明源CRM销售管理系统快速应用手册

明源CRM销售管理系统

快速应用手册

刖百

本手册主要面对的是明源CRM销售管理系统的操作人

员，通过对系统核心业务操作的讲解，可以快速进行系统

应用。同时，本手册也可以作为日常系统操作流程的快速

查询，削减培训的需求。假如想对本手册中的相关描述或

功能有进一步的了解，可以查询《明源CRM销售管理系统

操作手册》。

本书的编写约定：

格式意义

窗口名称

[]模块名称

窗口中的按钮

<>窗体中的标签页

>

小项说明，用于在大项下无先后次序的小项说明

■

大项说明，用于无先后次序的明细条目的说明

提示信息，这个图标提示您，假如您想把事情做

的好些，就要牢记这些信息

目录

一、如何建立房源................................4

二、如何给房间定价或调价......................18

三、如何制定付款方式...........................25

四、如何制定折扣..............................31

五、如何放盘...................................34

六、如何进行客户跟进..........................37

七、如何查询房源并打印置业安排...............42

八、如何选房并打印选房确认单..................47

九、如何签署认购书............................50

十、如何签约.................................59

十一、如何收款..................................62

一、如何建立房源

在完成预售/出售登记后，房地产企业可依据登记确

认的房产信息，将房源建立到系统中，便于后续销售业务

中选择房产。

详细操作步骤如下：

建立项II=>转立区域/楼栋=>生成房间

1、建立项目（系统供应了三种方式，您可依据实际状

况选择操作）

•建立新的项目

1）点击【项目打算】下的【项目概况】模块，如图

1;

2）确定项目位置，在项目列表中选择公司或一级项

目；

3）新增，打开“新增项目”的界面，如其他子系统

存在销售系统没有建立的项目，会出现如图2所

示界面，在这里，我们干脆点“新增”；

图1

图2

4）录入项目信息，在“新增项目”编辑界面中录入

项目基本信息，其中红色字段为必填项，录入完

成后，点击［［保存］］即可；

5）保存项目信息，在保存后，可分别选择〈装修标

准〉和〈户型设置〉标签页，进行装修标准和户型

的设置，设置完成后，点击［保存&关闭］即可,

如图3o

图3

•引入其它子系统已建项目

1）点击【项目打算】下的【项目概况】模块，如图

1;

2）确定项目位置，在项目列表中选择公司或一级项

目；

3）新增，点击K新增系统打开如图2所示界面;

4）选择其他子系统建立的项目，在项目列表中选择

项目，点击|［下一步］,进入“修改项目”编辑

界面，如图3；

5）录入项目信息，在“修改项目”编辑界面，分别

选择〈装修标准＞和＜户型设置〉标签页，进行装

修标准和户型的设置后，点击［保存&关闭］即

可。

•引入测算项目

1）点击【项目打算】下的【项目概况】模块，如图

1；

2）确定项目位置，在项目列表中选择公司或一级项

目；

3）引入测算项目，点击K引入测算项目系统打

开”引入测算项目”界面，如图4；

图4

4）选择测算项目，在测算项目列表中选择项目，点

击K下一步进入“修改项目”编辑界面，如

图3；

5）录入项目信息，在“修改项目”编辑界面，分别

选择〈装修标准〉和〈户型设置〉标签页，进行装

修标准和户型的设置后，点击K保存&关闭』即

可。

提示：

」•项目的建立支持“项目-分期”两级的管理层级，

分期以下的管理层级在生成房源时建立。

2、建立区域/楼栋

1）点击【项目打算】下的【房源生成】模块，如图

5；

2）在项目下拉框中选择项目；

3）确定分区位置，在项目/分区/楼栋列表中选中项

目；

4）新增分区，点击］新增区域R在弹出的"区域

信息"窗口中录入相关信息后，点击［保存&关

闭」即可。

5）确定楼栋位置，在项目/分区/楼栋列表中选择项

目下的区域；

6）新增楼栋，点击K新增楼栋工在弹出的“楼栋

信息”窗口中录入相关信息后，点击K保存］即

可。

图5

3、生成房间（系统供应了两种房间布局，您可依据实

际状况进行选择）

•生成多套单位

1）确定房间位置，在项目/分区/楼栋列表中选择要

生成房间的楼栋，如图6；

图6

2）点击［生成房间系统打开“房间生成向导”

