工程服务组前期介入工作手册

目录

南山物业管理前期介入程序..............................................................2

安防布局介入..........................................................................6

房屋单体配置设计介入..................................................................8

管理用房设计介入.....................................................................10

规划设计评估流程.....................................................................13

机电安装工程介入.....................................................................15

交通布局设计介入.....................................................................19

景观配置设计介入.....................................................................21

绿化配置设计介入.....................................................................23

设备配置设计介入.....................................................................25

生活配置设计介入.....................................................................27

施工建设介入.........................................................................29

土建施工工程介入.....................................................................30

物业管理方案策划工作.................................................................33

安徽南山物业管理项目评估细则.........................................................36

消防布局设计介入.....................................................................43

样板房管理工作.......................................................................45

营销策划介入.........................................................................47

园林景观施工工程介入.................................................................49

总体规划设计介入.....................................................................51

南山物业管理前期介入工作指引.........................................................53

安徽南山物业管理前期介入程序

1目的

规范公司对新项目物业管理前期介入的工作程序和内容，指引前期介入工作的有

效开展。

2适用范围

适用于公司的前期介入工作。

3职责

3.1公司总经理：负责前期介入工作的指引和监督，协调与开发公司相关事宜，协调

与政府相关部门的有关事宜；

3.2人事行政部：负责确定新项目的前期介入物资采购装备、后勤安排、行政事务等

事宜协配合，前期介入人员的调配、招聘、协助培训等相关事宜工作；

3.3品质工程部：负责对前期介入工作的工程技术支持与TS09000质量管理体系及相

关服务标准；

3.4前期项目负责人：负责前期介入工作的具体开展包括项目物业管理方案的具体制

定与执行；协助配合开发公司地产开发销售相关事宜；站在物业管理角度，向开

发公司提出具体详细的前期介入意见与建议；根据开发公司要求，为样板房与销

售中心提供物业服务；负责前期介入驻场物业管理团队的管理工作；负责与本项

目相关政府部门前期接洽联系工作如项目物'也管理费的定价、车场收费标准、当

地派出所、当地街道办居委会的联络等；

3.5前期介入小组：根据《前期介入工作职责》负责项目的前期介入工作。

4定义

4.1物业管理前期介入的概念

物业管理前期介入是指物业公司在接管房地产项目前，参与介入该房地产项目开

发所涉及的每个阶段，其中包括项目市场调研、项目定位、项目选址、项目决策、规

划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等环节，从有利于物业的日常服务管理和物

业房产保值增值以及业主（客户）使用优化与增加舒适度的角度，对物业的环境布局、

功能规划、楼宇设计、楼宇节能、户型结构、材料选用、设备选型、配套设施、管线

布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业

开发设计和建造质量，并为完善优化物业的使用或能，以及通过物业服务管理达到房

产保值增值的目标而创造条件，同时通过有效的前期介入工作，提高业主一次性收房

率，降低房屋接管验收时返修次数与工作量，为确保业主正常快速入住及提高客户满

意度奠定基础。

4.2前期介入的内容

前期介入工作主要分三个阶段实现：规划与设订阶段、策划营销阶段和施工建造

阶段，三个主要阶段结束后配合地产公司进行竣工验收。

4.2.1规划与设计阶段（含建筑规划方案设计阶段、方案扩初与施工图设计阶段、园

林景观方案与施工图设计阶段、装饰装修设计等）包括：对总体规划设计，房

屋建筑单体设计、户型设计、安保布局、消防布局、交通组织、生活配置、设

备配套（电气、给排水、暧通等）、新材料、新技术、管理用房、节能环保、

公共空间、景观配置、园林配置、室内配置、智能化配置、配套设施（会所、

体育活动设施、商业配套等）、物业管理办公用房与生活用房（各城市物业管

理条例有相关规定）等方面应注意的内容。

4.2.2营销策划阶段包括：

物业管理方案策划、物业管理模式研究、物业管理费的定价、样板房与销售中心

提供高品质物业服务、驻场物业管理团队管理、营销推广协助配合工作以及销售推介

应注意的内容。

4.2.3施工建造阶段包括：

4.2.3.1土建施工工程：土建主体结构、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋

面砂工程、回填土工程、地下室工程、人防工程等方面应注意的问题；

4.2.3.2机电设备安装工程：电气设备安装工程;含强电、弱电、发电机设备等）、

给排水工程、电梯设备安装工程、智能化设备安装工程（含监控系统、门禁

对讲系统、周界报警系统、楼宇自控系统、网络系统等）、消防设备安装工

