第4章商业和服务业区位理论

第四章商业和服务业区位理论第一节克里斯泰勒的中心地理论

第二节零售业区位理论第三节服务业区位理论

11/20/20241经济地理课件第一节克里斯泰勒的中心地理论一、中心地理论产生的背景与目的

二、中心地理论的有关基本概念三、中心地三原则与中心地系统的空间模型四、中心地理论的意义和存在的问题11/20/20242经济地理课件图4.1沃尔特•克里斯泰勒11/20/20243经济地理课件一、背景与目的

◆背景：

进入20世纪，资本主义经济的高度发展，加速了经济活动集聚的进程。城市在整个社会经济中逐渐占据了主导地位。

◆目的：

探索“决定城市的数量、规模以及分布的规律是否存在，如果存在，那么又是怎样的规律”这一课题。11/20/20244经济地理课件

11/20/20245经济地理课件11/20/20246经济地理课件

◆主要贡献

1、

提出聚落分布呈三角形、市场地域呈六边形的空间组织结构；

2、分析了中心地规模等级、职能类型与人口的关系；

3、建立了在“三原则”基础上的中心地空间系统模型。

11/20/20247经济地理课件二、基本概念

(一)中心地、中心商品、中心地职能

中心地：是周围区域的中心，是能够向周围区域的消费者提供各种货物或服务的地点；

中心商品（含服务）：在少数的地点（中心地）生产、供给，而在多数的地点消费的商品（货物与服务）。

中心地职能：供给中心商品的职能。

11/20/20248经济地理课件(二)

中心性

◆概念：

中心性是指中心地对其周围地区的相对重要性，或者说是中心地发挥中心职能的程度。◆测度：

中心地供给其周围区域的中心商品和服务的总量：

C=B1－B2

式中：

C——中心地的中心性；

B1——中心地供给中心商品和服务的总量；

B2——中心地供给中心地自身的中心商品和服务的数量。11/20/20249经济地理课件(三)货物的供给范围：当消费者到中心地购买货物时，它是指消费者从居住地到中心地的移动距离；如果由商店送货的话，是指发送货物的移动距离。

◆货物供给范围上限（外侧界限）

是货物供给范围的最大极限，即为中心地的某种中心商品能够到达消费者手中的空间边界。◆货物供给范围下限（内侧界限）

是供给货物的商店能够获得正常利润所需的最低限度的消费者的范围。门槛人口指某种中心职能在中心地布局能够获得正常利润所需的最低限度的人口。11/20/202410经济地理课件(四)中心商品与中心地职能的等级1、根据货物的供给范围的大小可分为

◆高级中心商品——货物供给范围的上限和下限都大的中心商品。

◆低级中心商品——货物供给范围的上限和下限都小的中心商品。

2、供给高级中心商品的中心地职能为高级中心地职能，反之为低级中心地职能。11/20/202411经济地理课件(五)中心地的等级中心地等级划分及特征

高级中心地（具有高级中心地职能）：数量少、服务范围广，提供的货物和服务档次高，种类多。

低级中心地（仅具有低级中心地职能）：数量多、服务范围小，提供的货物和服务档次低，种类少；还有介于二者之间的中级中心地。

11/20/202412经济地理课件

中心地的等级和中心职能是相互对应的：最低等级的中心地具有最低的中心职能，而比其高一级的中心地不仅具有自己固有的职能，还兼有最低中心地的中心职能。同时，同一等级的中心地以一定的间隔布局。11/20/202413经济地理课件三、中心地三原则与中心地系统的空间模型（一）市场原则与中心地系统（二）交通原则基础上的中心地系统（三）行政原则基础上的中心地系统（四）三原则适合的条件

