房地产市场报告 -2023上半年东莞房地产市场总结暨下半年展望

2023上半年东莞房地产市场总结暨下半年展望中原地产研究院│大数据战略研究中心202320232023上半年各能级城市土地成交量价城市能级2023上半年各能级城市土地成交量价城市能级一线城市二线城市三四线城市成交面积968662224018面积同比-29%-17%-27%成交金额217441774464金额同比-19%-14%-19%成交均价2246863081859均价同比14%4%10%溢价率7.3%6.5%5.9%宏观市场：经济放缓、人民币大幅贬值、通缩三大因素压制下，全国房地产市场缩量下行2023年一季度疫情防控全面放开，经济复苏回暖，楼市政策放松，前期积压需求集中释放，全国楼市成交复苏活跃；进入二季度经济放缓明显，叠加人民币持续快速大幅贬值和通缩压力，令到投资预期下降、资产价格下行，市场信心和预期下滑，观望情绪增浓，楼市下行压力徒增，全国楼市大幅降温，二季度4-5月月均成交量对比一季度月均量下跌近两成，上半年整体呈现“先扬后抑”走势，前5个月全国住宅成交面积同比下跌5%。楼市低迷情形下，房企拿地更加理性谨慎，全国土拍市场跟随下行，成交面积和成交金额同比下跌，流拍率上升，同时城市拍地冷热分化剧烈。02021-2023年5月全国商品住宅成交量价走势mn成交面积成交均价前5个月全国住宅成交面积同比下跌5%01-2月4月6月8月10月12月3月5月7月9月1-2月4月6月8月10月12月3月5月7月9月11月1-2月4月2021年2022年2023年湾区经济：湾区各城经济分化增长，东莞经济增速湾区九城倒数第二从前5个月各城经济数据看，湾区各城经济均同比增长，但增速高低不一，一季度深圳、中山经济增速高于全国平均增速，东莞经济低速增长湾区九城倒数第二。从三驾马车看，分化明显，疫情防控全面放开，前5个月湾区各城消费呈良好复苏增2023年1-5月粤港澳大湾区经济运行数据城市一季度GDP总量增速一季度GDP规模以上工业增加值增速固定资产投资同比增速社会消费品零售总额增速总额增速香港6257.2——————————————深圳 7772.192.00%——4077.69 8504.2广州 4.00%4613.65 2806.5佛山 2 22462.322586.4东莞 2544.95惠州936.75864.15珠海968.194.20%622.82434.04 江门857.92 5 5857.942.20%720.29 887.2 澳门668.22 ——————————————肇庆495.96备注：经济GDP绝对值单位为亿元，数据周期为一季度数据，其他数据周期为1-5月；固定资产投资不公示绝对值，仅有同比增速。数据来源：各地区统计局湾区市场：大湾区整体房地产市场低位增长，但表现好于全国楼市行情价4---11---61111注：以上湾区城市数据来源中原分公司研究部，江门新房数据截止2023年5月，东莞住宅均价为洋房套数中位数价格数据来源：中原大数据东莞市场44万㎡44万㎡%%20825元/㎡楼面价10%供应量154万㎡成交量155万㎡参考金额库存/去化周期库存/去化周期元/㎡70%70%过户均价186万㎡元/㎡%%注：以上住宅剔除商改住物业、无偿配建物业消化周期按过去6个月消化速度计算洋房套数中位数价格按2023上半年成交单位排位中间的价格l限购：全市不限购l限贷：购买首套无房无贷首付2成，有贷款记录首付3成，购买二套首付3成，购买三套暂停贷款l限售：莞城、东城、南城、万江、松山湖新房或二手房须网签满3年或证满2年方可交易，其余镇街新房须网签满3年方可交易，二手房不限售l限价：根据产品定位、建造品质、综合成本、市场供需等合理制定销售价格，不限产品、楼栋价差；网签价比申报价下浮不超15%；调价幅度满一年上浮不超5%，满半年下浮幅度不限202320231、不再区分普通住房和1、不再区分普通住房和非普通住房，执行同样的首付款成数和利率政策2、首套无房无贷2成，有贷记录3成，二套首付3成，三套停贷1、莞城、东城、南城、万江、松山湖限购，其余28个1、莞城、东城、南城、万江、松山湖限购，其余28个镇街不限购2、限购区域按原有信贷政策不变3、非限购区域首付降至2~3成，贷款未结清购买144方以上的，二套首付6成4、积分排序摇号选房限售5年变3年1、全面解除限购城、万江、松山湖新房或二手房须网签满3年或证满2年方可交易3、除以上5个镇街，其余镇街新房须网签满3年方可交易，二手房不限售3、二孩或三孩居民家庭，可新增购买一套1、限价放开，新旧项目1、限价放开，新旧项目自主定价，多高层和低层住宅可分开申报价格，楼栋价差不限1、限购区购买普通住房首付降至1、限购区购买普通住房首付降至3-4成，购买首套非普通住房首付降至4成6、离婚不再追溯原家庭两年土拍：土拍市场冰火两重天，整体供求创历史同期次新低点，主要受松山湖、南城、厚街地价拉动。