物业管理制度十三篇

物业管理制度十三篇物业管理制度十三篇物业管理制度篇1一、物业管理范围：凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。二、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。本届业主委员会是会设主任、委员共七名。业主委员会主要任务是监督执行《市三塘园怀园小区管理规约》、《市三塘园怀园小区议事规约》、《市三塘园怀园小区管理制度》，维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。三、物业小区的使用与维修。小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。1.合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。2.爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。3.自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。4.业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。5.机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。6.业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。维修完工后即时清理余泥垃圾。四、物业服务费用的交纳。本小区物业服务费包括：物业管理人员(保安)工资福利、公共场所电水费，维修费等等。1.业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。2.对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。3.欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。4.欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。五、财务管理。本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。本物业管理制度自20__年一月一日起执行本物业管理制度由业主委员会负责解释。物业管理制度篇2一、物业管理的范围凡在本院居住的住户(含租借住户)都纳入本管理范围。二、成立机构为促进物业管理规范运行，设立___局物业管理办公室，办公室设主任1名(兼)，工作人员3名，义务监督员5名。办公室主任由局指派;工作人员设保洁员1，保卫人员1名，水电维修工1名，其人员由本人申请，经考察试用合格后聘用;义务监督员每栋楼1名，由本栋楼居民推选产生。物业管理办公室隶属局领导下的公益事业机构，在业务上受市物业管理服务公司指导，实行自我管理，自负盈亏，搞好服务。局不另行拨给专项经费。三、物业管理办公室主要职责1、负责对工作人员的选聘、管理、考核和奖罚。2、制定并监督执行《住户守则》的落实及违规处罚。3、根据市物价部门的规定，确定物业管理费的收取标准。4、按规定收取物业管理费，按标准发放工作人员工资。5、按要求管理好财务收支帐目。四、相关工作人员职责1、保洁员工作职责负责院内_—_栋楼房每单元楼梯走道、楼梯间的打扫清理，以及每栋楼房周围的清扫，每日早上、下午各打扫一次。对住户违反《住户守则》情况及时纠正和处理，处理不了时，报物业管理办公室。2、保卫人员工作职责严格把好大门人员进出关，维护院内安全稳定。做好陌生人员的登记、查询和可疑人员的盘查，对院内进行经常性巡查，发现情况，及时反映和报警。3、水电维修人员工作职责负责机关院内水电故障的检查维修，发现故障，做到随叫随到，负责院内电线的布设调整和水管的架设，保障用电用水安全。按月查抄、登记住户水电表使用情况。4、义务监督员工作职责负责监督保洁、保卫等人员按工作职责做好工作，发现机关院内环境卫生、安全隐患等及水电管线损毁等情况及时向物业管理办公室报告并监督处理。五、福利待遇及有关要求1、福利待遇物业管理办公室主任及义务监督人员不享受任何福利待遇。保洁员、保卫人员和水电维修人员实行合同聘用制，确立月基本工资，并按工作情况好坏给予相应奖罚，不享受其他劳保福利待遇。2、有关要求物业管理办公室人员应按照各自分工认真履行自己的职责，将各项管理工作执行到位。各工作人员应安全谨慎工作，在工作中所发生的一切安全事故及其他突事件概由本人负责，本局及物业管理办公室不承担任何责任。物业管理制度篇3一、确保能源的供给及有效地控制能耗。二、选择设备要综合考虑性能优良,技术指标先进,价格合适,利用率高,适应性强和运行费用省。三、建立设备的分类、验收、登记、建档、保管、封存、搬移、调拨、事故处理、报废等一整套台帐和技术资料及审批制度。四、购置一定量的备品备件,对关键设备的易损件必须购置备品备件,低值易耗的材料也应有一定量的储备,以便发生故障能及时更换缩短停机时间。五、建立日常保养和定期检查维修制度并做好详细记录。六、建立设备大、中、小修工程的`验收制度,确保维修合格率98%。七、有计划地做好设备的改造与更新。八、每年度有计划的对设备进行清查、核对和使用鉴定。物业管理制度篇4第一章总则第一条目的建立健全物业保安服务规章制度，预防、维护样板范示区的人身及财产安全及公共设备设施的安全。保障辖区的正常工作和生活秩序。第二条适用范围：适用于本公司所管辖的区域第二章岗位职责第三条保安队长岗位职责(一)熟悉各岗位防范情况，了解各岗位治安动态，对队内的工作进行合理安排，对何处设岗，加岗提出建议，对队里每一个保安员的工作能力以及工作状况要做到心中有数。(二)上岗前集合本班队伍，检查着装。仪容、佩带值勤标志、检查保安员装备完好程度，按岗位要求上岗值勤。(三)负责对各岗位保安员交接班工作进行检查、监督。(四)工作时负责各岗位之间的协调工作，工作中，以身作则，起好带头作用，负责检查岗位上岗情况，岗位发生事件队员处理不了的问题，由队长妥当处理。(五)对违反《保安员条例》工作不负责任且无组织、无纪律的保安员，按情节轻重给与批评教育，同时上报总经办并做好记录。(六)熟悉本队情况，了解队员的思想，搞好队员上岗前的业务指导。(七)对部门领导的工作指令要绝对服从和支持，提倡给公司提出合理化建议，维护正常的生活秩序，培养良好的作风，不定时召开工作会，总结经验教训，布置下一步工作。(八)写好值班记录，对重大治安状况要及时报告，负责检查落实工地、样板示范区、临建办公区域的防火安全。(九)队长对本队内工作负责。第四条保安员岗位职责(一)保护服务单位的财产安全，维护服务场所的正常秩序。(二)保护服务区内发生的刑事、治安案件或者灾害事故现场。维护现场秩序。(四)把现行违法犯罪嫌疑人员扭送公安机关或保安组织。(五)做好服务区域内的防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故等安全防范工作。(六)严格遵守辖区内各项管理规章制度，公司未公开的事，要严格保密，不得在其他人员及客户面前谈论内部情况。(七)与客户交往只限于服务性礼节，不能过于亲近，未经组织许可不得同任何客户有其他来往。(八)不准以工作之变的任何方式，向客户索要钱物、小费或提供违法之便。(九)不准私自接受客人赠送的物品，如谢绝不了应及时报告，一切赠品一律上缴。(十)不准参与客户(业主)或其他任何违法乱纪得行为。(十一)保安员拾到任何物品、钱财都应上交公司。(十二)保安员上班必须着整洁的工作服，佩带值勤标志，不准留长发、胡须、指甲。(十三)有事必须先请假，不准用电话请假，他人代假，不得无故拖延、拒绝或终止工作。(十四)保安员的工作期间，非自身受到侵害时不得使用警具，更不能超限度使用。(十五)尊敬领导、团结同事、礼貌的对待每位业主，树立良好的保安员形象，不论在何种情况下，不准先动手打人。