略析房产预测绘的要点

略析房产预测绘的要点1引言我国实行商品房预售许可制度，买卖双方签订合同时采用销售面积。销售面积是房屋建筑面积预测绘的成果之一。本人长期在银川市从事房产测绘，现以世和天玺国际中心的预测绘为例，对几个问题的处理方法及原因谈谈看法，请有关专家指正。2相关知识2.1房屋建筑面积按照《房产测量规范》（GB/T17986-2000，以下简称《规范》）的规定，房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。成套房屋的建筑面积包括该房屋的套内建筑面积及其共有公用面积两部分。2.2房产预测绘即房屋建筑面积预测绘，是指依据经行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积（这个计算销售面积的过程称为预测绘）。通俗地讲，预测绘是根据图纸等依法批准的文件，在测绘单位绘图计算房屋销售面积的工作。3项目情况3.1概况该项目位于银川市兴庆区北京东路和凤凰南街交界处，共约15.8万平米，包括地下三层（负二、负三层为地下车库，负一层为综合超市）、四层商业裙楼以及三座办公塔楼。其中A座点式塔楼共58层，钢结构；B座、C座均为板楼，框架结构，分别为12层、19层。最高处为A座机房，顶标高152.9米。该项目为银川市重点建设项目，银川市东西大通道北京路上最重要的地标之一，也是宁夏回族自治区第一个含有超高层建筑的城市综合体。3.2准备工作包括工程规划设计资料、图纸等的收集。要先对整个项目的总体情况进行分析，如规划批建情况、附属结构的情况等，以便有重点的核对和减少差错的发生。4绘制草图4.1绘制方案根据资料绘出基于AutoCAD技术的测绘草图是预测绘一项重要、关键的基础性工作。大型复杂项目必须根据房屋总体情况确定草图绘制方案，否则很可能面对纷繁复杂的图纸内容而无从下手。首先要逐层了解房屋状况，搞清楚各套房屋的范围界限。隔墙要搞清楚中线的准确位置；外墙要考虑计入保温厚度后的墙体中线尺寸偏移。其次要注意房屋组成部分之间的构成与合并。例如同一套房屋的各个不同组成部分应该合并，位置相邻但属于同一类公摊内容的共有共用建筑面积也应合并。这会使整个项目草图的绘制事半功倍。第三要结合立面确定草图。该项目A座临街的三个拐角处有不规则“倒角”的立面变化，且“倒角”并非上下垂直而是呈内外倾斜的状态，因此要具体分析。根据《规范》，从室内看，向外倾斜的房屋顶盖大底部小，要以底部的界限为草图边界；向内倾斜的房屋顶盖小底部大，要以达到2.20米高度的位置界限为草图边界，要结合剖面图计算出每层房屋的外墙在2.20米高度的准确位置。具体到2.2米标准的选择上，选择净高还是结构层之间的高度，各地做法不同。考虑该项目实际，我们选择净空2.20米做为标准。4.2草图绘制可先绘总框图，然后绘制户与户之间的分割线，也可以逐间逐户绘制。对于性质相同的共用部位可作为一个整体。该项目2-4层裙楼各部分之间设有不封闭的有顶盖钢结构内廊，内廊开有若干不规则天井，较为繁复。尤其要注意的是内廊外边界与房屋外墙边界重合，绘制时要确保将来生成外墙轮廓时不重叠、不分离，才能保证计算结果的准确性。如太过复杂，也可将连廊分为几段，分别绘制，以减少出错机会，也便于计算过程中调整。对于出现异常数据的草图，应仔细检查并调整。草图应注明房屋边长、房号、层次、建筑结构等相关信息，以便核对。大型项目除制定绘制进度以便及时完成外，还应留出时间综合比对。草图绘制完成后，必须核对总长、总宽、户与户之间的界线，以及共用部位相互之间的界线是否与规划竣工图纸一致。4.3草图定稿草图绘制完，经相关人员检核确实达到了详略得当、绘制准确、标注明晰的要求，且经软件检查无断头、悬挂等错误，即可定稿。5公摊方案5.1公摊内容的识别与标定该项目共设30余部直梯、20部步梯、16部扶梯以及各类前室、机房、送排风井、供配电间等公共空间和设备间，各交通单元和设备单元用途又不尽相同，划定公摊内容的工作十分繁重。因此，与设计部门保持充分沟通十分必要，甚至要与建设单位、设计单位开碰头会专门确定。应注意的是，负二层和负三层的地下车库不采暖，但有用电、通风和人防方面的特殊要求，宜单独列出。识别出各个部位之后，还要对其逐个标定，以便根据其用途确定公摊方案。5.1公摊方案的确定根据共有共用部分的用途对各类面积对象进行整理归并，统一编号，从而制定出完善、全面的公摊方案。该项目A座第21层、43层分设避难层，包括避难空间和设施，还设有供特定楼层使用的空调机房。因此，结合避难层的设计要求及权属登记情况，确定了“避难层可计算建筑面积，但不能办理产权”的原则。而避难层空调机房则应公摊至使用该机房的房屋内。公摊方案确定后应全面检核，不得遗漏公用面积或重复标注。公摊方案宜由测绘单位、设计单位、建设单位签章后归档。6公摊计算6.1套内面积分类将各类套内面积分别标注、计算后再按照房屋用途、公摊部位的使用情况等详细分类，在此基础上再进行合并，从而得到相对简单明了的各个套内面积“群”。6.2共有共用面积分类按照共有共用部位的用途、种类逐一标定、计算，列出该部位公摊给哪些套内面积“群”。6.3公摊模型建立将公摊关系输入电脑建立公摊模型，并对公摊模型再次核实确认。6.4公摊计算由电脑进行公摊运算，并显示计算结果。7成果生成及整饰一般地，房产测绘都是由电脑通过图形构面来计算各类面积并通过公摊模型计算出最终建筑面积，测算人员主要通过操作电脑实现测绘成果生成及检核、整饰。在计算过程中面积取至0.0001平米，最终面积取至0.01平米，共有面积分摊系数取至0.000001。软件会生成测绘报告，內容包括各户面积分类汇总等。8复核、检核及成果备案房产测绘成果实行二级检查一级验收。预测绘项目均应对户室界线、附属结构计算及分摊等全面检查，并做好记录。检查通过后，应在检查报告上签字确认并签署意见。预测绘成果必须送产权中心，其电子数据与纸质成果一致，方能入库。9结束语房屋建筑面积事关群众切身利