从中国房地产调控看宏观经济政策取向

赵洪斌一、三个基本事实：1、胡润百富榜说明了什么？2、此次宏观调控所采取的基本政策和措施3、为什么房价还在上涨？二、房地产有泡沫么？1、房价是否过高？2、是否有投机行为？3、房屋空置问题4.土地开发和出让问题三、房地产经济的利弊分析1、房地产经济的带动作用2、房地产经济的脆弱性3、此次房地产调控的原因和发展4、不断拉大的贫富差距5.国际经验和教训四、此次宏观调控的政策走势1、此次宏观调控的基本目标和原则2、通货膨胀会很快降临么？3、必要的行政手段4、房价会下降么？这八条意见为:一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任:房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。八条意见言简意赅,从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入,虽涉及问题较多但提纲挈领,目标高度一致——那就是稳住房价。中国社会科学院经济研究所所长刘树成在《五次宏观调控力推中国经济》中指出，改革开放以来，中国政府根据经济运行态势和体制环境不同，共进行了五次紧缩型的宏观调控，时间段分别是:1979-1981年、1985-1986年、1989-1990年、1993年下半年-1996年、2003年下半年开始的第五次宏观调控（此前，1998-2002年为扩张型的宏观调控）。与前四次宏观调控相比,第五次宏观调控针对的不是经济增长率已经超过11%的“大起”,而是为了防止经济出现“大起”,防止“大起”导致“大落”；第五次宏观调控对于过热的部分行业来说,是及时的调控；而对于整个经济运行的全局来说,则是见势快、动手早、未雨绸缪、防患于未然的主动调整。第五次宏观调控,一因针对的不是全面过热和已经严重的通货膨胀,而是见势快、动手早、防患于未然的调控；二因市场经济下利益主体多元化,中央政府与各级地方政府、宏观调控部门与其他部门、中央银行与商业银行及证券公司、过热行业与非过热行业、上游产业与下游产业、国有企业与民营企业、大型企业与中小型企业、沿海与内地,以及高中低收入者之间,形成了复杂的利益格局,各有不同的利益和声音。所以,在经济形势的判断上和怎样进行宏观调控上,经济界展开了一场二十多年来最为激烈的争论。

2006年11月07日东方网从5月17日推出“国六条”的国务院常务会议到10月17日专门听取房地产市场调控措施落实情况的国务院会议，整整5个月，国务院仍基本维持“原判”:少数城市住房价格上涨过快；结构调整的任务还十分艰巨；房地产市场秩序仍需进一步规范。国家发改委和国家统计局的数据提供了佐证:2006年三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，同比涨幅较高的主要城市包括:深圳12.3%，北京10.9%，厦门10%，成都8.9%，呼和浩特8.4%和广州8.3%等；下降的城市只有2个，分别是:上海2.3%，丹东0.1%。历史证明,完全的自由是有危险的。从宏观经济层面讲,有资本主义的周期性大萧条,从房地产的行业层面讲,有日本香港的泡沫带来的危机,都足以为鉴。在所有的房地产行业引发的宏观经济危机中,日本是最为令人悸的。20世纪80年代,日本央行宽松的货币政策并没有刺激实经济走强,富裕的资金却流入了资产市场,催生了日本房地产股市的资产泡沫。尤其是日本楼市创下了史上罕见的房地产泡1991年,这个国家的房地产资产总和达18万亿美元,相当于美年GDP的4倍。为了防止泡沫导致经济“空心化”,从1989年5开始,日本央行在13个月内连续5次上调利率。1990年8月时,贴现率高达6%。央行紧缩货币引发了日本股市和楼市毁灭性灾难。房价狂跌,投资者为了弥补楼市投资的损失,抛售股票,触发楼市和股市齐跌,直至引发全国性的金融危机,致使日本经济遭受重创。普通购房者成为楼市灾难最大的受害者,成千上万的人在人生最大的一次购买中被套牢,至今还在偿还巨额购房贷款。此后,日本内需严重不足引发了通货紧缩,经济持续衰退,直到近年方显起色。房地产业的地位和作用决定了它被列为调控的重点。“国民经济对房地产的倚重是事实,但调控并非为倚重不倚重为标准。在行业体系尚未健全之前,利用宏观调控手段来调节和控制行业的过热是非常必要的。”曹远征说,“但归根到底,宏观调控也是为房地产调控机制的健全争取时间。”图片:2006年1月25日市人代会举行了首场新闻发布会，来自北京市６个委办局的负责人分别向记者介绍了去年北京市发展改革、三农问题、工业结构调整、国有资产监管等情况。市发改委主任丁向阳成了记者提问的焦点，新闻发布会一结束就被记者包围。他离开时开玩笑说:“别人是焦点，我现在快变成焦炭了。”“我敢保证,可以负责任地讲,今年北京房价不会有太大问题。”北京市人大代表、市发改委主任丁向阳在市人代会举行的首场新闻发布会上说。这一声音,无疑打破了近期有关北京房价会大涨的传言。在回答记者关于北京将实行最严格的土地管理等政策和措施是否会影响北京的房地产,导致房价上涨问题时,丁向阳给予否定回答。他说,２００４年本市进行了土地政策调整,主要是农转用地的指标越来越紧。但有一个指标相对宽松,就是已有的建设用地,政府可以自主调控,必要时进行适当调整。这是发改委调控房价的一招杀手锏。对于２００５年房价是否会因为土地政策的调整而上涨,丁向阳比较肯定地说,２００５年甚至一直到２００８年前,北京房地产价格不会大幅上涨。他表示,前段时间市发改委专门对此进行了调查研究,发现尽管２００４年土地政策进行了调整,但用于房地产开发的土地储存总量却呈增加趋势,同比增加幅度高达１００％以上；对房地产土地的投资不但没有减少,相反以９０％至１００％的比例增加。“无论是实物量的增长还是投资的增长,都不会影响２００５年房地产。”他强调。丁向阳随后向记者亮出了发改委调控房价的另一杀手锏:存量房。他表示，北京现有２．２亿平方米的存量房，北京在存量房市场方面的开发程度不高，使得调控房地产走