龙湖地产有限公司提高偿债能力方案设计

湖南商务职业技术学院毕业设计目录TOC\o"1-3"\h\u153871公司简介 龙湖地产有限公司提高偿债能力方案设计1公司简介龙湖地产有限公司于1993在重庆创建，并逐渐向全国发展。龙湖地产有限公司的业务广泛，涵盖地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务，并积极试水养老、产城等创新领域。2009年，龙湖地产有限公司（股份代码：960）在香港联交所主板上市。截至2020年6月底，公司业务遍布全国5大区域，50余个城市。公司连续11年获得“财富中国500强”，连续9年获得“中国房地产开发企业综合实力10强”，3次入选“福布斯亚太区最佳上市公司50强”，连续3年荣登“福布斯全球上市公司2000强”。图1龙湖地产有限公司组织架构图龙湖地产有限公司根据市场的发展和客户的购房意愿，公司自主研发并且形成了以“春江郦城”、“水晶郦城”、“春江天玺”、“天宸原著”为组合的住宅产品。2龙湖地产有限公司偿债能力现状分析龙湖地产有限公司2019年12月，公司总资金达到1200亿，营业收入7000280.92万元、营业利润13008100.60万元、利润总额13002400.70万元、净利润910200.60万元。在全国各地开出了分公司，每年的营业额数目巨大，公司的财务能力日益壮大。龙湖地产有限公司的2020年的流动负债余额为26.3亿元，占负债总额的79.59%，其中短期的借款13.6亿，同比上年增长10.01%，应付账款7.5亿，同比上年增长了15.65%，应付票据5.2亿，同比上年增长了16.2%。3龙湖地产有限公司偿债能力指标分析3.1短期偿债能力分析3.1.1流动比率流动比率一般用流动资产总额与流动负债总额的比率表示，流动资产一般包括了货币资金、应收账款、短期的投资、存货等。流动负债一般包括短期借款、应付账款等。流动比率越大，说明企业的资金流动也就越大。流动比率=流动资产/流动负债表12017-2020年流动比率单位：万元项目2020201920182017流动资产258662199705152214114141流动负债2631631539305627421361流动比率0.971.292.65.35从表1了解到近几年龙湖公司的流动比率比较波动，但2017年和2018年相比较，各个房地产的流动比率都有降低的变化，但是龙湖公司的流动比率下降的最低，表明龙湖的流动资产在增加。但龙湖2020的流动比率相较2017年的来说，呈现一个断崖式的下降，表明2020年龙湖地产有限公司的短期偿债能力较差，流动资产虽逐年增加，但资产流动性较差，负债也在逐年增加，说明了龙湖发展的偿债能力是不够的，并且企业所面临的流动风险压力比较大。3.1.2速动比率速动比率可以用来表示企业可以变现的能力，是在资产负债率和流动比率的基础上更进一步衡量企业现金支付能力的指标。在计算速动比率时要把存货从流动资产中剔除，速动比率流动更能反映公司偿还流动负债的能力。速动比率=速动资产/流动负债表22017-2020年速动比率单位：万元项目2020201920182017速动资产146320131530115664115654流动负债2631601539315627321360速动比率0.550.802.055.10表2可以看出，龙湖地产有限公司的速动比率是在逐年下降的，速动资产虽逐年在增加，但同比增加的不是很多，而流动负债却每年接近翻倍增加，导致龙湖地产的速动比率逐年下降，速动比率的逐年下降也表现出龙湖地产有限公司的可变现资产较少，短期偿债能力较弱。3.1.3现金比率现金比率表示每一元流动负债有多少现金及现金等价物作为偿还的保证。通常用一定时期内企业现金资产类与流动负债的比值表示，反映公司可用现金及变现方式清偿流动负债的能力，企业有无支付现金的能力和偿还债务的能力，是企业能否生存和健康发展的关键。