程、中央空调设备安装工程、锅炉供暖设备安装工程、车场设备安装工程等

方面注意的问题；

4.2.3.3园林景观施工工程：园建工程（含土建、给排水、强弱电等）、林建工程（乔

木、灌木、植被等）、成型景观（含雕塑、小品、成型景观配套设施等）。

5管理程序

5.1规划与设计阶段

从开发公司进驻项口现场到主体动工之间的介入活动，品质工程部负责，

5.1.1根据该项目的特点，依照《安徽南山物业管理项目评估细则》按《规划设计评

估流程》向地产设计部门提供建设性意见并提交项目规划设计评估报告；

5.1.2根据《前期介入交通布局设计》、《消防布局介入》与地产公司设计部门、营销

部门确定该项目的外来人员管理方式、车辆管理方式，主要涉及小区出入口的

数量和位置、出入口岗位配置，车辆流向、道闸设置的位置和数量；

5.1.3根据《安防布局介入》、《智能化配置设计介入》和规划设计图，与地产公司设

计部门及其他有关部门讨论决定该项目的安防设计要求,主要涉及住户对讲的

后发地产公司相关人员。

6相关文件

6.1《安徽南山物业管理前期介入工作指引》

6.2《安徽南山物业管理项目评估细则》

6.3《规划设计评估流程》

6.4《前期介入工作职责》

6.5《前期介入交通布局设计》

6.6《消防布局介入》

6.7《安防布局介入》

6.8《总体规划设计介入》

6.9《设备配置介入》

6.10《机电安装工程介入》

6.11《生活配置介入》

6.12《管理用房设计介入》

6.13《园林景观施工工程介入》

6.14《景观配置设计介入》

6.15《绿化配置设计介入》

6.16《营销策划介入》

6.17《物业管理方案策划》

6.18《样板房管理》

6.1.19《施工建设介入》

6.1.20《土建施工工程介入》

6.1.21《房屋单体配置介入》

7相关记录

7.1《物业管理建议书》

7.2《前期介入情况周报表》

安防布局介入

1目的

规范物业区域安防合理有效布局，为日后管理区域安全防控提供质量保证。

2适用范围

适用于公司的前期介入安防安保布局设计介入工作。

3职责

3.1公司总经理指定前期介入负责人，负责组建项目前期介入小组。

3.2前期介入组负责人负责对前期介入安防布局工作的组织，负责向总经理提交综

合性前期介入报告。

4定义

4.1是指前期介入期间配合地产公司和相关施工单位对物业区域内的安全防护工

程做合理科学的布置为日后高效便捷管理提供安全依据。

4.2前期介入安防布局包含的内容：相关施工图纸资料、《前期介入情况周报表》、

《物业管理建议书》。

5管理程序

5.1安保管理区域分割，消除管理死角。

5.1.1便于对日后的单元性管理的控制，能清晰全面了解物业区域安保实时情况,

消除管理盲点；

5.1.2便于日常进行全方位巡查.进行有效安全控制；

5.2安保管理视线的巡查，避免管埋的盲点；

5.3人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理；

5.4安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范；

5.4.1安保技防措施完备，计划采用人防、技防与物防等技术手段，形成多层次

的立体安保体系，信息汇总通畅，反应快速；

5.5完善安防体系，提高物业区域安全系数，能有效保证区域内的安防质量。

5.6围墙布局

5.6.1围墙平直，便于安防设施安装及功能的充分发挥（可否考虑围墙外围边和

墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低），材料考虑容易替换或免维护；

5.6.2围墙尽量选择混凝土胸结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护；

5.6.3围墙墙面尽量选用涂料、维护方便；

5.6.4围墙安装防爬河；

5.6.5灯具、交通、摄像镜头支持杆、建议采用镀锌钢管；

5.6.6建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。

5.7针对以上问题物业公司提出相关建议和意见并填写《物业管理建议书》，同时每

周对安防安保布局设计介入进行汇总并填写《前期介入情况周报表》。

6相关文件

6.1《安徽南山物业管理前期介入工作指引》

7相关记录

7.1《物业管理建议书》

7.2《前期介入情况周报表》

房屋单体配置设计介入

1目的

规范房屋单体项目的合理化设计•、完善日后房屋单体各项组成元素的功能，

达到实际利用的最佳效果。

2适用范围

适用于公司前期介入房屋单体设计介入工作。

3职责

3.1公司总经理指定前期介入负责人，负责组建项目前期介入小组；

3.2前期介入组负责人负责对前期介入房屋单体工作的组织。

4定义

4.1是指物业前期介入期间为满足业主日后对生活配置的需求，因此要对管理区域

的生活配置，及各种生活配套设施的优化布置，从方便，使用、科学的角度提

出合理化的意见和建议，为日后小区的增值、保值、创建文明、示范性社区打

下基础。

4.2前期介入生活布局包含的内容：相关施工建设资料说明、现场跟进工作记录、

跟进《前期介入情况周报表》并提交《物业管理建议书》。

5管理程序

5.1屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求；

5.2墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果；

5.3楼板厚度与隔音符合国家规范；

5.4住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门；

5.5住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近

距离直接面对其他住户的门窗；

5.6厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置

合理，灶宜避开窗口设置。注意厨房烟道设计合理性，烟道内保证负压：

5.7卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房，卧室、起

居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置；

5.8厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检

修；

5.9管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设

置合理，便于检修；

5.10宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm）,应有防止油烟回流和

串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽；

5.11底层地坪应充分考虑防潮措施；

5.12房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）；

5.13有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施;

5.14阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M）,宜采用垂直杆件，杆件距小

于0.于M,防止儿童攀爬;