界面，如图7；

3）确定房间布局，选择“多套单位”，点击K下一

步］;

4）设置楼层数与单元数后，点击［下一步，如图8；

图7

图8

5）设置楼层名称、单元名称与户数后，点击［下一

步》，如图9；

图9

6）设置房号与户型，在图10中，可以针对单个房

间，整行或整列的房间调整房号或户型，也可以

通过K显示户型特别设置I来选择房间设置户型,

设置完成后，点击［下一步》;

图10

堂生成房间向导二网页对话惬凶I

第三步

设置房号，确定户把

航ABC

褛层名称号码01020102.C10203

户型A』|AF|A二JJA二JU_二J|A曰|A曰

『厂

10A▼匕人口ArArArArA

9A;BrArArArArArA

8A▼BnAnArArArArA

1A二rApBnA17BrArArA

nA

6A二Jr*rA17BrArArA

5A』rAnAr«rA7BrArA

4A二1rA[7BrArArArArA

R7B7BrA

3A二1rArArArA

2A二|rAnArArArArArA

1ranA□A

A二J□ArArArA

隐藏尸型特殊设置潜至复选框尸型：所三］上一步C下一步）取消

图11

7）确定房号生成规则后，点击K下一步］,系统会

提示“是否马上生成房间？”，【确定』即可，如

图12。

q生成房间向导二网页对话框

第四步

确认房号，生成房间

房间号码生成规划I褛层十号码三I

单元AC

楼层名称

号蚂01020102010203

101001100210011002100110021003

9901902901902901902903

8801802801802801802803

7701702701702701702703

6601602601602601602603

S501502501502501502503

4401402401402401402403

3301302301302301302303

2201202201202201202203

11

10110210110210110210；

上一步Cr-t?）取洎

图12

8）房间生成完后，可以通过K调整房间］功能来调

整生成的房间，包括增加、修改和删除房间。

•生成独立别墅

1）确定房间位置，在项目/分区/楼栋列表中选择要

生成房间的楼栋，如图6；

2）确定房间布局，点击［生成房间工系统打开“房

间生成向导”界面，如图7；

3）选择“独立别墅”，点击K下一步1,弹出“增加

房间”窗口，如图13；

4）录入房间信息，录入房号、户型等房间的基本资

料，其中红色字段为必填项，录入完成后，点击

K保存&关闭》即可。

图13

二、如何给房间定价或调价

每一套房间在销售之前都须要定价，定价有两种方式，

系统计算和导入模板的方式，这里主要介绍导入模板的方

式。

详细操作步骤如下：

导入方案=J）审核方案=>执行方案

1、导入方案

1）点击【项目打算】下的【价格管理】模块，选择（调

价〉标签页，如图14；

图14

2）选择项目；

3）生成模板文件，点击［调价方案导入］按钮，在弹

出的菜单中选择R生成导入模板（列表）1或K生

成导入模板（交叉表）1,打开“选择项目楼栋”

