企业带动众多中小生产企业；另一种是大型生产企业带动众多分销机构。连锁经营将势在必行，面对外来势力形成的竞争压力，整合将是汽配8.1.2、汽配行业流通特点一、授权方不参与市场销售，不向体系外的任何团体和个人销售二、严格执行统一的市场零售价标准，消除价格恶性竞争，固化区域客户群体；统一二级市场的操作原则，利用授权经销商的地域优势，促进区域授权经营网络的建立和发展。8.1.3、汽配批发行业特征>批发价格较高；>针对性较强；>技术要求较高。8.2XX地区的汽配专业市场特性分析项目名称柳州摩托车商城规模约12000平方米配套设施仓库(3181.88平方米)商铺类型钢架工结构、砖混结构经营范围摩托车配件、摩托车等辐射范围桂林、周边县城等货源河北、河南、广东、浙江经营商户福建、浙江、湖南、四川租金水平25-30元/平方米空置率开间与进深商铺数量(间)人流状况较多经营状况良好1、本市场共有12个组团；3、目前经营状况良好，但随着柳州市摩托车不准上牌的规定8.2.2、南宁汽配专业批发市场1)汽车配件市场项目名称园湖路汽车配件市场规模约8000平方米配套设施无商铺类型砖混结构经营范围中高档小汽车各类零配件辐射范围南宁当地市场货源浙江、上海、广东等地经营商户南宁当地人及周边城市的人租金水平25-40元/平方米空置率开间与进深4.5m×8m(临街商铺，以35平方米为主)商铺数量(间)人流状况良好经营状况良好2)中华摩配市场项目名称中华摩配市场规模5500平方米配套设施部分仓库商铺类型砖混式结构经营范围各类摩托车的零配件辐射范围南宁当地以及周边各县市货源广东、重庆、天津、浙江等地经营商户南宁当地人为主租金水平15-30元/平方米空置率开间与进深5m×8m(封闭式的临街商铺)商铺数量(间)人流状况良好经营状况较好3)南宁市正培五金机电市场、五里亭五金机电商城项目名称南宁市正培五金机电市场、五里亭五金机电商城占地面积约1500平方米配套设施银行、配送中心商铺类型封闭式临街铺经营范围农机配件、各类五金器械批发与零售辐射范围南宁各县市以及周边城市货源张家港、柳州、江苏常州、杭州、上海、南昌等地经营商户以南宁当地人为主租金水平20-40元/平方米空置率开间与进深商铺数量(间)人流状况较多经营状况良好项目名称南宁市物资机电产品市场占地面积约40000平方米配套设施仓库(3181.88平方米)商铺类型砖混结构经营范围业设备等辐射范围博白、宾阳、玉林、百色等货源福建、浙江、湖南经营商户福建、浙江、湖南租金水平25元/平方米、45元/平方米、50元/平方米、60元/平方米空置率二开间与进深商铺数量(间)人流状况较好经营状况良好1、租金水平分四个档次，一次性交五年，押金2000元，管理费27元/铺；2、自97年交付使用，至今已形成南宁地区的成熟机电市场，并新增10套商铺；3、过道6-7米，总体规划布局有序；4、经营状况良好，是南宁市机电产品的集中区域，紧邻有另两个小规模机电产品市场。■小结：南宁市的汽配专业市场相对集中，而且，消费群也较有针对性。同时，南宁的汽配市场几乎没有空置的，机动车的不断增加，零配件的需求与专业的修理服务显然要同步发展，说明了专业的汽配市场会越来越受广大消费者的关注。8.2.3、玉林市摩托车和配件专业市场项目名称玉林市摩托车和配件专业市场占地面积4万平方米二配套设施无商铺类型砖混式结构、钢架式结构经营范围摩托车及配件辐射范围玉林及周边城乡货源广东、福建、浙江经营商户玉林、福建、湖南租金水平15-30元/平方米空置率开间与进深商铺数量(间)300多间人流状况1万多人经营状况5亿多元点评：玉林市摩托车和配件专业市场是广西最大的摩托车市场，以品种全、规模大、品质高、服务优质等特点，吸引了区内外的100多个厂家、商家进入市场经营，汇集全国名牌厂家近1200多种款式的摩托车，完全满足城乡各阶层消费者的需求，市场一片乐观。8.3.1、市场现状市的交通工具主要是拖拉机、摩托车，只是有少量的小二的汽配专业市场，只有大概20来家零散的机动车配件及修理店，这随着XX市民生活水平的逐步提高，机动车数量的稳步上升，特8.4广西及XX地区汽配专业市场状况及共性■通过对柳州、南宁、玉林、XX建材专业市场的实地调查，具有规模及一定影响的市场共有4个，其中柳州1个，南宁2个，玉林1个。A■摩托车配件市场货源主要来自广东、浙江、福建等周边省市。■主要满足于广西当地市场。■随着南宁、柳州两市停止摩托车上牌的规定，南宁、柳州两市经营摩托车的商户将会转移至周边市县进行经营。