5.15针对以上物业公司提出相关建议和意见并填写《物业管理建议书》，同时每周

对房屋单体设计介入进行汇总并填写《前期介入情况周报表》。

6相关文件

6.1《安徽南山物业管理前期介入工作指引》

7相关记录

7.1《物业管理建议书》

7.2《前期介入情况周报表》

管理用房设计介入

1目的

规范物业管理处用房的合理规划设计,，为E后物业服务工作提供高效办公环

境。

2适用范围

适用于公司前期介入管理处用房设计介入工作。

3职责

3.1公司总经理指定前期介入负责人，负责组建项目前期介入小组。

3.2前期介入组负责人负责对前期介入房屋单体工作的组织，负责向总经理提交综

合性前期介入报告。

4定义

4.1是指在前期介入规划设计阶段对物业区域管理用房的合理配置提出合理化建

议，根据物业占地面积以及实际需要、满足日常办公等方面与地产在设计规

划上予以核定。

4.2前期介入房屋单体配置包含的内容：相关施工建议资料说明、现场跟进工作

记录、跟进《前期介入情况周报表》并提交《物业管理建议书》。

5管理程序

5.1物业服务中心

5.1.1管理中心功能：经理室、接待区、客户服务组、资料室、办公区、会议室、

卫生间、中央监控；

5.1.2作业用房功能：护卫值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、

员工生活用房；

5.1.3位置：客户服务组保证在住宅区中央地面位置的底层，管理本部及各作业面

相对集中。

5.2业委会活动用房

5.2.1功能：办公空、资料室、会议室、接待室।

5.2.2面积：根据具体情况而定；

5.2.3位置：和管理部相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处。

5.3凡新建住宅小区（含组团）以及十层（含十层）以上的高层楼宇项目，可参

考以下标准配建相应物业管理用房：总建筑面积在10万m2以下的项目，比

例按4%o配置，但面积最小不得低于100m2;总建筑面积在10万m2以上的、

30万m2以下的项目，比例按3%。配置，但面积最小不低于400m2；总建筑面

积在30万m2以上的项目，比例按2%。配置，但面积最小不低于900m2。物业

管理用房实际标准参照各城市地方物业管理条例中的具体规定。

5.4新材料、新技术

5.4.1应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术；

5.4.2试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点；

5.4.3采用新材料、新技术应预留充足备品备件；

5.4.4采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。

5.5管理成本测算

5.5.1对规划应充分测算今后产生的管理成本；

5.5.2管理成本应与市场上同标准类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过

大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。

5.6与相似典型项目的比较

5.6.1相似点；

5.6.2差异点；

5.6.3优势；

5.6.4劣势；

5.6.5改进建议。

5.7管理用房位置、面积

5.7.1仓库储物间可以根据实际情况设置在架空层（地下室）；

5.7.2社康中心用房位置选在小区相对中心地带且不影响居民居住环境；

5.7.3架空层泛会所考虑不会影响业主居住环境。娱乐设施设置主要以桌椅、棋牌、

兵乓球为主；

5.7.4万平方米面积以上的小区设置员工活动室；

5.7.5管理用房面积;住宅区房屋总面积x户均人口数x人均管理用房面积系数。

户均人口数：暂为：3.75人/户、人均管理用房面积系数：暂为：0.06平方

米/人。

5.7.6各类管理用房的面积分配数量由物业管理公司确定；

5.7.7管理用房竣工时间：一次开发完成的小区在入伙前30天完成。分期开发的

小区管理用房在规划设计是确定位置、数量，如果条件限制部分管理临时用

房在入伙前30天完成。

5.8相关配套

居委会用房：30万平方米面积以上小区考虑居委会用房。面积：20万平方

米以下小区、按10户1平方米标准考虑，20万平方米以下小区、按10户0.7平

方米标准考虑。

5.9针对以上物业公司提出相关建议和意见并填写《物业管理建议书》，同时每周

对管理处用房设计介入进行汇总并填写《前期介入情况周报表》。

6相关文件

6.1《安徽南山物业管理前期介入工作指引》

7相关记录

7.1《物业管理建议书》

7.2《前期介入情况周报表》

规划设计评估流程

1目的

规范新建项目前期介入中物业公司规划设计评估工作。指导前期介入工作的有效

开展。

2适用范围

适用于公司前期介入规划设计评估工作。

3职责

3.1前期介入项目负责人：负责前期介入工作的执行和监督，协调与开发公司相关事

宜。

3.2前期介入小组：负责具体执行公司下发的前期介入工作指导。

4定义

无

5管理程序

5.1地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评

估，并提供评估报告。

5.2物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产

提交评估所需的开发资料目录。

5.3地产接到资料目录后3日内向物'也提供具体评估内容资料，对不能提供的资料，

书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说

明会，介绍项目情况并解答疑问。

5.4物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及同标准类似典型项