同时，由于楼市低迷且区域分化剧烈，房企拿地十分理性谨慎，参拍房且“择优”拿地达成共识，土拍市场可谓冰火两重天，南城和松山湖地块诸多房企角逐竞拍高热，均封顶出让，而厚街两宗地块素质一2015-2023年上半年东莞商住地供需量价供应面积成交金额实际可售楼面价供应面积成交金额实际可售楼面价02082520825300002500020000150001000050000供应建面成交建面溢价率0注：数据截止至2023年6月30日土拍：松山湖、南城核心优质地块封顶成交，厚街地块底价成交，常平地块流拍2023年上半年东莞招拍挂商住地成交一览成交总价：14.6亿元成交总价：14.6亿元可售楼面价：25999元/㎡流拍（6月16日）起始价：14.97亿元+配建建筑面积40康服务中心和社区服务站起始楼面价：8017元/㎡松山湖金地地产（4月19日）成交总价：22.14亿元竞拍：40家房企竞价86轮可售楼面价：26000元/㎡保利地产（6月28日）幼儿园、1000㎡居住区级文化站和10可售楼面价：13735元/㎡松山湖金地地产（4月19日）成交总价：22.14亿元竞拍：40家房企竞价86轮可售楼面价：26000元/㎡保利地产（6月28日）幼儿园、1000㎡居住区级文化站和10可售楼面价：13735元/㎡基裕泰地产（6月30日）成交总价：5.29亿元+配建建筑面积200基裕泰地产（6月30日）成交总价：5.29亿元+配建建筑面积200合通信片区汇聚机房竞拍：1家房企竞价1轮可售楼面价：13569元/㎡土拍：城更明显提速，4宗城更商住地成功摘牌2023年上半年东莞城市更新商住地成交一览海德集团（4月4日）海德集团（4月4日）建面：43.93万㎡成交总价：16.74亿元可售楼面价：3958元/㎡合创房地产（6月28日）建面：17.09万㎡东城成交总价：8.86亿元东城可售楼面价：5183元/㎡长盈房地产（5月22日）建面：11.76万㎡成交总价：4.75亿元长盈房地产（5月22日）建面：11.76万㎡成交总价：4.75亿元可售楼面价：4036元/㎡颐盈实业投资（5月29日）颐盈实业投资（5月29日）成交总价：3.92亿元可售楼面价：5021元/㎡规模：政策宽松、降价、供应放量等因素影响，整体成交规模同比翻倍松、首付降低和低利率促进积压需求释放；2、高端品质项目集中供应，激活改善需求、资产优化需求释放；3、许多一手房套7000060000500004000030000200001000002017年-2023年上半年东莞一二手住宅成交量走势一手住宅成交量1746212353上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年2017201820192020202120222023注：以上住宅包括洋房、别墅和住宅公寓，不含商办物业，一手住宅不含配建物业。数据来源：中原大数据升。二季度，经济放缓、人民币快速贬值、通缩等多重因素影响，市场信心和预期下降，楼市快速降温，一手市场降温快于套120001000080006000400020000 2785 17632月3月2月3月4月6月7月8月9月10月11月12月2月3月2月3月4月6月7月8月9月10月11月12月2月3月2月3月4月6月7月8月9月10月11月12月 2月 2月3月 4月 6月2023年注：以上住宅包括洋房、别墅和住宅公寓，不含商办物业，一手住宅不含配建物业。数据来源：中原大数据供需：住宅供需两弱，均创2009年以来同期次新低涨，其它大部分项目以去库存为主，推新较少。成交方面，年后受政策放松和房企降价促销促进前期积压需求集中释放，核心区域南城和松山湖豪宅逆势热销，全市成交面积同比上涨56%，住宅成交金额510亿元，同比大幅上涨70%，但由于二季度宏观大环境低迷，市场信心和预期下跌，观望情绪增浓，加上东莞二手房放盘量激增，价格一路下跌限，成交规模仍创2009年以来次新低。2023上半年住宅供求比0.99：1现供过于求。