华苑产业园区海泰西路18号的房地产项目资产评估报告

1 2 7 7 8 8 12 12 12 15 17 19 19 20 23 24 26资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其天津海泰科技发展股份有限公司拟出售资产涉及位于华苑产业园区海泰西路18号的房地产项目资产评估报告摘要托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，原则，采用市场法、收益法，按照必要的评估程序三、评估范围：天津海泰科技发展股份有限公司拟其中32套为库存商品-房地产，1套为投资性房地产，账面价值合计为14,421.33经市场法评估，天津海泰科技发展股份有限1西4-101津（2009）滨海高新区不动产权第116011104198号558.322西4-301津（2009）滨海高新区不动产权第116011104205号3西4-302津（2009）滨海高新区不动产权第116011104206号636.624西4-303津（2009）滨海高新区不动产权第116011104207号1,092.395西4-401津（2009）滨海高新区不动产权第116011104208号1,200.606西4-402津（2009）滨海高新区不动产权第116011104209号718.537西4-403津（2009）滨海高新区不动产权第116011104210号572.538西4-501津（2009）滨海高新区不动产权第116011104212号9西4-502津（2009）滨海高新区不动产权第116011104213号695.07西4-503津（2009）滨海高新区不动产权第116011104214号1,236.36抵押物共涉本次评估的6套房产。序号抵押物名称房产证号房产面积1西4-102津（2009）滨海高新区不动产权第116011104199号556.582西4-103津（2009）滨海高新区不动产权第116011104200号368.193西4-104津（2009）滨海高新区不动产权第116011104201号1,077.184西4-201津（2009）滨海高新区不动产权第116011104202号5西4-202津（2009）滨海高新区不动产权第116011104203号637.086西4-203津（2009）滨海高新区不动产权第116011104204号序号抵押物名称房产证号房产面积123456789序号抵押物名称房产证号房产面积123我们特别强调：本评估意见仅作为委托人出售本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目天津海泰科技发展股份有限公司拟出售资产涉及位于华苑产业园区海泰西路18号的房地产项目资产评估报告按照必要的评估程序，对天津海泰科技发展股份有限公经营范围：向孵化高新技术成果和创业型科技子与信息、机电一体化、新材料、生物工程及制药、）；咨询；商品及物资的批发兼零售；科技产品及技术进根据《天津海泰科技发展股份有限公司总经理办公会会议理独立房产证，证载权利人为天津海泰科技发展股份有限面积：㎡123委托人和产权持有单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的123456789序号BPO项目即国家软件与服务外包产业基地，项目总占地约606亩，总建筑规万平方米，层高4米，楼宇环抱中央景观，四层玻璃，曾作为多部影视剧取景点。所有楼宇均配有电配套设施完善：市政供水、供电、集中供暖、电信基础，混凝土垫层、钢筋混凝土独立柱、页岩砖基础墙，钢筋混凝土地圈梁，现浇钢筋混凝土梁、板、柱，空心砌块围护墙体，外檐抹灰贴砖，断桥铝合金玻璃写字楼内部毛坯，外檐抹灰涂料，内部设钢筋混凝土结构楼梯，抹灰踏步，经现场勘查主体结构基本完好，承重构件没有发现变形等异常现象，建筑配本次评估价值类型为市场价值，本报告书所称市卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对评估基准日的选择是根据其经济行为、委托事项由委本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；3.《资产评估执业准则——资产评）；4.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中）；5.《资产评估执业准则——资产评）；6.《资产评估执业准则——资产评）；）；）；）；）；）；）；2.天津市房地产权证、中华人民共和国不动产权证书；执行不动产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方根据本次评估范围的要求，评估人员在认真分析所勘后，根据《房地产估价规范》，通行的评估方法有市场(1)收益法是预测委估房地产的未来收益，利用还原利率或资本化率、收益乘(2)成本法是求取评估对象在评估基准日的重新购建价格和折旧，然后将重新(3)市场法是选取一定数量的可比实例，将它们与评估对象进行比较，根据其(4)假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法，适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估对象作为非居住类房地产，成本法主要是通过计本来评估价值。然而，对于写字楼这类商业地产，成本评估对象的收益可以通过在租房地产租金水平计算未评估人员根据搜集的资料分析，在认真分析所掌握的察和对附近区域调查后认为，该区域有与委估房地评估对象房地产价格=可比实例交易价格×交易情况预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点根据签订的在有效期内出租协议，首先参照出租协议中规定的租金、租期、近二年出租物业实际空置率、租期内租金变化约定（无租金变化约定的参考周边市场的调查数据），测算协议出租期内收益；然后，再依据出租协议约定的续租条款、未来租赁市场预测，测算租期外收益。