目的实地考察。

5.5评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察

情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。

5.6物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评

估报告》进行评审v

5.7评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报

告》的修改。

5.8经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会

签后，提交物业公司总经理审核签发。

5.9物业公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。

6相关文件

6.1《安徽南山物业管理前期介入指引》

7相关记录

7.1《项目规划设计评估报告》

机电安装工程介入

1目的

规范并能及时从日后物业管理的角度监督施工单位严格地按设计意愿进行施工

建设，对于可能出现的质量隐患，特别是隐蔽工程和重点部位，能予以加强监管。

2适用范围

适用于公司前期介入机电安装工程介入工作。

3职责

3.1公司总经理指定前期介入负责人，负责组建项目前期介入小组；

3.2前期介入组负责人负责对前期介入机电安装过程工作的组织，负责向总经理提交

综合性前期介入报告。

4定义

4.1是指在前期介入期间对物业对机电安装项目现场施工的全过程跟进、监督、指导

以及对相关图纸资料的审查参与，在施工中予以彻底解决而不遗留下来成为日后

使用和管理中难以克服的障碍；

4.2前期介入土建施工包含的内容相关施工建议资料说明、现场跟进工作记录、跟进

《前期介入情况周报表》并提交《物业管理建议书》。

5管理程序

5.1控制柜安装

在安装控制装置时应现场跟进发现问题及时告知现场施工人员进行调整，具体施

_L时应先把装置下端抬起放入柜内，在将上端小心抬起压到位，不能损坏柜中部件，

拧紧螺栓并检查控制柜装置是否定位牢靠。

5.2各类泵安装

5.2.1在安装雨水、污水泵时应到现场监督施工安装情况，掌握第一手施工资料，对

泵设计放置的位置是否合理，是否能满足实际排水负荷，建议同一个积水池放

置两台泵，一用一备避免泵损坏带来的安全隐患；

5.2.2消防和生活给水泵的安装牵涉到日后整个物业区域生活用水和消防安全，必须

在现场积极跟进，泵房内的通风以及地面要设排水沟等细节应处理得当。根据

设计在全负荷状态下（用水高峰期间）二次加压泵的功率和送水供应量（出水

管径）是否能满足实际需求等问题应及时反映并作跟进相信记录。

5.3设备房环境

5.3.1发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地彼，墙

面找平、抹灰、刷涂料，天花找平；

5.3.2设备房顶无排污管，设置清洁取水点和排水管；

5.3.3设备房设置对流通风口；

5.3.4机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备；

5.3.5特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。

5.4电梯安装

电梯安装是专业性比较强同时又涉及到日后乘梯安全舒适问题，物业应参与并现

场监督电梯安装过程，对于安装程序和线路的敷设等应作详细记录已被后用，对电梯

的保护是工作重点。

5.4.1控制中心有电梯的运行指示，20层以上电梯可以控制电梯的上下运行及停止；

5.4.2电梯机房排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门，可以考虑

设置百叶通风；

5.4.3与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区别（由电梯公司制作）；

5.4.4轿厢风扇要保证轿厢内通风，大厦封闭的电梯厅需设置排风设施；

5.4.5电梯机房应设置通风、降温设备，风机噪音要考虑，需要安装一个百叶窗，并

安装应急灯一只；电梯机房内门钥匙应通用（机房门选用通锁）；

5.4.6电梯轿厢地面使用耐磨材料、轿厢装饰和管理处对接确认款式、轿厢壁安装一

面镜面玻璃；

5.4.7电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的需要设计通风设施；

5.4.8高层消防楼道2-3层应设计1个清洁取水点、排水池；

5.4.9大厦电梯底坑应平整、整洁，并设置排水系统。

5.5弱点监控系统

5.5.1弱电监控镜头安装分布位置须合理，特别在安全死角位置、广场人群密集处、

事故隐患突发地段、管理处门口；

5.5.2摄像监控镜头、苑门电机、电话系统、中心设备等弱电监控系统需要做好防雷

接地、设计施工中应充分利用建筑体综合接地网；

5.5.3在小区弱电井管网中适当位置设计积水坑、配置排水潜水泵；

5.5.4监控线路铺设用线管尽可能选择较大、便于今后维护更换；

5.5.5小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统；

5.5.6单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音；

5.5.7小区苑内辅助苑门可以安装门禁闭门器开关系统节约费用；

5.5.8围墙红外周界报警系统、建议重叠安装、两路平行消除翻越死角；

5.5.9开放、半开放小区建议1-2楼居家安防系统采用6—8防区、提高安全系数；

5.5.1040万以上大型社区建议安装汇线通电话小总机、便于电话日后管理；

5.5.11电梯轿厢监控头安装位置应选择在轿厢门口符合人们日常习惯；

5.5.12泳池设计1—2个合理的摄像监控镜头;