窗口，如图15,选择项目或楼栋后（允很多选），点

击［确定，模板文件生成后，系统会弹出“文件下

载”窗口，K保存］即可；

图15

4）在系统外打开模板文件，按生成的模板格式录入房

间的价格信息；

5）导入模板文件，进入〈调价〉标签页，点击［调价方

案导入）按钮，在弹出的菜单中选择［导入价格方

案］,打开“导入调价方案”窗口，如图16；

6）录入调价方案名称，并选择计价方式、价格标准与

导入文件后，【确定］即可。导入完成后，系统会

提示“胜利导入XX个房间的价格数据!"；若存在没

有胜利导入的记录，则提示“胜利导入XX个房间的

价格数据，失败yy个!”。

图16

2、审核方案

1）点击【项目打算】下的【价格管理】模块，选择（调

价,标签页，如图17；

图17

2）选择项目；

3）选择“待审核的调价方案”视图，在调价方案列表

中选择须要审核的调价方案，双击打开，如图18；

「多调价方案-iicrosoftInternetExplorer，!□1x|

文件懒作相助

同保存广保存岐闭1国试算3产分析报告就审核1，关闭

调价方案一期定价制定时间2007-03-2617:46|怎v状态待审核

调整方式G重新定价「在原有价格上调整

已售房间G参与调价「不参与调饰计价方式G建筑面积0套内画「套

计苴方法G单价「总价基点单价10,000.00总价0)0.00

调价说明

南核日即融3市核人执行日期1—II即

|调价楼栋列表

♦增加褛栋。因素值录入更多噪作，

厂|楂栋名称套数调整前总价调整后总价调整前均价调整后均价

1翡翠绿洲-一期Y栋7062,510,358.0052,769,000,009,958.7910,000.00

合计7062,510,358.0062,769,000.009,958.7910,000.00

1

画完毕1111O可信站点

图18

4）点击K审核工系统会提示“的确要把该方案的状态

置为“已审核“吗？"，|［确定］即可。

3、执行方案

1）点击【项目打算】下的【价格管理】模块，选择〈调

价〉标签页，如图17；

2）选择项目；

3）选择“已审核待执行的调价方案"视图，在调价方

案列表中选择须要执行的调价方案，双击打开，如

图19；

图19

4）点击K执行）系统会提示“执行方案会把价格传递

到房间，是否接着？"，|［确定』即可。

提示：

•列表式模板的面积、单价、总价是横向排列的,

而交叉式模板的面积、单价、总价是纵向排列

的。

•生成交叉式导入模板时，必需满意“同一楼层

的房间数＜二250”，若超过，系统会提示“包

含同一楼层超过250套房间的楼栋，不适合用

交叉式导入模板”O

三、如何制定付款方式

项目起先销售前，我们还须要制定销售过程中可以运

用的付款方式，以与每一种付款方式的付款期限和付款的

金额。

详细操作步骤如下：

1、点击【项目打算】下的【付款方式定义】模块，选

择〈付款方式〉标签页，如图20；

图20

2、选择项目；

3、制定付款方式（系统供应了两种方式，您可依据实

际状况选择操作）；

•新增付款方式

1）点击K新增"系统打开”付款方式信息”窗口，

如图21；

森付款方式信息-licrosoftInternetExplorer-1□1x|

，文件帮助

保存年保存岐闭了关闭

项目名称翡翠绿洲-一期使用范围「项目G楼栋

楼栋名称2栋;1栋;4栋;3株二］国

付款方式名称商业货款折扣⑴100.00

生效日期国v失效日期阐3

选择贷款C不需妾（•需要

按揭银仃招商深圳支行*按褐精确度万位______________,

公积金银行v公积金精确要千位V

付款方式明细列表・新增更多操作.

厂时间天1月款项类型款项名痂金额优）而种比例的

1签署X购书10等贷款类房款定金20,000.00合同而种0.3000

2签署正式合约70非贷款类房款首期0.00合同市种30.0000

3签署正式合约01贷款类房款银行按揭0.00合同而种70.0000

4签署正式合约01代收费用印花税0.00人民而0.J5O0

111

茴完毕。可信站点

图21

2）确定运用范围，当须要指定详细“楼栋”时，可

以通过，按钮来选择楼栋；

3）录入付款方式名称与对应可享受的折扣；

4）若要定义付款方式的运用期限，则需录入生效与

失效日期;

5）确定付款方式中是否包含按揭；

6）编辑完成后，点击［［保存］,界面下方即会刷新

出付款方式明细列表；

7）点击付款方式明细列表栏的【新增〉系统打开

“新增付款方式明细”窗口，如图22；

图22

8）选择款项类型与款项名称；

9）定义款项的付款期限：

A假如选择时间下拉列表中的“指定时间”选

项，则需在指定日期字段中录入详细的日

期；

A假如选择非''指定时间”选项，则需录入"几

天内”或“几个月内”字段信息；如上图表

示定金的付款期限为签署认购书当天。

10）录入款项金额占总房款的比例或干脆录入款项

的详细金额，若"是否扣除定金”字段选择为

“是”，则当前款项的金额还须要扣除定金的金

额；

11）若款项是分期支付的，还需录入分期数与各分期

之间间隔的月份数；

⑵编辑完成后，点击K保存&新增】可以连续增加

多笔明细。

•引入付款方式

口点击K引入，系统打开"引入付款方式”窗口，

如图23,在付款方式列表中选择要引入的付款方

式后，点击K确定］,即在当前项目下增加了一

种付款方式;