同时，考虑租赁押金利息收益、以依据国家地方有关规定以及出租方在收取租金后应当承担的各项服务所需要支出的费用，税费（包括房产税、增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、城镇土地使用费）、房屋修缮费、以安全利率加风险调整值作为资本化率。安全利率根据中国人民银行公布的十年期国债收益率确定；风险调整值的确定主要考虑未来经营出租情况、收益收根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托人的资产事项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托会计记录以及相关资料的验证审核，按产权持有单位提交产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的比较和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产事本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确根据委托人及产权持有单位提供的资产申报明细，不同的核查方式进行查证，以确认资产的真实对委估房地产的房屋建筑物结构完整性、使用状态和根据产权持有单位的资产特点，调查其资产价值构评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员进行的必要的市场调查和测算，通过市场法确定委按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化书。评估结果及相关资产评估报告按北京天行三级复核，经签字资产评估师最后复核无的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假用状态，其次假定处于使用状态的资产还将原地继条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化根据资产评估要求，认定这些假设条件在评估基准境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而经市场法评估，天津海泰科技发展股份有限序号抵押物名称房产证号房产面积1西4-101津（2009）滨海高新区不动产权第116011104198号558.322西4-301津（2009）滨海高新区不动产权第116011104205号3西4-302津（2009）滨海高新区不动产权第116011104206号636.624西4-303津（2009）滨海高新区不动产权第116011104207号1,092.395西4-401津（2009）滨海高新区不动产权第116011104208号1,200.606西4-402津（2009）滨海高新区不动产权第116011104209号718.537西4-403津（2009）滨海高新区不动产权第116011104210号572.538西4-501津（2009）滨海高新区不动产权第116011104212号9西4-502津（2009）滨海高新区不动产权第116011104213号695.07西4-503津（2009）滨海高新区不动产权第116011104214号1,236.36抵押物共涉本次评估的6套房产。序号抵押物名称房产证号房产面积1西4-102津（2009）滨海高新区不动产权第116011104199号556.582西4-103津（2009）滨海高新区不动产权第116011104200号368.193西4-104津（2009）滨海高新区不动产权第116011104201号1,077.184西4-201津（2009）滨海高新区不动产权第116011104202号5西4-202津（2009）滨海高新区不动产权第116011104203号637.086西4-203津（2009）滨海高新区不动产权第116011104204号序号抵押物名称房产证号房产面积123456789序号抵押物名称房产证号房产面积123本评估意见仅作为委托人出售资产的价值参考依产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对考依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超资产评估报告附件）；）；）；）；）；）；被评估单位（或者产权持有单位）填表人：李彦飞填表日期：2024年10月15日共12页第11页评估人员：霍闯存货—产成品（库存商品）评估明细表评估基准日：2024年9月30日表3-11-5产权持有单位：天津海泰科技发展股份有限公司金额单位：人民币元序号权证编号建筑物名称坐落地址所在层/总楼年月计量单位建筑面积㎡成本单价账面价值评估价值增值额增值率%账面原值账面净值评估原值评估净值1西2-101海泰西路18号钢混层2010年㎡555.644,933.242,741,104.212,741,104.215,900,896.805,900,896.803,159,792.592西2-102海泰西路18号钢混2010年㎡553.914,933.242,732,569.712,732,569.715,882,524.205,882,524.203,149,954.493西2-201海泰西路18号钢混2/62010年㎡4,933.245,865,619.665,865,619.6612,501,146.0012,501,146.006,635,526.344西2-301海泰西路18号钢混2010年㎡4,933.245,865,619.665,865,619.6612,625,991.0012,625,991.006,760,371.345西2-401