《浙江嘉兴房地产市场价格变动探究6100字》

浙江嘉兴房地产市场价格变动研究目录1前言 12房地产价格基本概念与相关理论 12.1房地产价格基本概念 12.1.1房地产价格特点 12.1.2房地产价格的类型 22.1.3房地产价格变动的规律 22.2房地产价格变动的影响因素 22.2.1供给因素 22.2.2需求因素 32.2.3心理预期 32.2.4政策导向 33浙江嘉兴房地产价格变动现状 44浙江嘉兴房地产价格变动成因 64.1宏观因素对浙江嘉兴房价的影响 64.2浙江嘉兴新房库存比例在持续上升 64.3浙江嘉兴房地产市场不够规范 64.4浙江嘉兴房地产供需失衡造成价格不合理变动 74.5居民心理预期造成价格失衡 75控制房价应采取的措施与对策 75.1调节房地产相关政策 85.2强化信贷管理、抑制房价过快增长 85.3规范房屋租赁市场 85.4改善房地产供需结构、控制房价过快增长 96结论 9参考文献 101前言房地产行业作为一个新型的经济增长点，它不仅关系到国计民生，而且在不断地改变着人们的生活水平、影响着人们的消费观念等。自从2007年美国的次贷危机爆发，国家为了防止我国房地产企业也衍变成泡沫经济，开始有目的地进行宏观调控。于此之后，国家连续多年的出台了一系列措施，来进行对房地产行业的具体调控。房价增长速度过快、一直处于一个不合理的高位，对国家、个人都是有巨大影响的。所以调控房价使之回归到一个理性的价格范围是刻不容缓的，基于这样的宏观背景，研究浙江嘉兴房地产市场价格变动问题十分必要。2房地产价格基本概念与相关理论2.1房地产价格基本概念房地产是由房产与地产组成的，这也就意味着其是一种特殊的商品，存在其自身独有的特点(林佳宁,吴文杰,黄雅,2022)。首先因为房地产是固定的，所以造就了房子与其他商品相比是不能随便移动的，只能是所有权、使用权、租赁权等权利的交易，形成了房地产价格的权利性。其次房地产价格是具有特殊的。房地产建设过程中最主要的是土地资源，其中可以发现一些线索由于土地是固有的、非再生的、非劳动的产品，所以这也促使特殊性的形成。而房屋在中国历史传统上一直扮演生活必需品的角色(王俊杰,陈雨婷,张美玲,2021)。人们对其需求向来是没有界限的，这也是目前造成商品房价格会一直上涨的原因。2.2房地产价格变动的影响因素2.2.1供给因素房地产市场的供给是指在一定时期内，市场可以提供的出租与出售的房屋数量。由于房地产自身具有建设时期长的特性，这意味着供需之间是有时间差的，在经济发展时期，有效的需求无法满足，因此会使商品房价格水平在买卖市场与租赁市场都会有不同程度的上涨(李国华,周小雨,赵昊,2021)。其中可以发现一些线索在经济发展低迷时期，商品房的过度建设会产生大量“空城”，会使商品房的价格下降。这从一个侧面说明了房地产作为一种特殊的商品，其建设用地是有限的，长期供给会面临不足，最后会使房价面临一个高位(许佳怡,马东风,赖志强)。2.2.2需求因素房地产市场变动的需求变化是指一定时期内房产销售达成的售卖指标。因为房地产是固定的、不可移动的，所以需求与供给呈现一定程度的动态平衡。由于房地产的独特的特性，不仅是居住的必需品，同时在现在实体经济不景气、货币不断贬值下也是一种投资的增值手段(洪明辉,沈建国,刘文轩,2019)。因此，深入分析当前房地产的运营机制，从实处着手预测、调整，就成为了政府、开发商的主要课题。2.2.3心理预期面对目前过热的房地产市场，大多数消费者的心理预期显然是不合理的。心理预期作为一种普遍存在的潜在社会心理和行为现象，为满足财产保全的要求，消费者或购房者进行相应的社会投资行为时，会进行多种判定，对那些前景好、走势明朗的商品，会采取主要投资(何春华,许嘉颖,周晨,2021)；其中可以发现一些线索相反要是那些前景不太好、不明朗的商品，则会持观望态度。在股票市场不景气、房价在不断上涨的背景之下更多的消费者更多的选择把手中的钱投入到相对保值的房地产行业。2.2.4政策导向在2023年冬季的中央经济工作会议上，政府对房地产市场的未来发展进行了评估和部署。