2007年深圳中海翠林华府商业街营销方案

第二部分：商业街经营分区及三期商业规划建议第一部分：商业街经营定位一：中海翠林华府社区特征中海翠林华府占地500亩，主要以各式别墅为主，辅以少量洋房，属于目前项目置业者投资占64%,以度假休闲、退休后居住为目的的客户分别占21%和15%;于2005年12月18日正式动工，中山境内共设七个站点，其中东升站 (新城区105国道南)、石歧站(东明桥旁)、中山站(五星村北，京珠高速西)三站点，均中便捷到达中海翠林华府，会吸引香港、澳门、深二：项目商业街未来消费人口、消费需求分析·项目105国道对面在建的40万平米家居城，未来其数商户和管理人三：项目经营定位分析1:大型社区商业业态和特征(1):大型社区商业业态序号大类比业态占社区业态的百分比(%)地产中介美发便利店药房面包房干洗店水果冲印店眼镜店蔬果店乳品专卖五金店纯净水粮油店茶叶店家电维修宠物用品擦鞋修鞋猪肉专卖店烟酒凉茶旅行社票务彩票电脑维修家政服务电话卡开锁女装文具保健品童装皮鞋窗帘布艺饰品玩具店化妆品婴幼用品及服装外贸服饰体育用品保健器材家庭工艺品床上用品餐饮、休闲保健、文化、娱乐类餐饮快餐小吃店卤菜辣味美容美不美容美体休闲保健足浴茶馆文化书店音像制品培训音乐培训驾驶培训幼儿早教社区服务配套社区服务配套银行保险服务证券邮政诊所(2):大型社区商业的基本特征◆定位上：新开发社区在符合城市商业网点规划及建筑规划的要求前提下，以满足周边居民日常购物、餐饮、休闲文化娱乐、医疗零食、地产中介、美发美容美体、培训类、服装类、婴孕用品、便利店、食杂店、维修店、洗染店等10多种常规业态，达到30多种甚至是40种以上业态。其中涉及到社区配套业态，如大型足浴、美容中如四季花城的业态达到了30余种，桃源居的业态数量更是达到40种以由于大型社区一般的占地要求达到60公顷，相对而言人口的覆盖范围(1):案例——深圳波托菲诺商业调研波托菲诺商业街整体建筑面积在6000平米，其中商业街5000平米，商户45家，主力店百佳超市1000平幹。波托菲诺商业街为开发商持有物馆以及一些高档社区特有的业态为主(详见业态表),整体经营状况一(找杨帆换图)波特菲诺商铺业态(内侧、门口)记录商业街左侧店名业态面积备注工商银行银行宠物医院宠物用品吉祥天饰品民族服装，售价在600~2000元船模饰品家庭装饰品最贵28000元，便宜也要180一个，听说市内它是唯一的一家以进口模型为主的商户，沃尔玛会员店也从他们这进货古罗马咖啡吧咖啡馆百事活酒庄酒吧葡萄酒在128~680元/瓶，会员制，市内福强路益田村内有一连锁妈舍(民族服饰)女装优悠书吧书吧一杯酒在20~30元，在其自架的二楼还可以放影碟。为附近以及更加远的高档社区的一些消费者茶叶店茶叶私家花园花店世联行中介招商地产中介湖边左侧意大利咖啡咖啡馆可颂坊面包房西堤岛咖啡咖啡馆布朗士咖啡雪茄馆咖啡馆湖边右侧麦膳坊酒楼波托菲诺国际公寓酒店套房60套丹桂轩酒楼听说单人消费在至少在180/位百佳超市超市辅营区聆听音乐音像雪贝丽阿姨干洗金碧擦鞋擦鞋修鞋擦鞋要5~10元/双，另外还提供沙发、车座保养，擦鞋三双可上门服务美容美容海王药业药店招商地产地产中介超市二侧街铺中国银行银行7-11便利店便利店悠悠读书书店汉汤馆酒楼头啖汤(二楼)酒楼商业街右侧香槟红酒吧酒吧招商银行银行波托菲诺画廊艺术品店明馆(家具)家具宝琪兰化妆品化妆品在东海购物广场有连锁，是进口的产品。克丽斯丁面包房面包房纯美世家家具家具路可可时光首饰东海有连锁，都是来自意大利的孤品首饰韩国服装女装单件商品700~1500元多，现正准备更换款式，原来是以年轻女性为消费对象，现进行调整，原因是前来关顾的顾客都是30~40多岁的中世联地产地产中介招商地产介世华地产介恒协干洗连锁干洗我型我塑美发美发100美容美容依贝佳美容我型我塑美容美容丝域养发馆美容梦圆皇宫美容空调公司中原地产地产中介(2):深圳高档社区商业的一些特征2.