房地产开发与经营（第四版）课件：房地产开发项目建设过程

房地产开发项目建设过程8.1房地产开发项目工程勘察

8.1.1勘察工作的主要任务和目的

勘察工作的主要任务是正确反映地形、地质情况，确保原始资料数据的准确性，结合实际地质情况和开发项目的具体要求，提出明确的评价、结论和建议；体现国家可持续发展的战略，做好环境地质的评价工作。勘察工作的目的就是为设计、施工提供精确的原始资料、数据，使设计、施工工作得以顺利进行，在保证开发项目结构安全、质量优良的前提下，最大限度地节省投资，降低造价，为项目开发创造良好的经济效益。8.1房地产开发项目工程勘察

8.1.2工程勘察对房地产开发项目的主要作用①为房地产开发项目的选址、规划、设计、施工、综合治理等许多工作提供基础资料和依据。②在房地产开发项目建设诸重要环节中居先行地位。由于工程建设必须坚持先勘察、再设计、后施工的原则，所以，没有符合要求的工程勘察成果是不能选定建设地点、不能开展设计、更不能进行施工的。③为准确估计房地产开发项目投资奠定基础。地下设施工程和地基基础工程是房地产综合开发项目的重要组成部分，它们的工程量大小和施工难易程度，都是与工程地质情况密切相关的，所以，这部分投资的多少都是需要结合工程勘察成果来估算的。对于房地产开发项目的工程勘察工作，房地产综合开发公司都是通过委托和发包的方式，交由专业工程勘察单位来完成的。8.1房地产开发项目工程勘察

8.1.3勘察过程的分类与勘察工作的主要程序(1)勘察过程的分类房地产开发项目的工程勘察，其工作阶段的划分，应与规划、设计、施工阶段的划分相适应。一般分为现场勘察、初步勘察、详细勘察、施工勘察四个阶段。由于勘察数据用途不同，可将勘察过程分为以下几类：①现场勘察②初步勘察③详细勘察④施工勘察

(2)勘察工作的主要程序①承接勘察任务，签订工程勘察合同；②搜集已有资料，包括与该区相邻地质资料以备校核；③现场踏勘，编制勘察纲要；④出工前的准备；⑤野外调查、测绘、勘探；⑥试验、整理数据、分析资料；⑦编制图样及编制勘察报告。

8.1房地产开发项目工程勘察

8.1.4勘察工作的具体内容

工程勘察工作要完成许多内容，主要有以下五方面：①地形测量②工程勘察③地下水、地表水的勘探④气象调查⑤房地产开发公司对工程勘察工作的管理8.2房地产开发项目工程设计工程设计是指运用工程技术理论及技术经济方法，按照现行技术标准，对新建、扩建、改建项目的工艺、土建工程、公用设施、环境保护等进行综合性设计及技术经济分析，并提供作为建设依据的设计文件和图纸的活动。

8.2.1设计工作的原则和依据（1）设计工作的原则①要遵守国家的法律、法规，贯彻执行国家经济建设的方针、政策和基本建设程序，特别应贯彻执行提高经济效益和促进技术进步的方针。②要采取节约能源的措施，对北方需要供暖设施的开发项目要提倡区域性集中供热，重视余热利用。③应积极改进工艺，采用行之有效的技术措施，防止各种有害因素对环境的污染，并进行综合治理和利用，使设计符合国家规定的标准。8.2房地产开发项目工程设计

8.2.1设计工作的原则和依据④开发项目的选址必须因地制宜，提高土地利用率。应尽量利用荒地、劣地，不占或少占耕地。总平面图的布置要紧凑合理。⑤引进国外先进技术必须符合我国国情，着眼于提高国内技术水平和制造能力。凡引进技术、进口关键设备能满足需要的，就不应引进成套项目；凡能自行设计或合作设计的，就不应委托或单独依靠国外设计。⑥要坚持经济适用、美观实用并保证安全的原则。⑦要合理设计户型、日照间距、外立面等居民密切关心的内容，以有利于将来开发物业的出租出售。（2）工程设计的依据进行工程设计、编制设计文件的主要依据是项目建议书。在有条件的情况下，设计单位应该积极参与项目建议书的编制、建设地址的选择、建设规划的制定及试验研究等设计的前期工作。对重点项目，在项目建议书批准前，可根据长远规划的要求进行必要的资源调查、工程地质和水文勘察、经济调查和多种方案的技术经济比较等方面的工作，从中了解和掌握有关情况，收集必要的设计基础资料，为编制设计文件做好准备。8.2房地产开发项目工程设计8.2.2工程设计阶段和内客