(十六)上班时不准带与工作无关的物品上岗，各岗位配发用品须妥善保管，损坏按价赔偿。(十七)对任何记录及投诉必须做到及时、准确、实事求是上报。任何人不得隐瞒、涂改、撕毁假造，更不能利用职务之便报复他人。(十八)上班期间，喝水和上洗手间不得超过十五分钟，换班吃饭不得超过六十分钟，每班次十二小时。(十九)熟悉业务，记牢有关电话号码、联络信号，处理事故程序，发生火警、盗警或其他突发事件，要及时上报，听从指挥，各岗位要密切配合，参加抢救或缉拿等工作。(二十)要认真学习有关知识，增加法制观念，要有高度的事业心和责任感，积极的制止违法犯罪行为。(二十一)协助调解住户之间的纠纷。(二十二)讲文明礼貌，教育住户遵守住宅区的各种规定，共同搞好住宅区治安管理，班前不准喝酒，严格执行保安员职责。第五条巡逻岗位职责(一)当值班巡逻员要认真对所辖区域、楼层进行仔细巡查，发现可疑人或事，要礼貌查询或做好监控，但不能无故进入业主(用户)房内。(二)检查治安、防火、防盗等情况，发现问题及时处理，并做好记录。(三)检查消防设备、设施是否完好，机房门、电井门等是否有损坏和关闭，如无关闭，应将其关闭。(四)检查走廊、消防楼梯等疏散通道是否畅通，公用通道灯光是否有熄灭现象。(五)检查电器开关、水笼头、门窗是否关好，若无，请随手关好。(六)制止业主(用户)在走廊燃烧香纸，随时查看装修队、施工队是否违章装修或违章施工。(七)负责巡逻区域的车辆安全，绿化带是否践踏，以及公共设施是否被人损坏等。(八)巡查人员每天都对巡查内容进行登记，属于损坏或不能处理的问题，及时报告队长，队长在每天或工作例会时交与管理处处理。第三章管理制度第六条门卫制度(一)保安人员在必要时，查询进入小区的陌生人，并向业主解释，以加强小区内治安管理，若有失敬及不便，敬请谅解。(二)本小区按规定严格禁止闲杂人员进入小区，严禁小摊小贩进入小区叫买叫卖。严禁废品收购人员及可疑人员进入小区，实行24小时保安巡逻和电子监控，外来人员进入小区实行登记制度，亲友来访须经住户同意方可进入小区。(三)为保护小区住户家庭财产安全，住户从小区搬出物品时，须请业主到物业办公室办理放行手续并领取物品出入证，非小区住户人员携带贵重物品进出需要出示票据和登记，对未办理物品放出手续或未登记者，值勤人员有权利拒绝放行。(四)严格落实对外来人员、车辆进行查询，非住户机动车辆(除消防、救护、执行公务警车、清洁和特许的车辆外)其它车辆未经许可一律不准驶入住宅小区。(五)装修人员和临时人员必须办理出入证，由住户作保证，拉运装修材料的车辆白天必须由业主引领进入，夜间不的进入，大件物品必须有出门证可放行。(六)门卫室是小区的窗口，是保安的主要岗位，保安员要认真行职责，对出入小区的人、车辆进行查询、登记、管理，并做好值班日志、监控巡更、交接班记录等，严禁外来车辆和出租车进入小区，保安门卫人员应该尽忠职守，坚守岗位，确保安全，不得睡岗，不得在岗期间吃零食，阅读与工作无关的书籍。第七条交接班制度(一)队长提前15分钟集合全队人员，清点人数，整理着装，队长要简单扼要交待上岗工作，提出注意事项，队员对待的相关内容清楚后方可上岗。(二)队长带队到各岗位，接岗人员距下岗人员1.5米处，立正敬礼进行交接，认真查看上一斑记录，听取上班值勤情况的报告。检查通讯器材和岗位上的各种设备，物品是否齐全、完好，对上班遗留问题，及时向队里汇报。(三)交接清楚后，在30分钟内巡查完各岗位，对上一班遗留问题及时了解清楚，掌握情况后逐一进行处理。第八条请销假制度(一)请假人需书面申请(写请假条)经批准后方可外出。(二)请假条应注明外出事由、外出、归队时间，经队长确认签字。(三)不按时归队或不经批准私自外出者按旷工处理。(四)旷工一次扣除当天工资，另罚款三十元。(五)队员外出每天只限一人次，由队长安排，超过比例由公司批准。(六)特殊情况需要延长请假时间向队长/公司电话申请。(七)队员外出未按时上班的，队长、公司都有权做出处理。(八)队员私自不请假，一经发现将严肃处理，由此造成的损失由自己承担。第九条考勤制度(一)保安员实行24小时制，两班倒制，分白班夜班，每班12小时，每周日转换班次。(二)上班时间白班：早7点——晚7点，早班中午吃饭一小时，11—12点。下午下班后用餐。上班期间不得擅离职守。(三)保安员工资现执行标准，基本工作元，全勤奖元，电话费元，(工龄工资满一年，每月元依次类推、待定)。(四)按时上下班。无迟到、早退全月出勤30分，无故迟到、早退一次扣1分，及每分1元，迟到，早退累计10次以上，扣完本项分数及扣发全勤奖。请事假一天扣2分，请病假一天扣5分。请事假1天，病假3天以上，扣全月出勤分值。旷工一天取消当月出勤分值。第十条学习训练(一)坚持每星期二、四下午学习，内容以《保安工作条令》、《管理工作细则》和消防知识为主，每月进行一次考核。(二)坚持每周五晚上召开全队例会，对本周工作小评，对下一周工作进行安排。(三)坚持每天和队长联系，听取班长工作汇报和意见。第十一条奖励制度(一)对保安队工作提出合理化建议，被采用并有一定成效的。(二)在工作中一贯忠于职守，积极负责，遵守工作细则及各项规章制度的。(三)工作中秉公办事，廉洁奉公，遵守纪律，坚持原则，严格抚行职责，完成任务出色的。(四)在值勤中及时发现火险，火情等事故苗头，并及时果断处理的。(五)积极参加训练、学习培训及工作的。(六)积极配合班长做好各项工作，内务卫生评比优胜者，当月评比无扣分、被评为标兵的。(七)在工作中遇到违法犯罪分子敢于斗争，机制灵活，舍己为人或好人好事表现突出的。(八)其他应给与奖励。第十二条奖励方式口头表扬，物资表扬、报公司表扬。第十三条处罚制度(一)无故迟到、早退10分钟或10分钟以上分别扣2分，30分钟为矿工。(二)当班时仪容不整，未按规定着装，服装不整洁，未佩带工号牌扣1分。(三)当班时间睡觉和脱岗、串岗、坐岗、做与值勤无关的事，不足10分钟且未造成损失者，扣2分，超过10分钟或造成损失的另作处理‘(四)交接班手续不全，未按规定交接班的，交代不清的且未造成损失的，扣1分。造成损失的另作处理。(五)当班期间，服务意识差，态度不好，文明礼貌不够的，遭业主(用户)合理投诉的，扣2分，情节严重的另作处理。(六)巡逻或上班不认真，不按规定签到巡查的且未造成损失的，扣3分，造成损失的另作处理。(七)违反保卫员职责规定其他内容的，且情况轻微的，扣2分。(八)公司领导不定期检查发现问题的，将严肃处理。(九)违反1—8条两次或两次以上的，由保卫部按规定做出相应的处理。(十)无故不参加训练、学习、培训者，扣2分。(十一)无故迟到、早退者，扣2分。(十二)学习、训练时不认真，态度不端正，不听从指挥，故意捣乱者扣3分，视情节轻微重屡教不改的另作处理。(十三)训练、学习业务考核不合格或达不到要求两次者，每次扣2分。(十四)违反其他学习、训练制度的，由保安部做出处理。(十五)违反以上条款扣分两次以上者，保安部另做处理。注：对违反公司规定的其他制度，及处罚条令中其他项目的，按公司规定进行处理。第十四条处罚方式书面警告、扣分、其它处理。注：奖惩制度与考核标准分值有冲突不统一时，取两者平均分值做依据。第四章安保器材使用管理规定第十五条保安员警用器材(一)保证对讲机警用器材功能完好，使用正常，由专人统一领用、配发、送检、保养。(二)对讲机只能提供部门管理者，当值班上班人员使用，严禁用作其它用途，特殊情况由保安负责人同意方可;(三)对讲机严格规定频率，严禁保安员、干部私自拆乱调频率，否则按违纪处理;(四)对讲机电池充电6小时以上可使用，充电时间不能超过12小时，交班时要用布擦拭机身，并将音量调到适当(清晰听到)位置;(五)保安员交接班时，应做好对讲机交接验收工作，发现问题应做好记录，并及时报告部门负责人;(六)专人领用对讲机自行负责维护保养;(七)保安员要爱护使用警棍，严禁使用警棍嬉戏打闹，或给他人玩耍;(八)警棍只能提供保安员紧急情况下防卫使用，非值班、执勤人员严禁佩戴和使用。