房地产开发与经营（第四版）课件：房地产开发经营税收

房地产开发经营税收

11.1我国现行房地产税收制度

11.1.1房地产税的概念和作用

1.房地产税的概念

房地产税是指直接或间接以房地产为对象而征收的税。作为国家管理经济的一个重要调节杠杆，房地产税收是国家参与房地产收益分配、再分配活动的主要方式，是国家借以调控房地产市场，促进土地资源优化配置和有效利用的重要经济手段，也是保证市场经济公平竞争、保护主体合理利益以及整个市场有序运行的重要条件。

2.房地产税的作用（1）房地产税收是国家调控房地产市场的一个重要手段（2）房地产税收是地方财政收入的主要来源之一（3）房地产税收能平衡负担、缩小贫富差距（4）房地产税收能引导土地利用方向，促进土地合理利用

11.1我国现行房地产税收制度

11.1.2我国现行房地产税收制度的基本框架我国现行房地产税种主要有13种，包括直接以房地产为课税对象的6种即房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税；与房地产紧密相关的税种7种，即固定资产投资方向调节税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、和印花税。按照征税发生的环节区分，可以分为房地产的取得、保有、流转三个环节的税收。（1）房地产取得环节的税种有：土地增值税、耕地占用税、土地使用税、契税、固定资产投资方向调节税(已停征)。（2）发生在房地产保有环节的税种有三种，分别是房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。（3）房地产流转环节，目前设置的税种主要有增值税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税、契税。11.2我国现行房地产税收种类

我国现行的房地产税收主要有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他与房地产紧密相关的税种主要有固定资产投资方向调节税、增值税、城市维护建设税和教育费附加、所得税、印花税等。

11.2.1房产税

11.2.1.1纳税人凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。11.2我国现行房地产税收种类

11.2.1房产税

11.2.1.2课税对象房产税的课税对象是房产。条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

11.2.1.3计税依据（1）从价计征，对于非出租的房产，以房产原值一次减除10—30%后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。（2）从租计征，对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收入是房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地房产的租金水平，确定一个标准租金额按租计征。

11.2.1.4税率房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。11.2我国现行房地产税收种类

11.2.1房产税

11.2.1.5应纳税额的计算

（1）从价计征是按房产原值一次减除10%～30%后的余值计征，其计算公式为：应纳税额=应税房产值×（1－扣除比例）×1.2%

（2）从租计征是按房产的租金收入计征，其计算公式为：应纳税额=租金收入×12%（或4%）【例11-1】某企业2007年底自有经营用房原值为50万元，已知当地规定扣除比例为25%，适用税率1.2%。计算该企业2007年应纳房产税的税额。应纳税额=应税房产值×（1－扣除比例）×1.2%=50×（1－25%）×1.2%=0.45（万元）【例11-2】某企业2007年将自有房屋出租给某公司，每月收取租金5000元。计算该企业2007年应纳房产税的税额。应纳税额=租金收入×12%=5000×12×12%=7200（元）11.2我国现行房地产税收种类

11.2.1房产税

11.2.1.6纳税地点和纳税期限（1）纳税地点房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关纳税。（2）纳税期限房产税按年计征，分期缴纳。具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

11.2.1.7减税、免税下述房产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。（4）个人所有非营业用的房产。（5）经财政部批准免税的其他房产。11.2我国现行房地产税收种类

11.2.2城镇土地使用税

城镇土地使用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

11.2.2.1纳税人在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

11.2.2.2课税对象城镇土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。课税对象是上述范围内的土地。

11.2.2.3计税依据城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。11.2我国现行房地产税收种类

11.2.2城镇土地使用税

11.2.2.4税率和应纳税额的计算（1）城镇土地使用税的税率城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市1.5至30元；②中等城市1.2至24元；③小城市0.9至18元；④县城、建制镇、工矿区0.6至12元。（2）城镇土地使用税应纳税额的计算城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按规定的适用税额计算征收。其应纳税额计算公式为：年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额【例11-3】某企业实际占地面积12000m2，经税务机关核定，单位税额3元/m2计算该企业每年应纳城镇土地使用税税额。年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额=12000×3=36000（元）11.2我国现行房地产税收种类

11.2.2城镇土地使用税

11.2.2.5纳税地点和纳税期限

（1）纳税地点土地使用税由土地所在的税务机关征收。土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。（2）纳税期限土地使用税按年计算，分期缴纳。各省、自治区、直辖市可结合当地情况，分别确定按月、季或半年等不同的期限缴纳。

11.2.2.6减税、免税

下列土地免缴土地使用税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；（7）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

11.2我国现行房地产税收种类

11.2.3耕地占用税耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。耕地占用税于1987年4月1日中华人民共和国国务院令第27号发布并实施，2007年12月6国务院总理温家宝日前签署第511号国务院令，公布了新修订的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例。新修订的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》将于2008年１月１日正式施行。

11.2.3.1纳税人

凡占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。11.2我国现行房地产税收种类

11.2.3耕地占用税

11.2.3.2课税对象

耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。

11.2.3.3税率和适用税额耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：（1）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；

（2）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；

（3）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；11.2我国现行房地产税收种类

11.2.3耕地占用税

11.2.3.3税率和适用税额（4）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。国务院财政、税务主管部门根据人均耕地面积和经济发展情况确定各省、自治区、直辖市的平均税额。

各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在本条第一款规定的税额幅度内，根据本地区情况核定。各省、自治区、直辖市人民政府核定的适用税额的平均水平，不得低于本条第二款规定的平均税额。