8.2.2.1工程设计阶段根据《基本建设设计工作管理暂行办法》的规定，设计阶段可根据建设项目的复杂程度而决定。（1）一般建设项目。一般建设项目的设计可按初步设计和施工图设计两个阶段进行。（2）技术复杂的建设项目。技术上复杂的建设项目，可增加技术设计阶段，即按初步设计、技术设计、施工图设计3个阶段进行。

8.2.2.2设计工作的基本内容（1）总体设计（2）单体设计（3）建筑构造设计（4）抗震设防8.3房地产开发项目招投标与合同管理

8.3.1招标投标的概念和方式

（1）招标投标的基本概念招标投标是一种市场交易行为，是商品经济发展到一定阶段的产物。房地产开发项目的招投标则是指房地产发展商设定“开发项目建设”这一标的，招请若干个承建单位进行秘密报价竞争，由发展商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同，按合同实施。

（2）开发项目招标方式在国际市场上，招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。我国《招标投标法》则规定，招标的方式只有两种，即公开招标和邀请招标。发展商可结合项目的建设规模、复杂程度等具体情况选择其中某种方式。8.3房地产开发项目招投标与合同管理

8.3.2招标程序

8.3.2.1招标准备

招标准备阶段的工作由招标人单独完成，投标人不参与，工作内容如下：（1）选择招标方式（2）办理招标备案（3）编制招标有关文件（4）编制招标工程标底（5）确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函

8.3.2.2对投标人进行资格预审（1）资格预审的程序①编制资格预审文件②刊登资格预审公告③出售资格预审文件④对资格预审文件的答疑⑤报送资格预审文件⑥资格预审文件澄清⑦资格预审文件评审⑧向参加者通知评审结果8.3房地产开发项目招投标与合同管理

8.3.2招标程序

8.3.2.2对投标人进行资格预审

（2）资格预审的主要审查内容①财务状况②施工经验与过去履约情况③人员情况④施工设备

8.3.2.3招标阶段的主要工作内容

（1）招标文件的发售（2）现场考察（3）解答投标人的质疑8.3房地产开发项目招投标与合同管理

8.3.2招标程序

8.3.2.4决标成交阶段的主要工作内容从开标日到签订合同这一期间称为决标成交阶段，是对各投标书进行评审比较，最终确定中标人的过程。（1）开标公开招标和邀请招标均应举行开标会议，体现招标的公平、公正和公开原则。在投标须知规定的时间和地点由招标人主持开标会议，所有投标人均应参加，并邀请项目建设有关部门代表出席。开标时，由投标人或其推选的代表检验投标文件的密封情况。确认无误后，工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。所有在投标致函中提出的附加条件、补充声明、优惠条件、替代方案等均应宣读，如果有标底也应公布。开标过程应当记录，并存档备查。开标后，任何投标人都不允许更改投标书的内容和报价，也不允许再增加优惠条件。投标书经启封后不得再更改招标文件中说明的评标、定标办法。8.3房地产开发项目招投标与合同管理

8.3.2招标程序

8.3.2.4决标成交阶段的主要工作内容（2）评标评标是对各投标书优劣的比较，以便最终确定中标人，由评标委员会负责评标工作。①评标委员会。评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数、其中招标人以外的专家不得少于成员总数的2／3。专家人选应来自于国务院有关部门或省、自治区、直辖市政府有关部门提供的专家名册，或从招标代理机构的专家库中以随机抽取方式确定。与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会，已经进入的应当更换，保证评标的公平和公正。②评标工作程序。大型工程项目的评标通常分成初评和详评两个阶段进行。8.3房地产开发项目招投标与合同管理

