DB3308T 165-2024生态开发“标准地”价值核算与评价指南

ICS13.020.10CCSZ023308DB33/T165—2024本标准按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起草。请注意本标准的某些内容可能涉及专利。本标准的发布机构不承担识别专利的责任。本标准由衢州市发展和改革委员会提出并归口。本标准起草单位：衢州市发展和改革委员会、浙江九州规划设计咨询有限公司、北京空间机电研究所。本标准主要起草人：刘红飞、魏伟忠、朱师意、韦燚、吕亦澄、毛蓝平、关羽、左欣、董希嘉。1DB3308/T165—2024生态开发“标准地”价值核算与评价指南本标准给出了生态开发“标准地”核算流程、未开发状态价值核算、配套后状态价值核算、开发后状态价值核算、核算应用、星级评价的指导性建议。本标准适用于生态开发“标准地”项目相关的地方政府及部门、第三方机构等开展地块流转经营权价值评估及生态产品价值评估工作。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本标准必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅所注日期对应的版本适用于本标准；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本标准。GB/T28405农用地定级规程GB/T28406农用地估价规程GB/T28407农用地质量分等规程GB/T31118土地生态服务评估原则与要求GB/T38582森林生态系统服务功能评估规范HJ1175全国生态状况调查技术规范——项目尺度生态影响评估DB33/T2274生态系统生产总值（GEP）核算技术规范陆域生态系统TD/T1061自然资源价格评估通则3术语和定义DB33/T2274界定的以及下列术语和定义适用于本标准。3.1流转经营权价值valueoftransferofmanagementrights市场主体通过招标、拍卖、公开协商等方式从村集体处获得包含林地、耕地、水域、宅基地等用地在内的生态开发“标准地”经营权价值，以及由专业评估机构对其全部或部分权属及其附属物价值进行估价，对应项目核算期内的用益物权价值。3.2未开发状态undevelopedstatus地块已纳入生态开发“标准地”项目库，但未进行配套、开发方案设计的初始状态。3.3配套后状态aftermatchingstatus已明确地块的生态资源开发方向，拟完成相应配套建设的准出让状态。2DB3308/T165—20243.4开发后状态postdevelopmentstatus已明确经营主体和方案后，地块按开发方案完成建设后的拟完成状态。3.5生态补偿价值valueofecologicalrestorationcompensation为助力辖区内生态占补平衡，所需付出的生态补偿工作量成本的价值。3.6收益法incomeapproach将项目未来各期正常年收益，以适当的还原率还原，从而估算待估项目价格的方法。3.7市场比较法marketcomparisonapproach依据市场上与待估项目类似的项目交易时的价格来估算被评价项目可预期收益的方法。3.8成本法costapproach根据项目建设时的投资成本（或更新重置成本、或复原重置成本）测算项目可预期收益的方法，含维持特定生态产品价值管控目标所需开展的生态补偿成本。4核算流程4.1确定核算空间范围与实施主体4.1.1界定核算单元在项目红线范围符合《全国生态状况调查技术规范——项目尺度生态影响评估》（HJ1175）要求的基础上，统筹考虑实际核算时各类型生态资源的经济、自然、地理要素、资源开发情况等因素，适度扩大范围。4.1.2明确实施主体生态开发“标准地”项目相关生态保护和经营开发主体为实施主体。4.2确定时间范围核算时段建议选择建设项目开工前、施工期重要节点、运营后等重点时段，对应下文中未开发、配套后、开发后三个状态，包括整个项目全生命周期至生态系统恢复稳定。4.3收集数据资料4.3.1建议将实地调查数据、相关部门统计数据、已批复的可行性研究报告等作为基础数据来源，提高数据的权威性、准确性、时效性和可获得性。4.3.2收集和利用核算区域内已有的常规现状数据资料，进行数据预处理以及参数本地化。3DB3308/T165—20244.4明确核算方法由市生态开发“标准地”数字化应用对开发经营方案开展综合性项目开发评估。