海泰西路18号钢混4/62010年㎡4,933.245,894,429.765,894,429.7612,688,005.9612,688,005.966,793,576.206西2-402海泰西路18号钢混4/62010年㎡715.084,933.243,527,659.633,527,659.637,669,948.087,669,948.084,142,288.457西2-501海泰西路18号钢混2010年㎡4,933.245,744,064.685,744,064.6812,486,596.6412,486,596.646,742,531.968西2-502海泰西路18号钢混2010年㎡691.744,933.243,412,517.863,412,517.867,492,927.687,492,927.684,080,409.829西4-101海泰西路18号钢混2010年㎡558.325,057.062,823,458.892,823,458.895,929,358.405,929,358.403,105,899.51西4-102海泰西路18号钢混2010年㎡556.585,057.062,814,659.602,814,659.605,910,879.605,910,879.603,096,220.00西4-103海泰西路18号钢混2010年㎡368.195,057.061,861,959.681,861,959.683,949,205.943,949,205.942,087,246.26西4-104海泰西路18号钢混2010年㎡1,077.185,057.065,447,366.125,447,366.1211,325,470.5211,325,470.525,878,104.40西4-201海泰西路18号钢混2/62010年㎡5,057.066,041,874.336,041,874.3312,561,496.3612,561,496.366,519,622.03西4-202海泰西路18号钢混2/62010年㎡637.085,057.063,221,753.103,221,753.106,765,789.606,765,789.603,544,036.50西4-203海泰西路18号钢混2/62010年㎡5,057.065,901,540.865,901,540.8612,269,732.8612,269,732.866,368,192.00西4-301海泰西路18号钢混2010年㎡5,057.066,041,874.336,041,874.3312,686,944.0612,686,944.066,645,069.73西4-302海泰西路18号钢混2010年㎡636.625,057.063,219,426.853,219,426.856,828,386.126,828,386.123,608,959.27西4-303海泰西路18号钢混2010年㎡1,092.395,057.065,524,284.035,524,284.0311,600,089.4111,600,089.416,075,805.38西4-401海泰西路18号钢混4/62010年㎡1,200.605,057.066,071,508.726,071,508.7212,749,171.4012,749,171.406,677,662.6820西4-402海泰西路18号钢混4/62010年㎡718.535,057.063,633,650.813,633,650.817,706,952.787,706,952.784,073,301.9721西4-403海泰西路18号钢混4/62010年㎡572.535,057.062,895,319.742,895,319.746,140,956.786,140,956.783,245,637.0422西4-501海泰西路18号钢混2010年㎡5,057.065,916,610.905,916,610.9012,546,758.2812,546,758.286,630,147.3823西4-502海泰西路18号钢混2010年㎡695.075,057.063,515,012.133,515,012.137,528,998.247,528,998.244,013,986.1124西4-503海泰西路18号钢混2010年㎡1,236.365,057.066,252,349.256,252,349.2513,258,724.6413,258,724.647,006,375.3925西5-104海泰西路18号钢混2010年㎡555.744,811.902,674,164.502,674,164.505,960,867.245,960,867.243,286,702.7426西5-202海泰西路18号钢混2/62010年㎡634.134,811.903,051,369.223,051,369.226,734,460.606,734,460.603,683,091.3827西5-203海泰西路18号钢混2/62010年㎡4,811.905,722,357.875,722,357.8712,628,220.9912,628,220.996,905,863.1228西5-301海泰西路18号钢混2010年㎡1,087.334,811.905,232,121.645,232,121.6411,546,357.2711,546,357.276,314,235.6329西5-302海泰西路18号钢混2010年㎡633.684,811.903,049,203.873,049,203.876,796,851.686,796,851.683,747,647.81西5-303海泰西路18号钢混2010年㎡4,811.905,722,357.875,722,357.8712,628,220.9912,628,220.996,905,863.12西5-402海泰西路18号钢混4/62010年㎡715.204,81