11/20/202414经济地理课件(一)市场原则与中心地系统

在市场原则基础上形成的中心地的空间均衡是中心地系统的基础。

1．基本前提

1）自然条件和资源相同且均质分布的平原。人口均匀地分布，且居民的收入和需求以及消费方式都相同。

2）具有统一的交通系统，且运费与距离成正比。

3）消费者都利用离自己最近的中心地，即就近购买，以减少交通费。

11/20/202415经济地理课件

4）相同的商品和服务在任何一个中心地价格和质量都相同。消费者购买商品和享受服务的实际价格等于销售价格加上交通费。

另：

5）供给中心商品的职能，尽量布局于少数的中心地、并且满足供给所有的空间（所有居民）的配置形式。

6）中心地职能在同一中心地集聚。11/20/202416经济地理课件图4.2单一中心商品构成的中心地分布结构

2．中心地系统的构造11/20/202417经济地理课件图4.3

市场原则下的中心地系统形成原理示意图11/20/202418经济地理课件图4.4

市场原则下的中心地系统11/20/202419经济地理课件结论:

1）中心地市场区域规模按一定比例变化，各等级中心地的市场区域数的关系：

从高级中心地向低级中心地，市场区域数是按3的倍数在变化,即：1，3，9，27，81,…。因此在市场原则基础上形成的中心地系统也称为K=3的中心地系统。11/20/202420经济地理课件2）各级中心地之间的数量关系

从区域内次级中心地开始，中心地的数量关系为低级中心地数量为其上一级中心地的3倍。即为1，2，6，18，54，…。

11/20/202421经济地理课件3．市场原则下中心地系统的特点

1）中心地具有等级性，且各级的中心地与中心职能相对应。

2）中心地按照一定的规则分布，一般是三个中心地构成的三角形的重心是低一级中心地布局的区位点。

3）各等级间的中心地数量和市场区域面积呈几何数变化（？）。11/20/202422经济地理课件表4.1

市场原理基础上的中心地及其服务范围

中心地等级中心地数服务区数服务半径/km服务范围/km2提供商品的种类数中心地的人口数服务区人口数MAKBGPL486162541862172924381279314.06.912.020.736.062.1108.0441344001

2003600108003240040901803306001000200010002000400010000300001000005000003500110003500010000035000010000003500000合计729………………11/20/202423经济地理课件(二)交通原则基础上的中心地系统

1．各个中心地布局在两个比自己高一级的中心地的交通线的中间点。

因此，如果同一级的中心地间铺设一条交通线，那么在这条交通线上布局着比它等级低的所有中心地。11/20/202424经济地理课件2．中心地市场区之间的关系

各等级中心地的市场区域关系为：1，4，16，64，256，…。因此，在交通原则基础上形成的中心地系统也称为K=4的中心地系统。11/20/202425经济地理课件3．中心地之间的数量

在交通原则基础上形成的中心地系统的中心地的数量关系为：1，3，12，48，192，…。

11/20/202426经济地理课件图4.6交通原则下的中心地系统

11/20/202427经济地理课件(三)行政原则基础上的中心地系统

1．低级中心地完整的从属于一个高级中心地。

2．中心地市场区域之间的关系各等级的中心地的市场区域数为：1，7，49，343，…，以7的倍数增加。因此，在行政原则基础上形成的中心地系统也称为Ｋ=7的中心地系统。11/20/202428经济地理课件3．中心地之间的数量关系

在行政原则基础上形成的中心地系统中，中心地间的数量关系为：1，6，42，294，2058，…。11/20/202429经济地理课件图4.7

行政原则下的中心地系统

11/20/202430经济地理课件(四)三原则适合的条件

1、市场原则适用于开放、便于通行的地区。

2、交通原则适用于年轻的国家或新开发区。

3、行政原则比较适用于社会主义国家以行政组织为基础的社会生活，以及山间盆地地区。高级中心地——交通原则

中级中心地——行政原则

低级中心地——市场原则11/20/202431经济地理课件四、理论的意义和存在的问题

(一)意义

(１)引入演绎的思维方法，研究空间法则和原理，带来地理研究思维方法大革命。

(２)中心地理论是城市地理学和商业地理学的理论基础。

(３)中心地理论是区域经济学研究的理论基础之一。11/20/202432经济地理课件(二)存在的问题

１、只重视商品供给范围的上限分析。２、K值在一个系统中固定不变。３、把消费者看作“经济人”。４、忽视了集聚利益。５、没有研究需求增加、交通发展和人口移动带来的中心地系统的变化。11/20/202433经济地理课件第二节零售业区位论