9、XX及周边城镇家具专业市场分析9.1家具行业专业市场的市场特点9.1.1、家具行业流通模式1)贸易集散销售场馆；2)大型家具生产企业的分销网络；3)家具展览会；4)家具专卖店；5)户型情景陈设店等。9.1.2、家具行业流通特点9.1.3、家具批发行业特征1)家具批发价格较高，资金压力较大；2)批发量不大，运输要求较高。9.2XX地区的家具专业市场特性分析9.2.1、贵港市家具专业市场调查分析1)贵港市中山豪华家私城项目名称中山豪华家私城占地面积约5500平方米配套设施仓库商铺类型钢架式结构的开放式摊位经营范围床、柜、桌、沙发等中档家具辐射范围玉林、宾阳、XX、百色等货源广东、福建、及当地厂商经营商户广东、福建及当地商户租金水平12元/平方米空置率商铺数量(间)人流状况较旺经营状况良好3、货源当地占62%,广东、福建一带占38%。2)贵港市中山商贸城(家私)项目名称中山商贸城占地面积约7000平方米配套设施仓库、加工场商铺类型钢架式结构经营范围床、柜、桌、沙发等中低档家具辐射范围宾阳、XX、百色、贵港及周边县城等货源贵港经营商户贵港及周边县城租金水平10-15元/平方米空置率开间与进深商铺数量(间)人流状况较少经营状况一般1、整体经营状况一般，空置率高；2、主要销往贵港及周边县城；3、整体形象差，铺面陈旧。9.2.2、柳州家具专业市场调查分析1)柳州市东骏家私城项目名称东骏家私城占地面积约7000平方米配套设施仓库商铺类型钢架式结构经营范围床、柜、桌、沙发等中高档家具及办公家具辐射范围桂林、象州、宜州、柳州及周边县城等货源广东、福建、浙江经营商户浙江、福建、柳州租金水平20-22元/平方米空置率开间与进深4m×6m、8m×8m(开放式摊位)商铺数量(间)人流状况良好经营状况良好1、整体经营良好，布局合理；2、整体形象、档次良好；项目名称柳州市XX家私城占地面积约22000平方米配套设施仓库商铺类型钢架式结构经营范围床、柜、桌、沙发等中高档家具及办公家具辐射范围桂林、象州、宜州、柳州及周边县城等货源广东、福建、浙江经营商户浙江、福建、柳州、广东租金水平20-30元/平方米空置率开间与进深4m×6m、8m×8m、8m×12m(开放式摊位)商铺数量(间)人流状况良好经营状况良好1、柳州市最大的家私市场，与东骏家私城共同形成了该区域最有影响力的家私零售、批发市场；2、供货范围广泛；3、布局合理，灯光充足，场内铺面整洁有序；4、整体形象良好，货品上档次。9.2.3、南宁家具专业市场调查分析1)南国之都家具博览城项目名称南国之都家具博览城规模共有四层，总建筑面积约25000平方米配套设施无商铺类型砖混式结构经营范围各类家具、床上用品等辐射范围南宁城区及周边各县市货源广东、香港经营商户南宁及周边县市租金水平12-25元/平方米空置率开间与进深商铺数量(间)人流状况较少经营状况较差9.3.1、市场现状大概有40间家具门面，但规模都是较小的，远远还不能满足当地市场的所需，而且，都是卖一些中低档的家具，并不能满足部分中、高端消费者的需求。同时，家具市场的单一性不再满足现代消费者的需桥头华鑫家具城项目名称桥头华鑫家具城规模负一层与地上一层，共两层，约15000平方米配套设施仓库商铺类型钢架式结构经营范围中高档家具辐射范围XX市区或周边的县城及农村货源广东顺德乐从为主经营商户XX市区或周边的县城及农村租金水平15元/平方米空置率开间与进深商铺数量(间)人流状况较差经营状况一般优势分析：①、项目已经营多年，已拥有了一群固定的消费群，而且，也在市民的心目中形成了一定的知名度与影响力。②、地理位置较好，处于XX的河东与河西之间，同时可以方便城市两岸的消费者。③、项目规模较大，各类家具与办公设备都比较齐全，可以很大程度地满足消费者的需求。劣势分析：①、没有专业的物业管理机构或商业管理机构进行经营管理，只是零散的个体户经营，形成不了品牌效应。②、地理位置并不是很理想，因为相对于小城市的消费习惯一般都是喜欢聚堆的购物行为，桥头华鑫家具城在河东的边角落，人流并不多。③、整个家具城的装饰档次较低，里面的灯光较差。点评：①、桥头华鑫家具城是XX市当地最大的家具商城，以零售为主，主要的客户群体只限于XX市当地居民。二②、商城没有设置专业的物业管理与商业管理机构，只是设置很简单的管理处，同时，管理处连基本的管理职能都没有发挥出来，③、因为它的规模与档次，在当地还是具有一定的影响力，经营的各种类别分别包括：各类沙发、办公桌、办公椅、各类家具等。主要是从广东顺德乐从等地方进货，一般都只是XX市区当地的消费者或周边县城及农村的消费者前来购买，所辐射的地区并不大。9.3.2、发展家具专业市场的前景分析目前，虽然XX市还没出现家具的专业批发市场，但是家具的需求量并不是很大。