8.3.2招标程序

8.3.2.4决标成交阶段的主要工作内容③定标程序。确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。招标人应该根据评标委员会提出的评标报告和推荐的中标候选人确定中标人，也可以授权评标委员会直接确定中标人。中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知未中标的投标人并退还他们的投标保证金或保函。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力，招标人改变中标结果或中标人拒绝签订合同的应承担相应的法律责任。中标通知书发出后的30天内，双方应按照招标文件和投标文件订立书面合同，不得作实质性修改。招标人不得向中标人提出任何不合理要求作为订立合同的条件，双方也不得私下订立背离合同实质性内容的协议。招标人确定中标人后15天内，应向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告。8.3房地产开发项目招投标与合同管理

8.3.3

房地产开发项目建设工程合同

8.3.3.1合同形式（1）按计价方式不同划分按计价方式不同划分，承包合同有3类：总价合同、单价合同和成本加酬金合同。①总价合同

a.固定总价合同。

b.可调总价合同。增价条款的种类很多，大致可归纳为以下3种形式：

ⅰ.按日计价的增价条款

ⅱ.延期增价条款

ⅲ.重大增价的调整条款

②单价合同

a.估算工程量单价合同

b.纯单价合同

c.单价与包干混合式合同8.3房地产开发项目招投标与合同管理

8.3.3

房地产开发项目建设工程合同

8.3.3.1合同形式

③成本加酬金合同成本加酬金的具体做法有以下几种。

a.成本加固定百分数酬金。计算公式为：

C＝CF十RCF式中C—总包价；CF—实际发生成本；R—固定酬金百分率。这种计算方式由于酬金与实际发生的成本成正比，因而不能鼓励承包人降低成本，对发展商来说是不利的。

b.成本加固定酬金。工程成本按实际发生情况，完全由发展商承担，但酬金事先商定一个固定的数目。

c.成本加浮动酬金。这种方式是事先商定工程成本和酬金的预期水平。8.3房地产开发项目招投标与合同管理

8.3.3

房地产开发项目建设工程合同

8.3.3.1合同形式

（2）按照合同所包括的工程范围及承包关系的不同划分①总承包合同②发展商直接发包的专业承包合同③独立承包合同（3）按照是否包料划分①包工包料合同②包工部分包料合同③包工不包料合同，也即劳务合同8.3房地产开发项目招投标与合同管理

8.3.3

房地产开发项目建设工程合同

8.3.3.2房地产开发项目承包合同的一般条款

（1）一般义务（2）合同文件管理（3）材料及设备供应（4）开工、竣工时间及工期（5）变更与增减（6）转让与分包（7）竣工验收与维修（8）支付方式（9）风险与保险（10）中断合同（11）经济责任（12）争端的解决8.3房地产开发项目招投标与合同管理

8.3.3

房地产开发项目建设工程合同

8.3.3.3房地产开发项目的合同管理

工程项目的合同管理工作，主要是对承包合同的签订、履行、违约、变更、解除等进行监督、检查，对合同双方的争议进行有效解决，以保证合同的全面、适当履行。房地产开发项目建设实施的合同管理工作主要有以下几项：（1）合同分析（2）建立合同目录、编码和档案（3）合同履行的监督、检查（4）索赔8.4房地产开发项目基础配套设施建设

8.4.1房地产基础配套设施建设的主要内容

8.4.1.1管线工程

（1）管线工程布置居住区内的管线工程一般包括给水、排水、燃气、供热、供电等，这些管线的布置与房屋道路和绿化等关系密切，应互相配合，同时必须符合城市总体规划的要求。①给水。居住区内的给水管网有树枝状和环状两种布置方式。②排水。居住区内的排水主要是雨水和生活污水的排除。排水系统有分流制和合流制两种：雨水和污水分别由两套管线汇集排放的称为分流制；合在一个管网内排放的称为合流制。③供电。居住区内用电的电压一般是220V，故必须将城市送来的高压电通过变压装置变为低压电，配电线路的布置方式有架空和地下电缆两种，一般采用电缆直埋方式敷设。④燃气。城市燃气靠压力通过管道输送液化石油气用气瓶供应用户。居住区内采用中、低两级系统，将燃气通过调压站将中压调至低压，然后供应各户使用。燃气管网布置有树状或环状两种，一般两种方式同时采用。⑤集中供热。集中供热有两种方式，即热电厂供热和区域锅炉房供热。居住区内供热管道一般为地下敷设。根据不同的情况可采用通行地沟、半通行地沟、不通行地沟或无沟敷设。8.4房地产开发项目基础配套设施建设