一、影响零售业区位决策的基本因素

二、零售业空间模型三、零售引力模型11/20/202434经济地理课件零售业是指什么？零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。零售业态的分类主要依据零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等确定。零售业从产生到现在先后经过了8次革命，用了150年的时间形成了20多种业态

。零售业的主要业态有：1、百货店2、超级市场3、大型综合超市4、便利店5、仓储式商场6、专业店7、专卖店8、购物中心等。

除此之外，还有自动售货机、步行商业街、多媒体售货（包括邮购、网上商店）等。

11/20/202435经济地理课件1、百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。2、超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。11/20/202436经济地理课件3、大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

4、

便利店（方便店）是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。5、专业店指经营某一大类商品为主的，并且具备有丰富专业知识的销售人员和适当的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售业态。11/20/202437经济地理课件6、专卖店指专门经营或授权经营制造商品牌，适应消费者对品牌选择需求和中间商品牌的零售业态。

7、购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。8、仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。11/20/202438经济地理课件一、影响零售业区位决策的基本因素

（一）消费市场状况

市场区域的大小、贫富和构成等对零售业态选择和规模具有重要的影响作用。

1、人口的分布密度——数量、规模

2、消费者收入（总购买力、收入等级）——类型、数量和规模

11/20/202439经济地理课件(二)空间距离和交通条件

1、空间距离交通费

购买价格需求量家庭购买量

规模、区位

需求空间曲线其空间变化在一定程度上可反映城市内部零售业区位空间结构：变化平缓，距离影响小，零售区位具有极强的空间集聚性；变化陡然，则市场区域被若干个零售商业中心分割，零售区位区域分散。

11/20/202440经济地理课件2、交通条件

——交通费——区位

一般交通设施条件好的市场区域，消费者购物所需要的时间会缩短，空间费用会降低；对于零售区位而言，其商品的销售范围会扩大，商业规模等级也有可能扩大。

所以，在重要的交通枢纽中心常常能形成大型的商业中心。11/20/202441经济地理课件（三）零售业间的竞争

1、同一区域经营同种类型的零售企业数量和竞争力影响着零售企业的区位选择。

2、企业的经营种类和市场特性等影响着竞争者之间是集中还是分散。

3、同业竞争——相互排斥趋于分散或竞争中联合而趋于集中

非同业竞争——因为互补而趋于集中。11/20/202442经济地理课件(四)地价的作用

地价：是土地价值的经济反映，是指用来购买土地的效用或为预期经济收益所付出的代价。其高低与土地的区位条件（交通便捷性、空间关联性及周边环境）有关。高地价意味着土地的高预期经济收益，所以对于追求收入最大化的零售企业，最高地价区位是最佳选择。

但是，不同类型的零售业所能支付的地价能力不同导致区位趋向有差异：高支付地价能力的企业趋于条件好的区位；低支付能力的企业趋于地价便宜的区位。——地价倾斜线

（诺斯Nourse）11/20/202443经济地理课件11/20/202444经济地理课件不同零售业态的区位选择百货店商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。选址在城市繁华区、交通要道。超级市场商品构成以购买频率高的商品为主，以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。选址在居民区、交通要道、商业区。11/20/202445经济地理课件大型综合超市商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。便利店（方便店）商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

11/20/202446经济地理课件专业店商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90%。经营的商品、品牌具有自己的特色。选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。专卖店商品结构以著名品牌、大众品牌为主。销售体现量小、质优、高毛利。选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。

11/20/202447经济地理课件

购物中心内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。仓储式商场商品结构主要以食品（有一部分生鲜商品）、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。选址在城乡结合部、交通要道。