同时，家具的使用年限与特点，以旧换新的期限较长，市场的需求量并不会出现突飞猛进的态势。而且，XX市距离柳州只有60公里的路程，并不远，中、高端消费者都喜欢到外地购买挑选高档家具，根据XX当地的消费水平，也不可能支撑得起一个高档的家具城。因此，从XX未来几年内的经济发展水平与速度，家具专业市场还不能形成很好的竞争态势。9.4广西及XX地区家具专业市场状况及共性1、通过对柳州、南宁、贵港、XX建材专业市场的实地调查，具有规模及一定影响的市场共有6个，其中柳州2个，南宁1个，贵港二A当地为主。10、XX及周边城镇小商品批发专业市场分析10.1小商品批发行业专业市场的市场特点1)厂家直销2)总代理3)二级批发市场4)个体批发零售1)流通现代化总体水平较低；2)百货商店、个体商户以及集贸市场是最主要的零售经营形式；3)流通组织化程度低，单体分散经营的流通主体所占比重较高；4)流通频率较高。10.1.3、小商品批发行业特征1)小商品生产的发展历史悠久，品种多，可以满足各行各业的2)小商品价格便宜，批发量较大。3)适应能力比较强，如果市场发生变化了，小商品生产调整比较容易。4)小商品的体量较小，较易流通。10.2XX地区的小商品批发专业市场特性分析10.2.1、贵港小商品专业市场调查分析1)贵港工艺品市场项目名称贵港工艺品市场占地面积约6000平方米配套设施部分仓库商铺类型钢架式结构经营范围家具、家电、电脑等辐射范围贵港、周边县城等货源福建、广东经营商户贵港、福建租金水平10-15元/平方米空置率开间与进深商铺数量(间)人流状况较差经营状况较差1、商铺空置率高，仅有靠入口处部分商家正常经营；2、轻管理，重经营；3、整体经营效果较差，场内人流极少；4、定位不明确，没有形成一定的规模，无法提升整体形象。项目名称兴港副食城占地面积约3000平方米配套设施无商铺类型砖混结构经营范围副食品、糖果、文具等辐射范围贵港、周边县城等货源贵港、周边县城经营商户贵港、周边县城租金水平10-15元/平方米空置率开间与进深商铺数量(间)人流状况一般经营状况良好2、场内光线不足，通道较窄，只有1.5-2米。项目名称宾阳商贸城占地面积约20000平方米配套设施无商铺类型钢架式结构经营范围小商品、针织品、服装等辐射范围宾阳、周边县城等货源福建、浙江经营商户宾阳、周边县城租金水平1000-3000元/半年空置率开间与进深商铺数量(间)人流状况较多经营状况一般1、本市场货物主要是供往本地及周边乡镇；2、场内光线良好，灯光设置较好；3、通道规划较小，只有1.5-2米左右，不利于人流畅通；4、管理较差，货物乱摆放，存在消防隐患。10.2.3、柳州专业市场的调查与分析1)红光批发(床上用品)项目名称红光批发(床上用品)占地面积约为1800平方米配套设施无商铺类型门面式的封闭式商铺经营范围辐射范围货源广东、温州、浙江等经营商户柳州当地人、温州人等空置率开间与进深单间商铺面积一般都是25平方米左右。商铺数量(间)约110家人流状况较多经营状况一般项目名称红光市场占地面积约18万平方米配套设施物流配送中心、仓库商铺类型开放式摊位与封闭式门面经营范围鞋、包箱、家电、小商品、百货商品等辐射范围柳州、南宁、XX、云南、贵州及广西各地等货源温州、浙江、云南、广东等经营商户南宁人、广东人、柳州当地人、温州人等租金水平150元/平方米空置率开间与进深一般是15平方米左右人流状况日均2万人次经营状况良好3)飞鹅市场飞鹅路区域有约70万平方米的商业面积正陆续推出，仅飞鹅路一带在建四大商贸城，营业面积就达53万平方米，其中江南新天地15万平方米，温州商贸城3.1万平方米，新时代商业港11万平方米，国际商贸城24万平方米，以及现有的银兴商业城、鱼峰商业城、东风商城和即将推出龙城路五星商业步行街等近20万平方米商业面产业聚集。柳州家电、服装等消费品的批零销售大部分集中在该市场前景。预计年交易额在6-10亿美元以上。招商引资。国内外大型零售、批发商，家电、服装、化妆品、日2)飞鹅大型箱包城项目名称飞鹅大型箱包城占地面积约12万平方米配套设施无商铺类型钢架结构的开放式小商铺经营范围辐射范围柳州城区、南宁、XX等周边各县市及贵州、云南等周边城市的零售商货源温州、浙江、广东、贵州等经营商户柳州当地人、南宁人、温州人等空置率开间与进深首层的商铺一般为4~5平方米，负一层的一般为15平方米左右封闭式的商铺人流状况较多经营状况较好项目名称丰台灯具装饰城配套设施无商铺类型商场内铺经营范围各类灯饰品辐射范围柳州地区及周边城镇货源广东、浙江经营商户柳州当地人、南宁人等空置率商铺面积单间面积约10-20m²人流状况一般经营状况一般项目名称五交化机电市场占地面积约10000平方米配套设施物流配送中心、仓库商铺类型封闭式的门面经营范围辐射范围以柳州当地市场为主，南宁、XX等周边城市为辅货源以广东为主经营商户柳州当地人、南宁人、温州人、广东人等空置率人流状况较多经营状况良好项目名称顺达通综合批发市场占地面积10000平方米左右配套设施仓库、配送中心商铺类型封闭式的门面经营范围辐射范围柳州当地及周边各县市货源广西当地经营商户柳州当地人、玉林人、南宁人等空置率较高人流状况一般经营状况一般渐成气候。