上海宝安企业有限公司三年发展战略

（1）2003年上海房地产继续保持供需两旺的运行态势，土地供应以住房为主，在住房用地中以普通商品房为主。屋土地开发在未来8年内将保持旺盛的势头。到2007年，市中心主要以旧城改造和世博建设带动旅游、商务及平价房为主的房地产投资建设；而在2015年前，郊县的一城九镇建设也将成为新一轮的投资热点。时国家相关抑制房价过高的政策将使得房产投资进入低利润阶段。这类城市乡镇的城市化进程的步伐和长三角高速网络的建设也将成为我们提供更多的投资空间。2.市场需求分析：（1）人们对于居住条件改善的需求；（2）外来务工人员对住房的需求；（3）城市总体规划及旧城改造产生的需求及拆迁安置；（4）投资需求。3.政策动态分析：(1)国家土地供应的指标化及公开化使得房地产竞争更趋于品质、品牌和实力的综合表现上。(2)投资性购房的限制性条件，使房产开发向整体开发、同以运作形式发展。4.市场竞争分析：由于开发成本的提高和房地产整体开发的需求将会使20％的实力型房产开发商占据80％的市场份额。98年楼市低迷时期，大约经过7～8年时间，本波行情从店项目，现就写字楼市场的发展作如下分析。汇集与第三产业的快速发展为上海办公楼市场的平稳上升奠定了基础。由于1997年市政府停止批租办公楼用地，在此7年间，上海办等地均有大量商务办公楼宇开工建设。由于办公楼的开发周期较长，阻力也会随之产生，甚至逐渐增大。下几点已出台或未来突发的政策将会适当抑制目前写字楼的行情。用房税率从以前的5％调整到33.6%(个人)，与投资住宅相比，个人看，非居住用房投资回报率不很乐观。开发等四个行业固定资产投资项目资本金比例，由20％以上提高到盾。不得不持一种“谨慎乐观”的态度。楼租金将继续保持增长态势。铁、隧道、大桥等大型市政项目相继完善，综合交通体系已趋完备，部分潜在的写字楼消费者。平方米的完工量，根据目前在建工程资料显示，预计在2004年将有约525000平方米的甲级写字楼投放市场。长期来看，今年年底开始的供应浪潮将一定程度的减轻市场的紧张程度。权威机构预测，从部分集中在陆家嘴。东新区2002年全年共接待1451.63万人次，其中入住浦东各大宾馆年上海酒店平均出租率为71.82%，在公认的合理数值范围内，这表这表明高星级客房略显紧缺。业内人士认为，生意兴隆的浦东酒店业未来市场仍然让人乐观。一是浦东会展旅游业的发展势头强劲，浦东的酒店业市场尚未饱和，业发展；四是届时环球主题公园项目的建成、2010年上海世博会的发展。我们期待。商普遍的经营现状。以金茂大厦为例，目前，年还贷能力达2亿元，茂可还清全部贷款，15年可收回全部投资，这比国际成本回收期要缩短5年。国梁说：“这里是中国唯一命名为金融贸易区的地方，如同纽约曼哈％，GDP增长率，更重要的是由于各方投资热情高涨。入驻证券大海京华创业集团的温女士说：“我相信更多人会钟情陆家嘴，因为这里是离世界最近的地方。”个人投资者，他们的理由是：陆家嘴商务楼价格始终米2000－3000美元，也许是最值得挖掘的投资对象。从中心城区次中心城区边缘城区从写字楼和满足成熟配套要求的相关设施。编号1《关于停止别墅类用地的土地供应停批容积率在0.3以下的住宅度住宅用地严格按照土地供应2《关于加强对非居住用房出售、租赁行为管理作出租用途的非自住不动产全地产税及20%的个人收入所得税投资业主回本期增长但租金上涨空间不大，削减了商业、3《关于非居住用房内外销并轨的通居住用房内外销并轨，至此，甲级办公楼市场竞争将更加激烈，最终市场将重新组合4《全装修房试点工程装修设计导则》正式公布全装修房进一步纳入良性发5建筑节能、室内环境质量、小区水环境等六方面的内容这一条例将引导住宅建设向向发展，为市民营造更健康、6《上海市房屋土地调查机构管理暂7关于房地产开发贷款、个人住房抵押贷