收藏装饰品：如东海广场有一家叫卡斯特罗烟斗的烟斗店、波托5.高档化妆品：在东海花园、波托菲诺都出现了宝琪兰品牌连锁化6.个性服饰：如在波托菲诺出现的上千元的民族服饰、东海花园的星海名城位于南山区前海路，占地30万平方米，建筑面积80万平方米，居住人口约2.4万。规划建议暂未提交建议)项目一：雍逸廷地址：中山市东区博爱四路与兴中道交汇处(体育馆南侧)销售商铺类型：社区外围街铺及2层复式街铺价格：12000元/平方米销售模式：硬售(打7.5折),实售价9000元/平米(找郑铿宏换图)项目三：中山紫方环保商业广场(中山第一城)项目四：凯茵新城(找郑铿宏换图)项目五：朗晴轩售价：1.3万-1.5万/平米(二手价),返租三年，年回报5%以上，实售价1.1万-1.28万/平米(二手价)占34%,五金家电占18%,便利店占12%,事务所占9%,药店占9%,美容美体占3%,银行占3%,其它占6%总结：根据初步调查，中山沿博爱路的城郊西递减，位于紫马岭片区价值较高，达到12800元/平米，主要原因在于片1:广州雅居乐(找杨帆换图)广州雅居乐简介：广州雅居乐花园位于番禺南村镇兴南大道398号，位于广州高级中央居住区一达100,000以上。商业情况：(找杨帆换图)商铺售价和租金：15000元/m²~17000元/m²,租金是60~120元。花巷(即3区),2006年开盘，经营1年左右。时光九篇(即4区)07年4月开盘，现在空置的铺位仍然很多。峰会(即5区)2005年8月开盘。空置也比较多。商铺售价是15000元/m²~17000元/m²,租金是60~120元/m²·社区商业的业态表楼层商铺名称业态面积(m²)一楼天天洗衣干洗店隆辉地产中介群英门窗装饰用品沙县小吃快餐中国电信电信满堂红中介华业鸿图装饰装饰公司21世纪珠江地产中介海王星辰药房药店避风塘美食(共两层)餐馆裕景地产中介宝生园蜂蜜食品店嘉福超市超市番禺煤气煤气店兰州牛肉拉面快餐至美SPA生活馆7美容和丰园湘菜馆餐馆百居乐餐馆二楼八道菜餐馆湘西土菜馆餐馆喜饰装饰装饰店2区——由东往西楼层商铺名城业态面积(m²)一楼雅居乐住户服务中心家政中心中国农业银行银行博德装饰装饰公司灏森装饰装饰公司合邦创金地产中介合富置业中介中国体育彩票彩票东海堂饼屋蛋糕店广东红叶烟酒连锁烟酒店空空铺空空铺空空铺信益装饰装饰公司空空铺空空钺德州汉堡西式快餐擦鞋店擦鞋空空铺广州鸿墒贸易有限公司公司空空铺空空铺知味烧腊快餐快餐隆阳建材建材空空铺空铺空空铺水果姑娘水果店广州银业烟酒专营烟酒店奔腾电器维修维修店洗衣中心干洗店上华布艺窗帘布艺空空铺法国百莲凯国际美容美体美容爱诺格美发沙龙美发陈公福凉茶凉茶店爱婴系列儿童用品童装系列小豆丁儿童用品绿叶居西饼屋面包店时装店时装店灏捷科技电脑配件雅康堂足疗空空铺空空铺金海湾地产中介宏城超市(对面)超市二楼一品茶艺馆茶馆芳雅旋SPA美容隅莱美美发美发千悦皇室国际瑜伽美容居委会居委会社区医务所医院店铺名称业态面积(m2)雅韵SPA美生馆美容哈佛发型设计沙龙美发史丹利家具及家居配件美联置业中介精武鸭脖王小吃店景南学车学车培训宏明茶烟酒商行烟酒店上善精选布艺窗帘布艺好视力眼镜店眼镜店顶鼎装饰公司装饰公司列诗昆钢琴艺术中心钢琴培训海豚湾美甲专门店美甲峰之会装饰装饰公司巨源防蚊纱窗装修配件象王干洗家具店干洗店幸福花漾家居饰品创佳地产空铺红宝石纱窗装修配件至美家政家政中心妃美容纤体SPA中心美容方圆恒记中介合富置业中介维他肽空铺宏城超市超市中原地产中介兴域地产中介三星装饰公司装饰公司机票直销中心订票店中鸿地产中介烧鹅五快餐日用百货便利店鼎湖山泉水店万家物业中介满堂红中介美丽干洗店干洗店雅居设计装饰工程装饰公司华业鸿图专家设计师楼装饰公司百安居装潢装饰公司美联装饰装饰公司华艺.