《基于层次分析法的J信托公司房地产项目信托融资风险测评》7700字（论文）

基于层次分析法的J信托公司房地产项目信托融资风险测评目录TOC\o"1-2"\h\u28756基于层次分析法的J信托公司房地产项目信托融资风险测评 175431.1信托融资方案财务风险分析 1117881.1.1还款能力预测 1213781.1.2信托融资担保能力预测 3163661.1.3信托计划财务风险评估 6319831.2信托融资项目风险模糊综合评价模型 6135821.2.1模糊综合评价指标的构建 675471.2.2敏感性分析 7223401.2.3信托融资风险模糊综合评价的应用 882981.2.4信托融资风险评价 10129041.3信托融资风险综合评价结论 12331（1）房地产项目的销售 1324191（2）国家宏观调控 138184（3）房地产市场供求 1327707（4）经济运行周期 141.1信托融资方案财务风险分析1.1.1还款能力预测（1）项目成本预算表1.1项目投资预算表项目总价计容单位成本(元/平米)备注开发成本44514.035121.50--土地成本12000.001380.64固定契税379.5043.66固定建安成本23895.522749.27含桩基、地上、地下、安装等设施及配套成本4566.01525.34含水电、管网、智能化景观等前期费用1702.00195.82含勘察设计、三通一平报建等开发间接费1971.00226.77开发费用5337.00614.04--销售费用1622.00186.62销售收入2%计管理费用1802.00207.33开发成本2%计财务费用1913.00220.10基准上浮30%估算项目总投资49851.035735.54--针对项目投资预算表的结果，结合该地区目前市场现状可以看出项目总投资预算5亿，其中：1、土地成本和建安成本居高不下。项目投资开发成本4.5亿，其中建安成本2.4亿，占整体预算的48%，土地成本1.2亿，占整体预算的24%。2、期间费用占比同样较大。销售费用、管理费用和财务费用近5400万。（2）项目收入预算表1.2项目收入预算表项目总价（万元）单位均价（元/平米）计算数量（平米）高层住宅74255.4900082506地下车位702012万/个585个商业8820200004410销售收入90095.410365.8086916从项目收入预算表中可以看到：1、高层住宅的单位均价达到9000元/平方，其总价达7.4亿，目前数量约8.3万平方米；2、地下车库的价格为12万/个，其总价超过7000万，数量近600个；3、商业写字楼每平方米单价2万，总价超过9亿，数量接近8.7万个。图1.1项目收入预算统计图（3）项目利润预算表1.3项目利润预算表项目合计（万元）计价（元/平米）备注总销售收入9009510365.8--项目总投资49851--经营税金及附加85595921.00销售利润31685839.00综合税率9.5%(含营业税、土增税、城建税、教育附加等、所得税79212564.00--净利润23764641.00--总投资利润率63.56%1923.00销售利润/项目总投资总投资净利率47.67%--净利润/项目总投资销售利润率26.38%--销售利润/总销售收入①项目销量盈亏平衡分析：根据上述的图表结果，把销售单价看成预计价格展开分析可知，只有销售量的盈亏平衡点为销售率在62%以上的情况下，项目才能不亏本，其静态抗风险能力较强。②项目价格盈亏平衡分析：根据上述的图表结果，假设计划中所有的项目都能被销售一空，项目不亏本的条件为销售单价的盈亏平衡点为销售单价下降32%时，认为该项目动态抗风险能力比较可观。1.1.2信托融资担保能力预测表4.4X房地产集团有限公司资产负债表单位：万元2017201820192020流动资产总计2023696.7794352369.3665895261.2685926547.861非流动资产总计369055.686392152.0662411848.2662408403.8894资产总额2392752.4654744521.4226307109.5456334951.75短期负债总计342984.72061188071.7041007222.5521312071.839长期负债总计746161.29361578513.6682548648262699.1946负债总额1089146.0142766585.3623555870.5523941171.033所有者权益总额1303617.6711977936.062751087.5942393780.7172017年至2019年，资产总额上升速度加快，从2017年的239亿到2019年的631亿，资产总额上升了167%；从负债层面来看，仅有2017年至2018年负债变化较明显，之后波动情况趋于稳定；从所有者权益来看，2017年至2019年发展较为稳定，且呈小幅微升趋势。总体波动趋势如下图所示：图1.2房地产集团有限公司资产负债表增长状况至2020年，流动资产近600亿元，占资产总额的94%。