11/20/202448经济地理课件案例：沃尔玛北京市石景山点选址分析

2003年7月11日，世界第一大零售连锁集团——沃尔玛连锁公司旗下的山姆会员商店在北京正式开业，即沃尔玛石景山山姆店。它是沃尔玛在北京的第一家店，位于石景山八角社区。对于沃尔玛来说，进入北京这个全国潜力最大、竞争也最激烈的市场标志着其在中国北方扩张的加速。然而，经过两年的经营发现石景山店并没有取得预期的效果，一时也成为业界讨论的焦点。从选址角度分析其决策的成功与失败：11/20/202449经济地理课件11/20/202450经济地理课件（一）石景山点区位条件分析1、有利条件

1）自然条件拥有优越的购物休闲环境

2）交通条件位于最宽阔的两条干道中间，接近五环路，在交通上能辐射海淀区，利于吸引客源11/20/202451经济地理课件3）客源分析（市场需求）

小区住户中档收入人群众多机关和企事业单位4）集聚因素分析商业气氛良好人气较旺能带来商业集聚效应5）投资成本分析远离城市中心区，地价水平相应较低，有利于长期建设成本的投入，同时符合沃尔玛的一贯选址原则。11/20/202452经济地理课件2、不利因素1）人口密度是北京市人口密度较低的地区，就近期发展来看，五环路以外的人口密度很难达到大型超市的需求。2）主力商圈消费不足。石景山区是有效商圈，是消费能力比较低的区域。距其他有效商圈较远。3）同类商业店铺的竞争压力。其外围有大量的商业竞争者。11/20/202453经济地理课件二、零售业空间模型

（从空间角度研究零售业的集聚形态和职能）（一）零售业空间类型划分

（二）中心商业区的内部结构

11/20/202454经济地理课件（一）零售业空间类型划分普劳德福特（美）侧重零售业活动的位置条件和特征，把零售业空间划分为：

1、中心商业区

2、外围商业区

3、主要商业区

4、近邻商业街

5、孤立商店群等。11/20/202455经济地理课件贝利（美）把零售业空间划分为三类：

1、在中心部核心的商业设施同心圆分布的空间，集聚规模不同分为：中心商业区（CBD）、区域中心地、社区中心地和近邻中心地

2、沿道路和街道呈带状分布的零售业空间

由于位置和规模的差异，分为：传统的购物街、沿主要干线分布的零售业空间、在郊区形成的带状零售业空间和高速公路指向的零售业空间

11/20/202456经济地理课件

3、专业化空间零售业和服务业的种类可分为：

汽车区、印刷区、娱乐区、输入商品区、家具区、医疗中心等。

11/20/202457经济地理课件（二）中心商业区的内部结构中心-边缘模型

（霍伍德和博伊斯）

1、核心部

特征：高度的土地利用、空间垂直发展、白天人口集中和特殊职能布局。

职能：商业；办公、金融、行政机关集聚地等

2、边缘部

特征：土地面积相对广，土地利用密度也不高

职能：空间分化（轻工业、交通站点、具备仓库的批发业、汽车销售和修理业、特殊服务业及住宅区。）

11/20/202458经济地理课件中心商业区的核心-边缘模式11/20/202459经济地理课件中心商业区空间融合模型（戴维斯）

在中心商业区的核心部，首先以核心部为中心各职能呈同心圆布局，在此基础上重叠着沿交通线呈带状分布的零售业区，但这些零售区是按照等级职能的高低由内侧依次布局。在同心圆和带状相互重叠的模型上，再叠加上特殊专业职能空间，就形成一个空间融合模型。

11/20/202460经济地理课件零售业区位的空间融合模式店铺类型店铺类型店铺类型11/20/202461经济地理课件三、零售引力模型

关于城市间零售市场分界点的划分

1、赖利的零售引力法则当在A和B两城市间存在一个等级相对低的C城市，两城市对C城市吸引的零售额的比率与两城市的人口成正比，与到C城市的距离比的平方成反比。（可求市场分界点）

