房地产开发与经营（第四版）课件：房地产开发项目可行性研究

房地产开发与经营（第四版）

房地产开发项目可行性研究本章在介绍房地产开发项目可行性研究内容的基础上，对房地产开发项目的财务评价、国民经济评价、环境影响评价，以及不确定性分析等基本方法和内容进行了详细的介绍。7.1房地产可行性研究概述房地产可行性研究就是指在房地产项目投资决策前，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目法律上是否合规、技术上是否可行、经济上是否合理，进而对多个方案进行优选的过程。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，提高决策的可靠性，并为项目的实施控制提供依据或参考。7.1.1房地产可行性研究的概念和作用7.1房地产可行性研究概述房地产可行性研究就是指在房地产项目投资决策前，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目法律上是否合规、技术上是否可行、经济上是否合理，进而对多个方案进行优选的过程。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，提高决策的可靠性，并为项目的实施控制提供依据或参考。7.1.1房地产可行性研究的概念和作用7.1房地产可行性研究概述按照房地产可行性研究所处的阶段和研究的详细程度不同，可以分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究。按照房地产可行性研究对象提供的现状条件不同，可以分为土地以及开发项目的可行性研究、房地产综合开发的可行性研究、续建房地产开发项目的可行性研究和房地产可行性研究。根据房地产项目的用途不同，可以分为居住房地产项目可行性研究、商用房地产项目可行性研究、办公房地产项目可行性研究、旅馆房地产项目可行性研究、餐饮房地产项目可行性研究、娱乐用途房地产项目可行性研究、工业用途房地产项目可行性研究、特殊用途房地产项目可行性研究、土地开发项目可行性研究等。根据房地产项目未来获取收益的方式，可以分为出售型房地产项目可行性研究、出租型房地产项目可行性研究和混合型房地产项目可行性研究。7.1.1房地产可行性研究的概念和作用7.1房地产可行性研究概述7.1.1房地产可行性研究的概念和作用可行性研究是投资决策的重要依据可行性研究是项目审批的依据可行性研究是项目资金筹措的依据可行性研究是编制设计任务书的依据可行性研究是开发商与各方签订合同的依据7.1房地产可行性研究概述7.1.2房地产可行性研究的内容和步骤项目概况市场分析和需求预测规划方案的优选开发进度安排（前期、主体、附属、交工验收，大型开发项目需分期开发，并对开发内容统筹安排）项目投资估算资金的筹集方案和筹资成本估算财务评价（销售预测、成本预测）风险分析（盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析）国民经济评价（包括社会效益评价和环境效益评价）结论房地产可行性研究的基本内容7.1房地产可行性研究概述7.1.2房地产可行性研究的内容和步骤房地产可行性研究步骤组织准备资料收集及市场调查开发方案的设计和评价、选择详细研究编写研究报告书7.1房地产可行性研究概述7.1.3房地产可行性研究报告及注意事项房地产可行性研究报告摘要封面附图附件正文目录注意事项第一，可行性研究报告的撰写要明确、翔实，尽量使其内容丰富，能反映客观事实。第二，可行性研究报告编制完成后，必须进行专家论证，以确保分析报告的科学合理性。第三，可行性研究报告各项内容应完整，不能有缺项，使其能够提供完整和全面的分析依据。7.2房地产项目的财务状况分析7.2.1反映房地产项目财务状况的指标体系效率型指标价值型指标财务净现值财务净年值费用现值费用年值财务净现值率投资报酬率财务内部收益率投资回收期指标体系期限型指标7.2房地产项目的财务状况分析7.2.2反映房地产项目财务状况的指标计算财务净现值是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和。数学表达式为：FNPV=∑NCFt(1+ic)=∑(CI-CO)t(1+ic)nt=0-tnt=0-t式中：FNPV——项目在起始时间点的财务净现值；NCF——净现金流量；ic——折现率，可以选用行业基准收益率或投资人期望的预期收益率；CIt、COt——分别为第t期的现金流入量和现金流出量。财务净现值指标表示用现金流入现值补偿现金流出现值后的余额。用财务净现值指标评价项目的经济可行性，判断标准为：（1）FNPV≥0，则项目可以被接受；（2）FNPV＜0，则项目应该被拒绝。7.2房地产项目的财务状况分析7.2.2反映房地产项目财务状况的指标计算财务内部报酬率财务内部报酬率（financialinnerreturnrate，FIRR）是指使项目净现值等于零时的折现率，从图7—1可以看出FIRR和FNPV之间的关系。用公式表达就是：式中：CI——现金流入量；CO——现金流出量；（CI—CO）t——项目在第t年的净现金流量；t=0——项目开始进行的时间点。由式中关系可以看出，式（7—2）是一个高阶方程，求解难度大。在实际工作中，一般利用内差法（或称试算法）求解出FIRR的近似值。∑(CI-CO)t(1+FIRR)=0nt=0-t7.2房地产项目的财务状况分析7.2.2反映房地产项目财务状况的指标计算投资收益率投资收益率（R）是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率，通常用百分数表示，计算公式为：用投资收益率进行项目经济性评价的标准为：R≥RC时，项目可以被接受，可行；R＜RC时，项目应被拒绝，不可行。其中RC为基准投资收益率或预期投资收益率。投资收益率=年净收益÷投资总额×100%7.2房地产项目的财务状况分析7.2.2反映房地产项目财务状况的指标计算静态投资回收期（P′t）和动态投资回收期（Pt）投资回收期是指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。静态投资回收期没有考虑时间对项目的影响，而动态投资回收期则要考虑时间因素的影响，即考虑资金的时间价值。7.2房地产项目的财务状况分析7.2.2反映房地产项目财务状况的指标计算1.静态投资回收期静态投资回收期用公式表示为：∑(CI-CO)t=0P′t0P′t=累计净现金流量出现正值的年份-1+当年净现金流量上年累计净现金流量的绝对值当静态投资回收期小于或等于基准静态投资回收期或期望的投资回收期时，项目可行；当静态投资回收期大于基准静态投资回收期或期望的投资回收期时，项目不可行。7.2房地产项目的财务状况分析7.2.2反映房地产项目财务状况的指标计算2.动态投资回收期静态投资回收期用公式表示为：∑(CI-CO)t(1+ic)=0Ptt=0动态投资回收期=计折现值出现正值的年数-1+当年净现金流量的折现值上年累计折现值的绝对值-t在项目财务评价中，动态投资回收期（Pt）与基准动态回收期（PC）相比较,如果Pt≤PC,则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。7.2房地产项目的财务状况分析7.2.3房地产开发项目建设投资预测与分析房地产开发项目的预测主要包括对项目的销售预测和开发建设投资数据的预测。房地产成本预测对开发过程中的成本费用进行预测，为项目财务的评价、资金筹集方案的选择和未来成本费用支出的控制提供依据。预测方法根据预测的性质划分，包括定性预测和定量预测两种。7.2房地产项目的财务状况分析7.2.4房地产开发建设投资估算方法土地费用前期工程费基础设施建设费房屋开发费公共配套设施建设费开发间接费管理费销售费用财务费用其他费用税金及政府收费不可预见费7.3房地产项目的风险承受能力分析7.3.1风险与房地产项目风险从房地产投资的角度来说，风险是未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小。通常情况下，人们把风险划分为：