曾提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一表述，更多的是让房子到回归其原有属性，而不是作为一种投资的理财产品，同时也被看作是在减弱住房金融属性(李佳琳,赵文静,王建辉,2020)。其中可以发现一些线索，也提出了防止房地产市场泡沫化需要增加土地供应等系列措施。抑制房地产泡沫，防止大起大落，坚持分类调控，根据不同地区的不同情况来执行政策会议要求，这从一个侧面说明了综合运用财政、土地、税收、投资、立法等其他手段，要研究出适合我国国情的、适应当前市场变动规律的制度特征，既要防止房地产泡沫的出现，同时也要防止房价的大幅度变动(黄丽娜,张伟民,郑宇航,2021)。3浙江嘉兴房地产价格变动现状浙江嘉兴房价近年来一直趋于一个波段式上涨的势头，房价一度突破万元大关。但是看近期的市场变动消息，浙江嘉兴房价上涨不无道理。回顾2022年全国房地产行业，政府打出了降准降息、调整非首套房首付款比例，实行异地公积金贷款，开放生育政策和其他优惠政策的组合拳(周雨萌,李婷婷)。同时再加上2022年在建的高铁项目预计2025年建成通车进一步的加强了浙江其他省市的密切联系，为浙江嘉兴的楼市注入了太多的利好消息。2023年浙江嘉兴区全面房价变化对比如下：表1：2023年嘉兴桥东区在售楼盘房价变化对比项目名称上半年价格（以4月份为例）下半年价格（以12月份为例）房价走势（涨幅）丽城佳苑10000元/m²12000元/m²20%金鑫·悦澜湾三期7800/m²11000元/m²41%中央华府8100元/m²10100元/m²24.70%龙山水郡7600元/m²11500元/m²51.30%维多利亚广场7800元/m²9600元/m²23%融强御品7000元/m²9700元/m²38.60%林里嘉苑二期7000元/m²10200元/m²45.70%融强尚品7900元/m²9300元/m²17.70%龙腾花园6800元/m²8600元/m²26.50%表2：2023年嘉兴经开区在售楼盘房价变化对比项目名称上半年价格（以4月份为例）下半年价格（以12月份为例）房价走势（涨幅）京润现代城三期7600元/m²12800元/m²68.40%岭秀城6800/m²10000元/m²47.10%滨河公馆7000元/m²10500元/m²50%枫墅小镇二期6900元/m²10500元/m²52.20%贝尔紫园7300元/m²7800元/m²6.90%凯地尚都6000元/m²7500元/m²25%丞苑小区3480元/m²5480元/m²57.80%凤凰城御府7900元/m²9800元/m²24.10%银河湾6600元/m²9200元/m²39.40%表3：2023年嘉兴桥西区在售楼盘房价变化对比项目名称上半年价格（以4月份为例）下半年价格（以12月份为例）房价走势（涨幅）美居丽景园6900元/m²11000元/m²59.40%天宝中苑6500/m²9500元/m²46.20%西泽园北区二期9770元/m²新盘西泽园枫谷7000元/m²9800元/m²40%溪山美地3300元/m²5200元/m²57.60%左庭右院3500元/m²4500元/m²28.60%海纳都3000元/m²4800元/m²60%朝阳丽景2980元/m²4000元/m²34.20%数据来源于百度刚出炉的8月S楼盘价格表，价格又涨根据数据分析得出，浙江嘉兴目前在售房源价格均属于过快增长，平均逾期增长幅度已经超过30%，这也意味着在2023年年初浙江嘉兴购买房屋面积100平米需要70万人民币，而在2023年底同样的房屋面积则需要100万人民币来购买，近几年浙江嘉兴房价一直在走高，而预期从高位回落的可能性很小。4浙江嘉兴房地产价格变动成因4.1宏观因素对浙江嘉兴房价的影响目前浙江嘉兴区整天的房价是呈现出一个不断的上涨的趋势，目前在建的浙江嘉兴的城际高速铁路更加会提供了交通条件。根据公开资料显示，目前嘉兴与浙江其他城市之间的综合交通设施正在进一步的完善，预计会在2025年建成投入使用，其中可以发现一些线索建成通车之后会大大的缩短嘉兴到浙江其他城市的时间成本(蔡佳欣,陈子瑜,王浩)。