房地产开发与经营（第四版）课件：房地产开发与经营概述

房地产开发与经营(第四版)房地产开发与经营概述1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用1.1.1房地产的概念、特征与分类

1.房地产的概念

狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地，即只有土地和房屋结合在一起时，才能称为房地产，未建有房屋的土地，只能叫地产，不能叫房地产。

广义房地产包括地产和房产，但并不是说，只有房产和地产合为一体时，才能称为房地产，单纯的土地也可以称为房地产，是房地产的一种存在形态。2.房地产的特征（1）位置固定性、个别性。（2）使用长期性。（3）投资大量性。（4）保值增值性。（5）价格易受周围环境影响。

3.房地产的分类（1）按房地产用途分类

居住类房地产;商业类房地产;旅店类房地产;餐饮类房地产;金融用房地产;信息用房地产;办公用房地产;娱乐用房地产;工业和仓储用房地产;农业用房地产;特殊用房地产;军用房地产;综合房地产

(2)按房地产实物形态分类①按所处的区位和地段的不同可分为：城市中心、城市边缘、城市郊区、农村多房地产。②按建筑结构可分为：钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖结构、木结构和其他结构的房屋建筑。③按建筑层数划分，以住宅为例，可分为：低层（1～3层），多层（4～6层），小高层（7～9层），高层（住宅大于等于10层、公用建筑高于等于24米），超高层（住宅大于等于30层、公共建筑高于100米）。④按建筑物的建筑标准，可分为：高级豪华、中等、普通标准的房地产。⑤按建筑物的新旧程度，主要可分为：新建造的房地产和旧有房地产。

（3）按房地产开发程度分类①生地②毛地③熟地④在建工程⑤现房（4）按房地产权属分类①国有房产②集体所有房产③私有房产④联营企业房产⑤股份制公司房产⑥港、澳、台投资建造、购买的房产⑦涉外房产对于我国住宅按产权性质分类①商品房②经济适用住房③廉租住房④限价商品住房⑤公共租赁房⑥房改房⑦集资房（5）按房地产开发经营内容分类①建筑地块②房屋③房地产服务1.1.2房地产业的内涵及性质1房地产业的概念房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。2房地产业的性质按一、二、三产业划分，房地产业属第三产业。房地产业由如下四个部分组成：（1）出租和经营房地产（非住宅建筑、公寓房间、住宅）（2）进行土地功能分区和房地产开发（3）不动产出租人（4）通过合同或收费方式经营的租赁、买卖、管理、评估房地产的代理人、经营人和管理人。联合国《经济活动国际标准产业分类》，把经济行业分为十类，其中将建筑业列为第五类，房地产业和经营服务业列为第八类。1.1.3房地产业的作用

1.1.3房地产业与国民经济的关系1.国民经济发展对房地产业发展的影响（1）国民经济发展水平和速度对房地产业的影响（2）产业结构对房地产业的影响（3）投资水平对房地产业的影响（4）消费水平对房地产业的影响（5）信贷规模和利率对房地产业的影响2.房地产业发展对国民经济发展的影响（1）房地产业对国民经济总体发展水平的影响（2）房地产业发展对其他相关产业发展的影响（3）房地产开发投资对国民经济的影响（4）房地产金融对国民经济的影响（5）房地产需求和供给对国民经济的影响

1.2房地产开发概述

1.2.1房地产开发的含义与特征

房地产开发的含义房地产开发是房地产业中的物质生产过程，是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容。简单地讲，房地产开发就是通过土地、建筑材料、劳动力、资金和专业人员经验等多种资源的组合使用而为人类提供工作、生活空间的一种活动。

房地产开发主要有以下特征：（1）综合性。（2）长期性。（3）地域性。（4）风险性。

1.2.2房地产开发的形式1.按开发的对象划分（1）土地开发（2）房屋开发①住宅开发②写字楼开发③商业用房开发④工业厂房开发（3）综合开发

2.按开发的规模划分（1）单项开发（2）成片开发3.按开发区域的性质划分

（1）旧城改造①整个街区功能的再造②对原有街区功能的支持和改造（2）新区开发

1.2.3房地产开发的主要参与者（1）房地产开发企业（2）政府有关部门（3）建筑承包商（4）金融机构（5）房地产中介机构此外，设计单位、监理单位、法律服务单位等在房地产开发过程中也是不可或缺的参与者。1.2.4房地产开发程序1.投资决策分析阶段（1）提出投资开发设想（2）项目可行性研究2.前期准备工作阶段（1）获取土地使用权●

房地产开发项目土地使用权的取得途径主要有出让、转让、划拨等。●土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。●土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为。●土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

（2）集体土地征收和国有土地上房屋征收●土地征收主要发生于新区房地产开发活动中。●国有土地上房屋征收一般发生于旧城区的改造和再开发过程中。（3）工程勘察与设计●工程勘察的主要内容包括地形测量、工程地质勘察、地表水及地下水的勘察、气象勘察等。●工程设计一般包括初步设计和施工图设计两种，对重大项目、特殊项目或专业性强、要求高的项目可在二者之间加入扩大初步设计（也称技术设计）。（4）施工现场的“三通一平”和“七通一平”（5）建设工程招标3.建设实施阶段（1）组织施工（2）工程监理（3）竣工验收4.租售及物业管理阶段（1）房屋租售（2）物业管理1.3房地产经营概述

按经营对象划分，房地产经营可以分为地产经营和房产经营。1.3.1地产经营

我国的地产经营也可以叫做城市土地经营。所谓城市土地经营是指城市政府充分运用市场机制，通过土地有偿使用，显化土地资产价值，优化土地资源配置，发挥城市土地的经济、社会和环境效益，促进城市经济社会可持续发展。城市土地经营的意义：第一，增加政府的收益，为城市建设提供资金来源；第二，推动城市建设，促进城市经济发展；第三，优化土地资源配置，调整城市用地结构和产业结构；第四，改善城市环境。我国城市土地经营主要通过以下三个途径进行：1、通过土地使用权出让获得土地收益土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押过程中获得收益土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为。土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权是指土地使用权受让人以土地使用权作为履行债务的担保向银行抵押取得贷款的行为。

3、实行土地年租制土地年租制在我国现行法律中没有明确规定，但目前在许多城市中都已实行。年租制是国家将土地使用权租赁给土地使用者，并按年向土地使用者收取地租。

1.3.2房产经营

房产经营的主要形式有出售、出租及抵押等。房屋作为商品出售是使其进人流通领域，实现价值的基本形式。房屋租赁是指房屋所有者将商品房使用权出租给承租者使用，承租者定期向出租者交纳租金的行为。房产抵押类似土地抵押，是指房屋所有人将其房产所有权向资金持有人抵押以取得贷款的行为。思考题1.房地产的