11.2.3.4计税依据

耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。

11.2我国现行房地产税收种类

11.2.3耕地占用税

11.2.3.5加成征税（1）经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是提高的部分最高不得超过税率第三条规定的当地适用税额的50%。（2）占用基本农田的，适用税额应当在税率第三条、上述规定的当地适用税额的基础上提高50%。

11.2.3.6减税、免税（1）减税范围

①铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。

②农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。

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11.2.3耕地占用税

11.2.3.6减税、免税

③农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。（2）免税范围

①军事设施占用耕地；

②学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。

11.2.3.7纳税环节和纳税期限

土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。11.2我国现行房地产税收种类

11.2.4土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。

11.2.4.1纳税人

凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。

11.2.4.2征税范围

土地增值税的征税范围包括转让国有土地使用权；地上建筑物和其他附着物连同国有土地使用权一并转让的行为。11.2我国现行房地产税收种类

11.2.4土地增值税

11.2.4.3计税依据土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。（1）增值额增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。（2）转让房地产取得的收入纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收入和其他收入。（3）扣除项目计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除扣除项目金额后的余额计算征税，即增值额。因此，要计算土地增值税，首先必须确定扣除项目。11.2我国现行房地产税收种类

11.2.4土地增值税

11.2.4.3计税依据（4）与转让房地产有关的税金包括转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金扣除。需要明确的是：房地产开发企业转让房地产缴纳的印花税已被列入管理费用中，故不允许扣除，其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。（5）财政部规定的其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人可按（1）﹑（2）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。在此，应特别指出的是：此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。这样规定，目的是为了抑制炒买炒卖房地产的投机行为，保护正常开发投资者的积极性。11.2我国现行房地产税收种类

11.2.4土地增值税

11.2.4.3计税依据

（6）旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格是指转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新率的价格。评估价格须经当地税务机关确认。重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物抽需花费的成本费用。成新率的含义是：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用、及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭证的，在计征土地增值税时不允许扣除。11.2我国现行房地产税收种类

11.2.4土地增值税

11.2.4.4税率和应纳税额的计算（1）土地增值税的税率土地增值税实行四级超额累进税率：

①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

②增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；

③增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；

④增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。（2）土地增值税应纳税额的计算

应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）

为简化计算，应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额=土地增值额×30%；土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额=土地增值额×40%－扣除项目×5%；11.2我国现行房地产税收种类

11.2.4土地增值税

11.2.4.4税率和应纳税额的计算土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额＝土地增值额×50%－扣除项目×15%；土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额＝土地增值额×60%－扣除项目金额×35%。11.2我国现行房地产税收种类

11.2.4土地增值税

11.2.4.5减税、免税

下列情况免征土地增值税：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的；（2）因国家建设需要而被政府征用的房地产。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免征土地增值税。

11.2.4.6征收管理土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。11.2我国现行房地产税收种类

11.2.5契税

契税是指国家在土地、房屋权属发生转移时，按照人双方签订的合同，以及所确定的价格的一定比例对权属承受人征收的一种税。

11.2.5.1纳税人和征税范围（1）契税的纳税人

《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。（2）契税的征税范围契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，如典当、出租、抵押不征收契税，目前我国契税的征收范围也不包括继承。11.2我国现行房地产税收种类

11.2.5契税

11.2.5.2课税对象

契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。

11.2.5.3税率

契税的税率为3%~5%，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前面规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

11.2.5.4计税依据按照土地、房屋权属转移的形式、定价方法的不同，契税的计税依据确定如下：（1）国有土地使用权出让，土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。（2）土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。交换价格不等的，由多付一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。11.2我国现行房地产税收种类

11.2.5契税

11.2.5.4计税依据（3）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。（4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时应补交的契税，以补交的土地使用权出让费或土地收益作为计税依据。

11.2.5.5应纳税额的计算契税应纳税额依照省、自治区、直辖市人民政府确定的适用税率和税法规定的计税依据计算征收。其计算公式为：应纳税额=计税依据×税率【例11-6】2007年，黄某获得单位奖励房屋一套。税务机关核定奖励黄某的房屋价值28万元。已知当地规定的契税税率为4%。计算黄某应缴纳的契税。应纳税额=280000×4%=11200（元）11.2我国现行房地产税收种类

11.2.5契税

11.2.5.6纳税环节和纳税期限契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签定之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。

11.2.5.7减税、免税有下列行为之一的，减征、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征收、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。11.2我国现行房地产税收种类

11.2.6相关税收

11.2.6.1固定资产投资方向调节税

固定资产投资方向调节税是对单位和个人用于固定资产投资的各种资金征收的一种税。在中国境内进行固定资产投资的单位和个人，为固定资产投资方向调节税的纳税人。

11.2.6.2增值税、城市维护建设税和教育费附加（1）增值税对销售商品、提供应税劳务的单位和个人开征的一种税。销售不动产的增值税税率为11%。（2）城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。（3）教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。教育费附加的税率在城市一般为营业税的3%。

11.2我国现行房地产税收种类

11.2.6相关税收

11.2.6.3企业所得税

企业所得税的纳税人，在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人。企业分为居民企业和非居民企业。企业所得税的税率为25%。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税，适用税率为20%。

11.2.6.4个人所得税

个人所得税的纳税人，在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得，以及在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得，均为个人所得税的纳税人。个人所得税的税率，根据个人所得项目不同，税率不同。其中财产租赁所得，财产转让所得适用比例税率，税率为20%。11.2我国现行房地产税收种类

11.2.6相关税收

11.2.6.5印花税

印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。印花税的纳税人为在中国境内书立领受税法规定应税凭证的单位和个人，包括国内各类企业、事业、机关