图23

2）在付款方式列表中，选择之前弓I入的付款方式,

双击打开，如图21,依据实际状况修改相应内容

后，点击［保存&关闭口即可。

提示：

•引入付款方式时，系统会自动将引入的付款方

式名称加上"_r\"_2"……以示区分。

四、如何制定折扣

通常在项目起先销售前与销售过程中，公司会依据营销

的须要制定一系列的实惠折扣，这些内容可以通过折扣管

理进行管理。

详细操作步骤如下：

1、点击【项目打算】下的【折扣管理】模块，如图24；

图24

2、选择项目；

3、点击［新增"系统打开"折扣信息”窗口，如图25；

4、录入折扣名称与折扣类型；

5、选择折扣范围，假如选择的是特定房间，需在界面

下方的房间列表中新增房间；

6、选择计算方法，若选择的是减点或打折，则需录入

折扣值；若选择的是总价实惠或单价实惠，则需录

入实惠金额;

7、若录入了生效日期和失效日期，则该折扣仅在该时

间段内有效；

8、编辑完成后，点击］保存&关闭］即可。

图25

五、如何放盘

在房源建立以后，默认是不能销售的，还须要进行放

盘。

详细操作步骤如下：

1、点击【项目打算】下的【房间管理】模块，选择（放

盘〉标签页，如图26；

2、在项目列表中选择详细的楼栋；

3、依据所要放盘房间的范围，点击对应的防攵I按钮

进行放盘操作：

•点击某一横向记录的［放］:表示对当前楼层全

部单元的房间进行放盘操作;

•点击某一纵向记录的［放］:表示对当前列的全

部房间进行放盘操作;

•点击销控图中最左上角的防妇:表示对当前楼

栋下的全部房间进行放盘操作;

•若要对某个特定的房间进行放盘操作，干脆在销

控图中点击该房间的房号即可。

4、操作完毕后，点击防攵盘保存』即可。

销售管理公位置：顼目茂密》房间管理

兀12

010203010203

收放收故收放收放收放收放收

收701702703701702703

放

收601602603601602603

放

收

放501502503501502503

收

放401402403401402403

收301302303301302303

/p>

收101102103101102103

一厂回可信站点

图26

提示：

•全部的“放”和“收”操作只针对“待售”和

“销控”状态的房间起作用，非“待售”或”销

控”状态的房间均不会受任何影响，还是保持

原有的状态。

•"回收"操作同“放盘”操作，依据所要回收

房间的范围，点击对应的1收R按钮即可。

六、如何进行客户跟进

为了实现业务员在现场接待客户时，能够快速有效的

查询和登记客户信息，系统供应了客户接待的功能，用以

满意现场快速应用的需求。同时，系统也供应了预警机制

用于业务员可以与时主动地跟进自己名下的客户。

•客户来电来访的登记

详细操作步骤如下：

1、点击【客户跟进】下的【客户接待】模块，如图27；

2、选择项目；

3、在查询区录入查询条件后，点击K查找』;