款、建筑施工企业贷款、土地储备贷款等可操作性8条例明确了开发商、物业管理公司、业主委员会及业主等各方在物业管理中的法律责任以及处罚办法严格管理物业市场的规范性，9《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道增加了普通商品住房的供应，中低收入者所购住宅单价不超部分低收入者可得到实惠《国家廉租住房管理办最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配实保障最低收入家庭基本住《上海市房地产登记条增加临时登记，保护预购人的权利；增加三种登记种类；明条例针对上海市房地产交易、房地产业健康有序的发展提的龙头。国内大企业集团总部34个，中外金融机构110余家。之间。续保持增长态势。1.5.2.1区域房地产企业未来金融贸易区独有的区位特征决定了陆家嘴地区未来三年的竞争相辅相成、互为前提的。根据陆家嘴地区未来三年期间竞争的主要特征，我们可以想见，和品牌效应自然是必不可少的。开发商都希望在陆家嘴展示自己的品牌实力。这种“千军万马过独木桥”的竞争环境，决定了未来三年内的竞争焦点将围绕着“国际化”三机，拓展销售渠道与项目合作等等，都是决定成败的关键所在。业两个子公司，共有员工240余人，其中酒店公司122人、物业公创造美好的明天奋斗不懈。司也可完成4000万的目标。了相当的改善。2003年宝安大厦顺利通过竣工验收，拿到大厦产权发展奠定了基础。响了公司的持续发展。从下一阶段的发展态势来看，2004年计划总的成本、费用剔除不涉及现金流出的固定资产折旧、无形资产等摊销，现金需求量为力是银行贷款的还本付息。按集团下达的计划，上海公司将实现收入22752万元，但企业公司和酒店的财务费用就达3000万，还本租率来增加收入，力争减少亏损。由于近期国家对包括房地产行业在内的投资过热现象进行了宏定了2004年房地产行业的融资工作将不会一帆风顺。尽管形式十分严峻，但我们从2003年的进步中受到了极大的鼓舞，公司全体员工的积极性高涨，这是我们的优势。无疑是急需跟进的“软件”。的高标准是被一致公认的，但由于宝安集团是首次涉足高档酒店业，服务规范、服务流程，乃至员工素质都是做酒店最基本的服务意识，的。们在管理创新、服务创新等方面缺少有效激励。资产11.4亿元，主营业务包括房地产业、物业管理、生物制药及药营状况的晴雨表。和形成稳定的客源市场还不具备条件。不仅收益有保障，管理起来也更方便。提供免费水果及免费洗烫衬衣壹套等等11项服务项目，都树立了良好的产品特色。投资内地市场就定在山东省。此外，还有中油日航、瑞吉红塔、价也比较高，但是它的客房设施却不如我们。1993年抓紧销售，到1994年就有可能卖出一半，资金就会很充裕。当时这一带写字楼的租金是0.8美元/平方米/天，这个价格现在是想到2000年年底大厦才算基本竣工。这期间，大厦前后停工三次，停资11亿多元人民币，利息占到3亿多，应该说包袱还是很重以说，市场知名度和美誉度不高，使我们在竞争环境中处于劣势。处在这样的一个机会和挑战并存的竞争环境中，困势才是至关重要的。由于2003年宝安大厦已经通过竣工验收，从而使大厦出租率节的生存和发展奠定了基础。从今年的发展态势来看，现金需求量为8367万元，再加上贷款付息。另一方面，企业公司和酒店的财务费用共计3000万，还本入，力争减少亏损。70%的开发资金来自民间；而内地学的是香港模式，银行贷款资金占整个融资资金的90%以上，从而造成了房地产企业对银行的严重支付的“高报酬”，相比资金压力的缓解、丰厚利润的回报，还是划算的。开发的一体化经营。可以想见，依托集团强大的资源优势和宝安人勤勉的实干精神，公司终将在上海浦东占有一席之地。但是，宝安大厦历经“八年抗尚未形成高端品牌，都是我们前进道路中不得不面对的事实。