确定了柳州在XX的城市地位是很具影响力的。柳州的各种批发市场1)华西路副食、小商品、化工用品、日常用品、五金批发一条街规模：约2公里临街商铺二主要经营业态：副食批发包括：食用调料、饼干、米粉等各类食品的批发，约有90家，其中包括南宁副食品商场。北海、贵州等地的零售商及批发商，所辐射的区域都是以南宁当地的市场为主，外地为辅。2)新和平商城项目名称新和平商城占地面积约60000平方米配套设施饮食街、瓜子行、配送运输中心商铺类型商场内铺经营范围辐射范围南宁城区、南宁周边各县市以及南宁周边其他城市货源广东、温州等地经营商户空置率人流状况较多经营状况较好项目名称南宁药材批发中心占地面积约5000平方米配套设施物流配送中心、仓库商铺类型砖混独立铺面经营范围西药、中药辐射范围南宁城区以及南宁周边城市、少量外地零售商货源浙江、广东、广西、江苏、四川等地经营商户以玉林、博白经销商为主空置率商铺面积单间8-15m²人流状况一般经营状况一般4)花鸟市场项目名称花鸟市场规模约25000平方米商铺类型开放式商铺经营范围各类花草、鸟类、各类宠物、古玩、小商品等辐射范围南宁城区为主货源南宁周边各城市及县市经营商户南宁当地人为主，周边县市小商户等空置率人流状况较多经营状况良好小商品市场覆盖的范围较广，产品的流通性比10.3XX市小商品批发专业市场分析XX市的小商品市场只是处于很原始的状态，并没有出现成行成高端消费群。10.3.2、发展小商品批发专业市场的随着人们生活水平的逐步提高，人们对小商品的质量要求与数量也在逐步提升，同时，XX市的小商品经营商户一般都是要到柳州或南宁等地去进货，为了为XX当地的经营商户或消费者提供一个全方二位的小商品供货渠道，开发一个小商品专业批发市场是目前XX商场10.4广西及XX地区小商品专业市场状况及共性有规模及一定影响的市场共有12个，其中柳州6个，南宁3个，贵港2个，宾阳1个。2、货源大部分来自其它省市(其中以广东、福建、浙江为主),(五)总结项目的风险与机会是同时存在的。由于XX市到目前为止，还没有一个真正的批发市场，无论在建材、农产品、小商品、服装、家电、钢材等这一块都还是一个空白，这也是本项目的机会所在。11、XX市区域商业市场的调查分析XX市是2002年从柳州剥离出来的一个独立县级市，因为是一个最大，甚至整个XX地区都少见这么大规模的商业项目。商业因为这么大的体量，是否有那么多的潜在投资者和经营者，而且，XX的当市的主要交通工具是摩托车、一般工用汽车、手扶拖拉机、拖拉机等，少量的小汽车，而且，在未来的十年之内，相信XX机、拖拉机都还是占有很大的比例。而且，XX市暂时只是存在一些二机配件还是一个很重要的专业市场，也还是XX市的一个市场空白点。11.1、XX市商业市场存在的问题：1、满足不了消费者的需求。目前，XX市的商业市场还是处于起步阶段，发展很不成熟，远远地达不到消费者多元化的需求，导致不少的消费者都会到柳州或南宁等地购买自己所需要的物品，无形中就2、专业市场分布比较零散，不集中，很难形成品牌效应，辐射的区域较小，吸引不了外地的消费者前来XX市进行消费；3、市场秩序比较混乱。因为XX市的商业市场发展刚起步，市场的一切都是一种很原始的经营状态，各个商户都是各自为阵，无论从管理还是从整体的经营形象都显得比较混乱，暂时还没形成很强的经营阵容；4、重经营，轻管理。桥头华鑫家具城、东成家电城等在当地属于是最大型的零售商城了，但只是注重经营，没有意识到管理的重要1)中南路中南路是XX的主要商业街道，商业气氛较浓，有较多的人流量。主要的经营业态包括：农贸批发市场、家禽售卖、家具一条街、副食二其中，农贸批发市场是一些比较零散的小批发商的地摊式的摊位，农产品的主要来源是来自于当地的县城及XX周边的城市，采取的经营方式是批发与零售结合，经营商户以XX当地居民与周边县城居民为主，主要的消费者是XX市本地的居民与周边县城的居民，辐家具一条街主要是以零售为主，大概有40家家具店铺，面积一般都是40～50平方米/间，分别有出租和自建的两种形式，主要的经营商户是XX的当地居民与周边县城居民，消费者是以XX当地的居民为主。