8.4.1房地产基础配套设施建设的主要内容

8.4.1.1管线工程

（2）管线综合管线综合是将各单项管线工程的规划设计进行综合安排，以解决它们之间在平面、空间及建设时间的先后及施工维修等方面的矛盾，基本要求如下。①尽量使管线线路短捷，以节约投资，但应注意避免片面缩短长度而任意穿越切割可用之地。②应尽量将管线埋设在道路红线内，但也避免过分集中在交通频繁的城市干道下面，以免施工检修时，开挖路面，影响交通。③地下管线的排列次序一般以建筑物外墙向外排起，最近的是煤气管，然后依次为给水、污水及雨水管等（各地区规定不一）。在道路下面布置管线时，首先应考虑在人行道和非机动车下面，其次将检修次数少的一些管线布置在车行道下面，自道路红线向道路中心线方向平行布置各种管线的次序，要根据管线的性质、埋深等确定，一般次序是电力电缆、电信电缆、燃气、热力、给水、雨水和污水管道。④应尽量减少管线转弯和分叉，避兔平行重叠，并尽可能与房屋、道路平行或垂直。⑤当管线布置发生矛盾时，一般采取尚未修建的让建成管线，临时的让永久性的管线，小管线让大管线，压力管让重力自流管，可弯曲的让不易弯曲的管线。8.4房地产开发项目基础配套设施建设

8.4.1房地产基础配套设施建设的主要内容

8.4.1.1管线工程⑥应充分利用原有管线，基础施工的临时管线尽可能与永久性管线相结合，同时还要考虑为今后建设的管线预留用地。⑦管线工程要与人防地下工程相结合。⑧架空线应不影响交通运输，避免与绿化种植发生矛盾，同时还需考虑环境美观。

8.4.1.2道路工程

房地产开发项目的道路工程，是指在项目建设过程中和工程完成后居住小区内使用的道路及与之配套的其他工程。它由下列几个部分组成：（1）车行道（2）人行道（3）分车带和方向岛（4）街道绿化（5）道路的排水设备（6）道路的地上设备和辅助性交通设备（7）路下的各种管线8.4房地产开发项目基础配套设施建设

8.4.2房地产基础配套设施施工许可证的申请

（1）申领施工许可证所须具备的条件建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：①已经办理该建筑工程用地批准手续，获得《建设用地规划许可证》；②在城市规划区的建筑工程，已经取得《建设工程规划许可证》；③施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；④已经确定施工企业；⑤已满足施工需要的施工图样及技术资料、施工图设计文件已按规定进行了审查；⑥有保证工程质量和安全的具体措施；⑦按照规定应该委托监理的工程已委托监理；⑧建设资金已经落实；⑨法律、行政法规规定的其他条件。8.4房地产开发项目基础配套设施建设

8.4.2房地产基础配套设施施工许可证的申请

（2）申请办理施工许可证的程序申请办理施工许可证，应当按照下列程序进行：①建设单位向发症机关领取《建筑工程施工许可证申请表》；②建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表五并附规定的其他证明文件，向发证机关提出申请；③发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起7日内颁发施工许可证；对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延；对于不符合条件的，应当自收到申请之日起15日内书面通知建设单位，并说明理由。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。8.4房地产开发项目基础配套设施建设

8.4.2房地产基础配套设施施工许可证的申请

（3）有关施工许可证的注意事项①建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法签订的施工承包合同一致。施工许可证应当放置在施工现场备查；②施工许可证不得伪造和涂改；③建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3个月；既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止；④在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内向发证机关报告，报告内容包括中止施工的时间、原因、在施部位、维修管理措施等，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作；建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告；中止施工满1年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。8.4房地产开发项目基础配套设施建设