因而，成了我们从入市较晚、债务负担较重的“瓶颈”中寻求突破的立基点。增强全体员工对宝安价值观和宝安企业文化的认同感和使命感。当然，人才的本土化并不是一蹴而就的，很容易走向两个极端，设等等，每一个看似简单的环节都是我们不容忽视的。从2001年下半年开始，浦东的写字楼市场因为过江隧道和大桥了国内外大的银行和金融机构；而宝安大厦这边的定位则是商贸区，成证券、鞍山证券，还有新希望的一个分公司也都入驻了宝安大厦。成一定规模的品牌效应。公司客户管理中的优势。问题及时做出反应，并为企业未来的发展规划提供参考依据。但是，原始的层面。集团总部之间的信息沟通是我们相对完善的部分。从目前的现状来看，上海宝安在区域市场中尚不具备品牌优势，整合经营来树立“宝安大厦”这一品牌。准、服务标准和管理标准，为客户提供增值服务。力争能在2006年之前，形成一定的品牌经营管理模式。上海宝安的生存有赖于浦东成熟的市场环境和战略要义，正是架马车”的综合优势，公司的经营已经由原先单纯从事房地产开发，戏规则使我们看到了客观存在的阻碍。浦东特殊而重要的战略意义，使其自然而然地成为了各方强手水宝地”挖“第一桶金”的先机；在酒店服务行业的经验匮乏和楼宇销我们的出路。就目前的情况而言，虽然我们落户浦东繁华的商贸中心，但是以期使资金尽早回笼，产生一定的利润，进而循序渐进地稳步前行。而宝安集团又来自南方的深圳，所以，从小概念上可以做成“深圳人地产开发四位一体、产业互补的经营战略，变“等、靠、要”为“自我入达到3.2亿元。并实现地产储备开发一亿元的总体目标。1.以宝安大厦整体经营为契机，加强酒店和物业管理的品牌经营和楼宇租售，出售楼宇10000平米，形成主营业务收入2.3亿元。项目，为下一步的房地产滚动开发打下基础。1.仍以宝安大厦的深度开发经营为依托，使酒店、物业管理、楼宇2.通过新地产开发，以出租、出让等方式，形成2500万元的收入。3.以上述两项业务净流入资金3500万元，开发新项目，购置3500左右的项目。1.继续完善对宝安大厦的开发经营，提升酒店品质，在软件上狠下2.以04和05年的新地产项目开发为主攻方向，通过出租、转让、变现等方式，形成收入6000万元。地产，作为后续开发经营的储备。1.经营理念：以酒店经营、物业管理、楼宇租售和地产开发为准市场定位、合理培植资源、维护品牌形象、打造竞争优势。2.经营策略：首先要找准机会并购因资金链条断裂的楼盘或地规模，提升规模扩张所带来的外延式增长。在投资方式上，可分为三步走1）绕：即农村包围城市。所长三角地区，寻找有潜质的地块，突破地域实施并购大有可为2）合开发地产项目3）并：即廉价接收，对资金运作精疲力竭的中小项目，从容地廉价收购。地体系构架。首先，以酒店经营和楼宇租售为主要经营资本来源，并辅之以信托、贷款等融资手段，适时开发和储备部分土地。其次，建立华东区域宝安联盟，达到资源共享。要扩大地产经营，年开发增量控制在上年度开发量地1030形成土地开发，出售、转让变现、再进行新的项目开发的滚动发展态势，进而达到逐渐步入良性发展的上升通道。1.2004年是三年规划打基础的一年，我们要立足宝安大厦这块管理大厦称号的评定；宝安大厦出租率达98%以上。2.2005年是三年规划中重要的承上启下的一年，在通过对原有施接管。从而使宝安大酒店实现营业收入3500万元，获利能力达到面积达10万平方米，通过上海市授予的城市物业管理优秀大厦称号回笼并产生一定的利润。3.2006年是三年发展规划全面体现效果的一年，通过三年的经营发展战略，使企业步入良性轨道。宝安大酒店实现营业收入3300万元，在竞争日趋激烈、酒店设备开始老化的条件下，对现有客户有效培植；宝安物业经营收入力争翻番，物业管理资质升到二级，通过建设部授予的城市物业管理优秀大厦称号；继续拓展新开发的项目。