《禹城市集体经营性建设用地入市情况调研分析报告》4200字（论文）

禹城市集体经营性建设用地入市情况调研分析报告目录TOC\o"1-3"\h\u31709禹城市集体经营性建设用地入市情况调研分析报告 1259381禹城集体经营性建设用地入市概括及模式分析 130451.1禹城市区域概况 1315591.2土地整备模式 281971.2.1土地整备模式适用性 2175491.2.2土地整备存在的问题 372591.3调整出让模式 329941.3.1调整出让模式适用性 4175601.3.2调整出让存在的问题 49131.4总结 5200592集体经营性建设用地入市过程优化对策 5186412.1加大宣传，提高群众积极性 5130882.2加强入市监管，提升环境质量 6267662.3推进市场交易方式多元化 61禹城集体经营性建设用地入市概括及模式分析1.1禹城市区域概况禹城市隶属山东省德州市，位于山东省西北部，具有悠久的历史和文化底蕴。全域面积990平方千米，辖9镇1乡2个街道，2017年总人口53.9万人。拥有国家高新技术产业开发区，综合实力名列德州前茅，GDP总值位于德州第三。近年来禹城市经济不断发展，2017年区域总产值279.4亿元，同比增长7.2%，是国家高技术产业基地核心区、国家生态示范区。在此基础上禹城在2015年被国家列为33个集体经营性建设用地改革试点入市地区。确定试点后禹城对入市试点地区的土地利用情况进行了调查。同时相关部门派遣人员对土地权属、土地所有人持有土地的面积进行了确权并纳入入市数据库，同时对入市一项进行了调查。通过实地调研，2017年禹城市集体建设用地面积1512宗3494亩，此次调查覆盖了禹城市所有乡镇街道。其中工矿仓储用地105宗2362亩，占总数的67.6%;各种交易市场1380宗706亩，占总数的20.2%;废弃建筑27宗426亩，占总数的12.4%，为试点工作的前期准备以及开展提供了数据支撑，有利于探索更好的入市方式。（表3-1）乡镇集体经营性建设用地面积表（3-1）村镇名称工矿仓储各种交易市场废弃建筑物合计宗地数面积（亩）宗地数面积（亩）宗地数面积（亩）宗地数面积（亩）市中街道15271.916266.450078337.36房寺镇11118.275225.91261.0975205.26十里望485315522336164张庄镇1540019251398210549辛店镇29502.3319435.634182.15227720.11梁家镇465.92251173.98460.44259300.34伦镇13482.5423143.9600244526.5莒镇1268815.21008941.21辛寨镇978.45178145.700187224.15安仁镇1177784.0920.9680102.05李屯乡3314.1249.660027323.76合计1052361.521380706.5827425.6415123493.74从入市试点以来，禹城市相继推出了《入市管理办法》、《使用权抵押贷款管理暂行办法》等地方性政策。对入市过程做出了明确的规定，需要在法律允许范围内经过集体经济组织投票才可以将集体建设用地进行入市，为入市奠定了法律基础。1.2土地整备模式位于禹城市南18公里处的伦镇工业园区借鉴了广东探索出来的模式，在不改变所有权的情况下，以镇为单位各个村集体入股，成立服务中心。打破了各村为战的局面，可以将分散的地块集中达到入市指标。从而加快我国集体经营性建设用地入市的步伐。截至2018年底伦镇规划用地2400亩，完成规划1300亩，目前正常运营企业9家。园区内配套设施齐全。借助土地入市，以及优质的入市环境。通过整备的闲置土地成功引进了28家以利济南莹浩机械为首的数控企业，有利于打造数控产业园。总投资10亿元，占地300余亩，规划建筑面积300亩，亩投资达到260万元，为实现产业链一体化创造了条件。在园企业达到生产标准后可以实现产值5.48亿元，税收5000万元，亩均收税14万以上，同时入园企业可以为周围居民提供2000多个就业岗位。利用有限的土地做到了经济的发展人民生活水平的提高。1.2.1土地整备模式适用性面对禹城市集体经营性建设用地分散的情况，在不改变土地所有权的前提下，创建服务中心。很好的解决了建设用地分散的局面。采用直接协议出让的方式进行入市引进了许多外地公司的加入。拉动当地生产力、大大解决了农民收入问题。进而延申出了集体建设用地向工业、仓储、商服用地方向交易的好现象。该模式使用于集体经营性建设用地过于分散，农户参与意识较差，各村集体经营性建设用地规模不大的情况。它有利于集中土地资源，由镇（区）政府统一分配更好的进行入市。1.2.2土地整备存在的问题（1）入市土地面积小从禹城开始入市以来的研究发现，虽然伦镇土地比较集中，工业园区规划用地2400亩，完成规划1300亩，但是在入市的每一宗土地都不足100亩。比如伦镇产业园过去租土地的企业想借用入市扩大企业范围，在获得附近农田天后，所属的宗地面积仍然很小，一定程度上束缚了企业的发展，大大减小了企业投资的力度，并且地块较小不利于形成产业聚集效应。（2）入市土地粗放，利用率低在调查伦镇产业园区时，虽然企业比较集中，但是相对宽松的入市导致了好多低产能企业获得了土地出让书，占用了大多数土地资源。虽然厂区面积大，但是有的企业生产能力低下，根本不足以完全利用所占土地。