(九)警棍提供给他人使用，无特殊情况或保安负责人批准的，严禁携带警棍外出，一切责任由提供者负责;(十)保安员要爱护使用手电筒、雨衣、雨鞋，非晚间或下雨时不得使用，严禁将雨衣，手电筒，电池占为己用;(十一)对雨天用过的雨衣、雨鞋要及时用抹布擦拭干净并折叠整齐后交当班负责人保管，对使用完毕的手电要用布擦拭干净并将电池抠出;(十二)交班时对对讲机、警棍、雨衣、手电筒、雨鞋进行检查后，是否完好或正常，并记录在《保安员值班记录》上，发现问题及时报告部门负责人;第十六条保安员服装使用规定(一)保安员服装冬季、夏季制服使用期限均为2年;(二)帽子、领带、精神带、肩章、臂章等佩戴使用期限为2年;(三)保安人员对服装，应爱护妥善保管，如发生遗失和非因工作造成的破损应按折旧缴纳折旧费，因救灾、抢险、擒罪犯等造成的破损可视破损程度进行更换;(四)保安人员入职时，收取服装押金，但因个人原因提出辞职或因工作表现违反公司规定被辞退的、应扣减服装折旧费用;(五)保安人员入职服务不到6个月(含六个月)离职时，扣回服装费用80%，服务满6个月，不满12个月时，扣回服装费用60%，超过一年减免服装折旧费用;(六)试用期间不符合用人标准被辞退或在工作期间违反管理规定的要按上述标准办理。因公司经营管理发生变化缩减保安辞退人员，不收取服装折旧费用，但旧装应交回公司;(七)扣回的服装费从保安人员辞职的结算费中扣取;(八)服务时间从试用期入职之日开始计算;(九)服装折旧费应由行政人事部计算结算工资时，负责扣减并通知财务发放清算工资;(十)冬季进入公司的保安，4月1日前配发夏装，夏季进入公司的保安人员10月1日前配发冬装;(十一)保安服不得与便服混穿，不同季节的保安服不得混穿;(十二)按规定佩戴帽徽，肩章，领花，袖章等标志不同制服标志不得混戴，不得佩戴，系挂与保安员身份或执勤员的标志，物品;(十三)冬装(制服尼)一套120元，普通白衬衣30元，领带(拉链式)8元，夏季一套98元配(佩饰男69.6元女79.6元)精神带12元，男式贝雷帽连帽徽43元，女式卷沿帽53元，臂章6元肩章(一对)8.6元;第五章保安员对紧急情况处理程序第十七条突发事件的处理程序凡遇突发事件(指火警、凶杀、抢劫、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等)，必须保持冷静，立即采取措施，并报告当值主任。(一)火警1、如发现火情，保安员应迅速赶到现场，立即报告消防控制中心及管理处负责人，保安员(班)组织人员扑救，同时根据火灾现场情况，拨打报警电话，并立即报告管理处主任、相关部门负责人、公司总经理。2、迅速封闭现场，尽快疏散业主(用户)或其他人员。3、如有发现罪犯要奋力擒拿。尽可能利用一切消防设备控制灾情直到扑灭。4、为警察和消防车辆安排好进出口路线，登记抵达时间、人员、数量、灭火时间。5、火灾扑灭后，要继续保护现场，劝说周围群众离开现场。6、尽可能地阻止记者拍摄有损辖区声誉的照片或录像。7、事后应协助公司及有关部门查找火灾的原因。(二)谋杀1、全体保安队应以辖区及业主(用户)的生命财产为己任，如发现谋杀案应立即报告保安队长、管理处主任或相关部门负责人及公安机关。2、维护现场，劝令闲人迅速离开，等待警察和医生到来。3、阻止一切无关人员进入现场，并且保护好现场。4、如发现凶手要奋力擒拿。5、权利协助警察的工作，如有目击提供或传闻证据在握，在管理处主任或相关负责人的同意后可提供有关人员资料。6、不要干预事件现场，记录一切细节，包括发现时间、目击证人等。7、技巧地阻止记者拍摄有关损害辖区声誉的照片。8、在停车场安排好有关单位车辆停放，登记有关人员姓名、单位、车牌号码及抵达时间。9、如公安机关提取被害者的财务，保安员有权要求其给予清单的复印件本，若被害人及亲属问及，可予恰当答复。10、保安队长须书面报告管理处领导，有关事件的过程及处理情况。(三)打劫1、在辖区范围内，如抢劫者携带武器，保安员应迅速报告保安队长、管理处主任或相关部门负责人及公安机关。2、发现抢劫者配有汽车或摩托车应：记录下车牌号码、颜色、车辆型号、人数及性别，当其逃跑时，应紧紧跟踪，详细记录一切情况。3、保安员要保持清醒头脑，注意观察抢劫者的面貌、衣着及明显特征，看准时机奋力擒拿罪犯。4、警察抵达后要全力协助进行搜查，对犯罪分子留下的一切物品不要移动，并保护好现场。5、劝令围观者迅速离开，给警车或救护车安排正常路线。6、保安员应联系救护车及时将业主(用户)送往医院。7、保安队主管(队长)就全部事件过程书面呈报管理处主任或相关部门负责人。(四)殴打暴力事件的处理程序1、处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。2、巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、消防电话或其他最快的方式报告大厦保安中心，简要说明现场的情况(地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等)。如能处理的，即时处理;否则监视现场，等待保安中心的指令。3、保安中心接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带往保安中心接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所。4、斗殴事件中如大厦的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。5、如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。6、事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。(五)盗窃等破坏事件的处理程序1、巡查发现或接报大厦内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机、消防电话或其他方式尽快报告大厦保安中心，简单说明现场情况，并监视现场等待保安中心的指令。2、保安中心接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带往保安中心调查处理。3、事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。4、如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。第六章保安员的礼仪规范及文明用语(一)保安员的礼仪1、概述：保安礼仪是保安员文明行为的道德规范与标准，是保安员的生活行为规范与待人处事的准则，是对保安的义务、仪表、言谈举止、待人、接物等方面的具体规定。是保安员道德品质、文化素质、文化素养，教养良知等精神内涵的外在表现。它不仅是衡量保安员道德水准高低和修养程度的尺度而且也是衡量保安队伍精神文明建设的重要标志。所以保安礼仪不仅代表保安员的个人形象，更代表保安部队伍的整体形象，是保安服务业赢得声誉和客户信赖的具体条件。2、特点(1)保安礼仪以个人为支点。(2)保安礼仪以尊敬为原则。(3)保安礼仪以修养为基础。(4)保安礼仪以美好为目标。(5)保安礼仪以长远为方针。3、保安员的行为举止保安员的行为举止体现的是保安的精神风貌和素质修养，也是保安人员职业道德规范的具体要求：(1)值勤中与人交谈时，态度要和善语气要亲切，言辞要得体，给人以礼貌表示。(2)坐姿大方，在执勤中，坐姿要舒展、自然大方。(3)站姿端正，站立值勤时，应收腹、直腰、挺胸、双肩稍后放平，双肩自然下垂，保持身体端正，给出人一种轻松自然的感觉，体现出保安的雄姿。(4)行走稳健，行走时，身体要直立，抬头挺胸，平视前方，两腿有节奏地交替向前迈进，步伐应自然稳健。(5)谈话自然，保安员无论在任何场合谈话中，态度要诚恳大方，亲切自然，语辞平和，问候用礼貌语言。4、保安员的仪容卫生(1)服装要整洁，穿着要合体、衣领、袖口要保持干净，不要将袖口、裤腿卷起来，衬衣下摆不外露。不得披衣、敞怀，保安制服和便服不得混穿。