经典设计装饰装饰公司宠物生活馆宠物店聚绿山水园艺家居饰品爱宠乐宠物店宠物店大道堂美生美生馆致胜园林装饰公司好阿姨家政家政中心景怡水吧水店洁市佳家政服务家政中心弘泰门窗装修配件红房子家访窗帘布艺创辉租售中介365便利店便利店4区由西往东店铺名称业态面积(m2)21世纪珠江地产中介家艺窗帘纱窗装修配件家居乐防蚊纱窗装修配件5区由西往东店铺名称业态面积(m2)广通学车汽车培训弘泰门窗装修配套创辉租售中介家居乐防蚊纱窗装修配套名鼎空间装修装饰公司山之巅.水之源水店银行银行诚杰商行烟酒店紫琴布艺窗帘布艺彩艺装饰装饰配套2:东莞世纪城国际公寓 (CLD)。项目占地1200亩，总建筑面积130万平方米，配备了面积达1.2万平方售价20000元/m²,外排商业步行街一楼租金是50元/m²,外排商业步街二楼租金是30元/m²,内排商业步行街的租金是30元/m²。商业街布局：(找杨帆换图)共有商铺125间，商业面积为1.2万平方米。现在正在经营的共有20个商户，1.外排一层由南往北商铺名城业态面积(m²)东莞市商业银行银行空空铺空空铺空空铺空空铺茂昌眼镜眼镜店益智生活馆玩具店开元地产中介农村信用合作社银行美宜佳便利店时珍医药连锁药店金信联行地产中介优优时尚生活馆美容世纪商业招商处招商处空空铺空空铺空空铺空空铺香茗阁茶馆真乡私房菜餐馆涮涮锅火锅环宇地产中介空樨钺空空铺空空铺空空铺空空铺空空铺2.外排二层由南往北商铺名城业态面积(m²)东莞华邦实业投资有限公司公司柏涛广告有限公司公司梵天瑜伽美容3.内排一层商铺名城业态面积(m²)上海正章洗衣店干洗店洗衣店干洗店屈臣氏水店3:东莞塘厦三正半山豪苑m²,拥有700多栋夏威夷风情别墅和数10幢1000多套高尚公寓,分四期开发，(找杨帆换图)价格是180000元/m²,租金是50元—60/m²。(欧陆风情街)自西向东商铺名城业态面积(m²)十二少茶叶店空空铺空空铺空空铺空空铺格兰仕家用电器大众测绘公司工艺品店茶艺及工艺品美穗装饰装饰店米兰站服装店纳兰美容时尚生活馆美容美宜佳便利店日歌装饰装饰店远程地产中介空空铺空空铺三正租售中心中介雅艺坊装饰装饰店唐家3C整体厨房厨具佳城商场便利店雅倩装饰装饰店鑫源地产中介华安保险保险中国银行银行2:商业业态3:售价与租金4:中山与珠三角区域城市经济比较。二：销售模式1:销售面积与持有面积建持有面积：主力店(餐饮)、次主店(社区超市)2:销售方式(1)商铺销售的三种基本方式一般适合在相对不成熟的新开发区域，商铺未来潜在的升值空间比较(2)本商业街销售模式建议若采取包租两年、年回报5-6%的方式，前期招商可根据入住率情况来一：推广主题(主要卖点)目本身上来。推广用语：大型别墅区商业街——用深圳1/4的价钱，投资中山高成长街铺(待提升)1:投资商铺重在成长空间造就了商铺年升值空间达到10%以上，而南山等区域2000年以来商铺年升值空间达到20%以上，早期的商铺投资者真正搭上了般在10000——15000元/平米。3:本商业街具有高成长空间(1)中山城市成长空间·内因之一——产业基础雄厚“一镇一品”推动经济发展处于城市大开发初期的商铺，如同潜力无限的原始股，往往低价入市，伴随着区域的发展和市场的成熟，造就了相当高的成长空间。中山的城镇空间结构采取由中心组团、东部组团、西北组团、南部组团四个组(2)区域成长空间·105国道商贸物流(40万家具城)总规模40万平方米的中山市隆都家私城，位于105国道本项目正对面，首期投资1.5亿元，建1:一般工作程序珠三角商铺投资大行动2007年9月初——12月·深圳特区报20余系列专版强势推广!·系列优惠广告套餐、小投入、大回报!活动背景活动背景在深圳商铺价格已达到很高价位的形势下，珠三角商铺的价格“洼地”效应确