5.5.13设备交接验收时要做好实际施工图纸的和实际图纸的核实，综合系统图、线

槽、管道布线图、设备配置图、现场调试技术参数。

5.6照明系统

5.6.1地下路灯、草坪灯分路、时间控制，使用节能灯。地下室车库照明为多路控制，

其中每路照明分布均匀，控制亮度；

5.6.2设计低压配电屏时考虑住户用电、公共用电、照明用电、设备用电分开，留足

备用商铺用电接线开关，分类计量，便于供电局抄表到户；

5.6.3水景、水池、水廊水下灯可以在设计施工中取消、不影响景观；

5.6.4小区内射灯、节日灯合理配置、不能过饱和节约费用、消除灯光污染；

5.6.5小区内休闲架空层可以采用日光灯、节能灯交叉配置、满足使用要求、节约投

资、降低后期管理费用，小区内楼栋适当位置设置节日装饰用电电源；

5.6.6尽量减少地灯配置、消除后期维修隐患（实际使用中地灯使用寿命1—2年、

故障率特高）应在广场设置节日装饰用电电源插座；

5.6.7小区内照明设计可以选用使用寿命长、透光率高的草坪灯，在合理位置设计配

置儿盏高杆灯，可以减少草坪灯配置节约费用。

5.7供配电系统

5.7.1变压器顶端不安装照明灯具，变压器单独在房间安装的，有门且可上锁；

5.7.2高低压配电柜、变压器、发电机正上方、周围无任何可能出现浸水、渗水、滴

漏的可能，包括可能出现的管道渗水、洗手间、室外雨水蔓延等；确实无法避

免的，有有效的防护、集水、排水、报警等措施；

5.7.3变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制；低压配电室设置单独通

风系统或配备降温设备，变压器报警信号连接到中心；

5.7.4高低压配电室、变压器房、发电机房设置的位置高于周边排水位，且在上一层

的位置没有水源；如有，在上层做好防水处理。

5.7.5发电机油箱房设置防爆灯、通风口

5.7.6发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于2寸

的到地面的透气弯管；

5.7.7发电机排烟过漉系统设置自动补水装置，有水位标识；

5.7.8发电机房空间较大时、根据设计标准可以利用灭火器替代C02灭火系统、节约

投资；

5.7.9发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。

机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能；

5.7.10各种配电箱（柜）钥匙通用；

5.7.11发电机、配电柜等设备需要配置维修专用工具、供配电系统图；

5.7.12变压器与配电柜安装在一个房间有安全隔离防护栏；

5.7.13多层、小高层小区供配电设备中电容器补偿柜容量可以按大厦设计标准0.6

系数配置节约投资；

5.7.14设备、设备房、车库污水池高低水位等报警信号连接到监控中心；

5.7.15机房排风装置在发电机停机后应有延时关闭功能：

5.7.16发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置，且应有水位标识，发电机排烟应

不影响小区环境；

5.7.17强弱电井应设置照明，开关在井道内，弱电井内需要设置插座；强弱电井、

管道井、水表井的门锁钥匙通用；

5.7.18机油箱房应设置防爆灯，发电机应配备一套蓄电池，如果发电机没有充电器

模块、需另配备浮充充电器；发电机互投自动转换柜应配备备用蓄电池。发

电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能，且功能正常。

5.8针对以上物业公司提出相关建议和意见并填写《物业管理建议书》，同时每周对

机电安装工程介入进行汇总并填写《前期介入情况周报表》。

6相关文件

6.1《安徽南山物业管理前期介入工作指引》

7相关记录

7.1《物业管理建议书》

7.2《前期介入情况周报表》

交通布局设计介入

1目的

规范新建项目前期介入工作中物业公司'交通布局'阶段中的总体规划设计的工

作流程，指导前期介入工作的有效开展。

2适用范围

适用于公司前期介入“交通布局”工作。

3职责

3.1前期介入项目负责人：负责前期介入工作的执行和监督，协调与开发公司相关事

宜；

3.2前期介入小组：负责具体执行公司下发的前期介入工作指导。

4定义

4.1前期介入交通布局设计的概念

前期介入交通布局设计是指开发对小区内交通的布局设置，前期介入小组应从有

利于物业的日常服务管理和物业房产保值增值以及业主（客户）使用优化与增加舒适

度的角度开展前期介入工作。

4.2前期介入交通布局设计阶段包含的内容：

包括：小区内交通路线的布局，小区内停车位的布局，小区内车流量的布局。

5管理程序

5.1前期介入交通布局设计介入需要获得的资料《项目可行性研究报告》及批复、《详

规》及批复。

5.2交通布局介入的要求

5.2.1各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。路面砖

防滑；人行路牙为凹陷式排水沟，水泥上面铺设防滑地砖。在道路周边、苑内

合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。道路两侧每100米处、苑内根据大小

至少设置一个取水点，小区取水点必须安装水表便于日后管理。苑内取水点可

以设计在雨水栅格井内、便于用水管理在道路边上的消防接合器、消火栓特殊

位置需设置防撞装置，小区道路主要位置设置混凝土减速坡，大厦主要道路设

置塑胶减速坡。沥青路面应选择粗粒路面、质量好、不宜脱落小区路面设置足

够的雨水栅格、消除路面积水。

5.2.2主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余

地。

5.2.3根据项目开发规划许可条件以及当地政府房地产开发项目机动车位配置相关

管理规定，同时根据机动车年均增长速度，考虑机动车位的配比。对于具有住

宅配套商业或对外经营会所设施的住宅项目，需要考虑该商业配套停车位，同

时该停车位尽量安排在既不影响住宅小区业户的生活前提下，又方便商业配套

停车的合适地方。

5.2.4有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。

5.3设计文件（交通布局设计）总说明、停车位布局说明。

5.4开发公司在组织项目开发说明会，定期定阶段组织会同其所属项目、设计、工程、

营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问，物业就物业管理角度提出

相应意见与建议进行交流与探讨。

5.5针对以上问题物业公司提出相关建议和意见并填写《物业管理建议书》，同时每

周对交通布局设计前期介入进行汇总并填写《前期介入情况周报表》。

6相关文件

6.1《安徽南山物业管理前期介入工作指引》

7相关记录

7.1《物业管理建议书》

7.2《前期介入情况周报表》

景观配置设计介入

1目的

规范景观配置项目的合理化设计，最大限度和房屋设计架构一致，彰显小区

独特优美风格、及内在实用性。

2适用范围

适用于公司前期介入景观配置设计介入工作。

3职责

3.1公司总经理指定前期介入负责人，负责组建项目前期介入小组；

3.2前期介入组负责人负责对前期介入房屋单体工作的组织。

4定义

4.1是指物业前期介入期间为满足业主日后对生活配置的需求，因此要市管理区

域的生活配置，及各种生活配套设施的优化布置，从方便，使用、科学的角度

提出合理化的意见和建议，为日后小区的增值、保值、创建文明、示范性社区

打下基础；

4.2前期介入生活布局包含的内容：相关施工建议资料说明、现场跟进工作记录、

跟进《前期介入情况周报表》并提交《物业管理建议书》。

5管理程序

5.1景观装饰布局合理，宜处于人流相对集中的区域；

5.2采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护，建议水系内考

虑种植利于清污的水体植物；

5.3水系岸床设计应考虑防渗漏效果，尤其水系地下部分设有地下车库，更要注意

防水处理；

5.4不宜在小区内设置深度超过1米的水系，所有水系有防护或警示。如利用自然

河道水系超过1.5米,还应配置相应的救生设备、设施。建议水系设计深度不

宜过深，深度不宜超过40CM,避免日后管理成本负担过重，同时也避免出现

孩童溺水安全事故；

5.5景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧

的材料；

5.6泛光照明不影响住户，不造成光污染；

5.7景观照明系统需要考虑防漏电的设置；

5.8针对以上物业公司提出相关建议和意见并填写《物业管理建议书》，同时每周对

景观配置设计介入进行汇总并填写《前期介入情况周报表》。

6相关文件

6.1《安徽南山物业管理前期介入工作指引》

7相关记录

7.1《物业管理建议书》

7.2《前期介入情况周报表》

绿化配置设计介入

1目的

规范物业区域绿化配置，提高绿化实体效用，构建立体、层次感完善的绿化生态

体系。

2适用范围

适用于公司前期介入绿化配置设计介入工作。

3职责

3.1公司总经理指定前期介入负责人，负责组建项目前期介入小组；

3.2前期介入组负责人负责对前期介入生活配置工作的组织。

4定义

4.1是指物业前期介入期间为满足业主日后对生活配置的需求，因此要对管理区域的

生活配置，及各种生活配套设施的优化布置，从方便，使用、科学的角度提出合

理化的意见和建议，为日后小区的增值、保值、创建文明、示范性社区打下基础;

4.2前期介入生活布局包含的内容：相关施工建议资料说明、现场跟进工作记录、跟

进《前期介入情况周报表》并提交《物业管理建议书》。

5管理程序

5.1绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。

5.2绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇

聚。

5.3绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率同，抗病

虫性好。

5.4绿化品种便于养护，养护成本节约。

5.5绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。

5.6绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能［如尾气）。

5.7主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。

5.8考虑预留绿化浇水养护设施.