(2)上岗执勤着装规范，执勤时必须按规定着保安制服，佩戴好武装带、防止器械以及帽徽、肩章、领花、胸卡;要扣好领扣和领钩;如穿开领制服，必须内穿衬衣，打好领带。着制服时不得戴耳环、项链、戒指等饰物，不得描眉，涂口红、擦胭脂、染指甲。(3)注意个人卫生，头发要勤梳理，不准留大包头、大鬓角和长发、胡须、指甲要经常修剪。遵守社会公德，养成良好卫生习惯、不乱扔烟头、果皮、纸屑，不随地吐痰及倒剩菜饭、脏水，不要在执勤时擦鼻涕，刷牙齿，脱鞋袜，吃东西、吸烟，不要在烟火禁止和公共场所吸烟。(二)物业管理常用的礼貌用语1、见面语：“早上好”、“下午好”、“晚上好”、“您好”、“很高兴认识您”、“请多指教”、“请多关照”等;2、感谢语：“谢谢”、“劳驾了”、“让您费心了”、“实在过意不去”、“麻烦您”、“感谢您的帮助”等3、致歉语：打扰对方或向对方致歉：“对不起”、“请原谅”、“很抱歉”、“请稍等”、“请多包涵”等4、接受对方致谢致歉时：“别客气”、“不用谢”、“没关系”、“请不要放在心上”等5、告别语：“再见”、“欢迎再来”、“祝您一路顺风”、“请再来”等6、忌用语：“喂”、“不知道”、“笨蛋”、“你不懂”、“你能死了”、“狗屁不通”、“猪脑袋”等。7、接听电话时：“您好，__理处;请问有什么可以帮您的吗?”“请问您贵姓?”当听不清楚对方说的话时：“对不起先生，您刚才讲的问题我没有听清楚，请您重述一遍好吗?”“先生，您还有别的事吗?”“对不起，先生，我把您刚才说的再复述一遍，看妥不妥当?您能听清楚吗?谢谢您，再见。”8、当对方要找的人不在时：“对不起，他不在，有什么事情需要我转告他吗?谢谢您，再见。”9、用户电话投诉时：“您好!__业管理服务处。请问您是哪户的业主(哪家公司)?先生，请问您贵姓?请告诉我详情，好吗?对不起，先生，我立即处理这个问题，大约在__间给您答复。请问怎样与您联系?您放心，我们会立即采取措施，使您满意。很抱歉，给您添麻烦了。谢谢您的意见。”10、用户来访投诉时：“先生，您好!请问我能帮您什么忙吗?先生，请问您贵姓?您能把详细情况告诉我吗?对不起，给您添麻烦了。”如职权能力不能解决时：“对不起，先生，您反映的问题由于某种原因暂时无法解决，我会把您的情况向公司领导反映，尽快给您一个满意的答复。”11、当投诉不能立即处理时：“对不起，让您久等了，我会马上把您的意见反馈到有关部门处理，大约在__间内给您一个答复。请您放心。谢谢您的意见。”(三)保安员的考核标准1、目的为进一步强化物业小区保安队伍的管理机制，加大对保安队员的考核力度，不断提高保安服务质量和服务水平，以确保各项工作的顺利进行，结合辖区内物业小区保安服务的特点、任务、职责，特制定以下考核细则。2、考核办法(1)物业小区保安队伍的管理工作，结合居住小区的实际情况，严格考核。(2)考核实施实行扣分罚款制。(3)在考核中，对于违反考核细则规定的内容，每扣1分，罚款1元，并在本人当月工资中扣除。(4)考核实施采取定期考核，随时抽查的办法，对于发现的违纪违章现象，由考核人员填写扣分、罚款通知单，并由部门主管负责人签字确认，送交财务，实施扣款。(5)保安员在工作中，对于超出违反考核细则规定以外的条款，按保安有关规定处理(6)对于保安员违反考核规定，罚款资金由财务专门账目单独保管，此项罚款资金用于奖励工作突出有贡献的保安人员的奖励。3、考核内容及扣分标准。(1)不按规定时间上下班，每迟到、早退一次各扣2分;(2)不请假、无故矿工扣4分;并扣除当天工资，三次以上者予以辞退;(3)在交接班过程中，不按规定面对面实地交接，而进行信誉交接的每人各扣3分;(4)交接班记录簿不按规定认真填写，乱画字迹不工整，违者扣2分;(5)对于保安器具，如警棒、电筒以及日常办公用品随意损坏，丢失、除按价赔偿外，损坏丢失者扣4分：(6)在执岗过程中不按工作程序巡视，发生一次扣4分;(7)不按规定时间巡视，巡视时间次数与巡视记录等填写不符，每人各扣3分;(8)在当班中不请示，随意脱岗，办私事扣5分，累计三次以上者予以辞退;(9)在值班中，执勤室内务不整洁，物品不按要求摆放，当班者每人各扣2分;(10)在执岗中形象不佳，不按规定着装，保安服与便服混穿，发生一次扣3分;(11)严格认真执行文明用语，礼貌待人的保安用语规范规定，不按规定用语，每发生一次扣2分;(12)认真牢记保安执勤纪律“八不准”，对于违反其中任何一项，分别根据情节扣4～10分，严重者清除保安队;(13)在巡逻执勤中，严格落实“保安员巡逻工作规程”，不按保安员巡逻工作规程执行的，每违反一项扣3分;(14)在巡逻中列队不整齐，仪表不端正，形象不佳每人扣1分;(15)在当班中带酒气上岗扣5分;(16)当班中饮酒扣l0分，并予以辞退;(17)在当班执岗中，对于发生的问题，按有关规定不及时上报的扣4分;(18)对于公司、物业小区组织的公益性活动，以及公司组织的学习、培训、开会、按规定应参加而无故不参加，又没有经过领导审批的，不参加一次扣5分;(19)在保安服务中，不按规定进行文明服务，居民有效投诉扣3分;(20)在工作中相互之间不协调，不支持，不团结，而影响工作造成不良反映的，对责任者根据情节扣4—8分;(21)在工作中不服从领导，不服从分配，无理取闹，影响正常工作开展扣10分，严重者清除保安队伍;(22)对于公司组织的正常政治、业务、军体等学习和培训，在考核和考试中，按规定要求没有达到标准和不及格者，每一项扣5分;注：奖惩制度与考核标准分值有冲突不统一时，取两者平均分值做依据。(四)保安员的聘用1、保安员的招聘原则(1)统一标准原则在保安人员的招聘和录用工作中，要坚持统一标准，统一录用程序和手续。只有坚持一个标准，才能招聘到素质较好的保安人员。要坚决反对和抵制招聘工作中拉关系、走后门，把那些不符合保安人员条件和标准的人招进保安队伍。(2)公开招聘原则为确保招聘质量，堵塞招聘工作中的不正之风。招聘工作要坚持公开招聘原则，为被招聘人员提供一个平等、竞争机会。将招聘条件公布于众，通过公开、公平竞争或公开考试、考核，使之在社会的公开监督下进行招聘，以保证招聘质量和保安队伍素质。(3)择优录用原则在公开考试、考核的基础上，对参加考试、考核的人员的成绩应按照从高到低予以公布，在思想政治素质和其他有关证明材料符合条件的情况下，根据招聘的数量和名额，从高分到低分择优录用。2、保安员招聘的条件和标准根据《保安服务管理条例》第十六条的规定，应聘保安须具备下列条件：(1)18周岁以上，55周岁以下的中国公民。(2)身体健康(3)遵纪守法、品行良好、无犯罪记录。(4)初中毕业以上文化程度，专业技术人员须具有相应的学历或者资格。(5)经公安机关批准设立的培训机构培训合格，取得由县级以上公安机关发给的《保安员资格证》。3、应聘保安员应出具的证明材料凡是参加应聘的保安员应出具以下证明材料：(1)本人有效的身份证件。(2)户口所在地公安机关出具的无犯罪记录的证明。(3)《保安员资格证》(4)有效的学历或者专业技术资格证书。(5)有关法律、法规规定的其他证明。4、招聘保安员的程序招聘录用保安人员，除按国家劳动部门的有关规定办理有关的审批手续外，为保证保安队伍的纯洁和高素质，具体工作应按以下程序进行招聘和录用。(1)确定招聘人数和招聘条件保安服务根据自身规模的大小，场所和师资情况，本地区客户的需求量，首先要确定招聘的人数。然后按照专业和工作需要确定具体的招聘条件。(2)发布招聘公告或启示为保证招聘工作的顺利进行，好中选优，确保招聘质量，在招聘人数和条件确定之后，即可发布招聘公告或启示。(3)进行面试、目测、体检报名结束后，对报名应招人员应进行当面谈话、观察或通过问话进行测试，面试目测要事先制定目测的程序和方案以及具体依据的条件和标准。要防止冒名顶替和面试目测不严的情况出现。体检要严格依照保安员的身体健康标准，在有关单位和医院的密切配合下，进行详细的体格检查和检验，看其是否符合保安人员的身体健康要求。(4)进行文化和智力测验这项工作包括出题、组织监考、评卷、登分等项事宜。(5)政审、录取对面试、体检、考试均合格的应聘人员，要按照保安人员的政审条件和程序进行政审，审查其是否符合保安员的政治标准和品行标准。