家具的货源主要是来自广东顺德等地。中南路的商业比较集中，而且都是以人们的日常消费品为主，并不能从多方面满足消费者的需要。2)柳来路柳来路是XX市的主要干道，车流较多，路的两边有较多的专业商铺，分别有约16家建筑材料商铺，73家左右装饰材料商铺，28家摩托配件商铺，18家农机配件商铺，6家家电铺。平均的租金是30~40元/平方米·月，其他费用自负，经营商户一般都是以XX当地人3)北二路北二路是XX市的一条主干道，两边都有些零散的专业商铺、士二多店、大排档等，专业商铺分别有五金、建材、摩配、家电等。临街商铺的平均租金价格为43元/平方米·月。4)XX市河西XX市河西是XX市红水河的另一边，河西与河东是XX市两个完全不一样的两个区域，河西的商业气氛远远比不上河东。河西的商业主要集中在桥头附近，大概有20多家五金、建材的商铺。以河西的居民为主要消费群体。市上档次的酒店主要有三家，分别为蓝鹰大酒店、XX宾馆、国际大酒店，另外有数量不多的小型旅馆。随着XX城市的发展，将会吸引更多的投资人士与旅游人士前来XX进行商务活动与旅游，酒店客房的需求量逐渐扩大，提高档次。酒店作为城市发展的配套硬件，不仅需要满足市场的需求量，更是城市对外的形象之一。1)蓝鹰大酒店位于柳来路中段，酒店拥有各种客房63间。集住宿、餐饮、娱乐、商务等功能于一体，三星级装修标准。建筑面积14000平方米，共15层。地处XX中南路段，酒店集住宿、餐饮、娱乐、商务、健身等功能于一体，三星级装修标准。二3)国际大酒店1、XX市作为新生城市，在城市化进程及城市的商务活动逐渐增2、随着XX市城市建设步伐的加快，将会加快XX市对外的交流速度，将会为XX的酒店业，带来充足的人流与更多的商机。二12.1、项目的区位分析12.2、项目的交通条件分析本项目位于高速公路旁，同时，政府也同意将专业市场的主要通道直接与高速公路进行衔接，大大的增强了本项目的交通便利度，对项目的未来发展极为有利。交通的便利，将会为经营者与消费者带来更多的物流方便。正所谓路通财通，这一点是商业项目发展之中最重要的因素。二12.3、项目发展专业市场的SWOT分析优势(S):2、位于高速公路旁，交通便利，有利于物品流通。本项目位于高速公路两旁，将XX与柳州、南宁等城市的时间距离近一步缩短；3、政府重点扶持项目，可以借助政府行为将市内零散的商户集劣势(W):1、商业气氛太差。项目区域暂时还没有开发，还是一片农田，4、开发商开发经验不足。因为开发商是初次涉足房地产开发，机会(0):市只是存在上些零散的专业店铺，产品较为落后，规模较小，不注重管理，商品类别较少，不能满足消费者的需要。2、大型专业市场可以为消费者提供一站式的购物模式，一次满足消费者的多种需要，同时，大型专业市场也还是XX市场的一片空3、一个专业化、集约化、大规模的专业市场将会替代原有传统零散的专业店铺而备受市场的欢迎。1、规模较大，投入资金大，开发周期长，资金回收期较长，风险较大。2、项目区域还没被开发，没有形成一定的商业气氛，市场有待培育，存在一定的经营风险。3、城市规模较小，大型专业市场的消费承受能力有限，大规模的专业市场在租售方面有一定难度。12.4、项目发展专业市场的机会判定a)发展建材专业市场的机会判定随着城市化进程的推进，居民住宅的不断增加，人们生活水平的不断提高，对居住环境的要求越来越高，建材的需求量越来越大；同时，目前，XX市还没有出现一个专业的建材批发市场，只是零散的建材店铺，远远不能满足消费者的需求。因此，相对于XX建材市场的空白，在XX发展建材专业市场的可行性是比较高的，但是要从整b)发展家具专业市场的机会判定XX市还没出现家具专业批发市场，只是存在部分零散低档家具中、高端消费者都喜欢到外地购买挑选高档家具，根据XX当地因此，从XX未来几年内的经济发展水平与速度以及消费者的消费习c)发展农副产品批发市场的机会判定XX市是广西农业十强县之一，当地人一般都可以自给自足，也d)发展汽配专业市场的机会判定交通工具数量的不断增多与升级，原有的汽配零散商店已远远满足不了市场的需要。原有的汽配零售商店规模较小，机动车的零配件种类不多，档次也不高，种类齐全的汽配专业市场是未来汽配市场发展的必然，因此，集汽配件零售、修理、保养等于一体的专业市场将会成e)发展小商品批发市场的机会判定XX市现有的小商品市场并不多，而且，普遍档次较低。小商品是人们日常生活中最常用的物品，需求量将会随着人们生活水平的提高而增加，质量要求也会越来越高。