如果两个城市的规模差距太大时，对某地的零售引力与其离两城市的距离比的3次方成反比。

2、贝利用城市的中心职能数代替人口数。11/20/202462经济地理课件

关于大城市内几个购物中心的引力

赫夫的概率引力模型

商店规模距离中心数量——选择概率

对于一个购物中心来讲，零售额不仅受到消费者人数的影响，还要考虑消费额的影响。11/20/202463经济地理课件第三节服务业区位论

一、服务业的类型与区位特征二、服务业区位选择的因素分析三、服务业区位选择的理论11/20/202464经济地理课件一、服务业的类型与区位特征

服务业是指不从事物质生产，主要从事信息和管理或服务的经济活动（活劳动）。包括营利性服务业和社会公共性服务型。营利性服务业分为三种类型：

（一）以个人和家庭为对象

指各种店铺，如理发店、美容店、洗衣店、照相馆、修理点等

区位特征：类似于零售业，尽量接近消费者。

11/20/202465经济地理课件(二)以企业或行政机关等办公机构为对象指提供运营活动产生的服务型需求的经济活动。如：广告业、设计业、信息服务业、复印和复印机的维修业、计算机软件开发和销售业等

区位特征：各种办公机构集中的城市中心区。但是与制造业部门关系密切的服务业往往与制造业布局相一致。11/20/202466经济地理课件(三)具有办公机构性质职能的服务业指行使各种管理职能的服务业，包括发挥管理职能的业务中心和办公机构，如各企业管理总部；企业的子公司和部门中心；外部支援企业活动的服务业，如金融、保险、房地产行业等。

区位特征：类似于第二类，在城市中心区或次中心。11/20/202467经济地理课件二、服务业区位选择的因素分析区位选择的三个层次：城市选择

城市内特定区域的选择

具体地点的确定11/20/202468经济地理课件(一)城市选择的影响因素

1、能够接受企业服务的规模和范围

2、服务区的人口数量

3、总体消费能力和消费量的分配状况

4、不同服务行业的总体消费潜力

5、其它竞争者的数量、规模和质量

6、竞争程度等11/20/202469经济地理课件

(二)城市内部特定区域的选择

1、服务区和具体服务设施对顾客的吸引力

2、竞争企业的量与质

3、交通通达性

4、居民特性和风俗习惯

5、空间扩展方向

6、区域的基本情况等11/20/202470经济地理课件

(三)具体地点的选择

1、交通状况和交通发展潜力

2、相邻企业的基本情况

3、停车场的充足性

4、地点布局的综合费用

11/20/202471经济地理课件三、服务业区位选择的理论

1、中心地理论

2、集聚理论11/20/202472经济地理课件案例：欧洲迪斯尼乐园的选址决策

迪斯尼公司与欧洲的情节渊源已久，迪斯尼的早期故事大多来源于欧洲的民间传说。公司曾在欧洲考虑了200个选址方案，很快缩小到西班牙和法国。法国由于地处欧洲中心，与其它大多数欧洲国家都有四通八达的交通体系。另外，法国还提供了极其优厚的投资条件。他们认为这些积极因素足以抵消法国恶劣的气候和刁钻的民族个性所带来的负面影响。在法国建造主题乐园的想法最早开始于1976年，但直到1982年法国政府高层官员陪同迪斯尼公司的要员去法国北部和东部进行选址考察后，才为人所知。最终把公园修建在巴黎附近。

11/20/202473经济地理课件后果：在修建公园并把公园修建在巴黎附近这一决策上，迪斯尼对产生后果估计不足。在欧洲迪斯尼乐园的利润远远低于预期水平。游客数量没有实现预计的1100万人次，只是在大幅度降低门票价格之后才勉强达到这个数字。饭店入住率只有37%，与预期的76%相去甚远。到1994年，乐园营业6年的亏损额已高达4亿美元。11/20/202474经济地理课件选址失误分析乐园距离巴黎不足70英里，而巴黎是世界上最著名的旅游胜地之一，这样就使乐园成为人们巴黎游的其中一站。只有很少游客需要或愿意在乐园停留过夜。与美国相比，法国的公共交通更为便利，因此游客很自然的选择在乐园进行一日游以节省昂贵的酒店在住宿费。此乐园也没有给欧洲游客带来全新的体验，而是重复以往的一贯风格，其中很多文化理念已经广受质疑。11/20/202475经济地理课件《肯德基在中国》案例分析