到时环嘉兴城市圈一周的时间将会缩短至一个小时，浙江嘉兴也会随着城际高铁的开通而正式进入“浙江一小时生活圈”。这从一个侧面说明了这一交通的建设，也会在不同程度上分流浙江都市府的居住人流，间接的也会加快浙江嘉兴的房价的增速。4.2浙江嘉兴新房库存比例在持续上升在2023年10月，根据走访浙江嘉兴房管局得到得的数据显示，浙江嘉兴区九月份商品房成交量为1078套，成交面积为11万8700平方米，而到2023年11月18日商品房代售的还有26855套，库存面积达到230万2300平方米，其中可以发现一些线索浙江嘉兴从现在开始即使不再新建住房，而就目前的待售房屋全部售完根据2023年9月浙江嘉兴的销量计算大概需要25个月的时间，同时如果是按9月浙江嘉兴的销售面积计算则大概需要20个月的时间。4.3浙江嘉兴房地产市场不够规范目前由于浙江嘉兴房地产市场的公开性程度较低，房地产商与消费者之间掌的信息有差异，这会引起一些问题，如交易不畅，交易不公平，交易不能达成，互相之间矛盾纠纷增多。而且这些问也在一定的程度上说明浙江嘉兴的房地产市场是很不规范的(刘雨薇,林宗霖,吴佳,2021)。首先是在房地产开发建设中，存在着只建房屋不加配套措施，导致很多新建的小区面临很多问题如:周围没有配套的学校、医院、绿化用地等。其次是在房屋交易过程中，存在“有房不卖、内部消售、广告虚假、合同欺诈”等问题(林佳宁,吴文杰,黄雅,2021)。其中可以发现一些线索，浙江嘉兴的房地产中介服务公司的水平是不同的，往往有无证经营机构，这从一个侧面说明了浙江嘉兴从事房屋租售人员的整体素质有待提高，服务意识有待加强。最后在二手房屋交易市场也存在大量问题，如不过户先公证等违规现象也逐渐增多。4.4浙江嘉兴房地产供需失衡造成价格不合理变动房地产供求是房地产的市场基础，同时也是房地产市场价格的基本决定因素。房地产的有效供给是房地产商通过对房地产市场的预判来进行成本效益的有效衡量的一个过程(赖俊杰,高文杰,郑明)。其中可以发现一些线索目前一边是浙江嘉兴的房管局数据显示房源充足，而另一边去各大售楼处则显示的无房可售。通过政务公开信息了解到，浙江嘉兴委市政府将在2023年至2018年为其三年的时间里对棚户区进行整改。这从一个侧面说明了将要集中改造430多个棚户区，大概会涉及12万5000多户拆迁户，其中2023年改造棚户区191个51300户，2024年169个44227户，2025年78个30267户。其中大约有12.6万棚户区居民，按照浙江嘉兴政府出台的要求货币赔偿大概在80%，至2018年左右大概将会有10万户拆迁补助家庭需要去购买住房。目前就浙江嘉兴区的三个区而言，桥东区大概涉及到2.1万户拆迁居民，桥西区大概涉及到1.3万户拆迁居民，经开区涉及1.2万拆迁居民，总共涉及大约4.6万拆迁居民需要买房(洪美玲,马建国,赵瑜)。这从一个侧面说明了这也就是说未来三年来，浙江嘉兴区将会有大概3万多个家庭需要通过购买商品房来买足住房需要。3万多拆迁家庭按照每户打给1百万的赔偿计算，将会有大概300多亿的资金会流入到未来的房地产市场购买中(刘昊然,周佳莹,李雨桐,王家,2023)。4.5居民心理预期造成价格失衡亚里士多德说曾经过“人们为了活着,聚集于城市为了活得更好居留于城市。”在中华民族城乡阶层有着明显的差别，政治、经济、文化以及生活水平都是有着较大的差异的。其中可以发现一些线索由于大城市一直在政治、经济上居于主导地位，文化水平的程度的不一样，福利待遇的差异性使得市民阶级和农民阶级有着明显的阶级差别。这从一个侧面说明了即使现在的“农民工”进城有着很多困难，压力，但是他们会去克服，为了让子女过上好的生活，受到好的教育，未来可以走的更远，他们义无反顾的选择进城。在这个进城的过程中，由于人口的增加，有效需求的拉大，所以也会进一步的抬升房地产的价格。5控制房价应采取的措施与对策5.1调节房地产相关政策浙江嘉兴政府要落实和贯彻国家宏观调控政，从而得到去库存的目标。