目前，XX市只有一些零散的小商品售卖店铺，并没有形成很强的成行成市的态势，更没有专业的批发市场。f)结论根据以上的调查分析结果表明，XX市的专业市场还属于一块未被开发的处女地，XX市的专业市场还是处于很原始的市场状况。原有零散的专业商店规模较小，缺乏管理，没有形成一定的规模优势，不能很好地吸引周边各县镇的顾客前来XX市进行批发或购买。目前，XX市零散的、小规模的专业店铺已远远不能满足市场的零售及配套服务于一体的、具有一定规模的专业市场将是市场发展的二根据市场的迫切需、及专业市场的特性及开发的可行性，我们建议就只开发建材专业市场、小商品专业市场、汽配专业市场。议(一)项目总体定位细调查了解，我们初步建议将本项目建成集酒店、餐饮、娱乐、批发市场于一体的综合性房地产项目。项目的总体定位：定位阐释：我们建议在本项目地块高速公路的一边建造一幢星级酒店，为前来饮、居住及商务于一体的星级酒店，满足中、高端消费群的多种需求。眼球，更是树立XX城市的新形象的象征。市场主要集中在柳州与南宁地区，所辐射的范围遍及周边的各省市。二高XX专业批发市场知名度与市场形象，本项目必须要的批发市场提到同一平台上，让市场提起XX的柳州、南宁专业批发1、专业市场1)专业市场经营行业定位本项目经营行业的定位大方向将根据项目的自身特性及市场空XX市内经营较为成熟的行业，作为该行业的补充及提升；XX内较为稀缺的行业，切入市场空白点；我们对调查的五个行业进行优劣对比分析，确定本项目经营行行业该行业对本项目发展的有利之处该行业对本项目发展的不利之处行业判断二建材项目的销售专业市场适合本项目的发展汽配1、市场需求大，有利于项目的销售2、南宁、柳州开始限制摩托车上牌，原来这方面的经营者需要寻找新的经营场所，给本项目带来机会对环境有一定的影响适合本项目的发展批发1、市场需求大，有利于项目的销售2、目前XX还没有同类专业市场3、有利于提升项目的档次适合本项目的发展批发1、目前XX还没有同类专业市场1、对项目的经营档次影响较大；2、不利于吸引商铺投资客目前不适合本项目的发展家具1、目前XX还没有同类专业市场引商铺投资客目前不适合本项目的发展项目的经营行业定位是一个重大的决策，必须综合权衡各方面的因素，不仅要考虑所经营的行业是否能回笼资金，也要考虑到是否有利于其长期经营。作为产权式的商铺，我们认为本项目更应着重考虑经营定位是否有利于项目产权式商铺的销售。从上表的分析判断，由于农产品批发和家具行业的经营特点限制使这两个行业并不利于项目吸引投资者，不利于产权商铺的销售。因此，本项目的经营行业排除农产品批发和家具行业，初步设定为建二材、汽配和小商品批发三个行业。1)建材专业市场，经营种类包括：水泥、瓷砖、建筑钢材、油漆、五金交电、消防器材、筛网塑胶、电动工具、木地(墙)板、管材、厨厕陶瓷(钢)洁具、灯饰等。2)小商品批发市场，经营种类包括：劳保用品、水暖器材、化工、家电、服装、化妆品、日用品、食品等。3)汽配专业市场，经营种类包括：机电灯具、摩托车零配件、摩托车市场、机械设备、电线电缆、机电产品、专用工农业设备等。4)产品定位考虑三种行业的经营特性、对场地要求的特点，本项目专业市场可建设框架结构和钢架结构两种产品形态。框架结构有利于项目进行产权式销售，比较适合中小规模的商户经营，如装饰材料经营商、汽配经营商、小商品经营钢架结构产品可以满足大跨度的经营商户，如建材经营商等，但这类产品不利于对商铺进行产权式销售。因此，从本项目商户经营及商铺销售回收资金的角度考虑，本项目商铺的产品类型可以以框架结构为主，钢架结构为辅。各部分专业市场的产品结构安排如下：二市场类型产品形态比例建材市场框架结构钢架结构汽配市场框架结构钢架结构—小商品市场框架结构钢架结构—2、星级酒店定位由于目前XX市成为地级市只有两年的时间，百业待兴，各方面的人事均前来XX市进行经商、办公，对商务酒店的需求极其旺盛。而目前XX市内仅有三间能有一定档次的酒店，并不能满足十分有必要的。酒店的定位：XX首屈一指的精英商务酒店定位释义：精英商务酒店：以商务型为主的酒店，为为前来XX的旅游人士、二档次定位：三星—四星级，以XX市目前最高产品定位：所不同：产品形态经营定位目标客户主体酒店酒店、居住旅游、商务人士酒店附楼商务办公、酒店居住、酒店公寓外来进驻企业、企业办公别墅酒店、办公XX市高等级的客户接待、大型企业总部规模定位：根据目前现有的三间宾馆的房间数计算共有约400间，为使满足需求，本项目的酒店部分规模可定为400间酒店房间，按每间60平方米计算，建筑面积为：400×60=24000平方米。