（一）肯德基发展历史

(1)哈兰德*桑德斯于20世纪30年代创建肯德基品牌，通过特许他的新奇秘方来赢利。到1964年为止，已经售出了700个特许权

(2)1964年出售给约翰*布朗，肯德鸡炸鸡以惊人的速度发展起来

(3)在1971年，布朗和马歇尔以2.75亿美元的价格把肯德基公司转售给给了休伯莱恩(Heublein)公司，开始其国际化发展道路。但由于特许经营带来的混乱，到1976年，销售额每年减少8%，利润每年减少26%。

(4)休伯莱恩公司于1975年秋天任命迈克尔*麦尔斯来实施转轨战略，让肯德基又重新回到美好声誉上来。

(5)在1982年夏末，温斯顿*斯尔姆公司的R.J.雷罗斯公司以14亿美元收购了休伯莱恩公司，并开始其国际扩展战略

(6)到1983年为止，肯德基公司在东南亚已经建立了85个特许分店，其中有20个在印度尼西亚，27个在马来西亚，23个在新加坡.11/20/202476经济地理课件（二）当时面临问题

肯德基意欲进一步开拓东南亚市场，在1986年任命王为总部设在新加坡的肯德基东南亚地区的副总裁，负责重建东南亚经营机构。考虑到领导肯德基在东南亚市场经营所应付的责任，王开始从不同角度观察对中国投资的决策，在最终决策之前，王需要重点考虑以下几个投资问题

（1）1986年肯德基是否适宜进入中国市场？

（2）进入中国市场需要考虑好首选地点，在广州，上海，北京这几个城市中，哪个城市地点将是肯德基进入中国市场的首选地点？

（3）肯德基如何解决好在中国需要大量稀缺的经营管理资源的问题?(首要的限制是肯德基会说汉语的经理数量很少，而且他们中的许多人已被派往香港和新加坡)11/20/202477经济地理课件（A）1986年的中国

（1）政治经济体系：处在改革开放的初期阶段，市场经济为计划经济初步向市场调节转移，政府也正积极引进外商投资内地的发展

（2）居民收入：居民的经济收入不高，人均国民生产值为300美元。但由于中国坚持对外开放的政策，居民收入正面临着快速提高的良好机遇，尤其是在以上海，北京等城市其趋势表现非常明显

（3）贸易：国民生产总值的年增长率为7.9%，人口为10亿，市场潜力巨大；

（4）与肯德基同类企业的竞争情况：当时的中国与肯德基品牌类似的西餐厅只在一些沿海大城市以及北京等重要城市存在，数量也非常少。尽管麦当劳也已经开始在香港存在，当是对于以牛肉汉堡包为主的麦当劳其在中国的被认可的存度也非常低

结论：对于王需要考虑的问题（1），从以上信息可以得出，肯德基在1986年的中国面临着很好的发展机遇，市场潜力巨大，面临的竞争小，并在中国有着很好的政治发展环境的支持。11/20/202478经济地理课件（B）肯德基考虑选择的三座城市的优劣势分析

广州：

优势：

（1）是1984年设立的14个沿海开放城市之一，这些城市是优先吸引外资的中心。

（2）广州在引进外资项目、降低税率、鼓励技术开发方面有着更大的自主权。

（3）毗邻香港，西方的商人和旅游者经常造访广州。

（4）对西方管理方式和文化也非常熟悉。

（5）调查还显示出在寻找充足的肉鸡供应方面困难也不大。

重要劣势:

（1）改革开放不久，比北京，上