5.9根据建筑物的布局与建筑高度，考虑日照强度情况，合理种植向阳或阴森灌木。

5.10除设计的主干景观道路外，部分绿化带的进出口与通道建议铺设草砖便于日后

管理。在绿化带与小区景观主干道的结合部三角口铺设水泥鹅卵石。

5.11在道路周边、物业区域内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。道路两侧每

100米处、区域内根据大小至少设置一个取水点，小区取水点必须安装水表便于

日后管理。

5.11.1物业区域内取水点可以设计在雨水格栅井内便于用水管理。

5.12绿化设施

5.12.1有绿化清洁用水管道，单独加装计量表。花槽、花坛可保证排水通畅，有防

堵措施，不影响美观。

5.12.2绿花草坪设置浇灌系统，布局合理，便于控制，喷头覆盖面积与水压的关系

需综合考虑。

5.12.3小区内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。

5.12.4绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。

5.13针对以上物业公司提出相关建议和意见并填写《物业管理建议书》，同时每周对

绿化配置设计介入进行汇总并填写《前期介入情况周报表》。

6相关文件

6.1《安徽南山物业管理前期介入工作指引》

7相关记录

7.1《物业管理建议书》

7.2《前期介入情况周报表》

设备配置设计介入

1目的

规范新建项目前期介入工作中物业公司'设备配置设计’阶段中的工作流程。指

导前期介入工作的有效开展。

2适用范围

适用于公司前期介入“设备配置设计阶段”工作。

3职责

3.1前期介入项目负责人：负责前期介入工作的执行和监督，协调与地产公司相关事

宜。

3.2前期介入小组：负责具体执行公司下发的前期介入工作指导。

4定义

设备配置设计阶段阶段的概念：

前期介入设备配置设计阶段是指地产公司在新建项目时的设备配置设计，包括：

设备配置设计的方案、周边设施设备情况分析等。前期介入小组应从有利于物业的日

常服务管理和物业房产保值增值以及业主（客户）使用优化与增加舒适度的角度开展

前期介入工作。

5管理程序

5.1设备配置设计阶段介入准备

5.1.1规划设计评估需要获得的资料；

5.1.1.1报批报建文件：配套设施明细资料•；

5.1.1.2企划文件：

市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户分析资料；

5.1.1.3设计文件：

设施配套设计说明文件；

5.1.2地产公司在组织项目开发说明会，定期定阶段组织会同其所属项目、设计、工

程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问，物业就物业管理角

度提出相应意见可建议进行交流与探讨；

5.1.3物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察,

周边同档次楼盘物业设施配套水平的市场调研并填写《物业管理建议书》；

5.2设施配套设计介入的要求

5.2.1水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并

留有适当扩展余地；

5.2.2配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠；

5.2.3沟、管、渠、井的设置合理，便丁维护保养；

5.2.4公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能

装置，楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应

设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。公共走道照明采用节能灯，其控制开关

建议采用声光控或人体感应开关；

5.2.5配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房、柴油发电机房、锅炉房、消防中

心等设备房设计应符合国家规范。有条件的情况下，所有设备房建议地面铺瓷

砖，并部分墙面瓷砖上墙；电梯机房与配电房内建议配备降温通风设施；水泵

房与中央空调机房内地面均有一定坡度，并设有集水沟；水泵房不应设在住宅

建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，水泵房与电梯井不应紧邻卧室，若紧

邻书房及起居室时，应采取隔音措施；中央空调主机房、室外冷却塔、柴油发

电机房、锅炉房等均需有隔音降噪的环保措施；电梯机房设置防风防雨措施。

6相关文件

6.1《安徽南山物业管理前期介入工作指引》

7相关记录

7.1《物业管理建议书》

生活配置设计介入

1目的

规范优化物业区域生活配置，提高业主生活质量，促进物业保值、增值。

2适用范围

适用于公司的生活配置设计介入工作。

3职责

3.1公司总经理指定前期介入负责人，负责组建项目前期介入小组；

3.2前期介入组负责人负责对前期介入生活配置工作的组织，负责向总经理提交综

合性前期介入报告。

4定义

4.1是指物业前期介入期间为满足业主日后对生活配置的需求，因此要对管理区域

的生活配置，及各种生活配套设施的优化布置，从方便，使用、科学的角度提

出合理化的意见和建议，为日后小区的增值、保值、创建文明、示范性社区打

下基础。

4.2前期介入生活布局包含的内容：相关施工建议资料说明、现场跟进工作记录、

跟进《前期介入情况周报表》并提交《物业管理建议书》。

5管理程序

5.1根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房；

5.2一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建

材、文化娱乐、交通等的配套服务功能；

5.3如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经

营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口

或楼梯须与住宅分开；

5.4如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、

档次、经营方式合理配置，考虑会所日后经营的问题，会所设计选址位置建

议设置在方便日后对外经营位置（人流较多、交通方便），一般建议先将会所

作为项目营销中心，销售完毕后再启动会所经营；

5.4.1若项目较大规模25万以上平方米建筑面积时，小区仅有单一会所时，会所

的设计选址可暂不考虑以上问题。例如：一般10万平方米以上的住宅小区

宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；

面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加

200平方米；

5.4.2安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措施和使用说明；

5.4.2.1木制儿童娱乐设施与地面接触的木柱上下300iimi需做防腐处理、最好用不

锈钢（塑料制品）作保护层防腐；

5.4.2.2娱乐设施的选用建议和物业对接，使娱乐设施更适用、便于今后物业维护

更换（例如秋千设置投资少便于维护、业主很喜欢）；

5.4.2.3室外娱乐场所设置排水口、沟；

5.4.2.4室外娱乐场所选用优质地垫、防止雨后天晴翘起存在隐患；

5.5小区清洁设施

5.5.1小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱（桶），包括单元门口、

大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适

当，方便投放，不影响附近住户的生活，外观与小区风格相匹配，易维护；