附楼可按主楼的70%面积设置，则建筑面积为24000×50%=12000别墅按高等级标准设置，由于在XX市场接受程度较为有限，因此数量可控制在20间以内，每套别墅设定在400平方米，则建筑面积为400×20=8000。合计三部分的建筑面积，酒店部分的总建筑面积规模在24000+12000+8000=44000平方米。大规模的专业批发市场并不现实。根据商业市场的发展轨迹与科学性的开发标准分析：1)经营面积3000平方米以下商业规模，可以支持1万以下人次2)经营面积3000~10000平方米的商业规模，可以支持1~5万人次消费；3)经营面积1~3万多平方米的商业规模，可以支持10-30万人次消费；4)经营面积3万平方米的商业规模，可以支持30万人次以上消费，属于市级商业配套；5)经营面积3~5万平方米的商业规模，可以支持50万人次消6)经营面积6万平方米以上的商业规模，可以支持70万人次消费，可以覆盖整个城市范围。根据以上科学性的商业规划及我们操作商业地产的多年经验，我们建议可将项目的开发规模界定为如下，并以0.7的容积率算出各个类别占地面积建筑面积(平方米)星级酒店100亩(66670平方米)建材专业市场90亩(60030平方米)汽配专业市场50亩(33350平方米)小商品专业批发市场30亩(20001平方米)配套设施用地60亩(40020平方米)加油站50亩(33335平方米)合计380亩3、各专业市场的辐射影响力定位根据各种专业市场的流通特点、行业特征及XX市的城市区位等因素的制约，我们建议各专业市场的辐射影响力为：建材专业市场的辐射范围：XX市及周边各县镇汽配专业市场的辐射范围：XX市及周边各县镇小商品专业批发市场的辐射范围：柳州、XX市及周边各县镇4、各专业市场的客户定位根据各专业市场的经营者与终端消费群的特点，我们将各专业市二场的客户定位为：建材专业市场的客户定位：XX城区及周边各县镇的建材零售商、批发商、终端消费者。汽配专业市场的客户定位：柳州、南宁地区、XX城区及周边各县镇的汽配零售商、批发商、有车一族的消费者。镇的小商品批发商、零售商、终端消费者。5、各专业市场经营发展定位以各专业市场的批发行业特征、流通特点、经营的模式与特点，我们初步将各专业市场的经营发展定位为：1)建材专业市场的经营发展定位：产品经营发展定位：根据XX当地及周边城镇的消费市场，普遍购买力并不强，本项目的建材专业市场比较适合走大众化的产品路经营模式发展定位：为了满足XX及周边城镇消费市场的需求，本项目以后的经营模式发展定位必须要以“批发+零售”相结合，以零售为主，不但可以满足周边城镇的个体经销商，也可以满足单个的2)汽配专业市场的经营发展定位：产品经营发展定位：目前，XX及周边城镇还是以摩托车或拖拉机作为主要的交通工具，根据城市的发展轨迹，在一定的阶段内，至少是5-10年内，摩托车作为主要的交通工具还不能被替代，小汽车的数量也是在很慢的增长中。因此，汽配专业市场的产品经营发展定位是以摩托车配件、农机配件为主，少量的小汽车配件。经营模式发展定位：为了使柳州与南宁摩托车配件、农机配件、小汽车配件的经营商户寻找一个更好发展空间。同时，为了满足XX及周边城镇消费市场的需求，本项目以后的经营模式发展定位应该是以“批发+零售”相结合，以零售为主。不但满足了周边城镇的个体经销商，也可以满足单个的目标客户的需要。3)小商品专业批发市场的经营发展定位：产品经营发展定位：为了结合XX当地与周边城镇以及外地的部分消费者的需要，吸引更多的经营商户与目标消费群，我们建议小商品专业批发市场的产品经营发展定位应走“中低档”大众化的路线。因为当地的消费群体整体购买力不强，所以，大众化的产品比较适合该市场的需要。经营模式发展定位：目前，XX城区的小商品市场只是处于刚起步的阶段，商品的种类远远满足不了目前消费群体的需要。同时，为了吸引周边城镇及外地的经销商前来XX进行批发或零售，我们建议小商品专业批发市场采用“批发+零售”的经营发展模式经营，以批发为主，零售为辅，更大程度地满足目标消费者的多元化需要。6、各专业市场价格定位二基于XX的整体购买力并不强，而且，城市地位在XX地区也并不突出，对项目的各专业市场的价格定位不能盲目虚高，根据市场的现状，高价位对本项目的发展并不现实。我们建议采用租售同步的销售模式，低开高走的价格策略。首先对项目进行低价租售，对市场进行一段期间培育，营造良好的商业气氛，再采用一个适当的价格进行项目售卖，进一步实现开发商利润最大化。市内店铺租价的范围在25—45元/平方米·月，根据地块的未来升值空间、城市规划的有利政策影响之下，我们初步将商铺的价格制定在10—20元/平方米·月。