在政审合格后，依照择优录用的原则进行录用。凡被录用者，应发给录用通知书。(6)签订聘用合同凡决定录用的，保安应与之签订聘用合同。签订合同要在双方自愿的基础上进行。由于保安人员的流动性大，为防止聘用后发生纠纷或问题，所以可以实行担保制度，即在签订聘用合同前，由被录用者提出一名在当地有常住户口、固定住所或工作单位、政治上可靠、作风正派的人作担保。(7)试用期的考察在签订聘用合同前，要明确告知被聘用者要经过一段时间的试用考察，才能成为正式的保安人员。在试用期间，如果发现不符合保安人员条件或有违法违纪行为，将予以淘汰。物业管理制度篇5洗地机:1、于硬性地面清洗。2、装地刷与针盘,并使地刷与针盘按逆时针方向旋转。3、按比例往水箱内注入清水和清洁剂。4、插上电源,按下调节开关,将手柄杆调至适合自己的高度。5、从最靠电源插座的地方开始操作机器,防止机器压过电线。6、注意事项6.1、工作时必须避免刷子接触电源线,以免电源线卷进刷子内。6.2、开动洗地机时,电源线要在操作者的背后。6.3、使用清洁剂时,注意不要让水弄湿马达。6.4、使用完毕,要注意安全,不要随便使手离开手柄,放开操纵杆,等机器完全停止后再切断电源,卸下地刷与针盘。7、保养工作7.1、使用完毕,把机身及配件清洗干净。7.2、用干净布擦净机器、电线,将电线绕回机挂钩,机器必须存放在干燥地方。吸尘机:1、用于地面、地毯、墙面等较平整部位吸尘的专用清洁设备。2、把软管接驳在机身上,插入220伏电源。3、开动时按顶上的开关按钮。4、吸硬地面时,把吸嘴毛刷伸出,吸地毯时毛刷收入吸嘴内。5、注意事项5.1、使用前,检查机内尘袋是否已清尘。5.2、使用后,检查尘袋,如满尘需倒尘,用另一吸尘机吸去机内及尘袋外微尘。5.3、干性吸尘机,切勿把水份吸入机内。6、保养工作6.1、使用完毕后切断电源,取下软管和管夹头,将绕好的电线挂于机身外壳。6.2、将软管松开卷成一圈,或挂在墙上。吸水机1、专用于清除积水。2、把软管接驳在机身,插入220伏电源。3、吸地面时用带软胶的吸扒,吸地毯时用铁扒吸水。4、吸水机如果满水时,会发出不同的响声,应及时把水倒掉。5、注意事项5.1、使用前,检查机内是否已倒水。5.2、使用后,倒掉污水后用清水过,再用干布抹干净。5.3、如机内吸入酸性清洁剂,用后即刻清洗干净以免生锈。6、保养工作6.1、机器使用后切断电源,卸下软管和管把,然后将电源线绕好挂于机头壳。6.2、吸水机内过滤器要拆开进行清洁。6.3、机身不锈钢壳用保养蜡进行保养。抛光机1、专用于地面抛光,适用于大理石、花岗石、木质地板等各种平整硬质地面的抛光。2、抛光前需干擦以除去地坪表面废物,并湿擦以除去砂石屑。3、检查抛光机的抛光刷是否干净、是否要更换。4、检查调节机速的控制器是否在正常机速的位置。5、接通电源,操作应从电源插座最近地方开始,行走路线为一直线,后面抛光的地面应重叠于前面已抛光的地面。6、注意事项6.1、在工作时不要将机速开行太快,以免碰撞。6.2、不可用易燃的液体来洗地板,或者在易爆的空气中操作机器。6.3、操作机器时,不可抬起操作杆,这会导致机器失控。6.4、机器必须放在室内,不可淋到雨和雪,绝不可以使机器顶端喷到任何液体。6.5、不可在机器上压东西,因为它有一个精密的平衡,当操作需移动操作杆时,必须移动全部电线。6.6、地线必须和开关盒、马达相连,接错将导致触电、休克。7、保养工作7.1、每次使用后,需用干净布擦净机器表面,不用时,用一只不用的抛光垫放在驱动盘下面,并断开机器。7.2、检查马达罩上的通气口是否畅通,如灰尘聚积较多,必须卸下马达外壳并用吸尘器除去灰尘。高压水枪1、用于冲洗外墙、玻璃、广场地面、汽车、塑料地毯等。2、把水管接驳在机身,然后把水管接在水龙头上,插入220伏电源。3、开动机身电源开关。4、冲洗计划好的地方。5、注意事项5.1、使用前检查机器及水管是否损坏。5.2、使用后必须将水管水放清。清擦物品操作方法:1、备:毛巾、刀片(必要时)、清洁剂(必要时)、呢绒布料(必要时)。2、毛巾使用中要经常清洗,保持干净。3、使用前将洗净的毛巾拧干,对折多次后使用,一面擦脏后及时换另一面使用。4、从物体的一端尽头抹到另一端尽头(避开有不平的一端)。5、物体表面如有较厚的污渍,可先用刀片铲干净。6、处理污渍时如无特殊情况,均使用中性清洁剂。7、使用清洁剂时,需将清洁剂喷在毛巾上,再抹抹物,不可直接将清洁剂喷到物体上。8、镜面物体需要用质量好的呢绒布料擦拭,不可用粗糙毛巾以免划伤镜面。9、清洁完毕后,必须将抹布洗净晾干。拖地操作方法:1、湿拖前要摆放'小心地滑'标识牌,拖布应尽量拧干。2、拖地时,先拖擦边角落,后拖擦中间,尽量避免使拖布碰到墙壁、拖把撞到墙身或玻璃。3、水桶要摆放在适当位置,不能放在路中间,门口等以免影响客户(应尽量放在墙边或一角,并在工作人员的视线之内)。4、地拖不可太湿,地上不能有印,水要勤换(不能太黑)。5、清洁完毕后,必须将拖布洗净,拧干,晾干放好备用。玻璃刮刀操作方法:1、清洗时,先用羊毛套将兑好清洁剂的水涂抹在玻璃上。2、涂水完毕后,将玻璃刮上的胶条与玻璃保持一定的角度,从玻璃的上端均匀刮至下端,使刮过的玻璃上不见水痕。3、用干毛巾擦干水迹,一刮一抹重复进行。4、在刮镀膜玻璃时,应注意操作,防止刮刀刮花玻璃。5、如刮刀胶条有磨损而影响作业效果,应及时更换。6、更换胶条时,可把胶条先放在水里面一会儿,以便套入玻璃刮内。洗手间清洁操作方法:1、准备:工作前准备好保洁洗手间的基本清洁工具和清洁物品、'正在清洁指示牌'。2、冲洗:进入洗手间,首先放水将卫生洁具冲洗干净。3、清倒:扫除地面垃圾,清倒纸篓或垃圾桶。4、清洁:按照先云台、面盆、尿池、便池的顺序,逐项逐个刷洗卫生洁具,卫生洁具要用专用刷子、抹布、百洁布、海棉块等工具配合专用清洁剂刷洗。5、抹净:用抹布抹净门窗、窗台、隔板、墙面、镜面、烘干机。6、拖干:用地拖拖净地面,使地面保持干净,不留水迹。7、补充:及时补充手纸、洗手液、香球,垃圾袋等。8、喷洒:按规定喷洒除臭剂。9、撤离:收拾所有清洁工具、清洁物品,撤除'正在清洁'指示牌,把门窗关好。10、清洗频率:每半小时至少巡视清洁一次。11、环境主管每天至少检查二次公共厕所清洁情况,并记录于《洗手间检查记录表12、清洁洗手间时,应在现场放置'正在清洁'指示牌,以便使用人注意并予以配合。13、清洁人员应注意自我保护,清洁时应带保护手套,防止清洁剂损害皮肤,清洁完毕后,应使用肥皂洗手。物业管理制度篇6第一章董事会职权一、议定本公司的长远规划和经营方针。二、依据公司的长远规划与经营范围，讨论和决定本公司的机构设置、人员编制和职责范围。三、讨论和通过公司的年度工作计划和财务预算。四、审定和通过公司的年度工作报告与财务决算。五、讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的组织建设、思想建设等重大问题。六、根据工作需要作出授权的决议和讨论其他重大问题。第二章经理岗位职责经理是对公司负有全面服务的管理者，处于中心地位，起领导核心作用，负责公司的全盘工作。一、认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排。二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平。三、负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划、员工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成，使公司得到不断的发展。四、贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命安全和身心健康。五、加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益。