图27

4、假如有满意条件的客户，则会显示于查询结果列表

中，单击查询结果列表中的记录，当前客户的相关

信息会显示于客户资料区中，如图28。假如客户资

料不齐全，则可在此补齐；

图28

5、假如当前客户在系统中不存在，则点击［新增在

客户资料区中录入客户的相关信息，保存即可；

6、假如当前接待对应的业务场景有启用的问卷，保存

后会刷新出〈接待问卷〉标签页，可进入〈接待问卷〉

标签页填写问卷，该业务场景对应有几张启用的问

卷，即会显示几张问卷，但系统最多支持每种业务

场景展示5个问卷，各个问卷填写完成后，点击对

应标签页的K保存］按钮即可，如图29；

图29

7、假如当前客户有入会的意向，则可通过K申请入会』

功能填写入会申请资料；

8、假如当前客户已是会员，还可通过K更多操作』下

的K赠送积分］功能给客户赠送活动类积分。

提示：

“客户名称”在编辑状态时不行修改，只能通过

K更多操作』下的［（修改客户名称』功能来修改。

•在〈接待问卷〉标签页，系统供应［重置）功能，

用于将问卷的答案清空。

•申请入会和赠送购房积分功能，须要启用会员系

统才能运用。

•客户的主动跟进

详细操作步骤如下：

1、点击［客户跟进》下的【销售机会』模块，如图30；

2、选择项目；

3、选择“即将到达跟进期限的销售机会”视图，假如

销售机会列表中有记录，则表示存在即将到达跟进

期限的销售机会，须要尽快跟进，当前业务员即可

选择合适的交互方式来对客户进行跟进，避开客户

跟进超期；

4、选择“即将到达赢得期限的销售机会”视图，假如

销售机会列表中有记录，则表示存在即将到达赢得

期限的销售机会，须要尽快跟进或分析缘由，保证

跟进的效率。

图30

七、如何查询房源并打印置业安排

实际业务中，来访客户往往都带着肯定的基本意向而

来，在系统中可以通过［意向查询』功能来协助销售人员

实现对客户的快速响应。当客户对某个房间感爱好时，往

往须要了解特定付款方式下的付款状况，在系统中可以快

捷地实现模拟付款并可打印置业安排。

详细操作步骤如下:

1、点击【交易管理】下的【房源查询】模块，如图31；

图31

2、选择项目；

3、点击［意向查询，弹出“意向查询”窗口，如图32；

图32

4、依据客户的意向，选择相应的内容后，点击［确定］,

系统会查询并列出当前所选项目下全部满意条件的

房间;

5、选择详细房间，界面右上方会显示所选房间的基本

信息，右下方是置业安排，如图33；

图33

6、在界面右下方的置业安排区，进行如下操作：

1）选择付款方式；（付款方式的定义请参见：三、

如何制定付款方式）

2）点击折扣旁边的2按钮,系统会打开“折扣明细”