5.5.2大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水设施；

5.5.3有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数

量相匹配，异味不影响住户；

5.6针对以上物业公司提出相关建议和意见并填写《物业管理建议书》，同时每周对

生活配置设计介入进行汇总并填写《前期介入情况周报表》；

6相关文件

6.1《安徽南山物业管理前期介入工作指引》

7相关记录

7.1《物业管理建议书》

7.2《前期介入情况周报表》

施工建设介入

1目的

规范新建项目前期介入中物、业公司在建项R的报告工作。确保前期介入工作的有

效开展。

2适用范围

适用于公司前期介入施工建设阶段的工作。

3职责

3.1前期介入项目负责人：负责前期介入工作的执行和监督，协调与开发公司相关事

宜。

3.2前期介入小组：负责具体执行公司下发的前期介入工作指导。

4定义

无

5管理程序

5.1成立介入小组（项目组），一般2-3人，专业组人员专业搭配合理，一般由土建

与设备机电等工程专业相搭配，具备专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工

作的培训，地产项目部应设定专人与物业对接，及时回复物业的建议。

5.2介入小组（项目组）按照工程进度进行现场跟进，发现问题及时通过与地产、施

工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建

立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、检查情况及对问题

处理的建议。

5.3实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以《前期介入情况周

报表》的形式书面呈报给地产相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。

5.4物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。

5.5物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导，并跟进

问题整改落实情况。

6相关文件

6.1《安徽南山物业管理前期介入指引》

7相关记录

7.1《前期介入情况周报表》

土建施工工程介入

1目的

规范并能及时从日后物业管理的角度监督施工单位严格地按设计意愿进行施

工建设，对于可能出现的质量隐患，特别是隐蔽工程和重点部位，能予以加强监

管。

2适用范围

适用于公司前期介入土建施工工程介入工作。

3职责

3.1公司总经理指定前期介入负责人，负责组建项目前期介入小组；

3.2前期介入组负责人负责对前期介入土建施工这程工作的组织。

4定义

4.1是指物业前期介入期间为满足业主日后对生活配置的需求，因此要对管理区域

的生活配置，及各种生活配套设施的优化布置，从方便，使用、科学的角度提

出合理化的意见和建议，为日后小区的增值、保值、创建文明、示范性社区打

下基础；

4.2前期介入生活布局包含的内容：相关施工建议资料说明、现场跟进工作记录、

跟进《前期介入情况周报表》并提交《物业管理建议书》。

5管理程序

5.1地下室工程

地下室因具结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水

压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应

地重点监理以下事项。

5.1.1无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁

带水或泥浆进行防水工程施工；

5.1.2采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，

应重点检查：碎搅拦时间不得少于2分钟（用机械搅拦）；底板应尽量连续

浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，

墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙

体外侧相应部位加设防水层（可用卷材、涂膜等）；预埋件的埋设应严格按

规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工

序，但对碎的防水能力有较大的影响；

5.1.3采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧

形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝；

5.2回填上工程

回填土工程涉及首层楼地面（无地下室结构的）、外地坪的工程质量，如回填

质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面

开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题

应坚决要求返工，否则后患无穷。

5.3楼面、屋面砂工程

楼面、屋面碎工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是

物业在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面碎工程中应重点注意。

5.3.1钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼

位置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位

置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋

垫块工作，以免出现露筋现象；

5.3.2碎浇注：除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于物业常见

质量问题，物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监

理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引

发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查

维修的问题。如剪力墙因碎捣制不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后，

在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上

部位碎的振捣应严格监控。

5.4砌筑工程

建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题，通常是墙

体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆

的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，使砖体

两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。

5.5装饰工程

5.5.1外墙面；外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关

键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防（无特

别的防水层），仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面作防水，故外墙底层抹

