《宅基地“三权分置”问题分析综述》2500字

宅基地“三权分置”问题分析综述目录TOC\o"1-2"\h\u11730宅基地“三权分置”问题分析综述 12460一、宅基地“三权分置”的合理性 114944（一）宅基地“三权分置”的现实基础 196（二）宅基地“三权分置”的政策基础 230572二、宅基地“三权分置”的实现障碍 3338（一）政策与法律不相匹配 330705（二）宅基地退出机制失灵 329387（三）缺少宅基地流转的法律规范 3宅基地“三权分置”的合理性宅基地“三权分置”的现实基础其一，宅地基大量闲置的现状。改革开放以来，中国的城镇化进程不断加快。数据显示，1978年——2019年间中国城镇常住人口增长6.76亿，城镇化率将近提高了43%。城镇化率的提高意味着农村人口所占比例的减少，生产力的发展是导致城镇化率提高的重要因素。如今，机械化生产愈加普遍，农村地区出现劳动力过剩的局面，于是，一部分人尤其是中年人选择进城务工，或者通过升学、工作等途径由农村户口转为非农村户口，农村地区逐渐呈现空心化的趋势，宅基地大量闲置，土地资源浪费严重。对农户而言，土地资源的浪费也使得土地价值无法实现，无法将其转化为经济财富。这不仅会对农民的财产利益造成损害，而且会阻碍农村经济的进一步发展，不利于乡村振兴政策的实施。与此同时，城镇地区房屋资源紧张，房价飙升，许多人留在城市却背负了巨大的经济压力，幸福感下降。对于一些退休的老年人或者寻求安逸生活的年轻人而言，乡村反而是良好居所。但囿于法律限制，宅基地只能在集体经济组织内部以转让等方式流转，导致城镇居民无法在农村拥有住房。综上，为有效整合土地资源，满足各方的需求，国家提出宅基地“三权分置”政策，国家提出宅基地"三权分置"政策，以激活农地资产，获取更多的土地收益。其二，试点地区成功经验。自宅基地改革开展试点以来，已创有多种模式，如四川泸县“共建共享”制、浙江义乌固定期限制、天目山农房租赁制等，都取得了不凡的成就。义乌市从农村宅基地入市转让、有偿使用、自愿退出等七个方面进行制度创新，截至2017年底，全市已颁发农房不动产证2万多本。沈国明、章鸣、蒋明利：“关于省级层面引导地方规范开展宅基地“三权分置”改革的建议——从闲置农房激活浙江宅基地“三权分置”改革”，载《浙江国土资源》2018年8月30日，第2版专家分析，“三权分置”改革后，每宗可贷款数十万元，全市激活的农村沉睡资产数量可观。另外，截至2021年1月，安徽18个县（市、区）共盘活利用闲置宅基地420.3万平方米，闲置住宅4350幢，吸纳社会资本13.99亿元，带动农民就业9376户，村集体经济收入增加3192万元，涉及21026户农民增加财产性收入6735.75万元。沈国明、章鸣、蒋明利：“关于省级层面引导地方规范开展宅基地“三权分置”改革的建议——从闲置农房激活浙江宅基地“三权分置”改革”，载《浙江国土资源》2018年8月30日，第2版姜刚：“安徽18个县盘活利用闲置宅基地超420万平方米”，（二）宅基地“三权分置”的政策基础从“两权分离”至“三权分置”。1963年，《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》中首次提出“宅基地使用权”的概念。高圣平：“宅基地制度改革政策的演进与走向”，载《中国人民大学学报》2019年第33期。自此，宅基地制度进入“所有权”与“使用权”分离的格局，即宅基地所有权归农村集体经济组织所有，宅基地使用权归集体经济组织成员所有。“两权分离”的架构具有福利性、唯一性等特点，在一定时期发挥了居住保障功能，进而推动工业化的进程。但是，由于该架构的福利性无法满足现阶段农村居民的需求，且在推动农村经济规模化发展的今天，“两权分离”逐渐成为一大阻力。因此，国家开始探索有关宅基地的新制度。2013年主张慎重、稳妥的推进房屋财产转让、抵押等，打开农村房屋流转的缺口王振崇.河南省宅基地复垦券交易中农民权益保障问题研究[D].郑州大学,2019.；2015年中央文件提出探索宅基地有偿退出，且在15个地区展开试点，各试点地区为宅基地“三权分置”的实施路径提供了宝贵的经验；2016年进一步提出改善宅基地的取得方式，并探索确保农村家庭住房的新机制，使居民能户有所居；2018年正式提出探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，从而确立了宅基地“三权分置”的格局。2020年中央一号文件再次明确提出抓好农村重点改革任务要以探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”为重点，进一步深化农村宅基地制度改革试点。高圣平：“宅基地制度改革政策的演进与走向”，载《中国人民大学学报》2019年第33期。王振崇.河南省宅基地复垦券交易中农民权益保障问题研究[D].郑州大学,2019.吴迪、赵素芳：“宅基地使用权流转模式的梳理与试点分析——基于SWOT分析法”，载《中国延安干部学院学报》2020年第13期。但这只是政策上的考量，而如何将政策放置在法律的框架下进而构造宅基地“三权分置”的理论基础和实施路径则需要从法律层面进行探索和论述。二、宅基地“三权分置”的实现障碍（一）政策与法律不相匹配为了便于向全国传达中心思想，2018年中央一号文件中使用了“农户资格权”、“农民房屋财产权”、“宅基地和房屋财产使用权”等通俗性表达，这些术语目前仅存在于政策方面，在法律上尚未有统一解释，这就需要结合《民法典》《中华人民共和国土地管理法》等法律文件以及各地试点实践对这些术语在法律体系中的位置进行进一步探索。（二）宅基地退出机制失灵《土地管理法》第62条规定“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”。杨遂全.论宅基地资格权确权及其法理依据——以财产属性为视角[J].中国土地科学,2020,34(06):35-40.2021年中央一号文件又进一步探讨宅基地自愿有偿退出的保障机制，明确禁止以各种名义强制农民退出宅基地。然而，宅基地退出状况不尽如人意。在山西屯留县农户退出宅基地意愿调查中，愿意退出宅基地的农户仅占比16.23%；曾忠平、杨哲：“农户宅基地退出意愿影响因素研究”，载《中国房地产(学术版)》2016年第18期。在一份对江苏典型地区农户退出意愿的调查中，仅有18.5%的农民愿意将宅基地退还至集体。杨遂全.论宅基地资格权确权及其法理依据——以财产属性为视角[J].中国土地科学,2020,34(06):35-40.曾忠平、杨哲：“农户宅基地退出意愿影响因素研究”，载《中国房地产(学术版)》2016年第18期。张飞、孔伟等：“宅基地退出中农民意愿研究与政策启示”，载《国土资源科技管理》2019年第36期。董斌：“宪法秩序下宅基地使用权的价值转向与理论回应”，载《北京理工大学学报（社会科学版）》2021年第23期。（三）缺少宅基地流转的法律规范从试点情况来看，各地做法不一。有些地区突破宅基地使用权身份性的限制，如大理市将宅基地使用权的受让主体扩展至同一乡镇、办事处的农户，浏阳、伊宁、湟源等地则将受让主体拓宽至本县（市）的农户；有些地区将权利转换后转让，如义乌市规定受让人与村集体经济组织签订宅基地有偿使用合同，支付土地收益金，获得最高70年的土地使用权；