首先要加强监管力度，抑制投机炒房；同时也应该发挥互联网媒体的作用，做到积极宣传房地产的相关政策与措施从而正引导居民建立理性的消费观念，以防房地产泡沫的出现(郑晓雯,蔡昊然,陈建)。其次，其中可以发现一些线索浙江嘉兴政府在调控时要发挥主要作用，要时刻监测浙江嘉兴的房地产市场，实现对浙江嘉兴该地区的有效监管。加强市场形势分析与研究，及时掌握房地产市场的动态发展，紧随限购政策，对房地产市场进行积极调控。5.2强化信贷管理，抑制房价过快增长现阶段，浙江嘉兴的房地产业的发展与金融业是密切相关的，因为在当下房地产开发与运转的资金主要来源于银行贷款，所以我们应该建立健全法律体系，加大对房地产的信贷体系的监管力度，控制贷款资金规模，从而间接引导房地产市场健康发展(王雅琪,吴东,2021)。这从一个侧面说明了应注意从以下几个方面进行：首先要建立浙江嘉兴健全个人诚信机制，设立房地产市场的预警机制，同时也应加强银行信贷管理，做到贷款的严格把控。其次建立个人信用制度使商业银行在发放贷款过程中有据可依。最后要有明确的法律依据，完善相关的规章制度，做的有法可依。其中可以发现一些线索引导房地产开发商健康融资，建立健浙江嘉兴全房地产行业的融资规范，最终使其健康有序发展。通过上述措施，不仅可以提高房地产抵押贷款的流动性，降低浙江嘉兴地区商业银行住房贷款的风险性，而且也有利于抑制过快增长的房价(刘志强,林明辉)。5.3规范房屋租赁市场在住建部2023年10月份先后两次公布的违规房地产开发企业和中介机构中主要针对的是少数的房屋买卖中介和部分的房产经纪人，这些机构和个人存在着虚假销售、不定程度上损害了人民群众的合法利益、一定程度的损害了市场秩序。同时有一些中介机构一直做得是虚假宣传，给消费者带去错误的判断，已经触犯了法律。若不对浙江嘉兴这些市场怪象加以严惩，则会使房地产市场发展更加背离市场规律(李国华,周小雨,赵昊,2021)。其中可以发现一些线索这些问题也存在于二手房屋的租赁市场中。浙江嘉兴的房价的过快上涨在一定程度上使得租赁市场的违规操作更是频频多发。但是，在现实销售中，由于房屋租住用户更分散，租赁市场的种种不规范行为会更加被容易忽视。现实生活中往往有大量的“霸王条约”使得普通房屋租户的权利时常处于某种的不确定状态。其中可以发现一些线索而租金的制定更是没有一个统一的标准，随意上涨，押金、手续费更是没有一个统一的标准，没有合理的管理，最后不自觉的就是给租户带来了较高的成本。5.4改善房地产供需结构，控制房价过快增长现在要调整和改善浙江嘉兴住房供应结构：首先要调整和改善住房供应政策。根据浙江嘉兴的实际情况，来制定符合浙江嘉兴本身的标准，严格合理的制定普通住房相关的优惠政策；其次是加强经济适用房的管理和建设，真正做到是房有所用，而不是房有所空(许佳怡,马东风,赖志强)。最后正确引导商品房开发商，其中可以发现一些线索严格浙江嘉兴当前控制超大面积房屋、超豪华住宅。这从一个侧面说明了鼓励优先建设实用性普通住房。同时，要加快清理空置土地的脚步，促进浙江嘉兴地区土地的合理规划使用，有效的提高土地的利用效率。对空置没开发的土地严格按国家相关土地管理办法进行处理。6结论通过对浙江嘉兴房地产价格变动的各类型的研究分析可以得出的结论有：目前受宏观条件2022年冬奥会的举办、2019年高铁的修建成功及通车、北京和省会城市限购令的出台等等因素的堆积影响，浙江嘉兴商品房的价格短期之内在如此多的背景之下，其中可以发现一些线索还是会基于现在的基本价格会缓步上升的，短期内房价是不会有大的变动的。这从一个侧面说明了在这个宏观背景下，政府更应该做好宏观调控，防止房价进一步的飞速上涨，避免房地产价格泡沫出现。积极引导居民理性思考、谨慎买房，预防买涨不买跌的心理。只有这样，商品房才会回归到他的原有属性。参考文献[1]张李昂,朱显平.我国区域经济差异对房地产价格的影响分析与对策[J].经济问题探索，2022,（12）:100-105.[2]林佳宁,吴文杰,黄雅.北京市房地产价格波动及其影响因素研究[J].价格理论与实践,2022,（12）:74-76.[3