8.4.3房地产基础配套设施建设管理

对房地产基础配套设施的基本要求是：做到与开发项目建设竣工交付使用同步到位，某些与居民生活及工作关系不是十分密切的公建配套允许稍晚一步。为此，应做好以下管理工作：（1）在项目规划和方案设计阶段，向给水、供电、燃气、排水、电讯、环卫等市政部门征询配套意见，了解实施的可能性，尽早争取配套单位（部门）的支持和配合。在得到上述有关单位提出明确的书面意见后，项目可进人后面的技术设计或施工图设计阶段。（2）建设单位在完成技术设计后，应及时召开有各配套单位参加的审批会，对项目的工程技术及市政配套的设施进行技术性审查。对不做技术设计的项目，可向各配套单位送审施工设计图纸。（3）项目土建完工前，要抓好配套工作计划、落实配套工作条件、协调各配套单位、环节。在项目建筑安装工程接近竣工时，应抓紧抓实市政及公用设施配套的协调工作，努力创造施工现场的配套工作条件和做好各配套单位、环节的疏通工作。在施工阶段抓好与配套工作的协调安排，对整个建设工期影响很大。8.5房地产开发工程项目管理

8.5.1房地产开发项目实施控制目标之间的关系

(1)开发项目建设三大目标之间的对立关系如果对开发项目建设的功能和质量要求较高，就需要采用较好的工程设备和建筑材料，需要投入较多的资金；同时，还需要精工细作，严格管理，不仅增加人力的投入，而且需要较长的建设时间。如果要加快进度，缩短工期，则需要加班加点或适当增加施工机械和人力，这将直接导致施工效率下降，单位产品的费用上升，从而使整个工程的总投资增加；另一方面，加快进度往往会打乱原有的计划，使开发项目建设实施的各个环节之间产生脱节现象，增加控制和协调的难度，不仅有可能“欲速不达”，而且会对工程质量带来不利的影响或留下工程质量隐患。如果要降低投资，就需要考虑降低功能和质量要求，采用较差或普通的工程设备和建筑材料；同时，只能按费用最低的原则安排进度计划，整个工程需要的建设时间就较长。不能奢望投资、进度、质量三大目标同时达到“最优”，即既要投资少，又要工期短，还要质量好。在确定开发项目建设目标时，不能将投资、进度、质量三大目标割裂开来，必须将投资、进度、质量三大目标作为一个系统统筹考虑，反复协调和平衡，力求实现整个目标系统最优。8.5房地产开发工程项目管理

8.5.1房地产开发项目实施控制目标之间的关系

(2)开发项目建设三大目标之间的统一关系对开发项目建设三大目标之间的统一关系，需要从不同的角度分析和理解。例如，加快进度、缩短工期虽然需要增加一定的投资，但是可以使整个开发项目建设提前投入使用，从而提早发挥投资效益，还能在一定程度上减少利息支出。如果提早发挥的投资效益超过因加快进度所增加的投资额度，则从经济角度来说，加快进度就是可行的。如果提高功能和质量要求，虽然需要增加一次性投资，但是可能降低工程交付使用后的运行费用和维修费用，从全寿命费用分析的角度看则是节约投资的。如果在实施过程中进行严格的质量控制，保证实现工程预定的功能和质量要求。则不仅可减少实施过程中的返工费用，而且可以大大减少投入使用后的维修费用。另一方面，严格控制质量还能起到保证进度的作用。如果在工程实施过程中发现质量问题并及时进行返工处理，虽然需要耗费时间，但可能只影响局部工作的进度，不影响整个工程的进度；或虽然影响整个工程的进度，但是比不及时返工而酿成重大工程质量事故对整个工程进度的影响要小，也比留下工程质量隐患到使用阶段才发现而不得不停止使用进行修理所造成的时间损失要小。8.5房地产开发工程项目管理

8.5.2房地产开发项目实施控制的内容

(1)质量控制①对原材料的检验。材料质量的好坏直接影响工程的质量，为了保证材料质量，在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同中。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品或样本，材料到货后再与样品进行对照检查，或进行专门的化验或试验。未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库。②对工程中的配套设备进行检验。在各种设备安装之前均应进行检验和测试，不合格的要避免采用。工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对主要设备的试验与检查，可考虑到制造厂进行监督和检查。③确立施工中控制质量的具体措施④确立有关质量文件的档案制度。汇集所有质量检查和检验证明文件、试验报告，包括分包商在工程质量方面应提交的文件。8.5房地产开发工程项目管理