现金比率=货币资金/流动负债表32017-2020年现金比率单位：万元项目2017201820192020货币资金392164936099836109235流动负债18823281356389574279现金比率0.480.570.640.68可以从表3中说明,该公司2017年至2020年的流动负债和货币资金同时都在逐渐增长，但流动负债比值增长速度快于货币资金比值，虽然现金比率在逐渐增长，债务是可以按时偿还的，但该比率已经超过了20%，比率过于高，企业的正常经营会受到阻碍。3.2长期偿债能力分析3.2.1资产负债率资产负债率没有一定的标准尺度，通常认为40%-50%为最好，由此可见，我们在管理企业的资产中，资产负债率的高低是不一定的，它要看我们从哪个方面和层次分析，如债权人，投资者或者股东。资产负债率通常用负债总额和资产总额的比值表示。如下表所示：表42017-2020年资产负债率单位：万元项目2020201920182017资产总额440000293600205738109013负债总额33000021036513982069365资产负债率75%71.65%67.96%63.63%由表4可以看出，龙湖地产的负债总额逐年升高，虽然资产总额也在逐年增加，但龙湖过度的负债让龙湖的资产负债率逐年升高，资产负债率达到了70%以上，高于60%的警戒线，导致公司不能很好的发展。3.2.2产权比率表示资(产)的所有(权)(比率)，这里面的所有权就包括债权人和股东，所以代表了这两种投资者对资产的所有权比率。产权比率是评估资金合理性的一种指标，可反映股东所持股权是否过多等情况，从另外一个方面说明企业借款经营的程度，产权比率越低，表明我们企业自有资本占总资产的比重越大。表52017-2020年产权比率单位：万元项目2020201920182017负债总额33000021036513982069365所有者权益110000832356591839648产权比率300.00%252.74%212.11%174.95%通过表5我们可以看出来，龙湖地产有限公司的产权比率逐年升高，且2020年的产权比率极高，这说明企业的负债总额逐年升高，资产负债率较高导致企业的所有者权益减少。这是一种高风险的、高回报的财务结构，同时说明了企业长期偿债能力较弱，债权人利益的受保障程度比较低。4龙湖地产有限公司偿债能力存在的问题4.1应收账款周转速度慢通过对龙湖地产有限公司的短期偿债能力分析，综合各个指标的数据和结论，本企业的短期偿债能力的高低主要受应收账款的影响。从表1和表2中可以看出企业的流动比率和速动比率都在逐年降低，反映企业的营运能力低下，说明企业的应收账款在流动资产中的占比率较高，且也每年逐渐增加，导致应收账款周转率低，企业应收账款的变现能力较弱。企业的应收账款和其他应收款存在较长的时间，这些账款的不及时清理对企业造成潜在的损失，影响企业的获利能力，从而导致企业偿债能力较弱。4.2企业盈利能力不强龙湖地产有限公司近几年来的资产负债率都在百分之六十左以上，且都有较多的增长。且近四年来速动比率一直呈现下降的状况。2020年的速动比率为0.55，2020年的流动比率为0.97，从这两个数据中可以了解到公司的流动负债比流动资产大很多，说明龙湖地产有限公司持有的流动资产不够用来归还到期的债务,需要采取其它相应的措施来弥补流动资产的不足，但企业盈利能力不够，从而导致公司的财务状况非常不稳定。4.3负债比重高一般来说，资产负债率只有在40%到60%这个区间是比较合理的，通过以上的数据分析，龙湖地产有限公司的资产负债率都超过60%，并且比率最高达到了75%，所以很明显的看出龙湖地产有限公司的负债比重比较高，进一步导致了公司的变现能力变弱。而龙湖地产有限公司的现金比率都大于合理比率的最大值。又因为太高的现金比率会加大公司的财务风险，如果公司不能按时偿还债务，支付利息，不仅会导致企业的信用下降，可能还会使企业面临破产。所以当企业的负债比重和现金比率持续上升时，企业的筹资能力会受到很大的影响，因此企业为了能够获得持续经营所需要的资金就必须做出更多的能力甚至更大的报酬，偿债的压力也会跟随着增加。5提高龙湖地产有限公司的偿债能力方案设计5.1加快应收账款的回收（1）加强企业内部和外部数据的核对，增强往来账款准确性。首先，企业经营最重要的部分就是时刻关注自身的经营业务活动，应该有效地关注在活动中产生的往来账款。企业的业务、财务和各个部门应该协同工作，相互合作，加强往来账款的核对。