六、抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍和技术骨干。七、认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性。八、以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作。第三章办公室职责一、认真学习贯彻相关法律、法规，制定各项管理制度和工作计划，并检查落实。二、负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放。三、负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核。四、做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放，做到“帐帐相符、帐物相投”，物品存放及保管安全妥善。五、组织召开例会、会议，撰拟相关材料，做好会议记录。六、拟订员工培训计划，并定期或不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核。七、负责小区的环境绿化和卫生保洁工作。八、负责对内对外及对上对下的正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作。九、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动。十、负责完成公司交办其它各项工作任务。第四章管理部职责一、在物业公司经理的领导下，认真贯彻相关法律、法规和公司的规章制度，主管客服和小区治安工作。二、负责小区物业的接管验收工作。三、负责协调处理业主的各种投诉事件，并对其进行认证解释，做好投诉记录。四、负责检查住户的装修、入住。保证和维护业主水、电、暖的正常使用，发生故障应及时进行维修。五、负责公共设施、设备的管理和维修保养，保证其正常运行。六、负责催交业主的物业管理费；水，电、暖费。七、负责业主钥匙的管理。八、完成公司交给的其它工作任务。第五章保安员岗位职责一、门卫岗位职责1、着装整齐、佩戴齐全，按时上岗交接班。2、值班时不准擅自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准收听录音机等敢与工作无关的事。3、值勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难业主和客户，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼不急不燥。4、认真填写各种登记，要求字迹清楚，内容详细准确。5、对外来人员一律进行出入登记，来访的客人得到业主或公司领导同意后方可进入。6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销的人员进入小区。7、装修材料及专业安装队进入时应检查相关手续，未办理装修和安装手续的不允许进入。8、业主进入小区时应检查《临时业主卡》，装修人员进入小区须检查《临时出入证》。9、对运出小区的物品必须有物业公司签字后方可放行。10、进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主（司机）在检查表上签字确认。二、巡逻岗岗位职责1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈。2、负责对进入小区的可疑和闲杂人员进行盘查，并及时请其离开小区，制止小区内的打假斗殴事件。3、严禁搞传销及做广告的人员在小区内各种公共场所、设施上散发和张贴传单。4、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列以及小区内区间道路走向，车辆和人员流动规律，系统掌握住宅区的整体情况。5、劝说院内的过往行人不要乱丢纸屑、烟头，维护好公共区域的环境卫生。6、指挥小区内的车辆顺序停放整齐，优先保证业主的车位。7、装修方式时要不定时巡查试施工现场，垃圾必须及时清运，倾倒到指定位置，严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒和堆放。8、要与队友团结协作、密切配合、互相照应、共同完成巡逻任务。第六章保洁员岗位职责一、室外岗位职责1、准时到岗，每天清扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化部分及坐台两次。2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站。3、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决。4、热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不怕脏、不怕累。5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。6、维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制止。7、完成公司交办的其它临时性工作。二、室内岗位职责①每日对楼道清扫、保洁、单元门、楼梯扶手清擦、保洁。②每周对楼梯内标志牌、信箱、消防栓、可视对讲机、防盗门、物业管理制度篇7一、住宅装修管理规定:1、根据《住宅装修管理规定》执行。2、根据实际情况制定适合于本小区的装修管理规定';在内容上应强调以下几项内容,尽量附简图说明:a.拆墙、移墙和重新分隔墙体;b.改、封管道;c.重新敷设线路;d.改移卫生间、厨房内设施;e.阳台封闭;f.防盗网、窗花的式样和颜色;g.空调架的规格、材料、安装位置和空调水的排放等;h.入户门装饰;3、管理服务中心应将《住户装修指南》给住户每户一份,并按《住户二次装修管理流程》为住户办理装修手续。二、商业网点(裙房)装修管理规定:1、50平方米以上的商店装修,装修图必须经市消防公安局的批准后,送管理服务中心审批;设计图纸应包括以下内容:室内平面布置设计图立面布置图商铺之招牌设计图天花吊顶安装设计图空调安装设计图消防设施安装设计图电器线路设计图及用电量管道安装设计图2、招牌设计方案:安装位置、霓红灯等不影响住户正常生活,安装方式无安全隐患;3、饮食类行业:油烟之排放、车辆停放、音乐噪音和垃圾排污等应有明确规定;4、安装中央空调系统,安装位置不得影响住户正常生活;5、装修范围必须在商场店铺内进行;6、按消防公安局的规定配备灭火器;7、增加电力负荷,由装修者向市供电局申请;三、装修施工管理:1、住户施工管理:(1)装修施工应安排在上午8:00-12:00,下午14:00-18:00进行,节假日应安排在上午10:00-下午14:00-20:00进行。未经管理服务中心批准不得在夜间施工,未经批准施工人员不得留宿;(2)装修垃圾必须袋装好及时清运或堆放在指定地点,由管理处统一清运,其中废弃材料应用绳全部扎成捆。a.不得封堵消防通道;b.大厦装修户搬运材料或装修垃圾以不影响公共设施的正常作业为前提;2、商业网点施工管理:(1)装修户必须委派一名负责人,负责监督施工及管理工人,并与管理处合作,确保地盘管理适当及装修工人行为良好。(2)装配工程不得在公用地区进行,不得阻塞行人通道。(3)装修户必须确保装修期间地盘清洁。(4)未经管理处批准不得在夜间施工或留宿。3、施工噪音管理:(1)噪音施工时间:每日上午八时至十二时,下午二时至六时;(2)噪音施工内容:a.凿墙b.钻墙c.钻切金属d.锤打白铁e.用电锯改料f.其他施工噪音四、装修巡查1、事务员对分管责任范围内的装修户每日进行一至二次巡查。2、巡查内容:(1)核实申报范围,对超出申报范围的,及时要求补办手续。(2)督促装修人员按章操作,不损坏住户利益,不违反装修管理规定。(3)发现违章装修,立即制止填写《装修巡查记录表》必要时按《违章处理规范》执行,并按'违章处理程序'执行。