流动负债130亿元，占比34%，非流动负债260亿元，占比67%。2020年全年的所有权益为240亿元，同比呈下降趋势。总体来说，X房地产集团有限公司的经营良好，资产流动性很大，偿债能力较强。表4.5X房地产集团有限公司利润表单位：万元2017201820192020主营业务收入650332.58941029549.5971547382.1262120844.68主营业务成本457336.38722291.65141101856.0911590733.778投资收益1.539.1188140.67840.3672营业利润100925.1138166966.6662236982.9954278187.4764利润总额98118.5022166832.2404242866.9062278378.1858所得税6502.589410295.59715473.12621208.68净利润45733.3872229.6514110185.091159073.778X房地产集团有限公司的主营业务收入从2017年的65.03亿到2020年的212.08亿，2020年比2017年增长了2倍不止，实际增长率答226%；主营业务成本从46亿到160亿，增长率为247%，实际增长了114亿。截止2020年，X房地产集团有限公司实现净利润15亿，同比净利润增长了45%，这些都显示X房地产集团有限公司整体的经营效果有所提高。除投资收益外，其他各项增长如下图所示：图1.3X房地产集团有限公司营业收入、利润增长图X房地产集团有限公司在2017至2020年这四年间大力开发多个新项目，巨大的投资使得现金流出现了负值。房地产开发是一个长期回报项目，所以短期内项目结转利润较为滞后。从上面的分析我们知道X房地产集团对新项目的投入金额占比逐渐增大，大量的工程款的投入造成了现金流的不断流出。从现在的结果来看，X房地产集团旗下多数在建项目都稳定进行，并且按照预期将完工，后续开启投资的回报期。表4.6X房地产集团有限公司现金流量表单位：万元2017201820192020经营活动产生的现金流量净额-32780.8926-1077938.03-1649760.536779526.1872投资活动产生的现金流量净额-157151.2152-93874.975867679.1828-11057.6976筹资活动产生的现金流量净额219144.01141410846.8031598851.979495503.1174现金及现金等价物增加额29208.9036239033.797216770.6258272965.3722X房地产集团有限公司在四年的发展和扩张后，目前发展趋于稳定，后期将会以去库存为主要目标，实现资产回报的目的，同时X房地产集团有限公司在短期内会缩减拿地规模，平衡资金流。至2020年X房地产公司的运营资金流已经成功脱离负向增长，按照目前的规划，预计未来四年该企业的资金流均会稳定正向增长。1.1.3信托计划财务风险评估根据上述分析，发现X房地产公司现有的财务风险管控较好，信托计划的去化率均能保证在20%以上，销售收入与信托计划的偿付均衡，不会存在拖欠本息的情况。从上述分析可以看到X房地产公司近几年的财务情况一致很稳定，所有项目进行有序，所以对X房地产公司来讲，项目的还款及担保措施都较好，公司发展较稳定。1.2信托融资项目风险模糊综合评价模型本次研究采用模糊综合评价法对项目信托融资风险控制展开分析，模糊综合评价法适用于多因素多结构的房地产项目风险评估，数学模型相对容易，之前的许多学者也采用这种方法对房地产行业进行研究。1.2.1模糊综合评价指标的构建首先我们对房地产行业信托融资的风险因素进行分类处理，构建模糊综合评价法的评价指标，本文将评价指标划分成系统性风险层和非系统性风险层两个层级，每个层级中均有4个影响因素，最后对每个因素进行系统编号。表4.7信托融资风险评价指标整体风险风险类别风险因素项目信托融资风险(R)系统性风险因素(C1)政策因素(E11)经济运行周期因素(E12)利率风险因素(E13)非系统性因素(C2)房地产市场供求风险因素(E14)信托公司实力因素(E21)项目区位因素(E22)项目市场需求因素(E23)项目质量因素(E24)财务安全性因素(E25)信托融资风险的一级评价目标用字母R表示，它代表信托融资风险的整体情况，本文将目标层划分为系统性风险因素(C1)和非系统性因素(C2)两个二级指标层，最后设置三级指标层即就是影响因素层级，其中E11代表风险类别为系统性风险因素C1下面的第一个影响因素政策因素，之后的风险因素以此类推。本文使用最大隶属原则作为模糊综合评价法的运用准则，进一步分析房地产项目融资的风险大小。1.2.2敏感性分析众所周知房地产投资不是一项短期盈利项目，所以对房地产投资决策的分析数据多来自学者的建模分析及预算，其结果存在一定的不确定性。在房地产投资项目各种因素的不断作用下，项目的经济效益也在不断发生改变，本文可以采用敏感性分析找出项目的痛点问题，并定义一个敏感程度，通过判断风险因素对项目的敏感程度来预测项目的风险。