2008年-2023年上半年东莞新房住宅供需量价走势供应面积成交面积住宅参考金额供求比80070060070060050040030020002.001.801.601.401.201.000.800.600.400.200.00注：住宅含洋房、别墅和住宅公寓，不含商办物业，且已剔除无偿配建物业数据来源：中原大数据受春节假期影响，市场反应延迟；2月东莞楼市政策持续宽松，首付暗降，多家银行对购买首套有贷已还清首付最低2成（2月底已喊停市场快速升温；3月许多开发商趁机加大优惠力度出货抢占市场，认购量快速冲高；4月后经济放缓、通缩，以及宏观风险继续发酵，市场信心下滑，5月人民币快速贬值期持续下滑，叠加东莞二手房价格持续下探市场面影响，客户购房信心和意愿弱，人气及认购大幅下滑，5月楼市行情为来访量来访转化率认购量认购量认购：冷热分化愈演愈烈，五六月认购10套以下占比均超7成奏明显放缓，5月和6月份认购10套以下项目占比均超7成，反映市场认购越来越惨淡，仅2022年-2023年6月东莞市项目认购占比限购区购买普通住房首付降至3-4成，购买首套非普通住房首付降至4成数据来源：中原大数据1、主城区+松山湖限购，其余28个镇街不1、主城区+松山湖限购，其余28个镇街不限购2、非限购区域首付降至2~3成，1、不再区分普通住房和非普通住房2、首套无房无贷2成，有贷记录3成，二套首付3成，三套停贷1、增值税免征年限5年改2年2、限售3年改2年1、全面解除限购2、主城区+松山湖新房或二手房须网签满3年或证满2年方可交易3、除以上5个镇街，其余镇街新房须网签满3年方可交易，二手房不限售价格：上半年经历两波降价促销潮，房价分化下行调整松山湖多个高端品质项目集中入市拉高，但从洋房成交量的中位数价格看，今年上半年价格同比下跌1.4%看，上半年经历了两波降价促销潮，首先是春节后楼市开启第一波促销潮，诸多项目通过低首付、降价、提佣等策略快速消化前期积压0年年 洋房成交均价项目中位价格套数中位价格2700026000250002400023000220002100020000——洋房中位数价格第二波 第一波促销潮第二波24000分界线物业类型：上半年住宅供需量价同比齐涨，商业成交依然低迷性质物业类型供应套数供应面积面积同比成交套数成交面积面积同比供求比参考金额金额同比住宅洋房11995143.8316%11814140.2860%456.2377%别墅37210.47-19%51515.0127%0.7053.5626%住宅汇总12367154.3013%12329155.2956%0.99509.7970%非住宅公寓329916.1330%315014.12-20%18.29-29%写字楼2695.01340%3444.82-15%7.51-23%商铺6424.62-64%134510.3830%0.4425.6638%车位1347317.90-35%74439.666%12.757%非住宅汇总1768343.66-19%1228238.98-4%1.1264.21-3%总计30050197.964%24611194.2739%1.02574.0057%备注：上述非住宅包括商业性质公寓；总计数值不包括厂房、电影院等物业成交值；剔除配建物业。数据来源：中原大数据2023上半年2023上半年，区域冷热分化，南城、东城、松比下跌。成区域房价同比下跌，普遍降幅在5%~10%左华润置地中心润府、中海源境三个高端改善项目横沥、麻涌、大岭山、道滘、桥头、洪梅、黄江等镇街房价同比跌幅均超10%，反映下行调整更明显。区域住宅成交面积（万㎡）环比同比洋房成交均价（元/㎡）环比同比南城16.9116.91119%887%562615626110%11%松山湖15.3115.31317%106%5175851758-8%2%沙田14.5714.57127%438%22336-7%-9%虎门11.311.3-33%103% 31467-8%-16%凤岗 9.2537%327% 29889 -4%-4%茶山7.91-30%18%23102-2%-10%厚街6.25-39%-48% 28769 -1%1%塘厦6.19-46%49% 30276-4%-8%常平6.07-38%115%18363-1%-16%长安4.675%167%3865338653-1%-9%万江4.558%11% 29500 -13%-16%东城4.2459%7%5057050570-1%14%高埗3.89-61%158%265691%6%黄江3.7328%115%27644-11%-11%横沥3.64-51%-34%18180-10%-14%麻涌3.56-37%33%18763-7%-11%大岭山3.24-31%-3% 28359 -9%-11%清溪3.13-14%14%22029-3%-6%寮步3.01-67%-61%280142%-1%道滘2.8-28%103%24475-9%-10%谢岗2.41-57%-19%15885-2%-9%石碣2.29-44%-34%24368-1%-1%滨海湾2.28————4269342693————东坑1.96-22%229%22324-1%0%樟木头1.94-24%70%21405-8%3%大朗1.83-8%-19% 33173-10%-2%桥头1.61-6%42%16890-8%-10%洪梅1.55-26%77%18310-10%-17%中堂1.55-36%-33%18519-3%-3%石龙1.4-32%-2%195811%-8%望牛墩1.09-34%146%18047-3%-18%企石0.75-40%187%16942-2%-2%石排0.42-47%-53%16952-1%-7%莞城0.19-9%60%41566415669%6%项目：高端项目和豪宅逆市热销，“大平层”成为富人新宠2023上半年，东莞主城区和松山湖高端项目和豪宅集中上市，改善产品品质全面升级，同时200平左右以上的大平层产品供应明显放量，在改善首付比例大幅下降利好推动下，改善需求大量释放，上半年华侨城松湖原岸、万科瑧湾汇、华润置地中心悦府、松湖润府等高端品质项目逆势热销跑赢市场。上半年单套总价在千万以上的洋房成交578套，环同比增长2倍左右，成交主力主要是华润悦府、万科瑧湾汇、万科松樾和华 东城年2721641327年7549214114年5211731129注：以上图表统计数据为洋房成交套数，左方是面积段（㎡），上方是总价段（万元）库存：住宅库存积压走高，消化周期为17个月同比去年同期上升2%，若加上约200万方的隐性库存，住宅库存面积高达633万㎡。按照过去12个月消化速度计算，6月底住宅库存消化周期为15个月，较上个月持平；按照过去6个月消化速度计算，6月底住宅库存消化周期为17个月，较上个月增加1个月，6006005004003002001000住宅存量——按过去6个月消化周期按过去12个月消化周期50注：商品住宅包括洋房、别墅和住宅公寓，剔除商改住物业、二手：政策宽松以及价格优势，助推二手房过户量大涨2023年上半年二手住宅过户量同比大涨144%，创近六年半年度新高位，虽然其中有不少是转贷房源，但真实成交房源同样非常多，主改善户型成交占比上涨，特别是泛城区和泛松山湖等新房价格2015年-2023年上半年东莞二手住套229391746235000300002500020000229391746250000a元/㎡25000200001500010000500002015年上2016年上2017年上2018年上2019年上2020年上2021年上2022年上2023年上数据来源：中原大数据，此为过户口径从月度走势看，2023年上半年，二手市场率先回暖并回暖速度比一手快，二手住宅成交量持续高于一手，且幅度越来越大，5月份一二手比降至0.6，3月开始二手房成交量冲高缓慢回落，主要由于：1、春节后多家银行对于贷款还清可以做两成首付，银行放款较快，加快二手房成交；2、转贷房源成交拉高；3、二手房大量抛售，价格优势下分流部分新房客户；4、4月后宏观大环境表现较差，资产价格下行压力比较大，市场信心不足，导致二手房成交量持续缩量下降，由于抛压比较大，价格同步下行。套02020年6月-2023年5月东莞一二手住一手住宅套数二手住宅套数数据来源：二手数据为东莞住建局每月中上旬公示网签成交；一手数据剔除配建、回迁房0七成镇街二手过户量超一手七成镇街二手过户量超一手，凤岗、沙田、松山湖、高埗、洪梅、谢岗等镇街二手过户量低于一手成交，应放量或降价打折促销分流需求。价格方面，2022年前四个月政策趋紧，二手成交低迷，多以中低价房源为主，继2022年5月限售缩短以及增值税免征年限5年改2年后，2023年初改善首付大幅降低，二手房抛压引发价格下行，次新房笋盘明显增多，以及改善成交占比大幅上升，造成不少镇街均价环比或同比上涨。从环比看，2023上半年二手房价格并未企稳，而是延续下跌态势，四成多镇街过户均价环比下区域2023上半年二手住宅过户套数同比2023上半年一手住宅成交套数一二手比2023上半年二手过户均价环比同比南城16651665114%9129120.553309813%21%常5355350.3513747-4%1%东1940.152762910%14%虎门10481048165%9699690.92240321%10%寮步10401040134%2640.2524081-2%13%樟木头10231023166%1700.1714755-3%0.30%塘厦953953213%4790.522513-10%2%厚街718143%4500.63259