（2）加强应收账款的管理，加快应收账款的回收。当发现账面不统一时，应第一时间与供应商、客户核对数据，而且需要定期进行核对，从细节入手，及时发现问题并且提出解决问题的具体策略和措施，尽量减少往来款项账面的差异。在核对的过程中，同时也要确定期末余额和期间发生的金额，按照时间顺序列出期间发生的金额，注明交易数量、单价、折扣等信息，既能轻易找到造成余额差异的原因，同时确保每笔交易事项的准确记录。（3）减少赊销业务的发生。在购销活动中，尽可能避免赊销的业务，可以设置多种回款方式，例如支票等。销售时要认真考虑收回账款成本与新增利润的比率，要特别的查看一些关联厂商的信用问题，同时还要派专门的人监督款项的回收情况，然后根据不同信用等级的客户制定出不同的收账政策与措施，并且要使款项回收政策科学且合理，极力防止应收账款的数额太大。加强数据核对减少赊购业务加快应收账款回收加强数据核对减少赊购业务加快应收账款回收客户往来款项应收账款定期核对客户往来款项应收账款定期核对减少差异设置多种回款方式调查客户信用度图2加强应收账款的回收方案5.2提高龙湖有限公司盈利能力（1）提高企业的销售收入。提高销售量的第一步就是对新开发的楼盘提前进行宣传，找到潜在的客户源，尽可能的将房子销售给刚需人群。其次，在建设新地产之前进行充分的市场调查，如周边的环境、交通和居住的人群，可以多增加一些设施，提高竞争力。最后，可以开展优惠活动，如赠送客户一些平方或直接进行降价处理，降价是必然的趋势，尤其是在三四线的小城市房子的价格虚高，根本没有市场竞争力。（2）推进新产品，让企业多元化发展。如果企业产品较为单一，产品系列较为简单，会导致企业市场竞争能力较小，市场占有率较少。龙湖地产在单一销售房产的同时，可以根据客户的需求推出设计装修、搬家等业务，增加企业的营业收入。（3）龙湖地产有限公司还要科学的进行长期的投资与资产的购置。在投资前应当要仔细地预测该项目的前景、分析该投资的风险和资本回报率的问题，不要盲目的进行投资。在资产购置的时候，要跟公司自身的实际需要联系起来，不要过多的闲置固定资产，从而使得非流动资产占用了资金。总的来说，在日常活动的经营管理中，要使公司各类资产的质量水平有较好的保持，要让公司的偿还债务能力有较好的基础，这样才能更好的提高本公司的盈利能力。图3提高盈利能力方案5.3调整合理的资本结构，提高长期偿债能力5.3.1调整公司负债结构在企业发展的初期，龙湖地产有限公司在同行业中竞争压力是相对偏小的。在这种情况下，龙湖地产公司并未注重长期发展，因此企业在发展初期长期借款占比少。从而导致了龙湖地产公司出现流动负债比重过高、负债结构不合理的问题。公司发展成熟期，资产规模的扩大，来自同行业的竞争压力也相应增加，之前的负债模式不太适用如今所处的经济环境，因此资本结构也需要相应的改变。龙湖地产公司可以通过增加非流动负债来减轻现金流压力，充分利用长期债务筹集资金的方式，降低企业财务风险，以便来优化其资本结构。5.3.2完善公司股权结构目前龙湖地产的第一大股东为该公司的相对控制人。可见，龙湖地产公司的股权结构并不合理，存在股权集中度高的情况。减少股权集中，可以建立更加合理的股权结构，避免股权过度集中带来的经营风险。对此，龙湖地产公司可根据第一股东的主导地位，建立一种使几个大股东能够相互控制的股权模式，使其股份分散化，有效控制企业内部可能存在的潜在交易行为。5.3.3拓宽融资渠道龙湖地产公司应该进行多元化、多渠道的融资体系，增加长期负债的融资水平，不要过于依赖应付账款和短期借款，可以通过增加长期借款，如银行借款等渠道引入资金，以分散风险达到优化企业融资结构的目的。与此同时，企业可以尝试利用第三方融资平台进行适当的外部融资，积极利用债券融资和股权融资，通过发行股票来吸纳社会上的资金。利用债券融资，不仅使企业的资金渠道变得多样化，而且能加强债券市场的活动，我国的债券市场需要政企合作来完善。调整合理的资本结构调整合理的资本结构调整公司负债结构完善公司股权结构完善公司股权结构拓宽融资渠道拓宽融资渠道图4调整合理的资本结构方案6总结在市场经济情况下，企业要重视偿债能力。管理好流动资产的质量，根据流动资产的质量规划好企业的分配工作。龙湖从各种偿债能