本文中敏感性分析有两个主要的作用：其一可以清楚的把对项目评价有影响的不确定因素展现给决策者，已达到决策准确的目的；其二是可以针对那些较为敏感的因素进一步展开分析，为评价者起到启发作用，以提高预测的可靠性。在进行方案选择时，人们可以用敏感性分析区别出敏感性大的或敏感性小的方案，以便在经济效益相似的情况下，选取敏感性小的方案，即风险小的方案。根据每次变动因素的数目不同，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。（1）单因素敏感性分析。指每次只变动一个因素，而其他因素保持不变时所进行的敏感性分析。选择需要分析的不确定性因素时主要考虑以下两条原则是预计这些因素在其可能变动的范围内，其变动将较为强烈地影响经济指标二是这些因素发生变化的可能性较大对所选定的需要进行分析的不确定性因素，按照一定的变化幅度（如5%，10%，20%等）改变它的数值，在其他因素固定不变的前提下，然后计算这种变化对经济评价指标的影响数值，并将其与该指标的原始值相比较，从而得出该指标的变化率。单因素的敏感性分析在计算某特定因素变动对经济指标的影响时，是假定其他因素不变为前提的，实际上这种假定很难成立，可能会有两个或两个以上的因素同时变动，此时，单因素敏感性分析就很难反映项目承担风险的状况，因此在必要时要进行多因素敏感性分析。（2）多因素敏感性分析。多因素敏感性分析由要考虑可能发生的各种因素不同变动情况的多种组合，因此计算起来要比单因素敏感性分析复杂得多，一般可以采用解析法和作图法相结合的方法进行。当同时变化的因素不超过三个时，一般可采用作图法；当同时变化的因素超过三个时，就只能用解析法了。（3）敏感性分析的局限性分析。通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关中于这些关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资的风险。借助于敏感性分析，可以弄清投资方案在各种不利条件下的经济效益情况，使决策者对将来的风险程度做到心中有数，以便当意外情况发生时，不至于束手无策。但敏感性分析也有明显的不足之处，主要体现在①敏感性分析能够表明不确定因素对项目经济效益的影响，得到维持项目可行所能允许的不确定因素发生不利变动的幅度，从而预测项目承担的风险，但它并不能表明这种风险发生的可能性有多大②对于不同的项目，各个不确定因素发生相对变动的概率是不同的。因此两个同样敏感的因素，在一定的不利的变动范围内，可能一个发生的概率很大，另一个发生的概率很小。很显然，前一个因素给项目带来的影响很大，后一个则很小，甚至可忽略不计，这就是敏感性分析解决不了的，还必须借助其它工具来分析进行研究。表4.8回归模型敏感性分析风险指标基本分值变化率变化后分值评价值敏感度系数X房地产项目0.5164政策因素(E11)0.74+10%0.8140，52540，09经济运行周期因素(E12)0.57+10%0.6270.52050.038利率风险因素(E13)0.56+10%0.6160.51920.028房地产市场供求风险因素(E14)0.26+10%0.2860.51790.015信托公司实力因素(E21)0.76+10%0.8360.52150.051项目区位因素(E22)0.67+10%0.7370.51950.031项目市场需求因素(E23)0.32+10%0.3520.51750.011项目质量因素(E24)0.28+10%0.2080.51700.006财务安全性因素(E25)0.36+10%0.3960.51760.012由表4.7可以看出，X项目房地产影响因素中，政策风险的影响程度相较其他因素影响较大，所以在后续的分析中要着重对政策风险进行研究，在进行风险管控时，决策者应格外关注该项风险，避免政策风险的不可控造成整体风险的增大。1.2.3信托融资风险模糊综合评价的应用（1）构造判断矩阵①构造判断矩阵对目标层的判断矩阵进行设计及构造，主要是确定系统性风险C1与非系统性风险C2之间的权重关系，从以下的矩阵中我们可以看到，房地产行业受C1系统性风险影响较大：表4.9风险类别判断矩阵RC1C2C112C20.51列和1，53②确定指标权重在构归一化的方式，继续判断矩阵C1和C3之间的权重关系，得到指标排序权重计算表，详见1.10：表1.10风险类别排序权重值的计算表RC1C2行平均值C1120.33C20.510.17③一致性检验确定指标排序权重之后，利用行和平均值计算二级指标的行和，计算结果见表1.11：表1.11行和计算表C1C2R0.330.17行和C1140.67C21/410.33经计算QUOTER=2。00，CI=(QUOTER-2)/(2-1)=0，一致性比率CR=0<0.1，通过一致性检验。(2)风险因素层的判断矩阵同理可构建出风险因素层的判断矩阵，在构建三级指标体系的排序权重值后通过计算对权重进行一致性检验，检验通过即得到C1和C2的判断矩阵权重值。