在对形势的客观评估下，财务部的计划决定分为3步走，也就力达到或接近集团的2004－2006财务指导指标。以下具体阐述2004－2006财务计划的三步走战略：第一步：2004年是三年计划的第一年，我们的工作重点将集中再一方面能降耗，在2003年度的基础上，增加售楼10000平营的阶段，并同时提高自身的专业素养，培养、带领出一个有头脑，业和市场的变化。具体目标和措施：1.努力配合业务收入的实现，从自身资产寻找出路，大厦出售10000平米，酒店收入目标3500万，超出计划750万，确保完成、2.千方百计收回应收债权，回笼资金，回收2001年底前的到期债权余额30％，2002、2003年内发生的到期应收债权余额的同时控制新帐，应收帐款占营业收入比重不高于2达到集团下达的目标。措施：每月编制应收债权分析，从帐龄，结构，周转次数、收周期，确保资金回收率，提高资金周转速度。保）6500万，改善债务结构，加强资金周转，保证资金使用力争上缴集团资金。4.严格执行集团下发的费用计划，加强计划的执行力度。措施：划、有分析，不断改进。年内要将该项工作合理化，制度化。施，逐步使之系统化，制度化。的掌握了岗位专业技能。第二步：部制度，培养，锻炼团队，加深凝聚力，提高战斗力。一步提高经营活动的现金流入、流速。2.通过全面售楼，继续出售10000平米，增加酒店收入增加至期3000万，降低资产负债率。通过为客户制定投资、融资方案等手时提高股东权益，深入优化资本结构。融机构的关系，初步搭建融资平台，增加融资渠道。程，职责，岗位定位，作为品牌建设的一部分。5.采取职位轮岗，模拟操作等方式，培养财务人员的换位思考，心竞争力，降低因人才流失对企业正常运作的风险。第三步：2006年，作为从生存到持续成长的最后1年，也作为从利润成长到管理成长的第2个三年计划的准备阶段，是较关键的1年，在前2年的工作基础上，计划加强在资金需求量预测，最佳资本结构，新的经营模式，为品牌经营和管理夯实基础。1.继续加大销售力度，目标出售15000平米，增加酒店收入至4500万，适当新贷2000万（短期归还旧贷款本金13000万，降提高股东权益，深入优化资本结构。快开发计划，不断摸索，对资金需求量做贴切实际的预测。率等指标综合分析，对长期投资项目进行决策评价。4.通过因素分析法，比较资金成本法，确定最优公司资金结构。索多种融资方法。模化、产业化经营发展确定雏形。展的骨干。经过2004－2006年三年的努力和调整，我们将顺利的完成第一阶段的战略目标，进入第二战略阶段，为宝安的腾飞继续努力。份求盈利能力率偿债能力率成长能力率率产债入具有长期发展地潜力，并与各管理要素和控制能力相匹配。战略：目，以较低的投入，创出较好的收益。2005年：立足上海，向郊县扩张。上海中心地段因土地资源稀展规划，用足上海宝企员工的人脉资源，寻找房地产储备开发项目。2006年：以上海为中心点，以点带面辐射长三角及华东地区，开发短、平、快地中小型房地产项目。并且盈利能力较强地产业价值联。1.楼宇销售：宝安大厦的销售是盘活公司资产的关键环节，也以上的目标，以保证公司主营地产开发的持续性和连续性。2.酒店经营：要按照高级酒店经营管理模式，借上海快速发展提高开房率，降低空置率，最大限度增加盈利能力。3.物业管理：随着房地产市场的进一步发展，物业管理必然持管理面积超过20万平方米的目标。4.土地储备开发：土地储备是宝企公司保持持久生命力的基础，以商业地产为主，同时引入两种运作模式：一是“工业地产商业化运作”模式，低成本获得工业房地产土地资源，然后进行商业化运作，将会有较高的品牌效应，是未来吸引人们眼球的卖点。2004年计划：根据集团的要求，完成上海宝安大厦1万平方米的写字楼销售任务，估计回收资金16500万元，并力争超额完成。达到98％以上。