8.5.2房地产开发项目实施控制的内容

(2)工程进度与工期控制①工程进度计划的编制

a.将全部工程内容分解和归纳为工程单项或工序。

b.统计计算每项工程内容的工作量。

c.计算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示。

d.按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系，排列施工先后次序。8.5房地产开发工程项目管理

8.5.2房地产开发项目实施控制的内容

(2)工程进度与工期控制

②进度管理及计划调整

a.横道图法。是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程内容进度的方法。由于横道图制作简便，明了易懂，在我国各行业进度管理中普遍采用，对一些并不十分复杂的工程，采用这种图表是比较合适的。缺点：从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些是关键工作。

b.网络图法。网络图法的基本原理是首先应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系；其次是通过计算找出计划中的关键工作和关键线路，在计划执行过程中进行有效的控制和监督，保证合理地使用人力、物力、财力，完成目标任务。8.5房地产开发工程项目管理

8.5.2房地产开发项目实施控制的内容

(2)工程进度与工期控制

③进度控制中应关注的因素①材料、设备的供应情况。包括各项设备是否完成，计划运到日期；各种材料的供货厂商是否落实、何时交货、检验及验收办法等。②设计变更对进度的影响。设计的修改往往会增加工作量，延缓工程进度。③劳动力的安排情况。工人过少会完不成进度计划中规定的任务，而工人过多则会由于现场工作面不够而造成窝工，因而也完不成任务，所以要适当安排工人。④气象条件。应时刻注意气象条件，天气不好（如下雨、下雪），则安排室内施工（如装修），天气晴朗时，加快室外施工进度。8.5房地产开发工程项目管理

8.5.2房地产开发项目实施控制的内容

(3)工程费用（或称投资）控制①工程费用控制的主要方法是：在项目建设实施过程中，按预算费用分阶段、分部位进行费用控制。具体来讲是首先编制费用计划，因为工程费用是随着工程进度逐期发生的。根据工程进度计划可以编制费用计划。费用计划可分解为5个方面：

a.材料设备费用计划；

b.施工机械费用计划；

c.人工费费用计划；

d.临时工程费用计划；

e.管理费用计划。根据上述成本计划的总和，即能得出成本控制总计划，在工程实施中，应严格按照费用计划实施。对于计划外的一切开支，应严格控制。如果某部分项目有突破费用计划的可能，应及早提出警告，并及时采取措施控制该项费用。8.5房地产开发工程项目管理

8.5.2房地产开发项目实施控制的内容

(3)工程费用（或称投资）控制

②施工阶段监理工程师的工程费用控制的主要任务是：通过工程付款控制、新增工程费控制、预防并处理好费用索赔、挖掘节约投资潜力来努力实现实际发生的费用不超过计划投资。监理工程师应做好以下工作：制定本阶段资金使用计划，做到不多付、不少付、不重复付；严格控制工程变更，力求减少变更费用；研究确定预防费用索赔措施，及时处理费用索赔并协助开发商进行反索赔；根据开发商责任制和有关合同要求，做好工程计量工作；审核施工单位提交的工程结算书，协助开发商完成相关工作。8.5房地产开发工程项目管理

8.5.3开发项目实施目标控制的措施目标控制通常采取组织措施、技术措施、经济措施、合同措施、信息管理和协调工作。组织措施，是从目标控制的组织管理方面采取的措施，如落实目标控制的组织机构和人员，明确各级目标控制人员的任务和职能分工、权力和责任、改善目标控制的工作流程等。组织措施是其他各类措施的前提和保障，而且一般不需要增加什么费用，运用得当可以收到良好的效果。尤其是对由于业主原因所导致的目标偏差，这类措施可能成为首选措施。技术措施不仅对解决开发项目建设实施过程中的技术问题是必不可少的，而且对纠正目标偏差也有相当重要的作用。任何一个技术方案都有基本确定的经济效果。不同的技术方案就有着不同的经济效果。运用技术措施纠偏的关键，一是要能提出多个不同的技术方案，二是要对不同的技术方案进行技术经济分析。经济措施是最易为人接受和采用的措施。它决不仅仅是审核工程量及相应的付款和结算报告，还需要从一些全局性、总体性的问题上加以考虑。另外，不要仅仅局限在已发生的费用上。通过偏差原因分析和未完工程投资预测，可发现一些现有和潜在的问题，将引起未完工程的投资增加，对这些问题应以主动控制为出发点，及时采取预防措施。8.5房地产开发工程项目管理