785%19%凤岗715715156%8658651.2123965-0.01%8%莞城655127%140.022063828%24%黄江566139%3170.56211205%10%大朗548131%1650.323095-0.20%21%万江54192%4060.7526355-3%17%大岭山481188%2700.56251301%8%石龙442175%1270.291263316%-4%沙田431224%103710372.41195370.10%9%松山湖36851%110711073.014426320%27%麻涌363175%3410.94182441%11%长安341182%4724721.3827237-1%6%石碣333158%2160.651798810%21%横沥330124%3070.9313843-6%-0.20%清溪28975%290119396-3%2%道滘263114%2731.04253745%35%桥头24095%1450.613620-0.30%1%中堂216232%1450.67154874%4%石排200182%280.14152200.40%16%高埗183863%3001.64260110.01%18%东坑169160%2141.2716695-3%2%茶山163202%5985983.673.67173314%15%望牛墩132288%1111110.840.8414819-9%-5%企石12497%72720.580.581536713%7%洪梅72100%1711712.382.38179904%8%谢岗2140%21521510.2410.249798-6%-8%合计17462144%12179121790.70.7229425%11%2023上半年东莞楼市排行榜一2023上半年东莞开发商(商品房)网签金额排行榜 二、2023上半年东莞开发商(商品房)网签面积排行榜 三、2023上半年东莞楼盘（住宅）网签面积排行榜 四、2023上半年东莞楼盘（住宅）网签套数排行榜 五、2023上半年东莞楼盘（洋房）网签套数排行榜 七、2023上半年东莞楼盘（公寓）网签套数排行榜 八、2023上半年东莞楼盘（写字楼）网签套数排行、九2023上半年东莞楼盘（商铺）网签套数排行榜、十、2023上半年东莞楼盘（车位）网签套数排行榜 中原地产研究院发展商成交套数面积同比市场占有率万科地产49.37%19.89%华润置地7716.17%11.90%华侨城集团7307.12%8.84%保利地产43.3564.74%7.55%佳兆业地产1110.98%6.12%65.22%4.37%碧桂园集团-25.60%4.09%招商蛇口105.06%2.76%珑远集团183.06%粤港湾集团139.45%备注：成交口径为已网签，已剔除配建物业，房企销售业绩按项目操盘为准数据来源：中原大数据备注：成交口径为已网签；已剔除配建物业数据来源：中原大数据2023上半年东莞楼盘（住宅）网签面积排123456789备注：成交口径为已网签；住宅不含商改住物业、配建物业数据来源：中原大数据2023上半年东莞楼盘（住宅）网签套数排123456789备注：成交口径为已网签；住宅不含商改住物业、配建物业数据来源：中原大数据2023上半年东莞楼盘（洋房）网签套数排123456789备注：成交口径为已网签；已剔除配建物业数据来源：中原大数据2023上半年东莞楼盘（别墅）网签套数排123456789备注：成交口径为已网签；已剔除配建物业数据来源：中原大数据2023上半年东莞楼盘（公寓）网签套数排排名1麻涌2厚街3虎门4寮步5万江6塘厦78松山湖9东坑塘厦备注：成交口径为已网签；已剔除配建物业数据来源：中原大数据2023上半年东莞楼盘（写字楼）网签套数123456789987备注：成交口径为已网签数据来源：中原大数据2023上半年东莞楼盘（商铺）网签套数排123456789备注：成交口径为已网签数据来源：中原大数据2023上半年东莞楼盘（车位）网签套数123456789备注：成交口径为已网签数据来源：中原大数据全国经济预判：政策支持力度扩大，预计全国经济或复苏持续向好2023年一季度全国经济增速4.5%，预计二季度增速放缓，而全年经济增速目标为5%，由此预判下半年中央会加大刺激经济力度，随着2023年年中后降息、提振股市、发消费券、拉动消费、减税降费、振兴乡村、4.50%2023年一季度全年数据来源：国家统计局全国市场预判：稳市政策力度有所加大，但全国楼市销售规模仍低位运行政策预判：“房住不炒”仍是主基调，预计各城地方政策会相继持续放松，但由