2005年计划：完成上海宝安大厦剩余写字楼的销售工作，约优越，形象气派，可作为集团华东地区的办公所在地，故将大厦37F、38F共2077平方米留为自用可回收资金约27000万元。与对于中期或长期项目（二年或以上妥善策划营销方案，安排号销售进度及计划。2006年计划：完成商业裙房约28000平方米的销售任务，可望工作。2.酒店经营：2004年：宝安大酒店实现营收3000万元（扣除佣金后的净收入通过国家四星级旅游饭店的评审。使酒店短期偿债能力达到或高于同行业先进水平。达到或高于同行业上市公司先进水平。2006年：宝安大酒店实现营业收入3300万元。比上年度减少要。3.物业管理：l建立维修基金管理与使用制度；培养是指鼓励在职员工积极参加政府组织的职称晋升考试或评定；l部门经理、管理人员外派参加从业人员岗位资格证书培训人l在管理层中选拔1~2名骨干人员，作为管理处主任等继任者培养对象，在专业技术和管理能力方面进行培训；l部门经理、管理人员外派参加从业人员岗位资格证书培训人写字楼、豪华别墅高中档住宅或商住两用楼；l宝安大厦通过上海市授予的城市物业管理优秀大厦称号的评定；l继续在管理层中选拔1~2名优秀人员，作为管理处主任等继任者培养对象；l策划机构设置及管理控制方案，探寻管理创新、服务创新的有效激励机制；l开展多种形式的对外宣传活动，提高器企业知l在条件许可的情况下，力争宝安大厦通过建设部授予的城市物业管理优秀大厦称号的评定；l上年新拓展的项目获得区级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号的评定；以上；l部门经理、管理人员外派参加从业人员岗位资格证书培训人l人力资源年龄结构调整为40岁以上占人员总数的25%，级职称占人员总数的15~30%，初级以下职称占人员总数的品牌战略的指导思想是：认真执行《宝安地产品牌管理手册作。务负担的前提下，逐步形成以“宝安大厦”为基础的“旗帜品牌”。情况下，适当拓展新的客户群、销售网络及项目，产生一定的利润。允许的情况下，进行适当的区域市场内的品牌推广和宣传。势，加大品牌推广和宣传的力度，立足大上海，辐射长三角。根据集团三个“三年计划”的总体目标及第一个三年计划的要求，总体目标是：分短、中、长期进行土地储备与开发，长期项目3～4增加，同时储备6～8个农场或林场项目；适时适量将储备土地开发或转让。2004年土地储备计划：在华东地区（江、浙、沪）二、三线城市（地、县、级市）签订3～5个经集团批准的商业物业项目，年内2005年土地储备计划：在华东地区（江、浙、沪）的二、三线城市（地、县、级市）签订4～6个经集团批准的商业物业项目，年内动工3～4个，储备3～4个；签定2～3个农场或林场项目；适时适量对2004年的储备项目进行开发或转让。2006年土地储备计划：在华东地区（江、浙、沪、皖）的二三线城市（地、县、级市）签订5～8个经集团批准的商业物业项目，年内动工4～6个，储备3～5个；签订3～4个农场或林场项目；适时适量对2004和2005年的储备项目进行开发或转让。客户资源并进行管理呢？我们将从以下几个方面开展工作。目标客户的搜寻工作。由于大厦出租率高达98在积极挖掘本大将目标客户的范围扩大到上海浦东陆家嘴地区其他商圈大厦内的客寻找客户等等。首先应该制定基本的目标和计划，包括开发客户的技能及态度。使其尽快成为我司项目地准客户。首先建立客户资料档案，包括来访客户的基础资料，客户特征、认为江、浙的一些中等城市是我部应该前往开拓的市场。倾听客户意见，真心实意为客户解难，并履行服务承诺。与此同时，建立客户反馈机制。客户良好的反馈意见是我们接触市场、了解市场的重要渠道，也是市场客户信息的重要来源。2004年：由于宝安大厦计划在年内完成1万平米的销售任务，率达到90%以上。2005年：宝