3、巡查规定:(1)对巡查中发现的无明确规定的新情况时,应详细记录在《装修巡查记录(二)》中,并及时向管理服务中心主任汇报,征求管理意见。(2)住户超出申报范围,事务员应督促住户办理申请手续。(3)当超出申请范围不属违章的,住户要增报装修项目,填写'申请表'一式二份,以确保验收时申请范围与事实相符,若住户因故不能前来时,可委托装修负责人代办申请手续。(4)发现违章装修,按《违章处理规程》执行。五、装修验收1、装修验收分类:(1)初验:当装修户所有装修工程施工完毕后,在未搬入居住或使用之前进行。(2)复验:初验满三个月后进行。(3)特殊情况:若装修量小,项目简单,并且不进行厨房、卫生间改造的,如只申请'室内粉刷一次'、'安装、粉刷防盗网'和'安装空调架'等,由管理服务中心认可的初验和复验可一次进行。2、装修验收规定:(1)为避免管理人员与住户之间发生贿赂或其他舞弊行为,管理服务中心应合理安排装修验收人员:a.装修初验可由责任区事务员负责。b.复验不能由责任区事务员负责,应采取对调责任区事务员负责验收。c.管理服务中心主任负责抽查20%(按装修户数计算)。(2)对住户从事装修时有违章装修行为,没得到整改或纠正前,不能进行验收。(3)住户申请初验时,事务员向装修单位或住户收回'出入证'和'装修许可证'存档;对遗失的证件,通知保安队长,由保安队长负责安排人员查收。(4)初验后,需维修保养,装修人员需经住户同意,方可出入小区(大厦),对大厦装修人员要登记身份证后领取'装修出入证'方可出入(当天有效)。(5)复验合格后,事务员负责收回'装修许可证',对声明遗失证件的,在验收表中注明,同时注销该户办理装修人员'出入证'手续。物业管理制度篇81。0程序目的确定日常与客户的沟通渠道并加以控制，提高与客户沟通的效率。2。0适应范围2。1适用于与客户有关的'通知、告示管理；2。2适用于客户咨询管理；2。3适用于客户回访的管理；2。4适用于宣传栏的管理；2。5适用于客户服务手册的管理；3。0工作职责3。1客服中心负责对客户各种通知、公告的监督管理；3。2管理处负责沟通信息的汇总和改进；4。0程序内容4。1沟通的目的：4。1。1识别客户的需求；4。1。2识别客户的不满和抱怨；4。1。3向客户传播公司信息和公司文化；4。1。4增进与客户的了解和感情。4。2沟通的管理：4。2。1通知、公告的管理：1）通知、公告的内容；（1）影响到客户的日常生活，如停水、停电需提前通知、消杀需提前三天通知等等；（2）公司对客户的提醒，如办理停车卡通知、更换老化水表的通知、台风警报通知等等；（3）需要客户配合的事务，如举办社区文化的通知、召开客户大会的通知等等；（4）须向客户公布的小区的事务，如小区获得的荣誉、业主委员会的成立、新的服务项目、服务承诺等等；2）通知、公告由客服中心打印，并建立信息公布台帐，同时将原件存档，若是特殊情况，如停水、停电，则用彩色显示，以引起客户的高度重视；3）区域管家将复印件张贴在通知栏内；4）区域管家定期巡视，若在有效期内被损坏，区域管家重新张贴一份，以备客户查看；5）有明显时效的内容过期由区域管家撤下，避免浪费客户的时间或引起误解，若无明显的时效，则在贴出一个月之后由区域管家撤下。4。2。2客户咨询的管理：1）客户咨询的渠道：电话咨询、来访；2）客服中心接听电话时，在铃响三声之内接听；3）在面对面咨询时，主动向客户问好，并且与客户保持合适的距离，大方得体地同客户交谈；4）当客户要讲话时，员工仔细倾听，回答客户问题时，耐心、礼貌、热情；5）等客户获得满意答复后，礼貌地道声再见，若是电话咨询，等客户挂掉电话之后，再放下电话，对于记录的问题尽快弄清楚，并回复客户。4。2。3住户手册的管理：1）在小区入伙前，客服中心设计、编写入伙手册；2）在小区入伙时，客服中心将住户手册发放给客户；3）住户手册由客服中心负责存档；4）当小区客户发生变更时，客服中心要给新客户发放住户手册；5）当住户手册发生变更时，比如管理费调整时，客服中心将变更的内容制作成精美的彩页，由物业管家负责将彩页送至每家每户信箱。4。2。4宣传栏的管理：1）宣传栏由客服中心负责制作、管理；2）宣传栏的内容需健康、向上、面向社会化；3）宣传栏的内容一般每2~3月更换一版，更换日期订为每月月底；4）巡逻保安员定期巡视，以保障宣传栏完好。4。2。6生日贺卡：每周由物业管家提前派送生日贺卡给本周生日的业主，增进管理处与业主的感情。4。2。7客户回访：客服中心定期对客户进行回访。详见《客户回访工作规程》。5。0支持性文件和记录：5。1《解答客户咨询工作规程》5。2《客户回访工作规程》物业管理制度篇9第一部分岗位职责公司总经理岗位职责1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。公司副总经理岗位职责1、在总经理领导下，协助经理抓好全面工作。2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，创造良好的外部环境。职能部门经理岗位职责1、在公司总经理室的领导下，全面实施本部门的各项工作。2、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展。3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘。4、负责制定本部门员工的业务培训计划，定期开展员工培训。5、负责指导、监督、检查本部门各项工作，定期对本部门员工进行考核。管理处主任岗位职责在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责负责管理处的日常事务和管理工作。1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度;2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函;3、负责传达公司文件、通知及会议精神;4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理;5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作;6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量;7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划;8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调;9、认真完成公司交给的其他任务。内勤员岗位职责内勤员在管理处主任统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。1、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施采购;2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐;3、协助主任组织开展社区文化服务;4、做好本部门员工的考勤、考核管理;5、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏;6、负责本部门各类通知、公函、报告的收发;7、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报;8、熟悉各种收费程序，负责接待上门的交费的业主，并做好收费记录;9、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释;10、完成本部门安排的其他工作。