灰的实度、外饰面粘贴层的饱满（无空鼓、空壳）、抿缝饱满等方面，应严

格监督；

5.5.2内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石

灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体

与砂梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰；

5.5.3地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理：注意砂浆密实及查坡泄水方面。

5.6门窗工程

木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出

现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监

理施工。

5.7给排水工程

5.7.1给水工程：现有高层建筑通常采用高位水池供水，其低楼层的供水，常常

因高差问题造成水压较大，而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的

主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造，较易为细小杂物堵塞，故建议

高位水池出水口的管口不要设为敞开管匚式，应改为密孔眼管道入水，以

阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验。

5.7.2排水工程：原有常用的铸铁管，常因质量问题，出现管壁砂眼渗水、接口

容易渗水，使用年限短等问题，使物业管理公司维修困难、管理费用增多，

在可能的情况下建议改用PVC水管。

5.8针对以上物业公司提出相关建议和意见并填写《物业管理建议书》，同时每周

对土建施工工程介入进行汇总并填写《前期介入情况周报表》。

6相关文件

6.1《安徽南山物业管理前期介入工作指引》

7相关记录

7.1《物业管理建议书》

7.2《前期介入情况周报表》

物业管理方案策划工作

1目的

规范物业管理方案策划的基木思路，为制定优良的物业管理方案奠定基础，

从而提高物业服务质量。

2适用范围

适用于公司前期介入物业管理方案的策划工作。

3职责

3.1总经理：负责总的方案策划，协调与政府和开发公司相关部门事宜；

3.2人事行政部：负责前期相关人员的调配、招聘培训等相关事宜；

3.3品质工程部：负责物业管理方案的编写并与IS09000质量管理体系对接；

3.4前期介入项目负责人：负责物业管理方案的制定与执行。

4定义

物业管理方案是指对小区物业管理的整体方案制定，包括物业管理整体设想、

配套设施及智能化管理建议、物业管理预算方案、管理模式等。

5管理程序

5.1物业管理策划包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、组建新项目物业

管理处三个基本环节；

5.2前期介入按照项目开发周期分为介入的早期、中期、后期三个阶段：

5.2.1早期阶段：从地产公司进驻项目现场到主体动工之间的介入活动，品质管理

部负责；

5.2.1.1根据该项目的特点，依照《安徽南山产品物业管理设计要点》向地产设计

部门提供建设性意见；

5.2.1.2与地产公司设计部门、营销部门确定该项目的外来人员管理方式、车辆管

理方式，主要涉及小区出入口的数量和位置、出入口岗位配置，车辆流向、

道闸设置的位置和数量；

5.2.1.3根据规划设计图，与地产公司设计部门及其他有关部门讨论决定该项目的

安防设计要求，主要涉及住户对讲的配置、门禁的设置、监控镜头的设置、

周界红外的设置、车场道闸的设置要求；

5.2.1.4了解该项目的营销概念，为以后物业管理模式策划提供依据；

5.2.1.5根据规划设计图纸，对开发项目的规划设计如供电、供水、污染处理、通

讯网络、管线走向、配套设施等提出建设性意见，填写《物业管理建议书》

并跟进落实结果，保存相关记录；

5.2.2中期阶段：主体动工到房屋交付前六个月之间的介入活动，品质管理部负责;

5.2.2.1随时跟进项目在技防方面的施工情况，发现问题及时与地产公司相关部门

对接，确保问题及时解决；

5.2.2.2专业技术人员参与了解项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安

装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程，站在物业管理角度提出建设性

意见；

5.2.2.3从顾客使用功能角度，向地产公司建议完善相关配套设施、修正缺陷，

如道路交通规划、出入口设置.、围墙设置、配套生活设施的分布、安装等

是否合理；

5.2.2.4根据验收标准，从物业管理功能出发，对未达到标准的设备房、配套设施、

管理用水电预留接口等需要完善的问题，及时向地产公司建议完善、修正;

5.2.2.5在前期介入中发现的问题，填写《物业管理建议书》经部门负责人审核后

发地产公司相关人员。

5.2.3后期阶段：房屋交付前三个月到管理处成立之前的介入活动；

5.2.3.1项目前期筹备组及品质管理部：

5.2.3.1.1跟进闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明等设施的完善工

作；

5.2.3.1.2分批分期收集工程、本体、配套设施没备资料，以及设备使用说明书、

保修卡及设备原理图等；

5.2.3.1.3专业技术人员将工作情况记录在《前期介入情况周记录表》报部门负责

人审核，作为重要资料保存，并挂在本部门的网页，前期介入人员应保

持一定的稳定性。

5.2.3.2管理处负责：一般在房屋交付前三个月成立管理处，负责前期介入工作；

5.2.3.2.1充分了解掌握房屋及配套设施状况，做好物业接管验收的各项准备工

作；

5.2.3.2.2了解地产销售承诺，如水、电、燃气等配套设施及附属服务设施的情况;

5.2.3.2.3完善康体休闲文化设施、会所、管理用房等公用设施；

5.2.3.2.4了解地产销售承诺，如水、电、燃气等配套设施及附属服务设施的情况;

5.2.3.2.5确定管理处的位置并组织装修，确定其他管理用房，并按照实际要求进

行装修。

5.2.4前期介入人员参照《安徽南山产品物业管理设计要点》执行；

5.3编制物业管理服务方案

5.3.1了解物业周边人文环境、治安状况、供方环境、物业管理水平、收费标准

及政策环境等基本情况；

5.3.2了解物业设备状况、配套设施情况、办公用房配备等；

5.3.3充分了解地产项目定位和销售前期实施的顾客需求调查，如客户群体、服

务需求及消费水平等。根据地产开发和销售进度，结合公司实际情况，进

行物业管理方案的策划，并不断完善，在入伙前三个月完成物业管理服务

方案的编制，内容包括；

5.3.3.1物业概况，包括：位置、占地面积、建筑面积、绿化面积、交付时间、户

型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备、周边环境及市政

配套等；

5.3.3.2顾客群体特点及需求分析：针对顾客群体特征、个性特征和服务需求进

行分析；

5.3.3.3人员配置，包括架构、职责、人员培训计划等；

5.3.3.4物业管理整体设计，包括管理承诺、管理目标、服务项目、管理标准、

管理重点、管理措施；

5.3.3.5物业管理服务收费标准测算及对销售前测算的管理费标准进行评估的资

料；

5.3.3.6由总经理组织相关部门对物业管理服务方案的评审记录；

5.3.3.7分期开发项目只需制定一期物业管理服务方案，以后各期有关人员配置、

管理费标准、服务内容等变动情况报相关部门批准后执行，并作为原方案

补充内容。

5.4组建物业管理处

5.4.1房屋交付前三个月经总经理办公会议确定新建管理处经理人选，并由总经理

办公室下发管理处成立的文件；

5.4.2管理处根据物业管理方案，确定部门组织架构及岗位编制，报总经理办公

室审核，总经理审批；

5.4.3总经理办