生态产品实物量和价值量需通过核算获得，核算方法参照《全国生态状况调查技术规范——项目尺度生态影响评估》（HJ1175）、《生态系统生产总值（GEP）核4.5核算价值总量生态开发“标准地”地块总价值由生态产品价值和流转经营权价值两部分组成，按式（1）计算。V=Vp+Vl（1）式中：V——生态开发“标准地”地块总价值；Vp——生态开发“标准地”生态产品价值；Vl——生态开发“标准地”流转经营权价值。5未开发状态价值核算5.1未开发状态价值核算范围生态开发“标准地”未开发状态价值核算的范围为流转经营权及收益、地下地上附属物及其他固定附属设施等，不包含移动性附属设施、机械设备等。5.2未开发状态价值核算公式5.2.1未开发状态价值总量计算公式未开发状态生态开发“标准地”地块总价值由生态产品价值和流转经营权价值两部分组成，按式（2）计算。V1=Vp1+Vl1（2）式中：V1——未开发状态生态开发“标准地”地块总价值；Vp1——未开发状态生态开发“标准地”生态产品价值；Vl1——未开发状态生态开发“标准地”流转经营权价值。5.2.2未开发状态生态产品价值量未开发状态的生态开发“标准地”内生态产品维持原状不变，生态产品价值Vp1按照《生态系统生产总值（GEP）核算技术规范陆域生态系统》来计算。5.2.3未开发状态流转经营权价值量未开发状态生态开发“标准地”流转经营权价值，按式（3）计算。Vl1=pa×N×A+L（3）式中：Vl1——未开发状态生态开发“标准地”流转经营权价值；pa——土地年均价值；N——出让期限；A——土地面积；4DB3308/T165—2024L——土地附属物价值，包含种植、养殖附属物和建构附属物。5.2.3.1土地年均价值生态开发“标准地”流转经营权价值中的土地年均价值核算参照《土地生态服务评估原则与要求》（GB/T31118）、《森林生态系统服务功能评估规范》（GB/T38582）。宜采用市场比较法，优先选用市场环境下的实际交易案例，各比较案例的修正幅度不宜超过30%。5.2.3.2土地附属物价值主要包括以下两类：a）种植、养殖附属物价值对于种植作物、养殖产物等收益，根据作物生产的正常定植标准、作物长势、管理水平、市场行情等因素，评估作价。b）建构附属物价值对于温室大棚、水库、设施用房等附属物，根据建造价和折旧情况，评估作价。6配套后状态价值核算6.1明确配套标准根据不同资源品类开发方向，明确地块配套标准，并统计配套投资情况。6.2配套后状态价值核算范围配套后状态生态开发“标准地”价值核算的范围为配套建设完成后的生态开发“标准地”流转经营权价值，包含地下地上附属物及其他固定附属设施等。6.3配套后状态价值核算计算公式配套后状态生态开发“标准地”地块总价值，按式（4）计算。V2=（V1+I×F）×C式中：V2——配套后状态生态开发“标准地”地块总价值；V1——未开发状态生态开发“标准地”地块总价值；I——配套总投资额；F——配套建设价值系数；C——地块分级定价系数。注：考虑配套建设对生态开发“标准地”项目开发起到积极作用，建议F的价值系数范围为1~1.5。6.3.1地块分级定价闲置耕地、胡柚林、油茶林、清水鱼塘、中小水库参照《农用地定级规程》（GB/T28405）、《农用地定级参照《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发〔2020〕16号）。6.3.1.1评价因子5DB3308/T165—2024选取自然因素、社会经济两大主要因素，结合各资源品类特点细化评判因素，详见附录B。6.3.1.2评估打分由生态开发“标准地”数字化应用自动对地块进行打分。7开发后状态价值核算7.1选定最优开发模式根据生态资源合理开发项目落地决策咨询机制，对生态开发“标准地”项目方案在建设前开展项目评审，选定最优开发模式。7.2开发后状态价值核算公式开发后状态生态开发“标准地”地块总价值由生态产品价值和流转经营权价值两部分组成，按式（5）计算。V3=Vp3+Vl3（5）式中：V3——开发后状态生态开发“标准地”地块总价值；Vp3——开发后状态生态开发“标准地”生态产品价值；Vl3——开发后状态生态开发“标准地”流转经营权价值。7.2.1开发后状态流转经营权价值核算开发后状态生态开发“标准地”流转经营权价值，按式（6）计算。Vl3=式中：Vl3——开发后状态生态开发“标准地”流转经营权价值；Ai——生态开发“标准地”未来第i年的土地价值，第一年的土地价值等于当年配套后价值；r——生态开发“标准地”的年均土地价值增长率（来自市场调研数据n——生态开发“标准地”的经营期。