8.5.3开发项目实施目标控制的措施合同措施，要从广义上理解，除了拟定合同条款、参加谈判、处理合同执行过程中的问题、防止和处理索赔等措施之外，还要协助业主确定对目标控制有利的开发项目建设组织管理模式和合同结构，分析不同合同之间的相互联系和影响，对每一个合同做总体和具体分析等。这些合同措施对目标控制更具有全局性的影响，其作用也就越大。在项目实施管理活动中对所需要的或产生的各种信息进行搜集、整理、处理、存储、传递、应用等一系列工作总称为信息管理。信息管理对项目的实施管理是至关重要。在项目的实施过程中，管理者要不断预测或发现问题，要不断地进行规划、决策、执行和检查，做好这些工作都离不开相应的信息，进行目标控制同样是以信息为基础，任何控制只有在信息的支持下才能有效地进行。协调工作是指施工监理的组织协调。工作内容：施工活动与政府有关部门之间的协调；业主与承包商之间的协调；工程施工生产要素（如劳务、材料、设备、资金供应等）方面的协调；项目各施工单位、各施工工序在时间、空间上的配合与协调等。8.6房地产开发项目竣工验收

8.6.1房地产开发项目竣工验收概述

竣工验收就是指房地产开发项目经过承建单位的施工准备和全部的施工活动，已经完成了项目设计图纸和承包合同规定的全部内容，并达到了建设单位的使用要求，向使用单位交工的过程。它标志着项目的施工任务已全面完成。（1）竣工验收的要求

《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日之内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。（2）竣工验收范围凡新建、扩建、改建的开发建设项目，按批准的设计文件和合同规定的内容建成；对住宅小区的验收还应验收土地使用情况和单项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施。8.6房地产开发项目竣工验收

8.6.1房地产开发项目竣工验收概述

（3）竣工验收的内容房地产开发项目竣工验收包括项目竣工资料和工程实体复查两部分内容，其中项目竣工资料主要包括：①立项文件②竣工文件③设计文件④监理文件⑤施工技术文件⑥竣工图（4）竣工验收的依据开发项目或单体工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。工程建设规模、工程建筑面积、结构形式、建筑装饰、设备安装等应与各种批准文件、施工图纸、标准保持一致。8.6房地产开发项目竣工验收

8.6.1房地产开发项目竣工验收概述

（5）竣工验收的一般标准①工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，且已达到国家有关规定的质量标准，能满足使用要求；②交工工程达到窗明，地净，水通，灯明，有采暖通风设备的项目，应达到正常运转；③设备调试、试运转达到设计要求；④建筑物四周2m以内场地整洁；⑤技术档案资料齐全。8.6房地产开发项目竣工验收

8.6.2房地产开发项目竣工验收程序

8.6.2.1竣工验收备案

开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。办理工程竣工验收备案应提交的文件包括：（1）工程竣工验收备案表（2）工程竣工验收报告（3）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（4）施工单位签署的工程质量保修书；（5）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。8.6房地产开发项目竣工验收

8.6.2房地产开发项目竣工验收程序

8.6.2.2房地产开发项目的竣工验收程序

施工收尾阶段竣工准备阶段竣工预验（施工单位）

结果补修、返修（施工单位）竣工初验（监理单位）结果正式验收（建设主管部门）结果工程交接不合格不合格不合格图8－1房地产项目竣工验收程序流程图8.6房地产开发项目竣工验收

8.6.3房地产开发项目竣工验收档案房地产开发项目竣工档案是工程在建设全过程中形成的文字材料、图表、计算材料、照片、录音带、录像带等文件材料的总称。（1）技术资料的内容①前期工作资料②土建资料