--对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险

--仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险房地产项目风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。7.3房地产项目的风险承受能力分析7.3.2房地产项目风险分析方法一、盈亏平衡分析1、销售收入=销售价格×数量成本=固定成本+半变动成本+变动成本利润=销售收入—成本2、盈亏平衡点（保本点）Q*=FC/（P-Vc）R*=P×Q*7.3房地产项目的风险承受能力分析7.3.2房地产项目风险分析方法二、项目安全率1、是反映项目承受外部风险能力的指标；项目安全率越小，表明项目风险承受能力越小，反之则越大。2、f=（Q–Q*）/Q×100%7.3房地产项目的风险承受能力分析7.3.2房地产项目风险分析方法二、敏感性分析1、概念：通过测定一个或多个不确定性因素的变化所导致的项目经济效果评价指标的变化幅度，了解项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，从而确定不确定性因素对于项目预期目标的敏感程度，根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标。7.3房地产项目的风险承受能力分析7.3.2房地产项目风险分析方法二、敏感性分析2、步骤：选择要分析的不确定性因素选定分析所用的评价指标计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况判定敏感性因素提出控制敏感性因素的建议7.3房地产项目的风险承受能力分析7.3.2房地产项目风险分析方法三、概率分析1、概念：概率分析，又称风险分析，是运用概率理论研究不确定性因素的变动对项目经济的变动对项目经济效果指标影响的定量分析方法。通过敏感性分析可以判断不确定性因素的敏感性，但这是在考虑所有因素具有同等出现概率的前提下做出的，不能完全反应不确定因素的风险性。7.3房地产项目的风险承受能力分析7.3.2房地产项目风险分析方法三、概率分析2、步骤：（1）列出各种要考虑的不确定性因素。（2）预计各种不确定性因素可能发生的情况，即其可能出现的几种数据值或变动幅度。（3）分别确定每种情况出现的可能性，即概率，各种可能情况出现的概率之和等于1。（4）分别求出各种可能情况下的财务净现值、加权平均值和期望值。（5）计算净现值大于和等于零的累计概率。7.4房地产项目的国民经济评价7.4.1国民经济评价与财务评价的主要区别项目财务评价国民经济评价经济目标利润最大化国民经济效益最大化（微观、宏观）出发点经营项目的开发商国民经济价格现行价格影子价格（包括影子工资和影子汇率）折现率基准收益率或期望收益率社会折现率外部费用和外部效益不考虑考虑计算指标财务评价指标国民经济评价指标7.4房地产项目的国民经济评价7.4.2国民经济评价的基本步骤7.5房地产项目的环境影响评价7.5.1环境影响评价与管理概念：环境评价是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。

环境影响评价的管理可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价；可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价；对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。7.5房地产项目的环境影响评价7.5.2环境的影响评价的依据和内容依据：中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国大气污染防治法中华人民共和国固体废物污染环境防治法中华人民共和国环境噪声污染防治法中华人民共和国环境影响评价法国务院《建设项目环境保护管理条例》(1998)

7.5房地产项目的环境影响评价7.5.2环境的影响评价的依据和内容内容：建设项目概况；建设项目周围环境现状；建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估；建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；建设项目对环境影