7.2.2开发后状态生态产品价值核算开发后生态开发“标准地”价值核算参照《土地生态服务评估原则与要求》（GB/T31118）、《森林生态系统服务功能评估规范》（GB/T38582）、《全国生态状况调查技术规范——项目尺度生态影响评估》（HJ1175宜选用收益法、成本法、市场比较法等核算方法，根据项目实际情况对不同类别生态产品的市场交换价格进行综合核算。开发后状态生态开发“标准地”生态产品价值由物质供给价值、文化服务价值、调节服务价值三部分组成，按式（7）计算。Vp3=Vm+Vc+Vr（7）式中：Vp3——开发后状态生态开发“标准地”生态产品价值；Vm——生态开发“标准地”物质供给价值；Vc——生态开发“标准地”文化服务价值；Vr——生态开发“标准地”调节服务价值。7.2.2.1物质供给价值重点聚焦农林牧渔产品（工业化除外）等的增加值核算，建议选用收益法、市6DB3308/T165—2024场比较法、成本法。7.2.2.2文化服务价值重点聚焦自然景观服务、旅游服务核算，建议选用收益法、成本法。7.2.2.3调节服务价值重点聚焦固定二氧化碳、水源涵养、洪水调蓄核算，建议选用收益法、成本法。7.3可得数据筛选按照《生态系统生产总值（GEP）核算技术规范陆域生态系统》（DB33/T2274）文件中对生态产品价值核算的规定，依据数据可得性，结合衢州生态开发“标准地”的8大资源品类开发方向，推荐其中可得的生态产品价值数据，具体见下表。表1生态开发“标准地”生态产品价值核算可得数据表√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√8核算应用8.1生态占补平衡8.1.1生态平衡指标库各县（市、区）宜建立生态平衡指标库，包含所有生态开发“标准地”的生态产品价值情况，统计全县（市、区）生态产品价值总量。8.1.2生态积分换算8.1.2.1生态积分为建立健全生态占补平衡机制，形成保护优先与合理开发良性互动局面，以生态积分的形式记录生态开发“标准地”价值变化。8.1.2.2换算系数7DB3308/T165—2024生态积分换算系数利用上年度全市生态开发“标准地”项目的生态积分交易总量和生态总价值，按式（8）计算。pe=p/Va（8）式中：pe——生态积分换算系数；P——上年度全市生态开发“标准地”项目的生态积分交易总量；Va——上年度全市生态开发“标准地”项目的生态总价值。8.1.3开展生态占补平衡生态价值为负数的生态开发“标准地”项目将开展占补平衡，可由项目责任主体或属地政府部门通过购买或配建相应价值量项目，以抵消原生态开发“标准地”拟造成的生态产品价值减损影响，生态补偿价值总量需满足式（9大于生态价值总损害量。Vd'−Vd≥0（9）式中：Vd'——生态开发“标准地”项目所需的生态补偿价值总量，可由多个补偿叠加；Vd——生态开发“标准地”项目拟开发将会造成的生态价值总损害量。8.1.4配套后阶段生态占补平衡8.1.4.1配套后阶段生态占补平衡价值量计算核算项目配套后状态与未开发状态生态价值，按式（10）计算配套后平衡变量差值。∆V1=V2−V1（10）式中：∆V1——配套后平衡变量差值；V2——配套后状态核算价值；V1——未开发状态核算价值。8.1.4.2配套后阶段生态占补平衡生态积分换算配套后阶段生态占补平衡生态积分利用配套后平衡变量差值和生态积分换算系数，按式（11）计算。N1=∆V1/pe（11）式中：N1——配套后阶段生态占补平衡所需购买积分；∆V1——配套后平衡变量差值；pe——生态积分换算系数。8.1.5开发后阶段生态占补平衡8.1.5.1开发后阶段生态占补平衡价值量计算核算项目开发后状态与配套后状态生态价值，按式（12）计算开发后平衡变量差值。∆V2=V3−V2（12）式中：∆V2——开发后平衡变量差值；V3——开发后状态核算价值；V2——配套后状态核算价值。8DB3308/T165—20248.1.5.2开发后阶段生态占补平衡生态积分换算开发后阶段生态占补平衡生态积分利用开发后平衡变量差值和生态积分换算系数，按式（13）计算。N2=ΔV2/pe（13）式中：N2——开发后阶段生态占补平衡所需购买积分；ΔV2——开发后平衡变量差值；pe——生态积分换算系数。8.2金融服务探索综合评价生态开发“标准地”所处阶段并出具生态产品价值评估报告，鼓励金融机构创新绿色金融产品，开展抵押贷款、信用贷款等相关服务。9星级评价9.1明确评价标准9.1.1建设