(三)配套项目定位1、配套项目的规模定位为了便于本项目专业市场的经营商户存货与流通货物，本项目必须配套设置存货的仓库与物流配送中心。物流配送中心不但为了经营商户的进货方便，更是为了目标消费群体的购买方便。根据本项目专业市场的总体规模与货流量的需要，我们初步将仓库与物流配送中心的总体规模占地为50亩。2、配套项目的客户定位仓库与物流配送中心是为本项目的专业市场的经营商户与目标消费者专门配套的。因为本项目所在的区域还没有形成一定的商业气氛，也没有任何的商业设施配套。专门的仓库与物流配送中心为了满足本项目的经营商户与目标消费群所需，所以，仓库与物流配送中心的目标客户是针对本项目的经营商户与目标消费群。3、配套项目经营发展定位仓库与物流配送中心全程是为了满足本项目的经营商户与目标消费群的货物运输与流通，以服务本项目的专业市场为基点，拓展到整个XX地区的物流配送范畴。4、配套项目产品定位从项目的经营环境、经营档次和日后项目销售的角度考虑，配套部分的产品建议以框架结构为主。5、配套项目价格定位仓库与物流配送中心是本项目专业市场的必须配套服务，由于各类货物的流通特点的限制，而且，也是为了全面满足本项目的目标客户群的所需，所以，配套项目的价格定位是以专业市场的租售价为基二、项目发展策略建设和完善CI系统，规范及延伸企业VI系统、提升企业理念、传播企业文化。整合职能部门机构，优化职能部门功能，严格职能部门机制；引进优秀人才，培育中层骨干，健全用人机制，建立学习型组织，从产品经营过度到品牌经营。2、营销战略：与专业营销策划公司结成较固定的战略合作伙伴关系，融合服务营销与关系营销的特点，构建特色鲜明的营销战略体系，并持之以恒地将之贯彻实行到每一期新开发的项目之中。最终形成新的地产营销3、融资战略：扩大融资渠道，提高融资能力。采取银行借贷、合作等多种方式融合民资及社会闲散资金，扩大贵司的资本规模，以巩固贵司在本地及XX地区的地位，以实现有足够的资金支持本项目的滚动开发。4、开发战略：以长远的目光打造城市名片和差异化开发路线，强强联手，与各地的企业合作，保证本项目的可持续性发展。(一)分片、分期开发策略本项目总用地830亩，分成南、北两片，南片380亩，北片450亩。根据项目各类专业市场的市场容量及规模，项目目前适宜开发的规模在300-400亩之间，因此项目的830亩用地适宜进行两个阶段进行开发。结合本项目自身特点，项目南片的位置、开发条件较为优越，因此可先开发南片用地。北片用地适宜留作将来发展之用。同时，项目南片用地也达到380亩，如果作为商业项目发展而言规模较大。为了保证开发商有充足的资金回笼运作，有利于滚动投资开发，不能盲目追求大规模，大投入的运作模式，避免造成资金的沉淀，不利于开发商的再投资。如此大规模的商业项目，对于每一期的开发都必须要谨慎，项目的分期开发必须要建立在项目资金回收的速度快慢之上。我们建议首先开发周期短，投资成本不大，资金回收速度快的项目；然后，再开发资金回收周期长，投资成本较大的项目，有利避免开发商在开发过程中的资金压力问题。(二)各部分开发顺序为了有利于培育整个地块的商业氛围，吸引更多目标客户的关注，提升整个地块的商业价值。同时，在充分考虑项目的资金回收周期上，保证开发商可以快速回收资金，有利于开发商的滚动开发。因此，我们建议本项目各部分的开发顺序为：星级酒店→建材专业市场→仓库及物流配送中心→汽配专业市场→小商品批发市场。由于目前XX的酒店需求极其旺盛，而未来两年内新增酒店不多，市场缺口较大，发展酒店就必须抓住这极佳的市场机会，尽快的开发，因此可安排在项目的首期开发。XX未来几年内的基础建设投资额在30亿元以上，会产生极大的建材需求，建材市场的出现可以满足市场的需求。因此，在满足市场需求的前提下建议建材市场在首期开发。仓储物流配送作为项目的配套部分，需要在专业市场建设的过程中同步建设，以满足客户的需求。基于XX商业市场容量的考虑，汽配、小商品市场可以在建材市场形成规模令本项目在市场产生一定的影响力后再发展，因此可安排在项目的二、三期开发。(三)各部分开发计划各部分的开发规模是建立在市场需求的基础上，因为市场才是项目开发的最有力依据，赢利才是最好的经营之道。根据我们所操作的商业经验与各类商业辐射范围客观因素。按照各类型专业市场的规模及XX商业市场的发展容量，建议本项目第一阶段(南片部分)的发展分三期进行。各期发展内容包括：发展类型产品首期二期三期酒店酒店主楼√酒店附楼√别墅√建材专业市场√√汽配专业市场√小商品专业市场√√加油站√第八部分项目经济分析部分15.1项目经济技术指标序号主要经济技术指标参数单位备