窗口，可以选择折扣并调整折扣的依次；（折扣

的定义请参见：四、如何制定折扣制度）

3）确认房款总额，可以手动调整房款总额；

4）录入按揭/公积金贷款金额或比例；

7、编辑完成后，点击K打印置业安排］,即可打印项目

的置业安排书。

图34

提示：

•系统支持打印简洁置业安排和高级置业安排两种

模式，以上介绍的是打印一个房间一种付款方式

的简洁置业安排的操作，假如要一次打印多个房

间多种付款方式的置业安排，可以选择高级置业

安排，详细操作请参见（CRM销售管理系统操作

手册》

八、如何选房并打印选房确认单

项目开盘期间，来购房的客户比较多，为了让购房者能

够便利、快捷地购买到房间，发展商通常增加排队等候区、

选房区，签约区等，这样可以对购房者进行有序地管理。

系统供应的选房功能，主要是用于提高选房的效率。

详细操作步骤如下：

1、点击【交易管理】下的【选房确认】模块，如图35；

2、选择项目楼栋；

3、在销控图中选择客户有意向且状态为"未确认”的

房间，界面右上方会显示所选房间的基本信息，右

下方是选房确认区；

4、在界面右下方的选房确认区，录入客户名称后，点

击K确定打印「即可打印“选房确认单”。

图35

提示：

“选房功能”须要先进行选房设置，详细的设置

请参见《明源CRM销售管理系统操作手册》。

•完成选房操作后，系统会即时更新当前所选房间

的状态，左下方的状态统计图例，须要点击［刷

新』按钮后才会更新。

•客户选房后，假如没有进一步的意向，或选房后

超出了失效时间，可通过点击I［取消选房］按钮

来取消选房,取消选房后新客户可重新选择该房

间。

九、如何签署认购书

项目正式开盘后，客户购房通常须要先办理认购手续,

签署认购书。签署认购书通常有两种模式：先收款后签协

议模式和先签协议后收款模式，这里主要介绍先收款后签

协议的模式。

详细操作步骤如下：

1、点击【交易管理】下的【定单管理】模块，如图36；

图36

2、选择项目；

3、点击K新增认购』，系统打开“选择房产”窗口，如

图37,选择详细房产后即进入“增加客户向导”界

面，如图38；

图37

图38

4、录入客户名称，允许支持多个客户同时录入，点击

I［下一步］，假如系统中存在同名的客户，则打开“确

认客户”界面，如图39,可以选择已有客户或新增

客户，如没有同名客户则干脆进入“填写客户资料”

界面，如图40；

当增加*户向S--河页对话挺

婚》1客户

第二步：确汝客户

客尸1:金波

r/弃选择

「金波证件号码：XXXXXX19670817XXXX联枭电话：37598261

上一步下一步取消

图39

图40

5、在“填写客户资料”界面，录入客户信息后，点击

1确定"进入“定单管理”编辑界面，如图41；

图41

6、确认计价方式，选择定义的付款方式；

7、确认折扣，点击折扣旁边的N按钮，系统打开“折

扣明细”窗口，如图42,可以选择定义的折扣并调

整折扣的依次，调整折扣后：系统会重算房间总价；

勺I折扣明捌二两贝对话梃

折扣明细

折扣明细列表■新潮折扣；向上移动：向下移动更多操作▼

r折扣名称折扣类型计算：方法折扣（%）优惠金颤折扣说明

1商业贷款付款方式打折100.000.00付款方式定义的折扣

2内部折扣内部折扣减点2.000.00

嘀定取消

图42

8、假如选择的房间是带装修的，可以在此选择装修标

准；

9、假如客户有购买车位等附属房产或认购的房间有绑

定的阁楼等附属房产，还须要进入〈附属房产〉标签

页确认附属房产的信息；

10、定单信息编辑完成后，点击［保存］即可；

11、验证预收款，即将预先收取的定金转到当前定单

下，点击“操作”菜单下的［验证预收款系统打

开“验证预收款”窗口，如图43；

图43

12、录入查询条件，点击工查找上系统会将全部满意

条件的款项显示于预收款列表中；

13、在预收款列表中选择相应款项，点击［确定］即将

所选款项转到当前定单下；

14、点击“定单管理”编辑界面的R打印协议］,可以

打印认购书或进行认购书的网上备案。当项目中有

多个打印模板时，可以选择模板进行打印，如

图44；

图44

图45

提示：

•打印协议前需进行套打设置，“套打设置”的详细

操作请参见《明源销售管理系统操作手册》。

•申请入会和赠送积分功能，须要启用会员系统才

能运用。

•网上备案须要购买指定的增值功能才能实现。

十、如何签约

客户签署认购书后，须要打算签约的相关资料（如身

份证、收入证明等），资料打算完成后即可办理签约手续。

现在很多城市都实行了网上备案，签约须要在政府的备案

网上录入相关信息并打印合同。

详细操作步骤如下：

1、点击【交易管理】下的【定单管理】模块，如图46；

图46

2、选择项目；

3、在快速查询区，选择查询字段并录入关键字，点击

I［查找系统会查询出满意条件的定单；

4、在搜寻结果列表中，双击要转签约的定单，打开“定

单管理”界面，点击K转签约系统打开“合同管

理”编辑界面，如图47,填写并确认合同信息无误

后，K保存］即可；

图47

5、点击“合同管理”编辑界面的K打印合同，可以进

行合同打印或进行合同的网上备案，当项目中有多

个打印模板时，可以选择打印模板进行打印，如图

44；

6、假如当前客户有入会的意向，则可通过k申请入会］］

功能填写入会申请资料；

7、假如当前客户已是会员，还可通过K赠送积分］功

能给客户赠送看房积分或购房积分。

提示：

•打印合同前需进行套打设置