有的厂区依据自己的历史优势，在开始入市过程中就已经将想占有的土地收购，造成了低产能企业占地严重、土地利用效率低、入市过程不理想等问题的出现。例如德龙助剂有限公司，根据相关部门的规定，该公司在一年中只能有半年的生产期，其余时间均处于停产状态，该公司占地面积16.85亩，总投资700多万元，但是一年所达到的产值只有300万元左右，严重造成了土地资源的浪费。（3）群众参与度不高该模式入市主体为镇政府或村委会，在实地调研过程中发现，村民对于入市试点、政策情况不是很了解，有的甚至不知道入市是什么。想要通过村民投票进行集体经营性建设用地入市更是天方夜谭。如伦镇村民，调研中虽知道规划产业园区吸引了不少外来企业的加入，有了就业上岗的机会，但是对于有多家企业加入当地产业园的原因却一概不知。1.3调整出让模式调整出让适用于靠近城市或经济发达的村镇。这些地方企业众多，企业想要扩大厂区规模却没有充足的集体建设用地，这时当地集体经济组织就可以借助调整出让，向国土部门提出申请。在土地充足且经济落后的村集体协商通过协议出让的方式购买集体建设用地，此途径对分散土地进行调整，扩大了入市规模，为土地正常入市打下了基础。禹城房市镇产业园，现拥有58家企业，全部正常产。给产业园总投资10亿元，伴随着入市的进行预计每亩土地可达到税收5万元。房市镇产业园规划用地1330余亩，通过整治入市将分散、废弃的宅基地等建设用地集中起来进行复垦，完成指标后进行土地入市。为以往生产力低的企业注入了新鲜血液，激发了企业发展积极性，劳动水平大大提升，提高了生产力水平，加快了经济的发展。同时加快了土地的分配效率，提高了入市的进度,促进了节约集约用地，改善了农村土地错综复杂的局面，保障了产业园规模扩大所需的建设用地。通过调整出让入市，让多企业获得了不同年限的土地使用权。如伦镇产业园、张庄镇孟庄村、辛店镇的集体经营性建设用地出让期限为50年，梁家镇的商服集体经营性建设用地出让期限为40年。为企业吃了“定心丸”促使企业放心发展，在获得了土地出让年限的同时，企业可以依据颁发的产权证书依法取得抵押贷款。从而达到“同权”的改革目标。实地调研发现，许多企业拥有投资建设的资金，过去主要靠租地发展，但租地过程中容易发生变故，所以许多企业并不敢大力发展，抑制了经济发展。禹城熊市食品有限公司在过去20年中先后换了6个地方。2017年熊市食品有限公司在获得了土地使用权之后，对农村土地市场多变的担心也随之而去。在禹城农商银行成功获得了抵押贷款190万元。加大了投资力度，对场内的机械、建筑进行了更新换代，保障了食品生产效率，稳定了公司的运营。1.3.1调整出让模式适用性调整出让适用于入市前就有许多企业已经扎根在入市土地范围区内，所出让的土地被企业租用，并且入市土地较为分散零碎。通过调整出让的方式将废弃的宅基地，闲置地复垦形成指标加快入市节奏，有效盘活土地资源。既满足了扎根企业的利益又满足了政府试点新政策的迫切需要。1.3.2调整出让存在的问题（1）入市方式较为单一因为在入市前就有许多企业已经扎根在入市土地范围内，出让的土地在入市前大多都被企业租用，考虑到入市效率、历史原因，禹城政府借鉴了协议出让进行入市。这种入市途径也导致了企业占用土地情况的发生。（2）调整过程缓慢企业众多的集体经济组织在向国土部门申请调整土地的过程中效率低下，在获得批准后仍旧需要和被调整土地的集体经济组织协商。通过出让的方式来集中集体建设用地，从而达到入市指标。1.4总结上述两种模式均为禹城试点过程中的入市模式，经过对禹城入市模式概念的介绍、入市存在问题的总结可以看到，虽然禹城在入市过程中取长补短，可以为其他入市地区提供有效借鉴。但在入市过程中依然有许多问题需要解决，如参与性不高、土地粗放、入市方式单一等。入市模式入市方式适用性存在的问题土地整备模式集体经济组织入股成立服务中心集中分散的土地资源，达到更好的分配利用入市面积小、土地粗放利用率低、群众参与性差调整出让模式协议出让有利于扎根企业快速入市，通过调整完成入市指标入市方式单一、调整进度缓慢2集体经营性建设用地入市过程优化对策2.1加大宣传，提高群众积极性现阶段，禹城乃至全国范围内的集体经营性建设用地入市仍处于摸索阶段，对于数据库的建立也不完善，入市方式尚不成熟。人们对集体经营性建设用地入市也不是很清晰，大多数村民只知道有企业在找人，却不知道土地已经可以入市，导致多数地方村民参与过少。而且目前还没有规范性的收益分配机制，宣传赶不上制度变迁，使得人们不敢轻易的尝试新政策带来的好处。目前我们应该加大政策的宣传，让人们深层次的了解集体建设用地入市所带来的好处，积极到各乡村普法，强调入市的必要性以及入市带来的优势，让农民都参与到入市行列。为工业化城市化注入新动力，从而提高农民收入水平，提升农民因入市所带来的幸福感与责任感，更好的促进新农村的建设，为我国社会经济平稳发展奠定基础。2.2加强入市监管，提升环境质量在试点工作前期，禹城政府就如何更好的入市相继推出了多部地方性政策。在企业入市后，要想让土地资源得到更高效的利用、合理开发土地资源，就需要当地相关部门应该根据规定时间对产业园内企业进行检查，检查其土地利用状况。从而更好的掌握利用情况完善法律法规。杜绝土地资源的浪费与乱开发。同时相关部门要加强环境监测。通过调研发现，入市前出租的土地附近土壤污染严重，个别企业污水乱排，造成了土地资源的浪费环境的污染