管理员岗位职责在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况;2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用;3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务;4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况;5、负责对外包服务过程进行监督管理;6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。文员岗位职责1、负责部门的文件撰写、整理工作;2、负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保管管理处的各类来文;3、负责办理各类外来人员的出入证件;4、协助主任组织由管理处发起的会议，并做好会议记录;5、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将详细内容记录在案;6、负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密;7、向各业主发出书面缴交各项费用的通知书;8、通过各种媒介做好宣传工作;9、负责组织业主意见征询活动和社区文化活动;出纳岗位职责1、清点汇总部门交来的款项;2、审核原始凭证是否完整;3、发放工资、奖金，支付符合手续的费用;4、处理银行存款收入和支出业务;5、填制记帐凭证，交会计记帐;6、正确使用发票，保证现金和银行支票使用安全。保安人员岗位职责（一）、总则1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全;2、遵守公司规章制度和《员工手册》，服从领导，完成公司交给的其它工作任务;3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作;4、负责做好机动车辆的管理和收费工作;5、负责做好综合管理费收取工作;6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力;7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录;8、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育住户遵守物业辖区各项管理规定。（二）、保安队队长岗位职责保安队长在管理处主任的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工作。1、了解和掌握保安队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理;2、主持保安业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是《员工手册》及保安相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。;3、经常定期不定期检查保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例;4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题;5、教育培养所属班长，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平;6、处理有关保安方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。7、完成公司交办的收费等其它工作任务。（三）、保安班长岗位职责保安班长在保安队长的直接领导下，负责保安队日常事务的实施工作。1、负责组织当班的保安工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象;2、检查本班人员的着装仪容、内务卫生，保管好配备的通讯器材、保安设施、自卫武器等物品;3、负责填写《值班记录》，登记本班奖罚情况，检查各巡逻点情况;4、按照保安部（队）制定的培训计划搞好组织实施工作，定期召开班务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整体素质和业务水平，能及时解决当班时间内的各种突发事件。5、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系;6、熟悉在紧急情况下本班的组织指挥，处理好一般性的治安事件和业主的投诉，落实安全措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报;7、团结本班人员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思想动态、工作表现和工作能力。8、完成公司下达的其他任务。（四）保安员岗位职责1、门岗①熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况;②保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌;③负责做好大宗物品出物业辖区的管理工作，对住户装修人员及装修物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区;④负责做好对机动车辆的出入管理和收费工作。⑤熟悉保安设施设备的操作规程及报警设施的使用方法;⑥做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。⑦负责回答解决住户及来访人员提出属于本岗职责内的问题;⑧对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。2、巡逻岗①严格遵守公司规章制度，实行24巡视巡逻制度，严格执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范;②树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、收费、以及住户求援、报警等工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然;③熟知本人责任区域内住户情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理;④熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟练使用各种消防器材，掌握防火自救知识;⑤巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止;⑥加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序;⑦积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。消防员（保安员兼）岗位职责1、切实贯彻“预防为主，防消结合”的指导方针，认真学习有关消防知识，掌握各种灭火器的使用方法;2、积极做好防火宣传和教育，建立消防值班和消防设施台帐定期进行安全检查，一旦发现火警即可投入使用;3、物业辖区一旦发生火警，全体员工必须全力投入抢险工作，履行义务消防员的职责，不得临阵借故逃避;4、发生火警事故时，迅速报告有关领导，拨打火警电话119，向消防部门报警，组织人员抢救险情，组织住户撤离危险地带，并做好妥善安排，做好现场安全保卫工作，严防趁火打劫捞取不义之财，协助有关部门查清起火原因;5、加强辖区内动用明火的控制和管理。监控值班员岗位职责1、严密监视保安对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班保安处理，并及时通过对讲机或电话向队长报告，且随时汇报变动情况直到问题