见表1.12表1.12C1判断矩阵权重值C1E11E12E13E14权重值E1111/31/51/50.0624E12311/31/50.1228E135311/30.2745E1455310.5403列和149.334.531.73经计算QUOTEC1=1.1975，CI=(QUOTEC1-4)/(4-1)=0.066，随机一致性指标RI=0.90(查表知)，CR=CI/RI=0.0730.1，通过一致性检验。表1.13C2判断矩阵权重值C1E21E22E23E24E25权重值E2111/24330.263E22217550.475E231/41/711/21/30.055E241/31/52110.090E251/31/53110.110列和3.912.041710.510.33经计算λC2=5.073，则CI=(5.073-5)/(5-1)=0.018，随机值一致性指标RI=1.12(查表)，一致性比率CR=0.018/1.12=0.016<0.1，通过一致性检验。(3)权重确定通过对系统性风险C1与非系统性风险C2构造判断矩阵、确定该两项的权重值，通过计算得出指标层对J公司房地产项目信托融资风险评价的影响权重，详细计算结果见表1.14。表1.14指标对信托融资风险的影响权重首层指标准则层指标及影响权重指标层指标及影响权重权重值房地产项目信托融资风险评价体系(R)系统性风险因素(C1)政策因素(E11)0.0624经济运行周期因素(E12)0.1228利率风险因素(E13)0.2745房地产市场供求风险因素(E14)0.5403非系统风险因素(C2)信托公司实力因素(E21)0.263项目区位因素(E22)0.475项目市场需求因素(E23)0.055项目质量因素(E24)0.090财务安全性因素(E25)0.1101.2.4信托融资风险评价本文采用德尔菲法对得出的风险评价的指标进行打分，本次打分共邀请了20位房地产专业的专家，这些专家有不同的企业，除了信托公司之外，还有房地产投资企业、信贷咨询机构、投资机构等等。这些专家都在房地产领域有过许多研究和报告，打分结果较为客观有效。根据专家打分的结果，将每个影响因素按照等级从高往低以此为：很高、较高、一般、较低和极低，对专家打分的结果进行统计和整理，最终得出房地产行业的风险评价结果。通过研究专家得分表的最终数据，本文对房地产项目融资风险因素的风险有了进一步的了解，其风险因素的结果低依次为：政策因素风险较高，利率风险因素较低，经济运行周期风险较高，房地产市场供求风险因素较高，信托公司实力风险一般，项目区位风险较高，财务风险较低，项目市场需求风险较高，项目质量风险一般，详见表1.15：表1.15信托融资风险评价专家调查表整体风险很高较高一般较低很低政策因素(E11)27344经济运行周期因素(E12)26642利率风险因素(E13)12386房地产市场供求风险因素(E14)16256信托公司实力因素(E21)13484项目区位因素(E22)27326项目市场需求因素(E23)17354项目质量因素(E24)25454财务安全性因素(E25)13475对专家调查表的得分数据进行分析，得出关于房地产项目融资风险因素的风险大小依次为：政策因素风险较高，经济运行周期风险较高，利率风险因素较低，房地产市场供求风险因素较高，信托公司实力风险一般，项目区位风险较高，财务风险较低，项目市场需求风险较高，项目质量风险一般，整体风险评价：μ=0.029在0<μ<0.04区间内，X房地产公司信托融资风险程度一般，公司风险管控整体较好，风险较小。虽然整体风险较小，但是针对风险权重较大的因素，企业要做好风险规避，防止风险扩大对企业造成损失。详见表1.16：表1.16信托融资风险评价隶属度评价等级评价指标很高较高一般较低很低政策因素(E11)0.10.350.150.20.2经济运行周期因素(E12)0.10.30.30.20.1利率风险因素(E13)0.050.10.150.40.3房地产市场供求风险因素(E14)0.10.350.150.10.3信托公司实力因素(E21)0.050.150.20.40.2项目区位因素(E22)0.050.30.10.250.3项目市场需求因素(E23)0.050.350.150.250.2项目质量因素(E24)0.10.250.20.250.2财务安全性因素(E25)0.050.150.20.350.251.3信托融资风险综合评价结论本文针对X房地产公司的风险展开分析，通过对内部和外部风险的深究，发现X房地产公司的整体风险较小，公司风险管控有很强的可控制性。从各风险因素的权重得分情况来看，政策风险、经济运行周期、房地产市场供求的风险权重相对其他来讲，权重较大，X房地产公司在面对该类问题应重点管控，做好风险应对举措。我们就从四个方面来简要的说明：房地产项目的销售房地产行业的销售情况会直接影响该行业的利润，同时资金的回笼情况也会直接作用于开发商的进度。对于本文研究的项目来讲，X房地产公司的规模较大，信誉较好，项目的优良是X房地产公司能否有更多的机遇和挑战的关键，一个好的项目能简历企业的影响度和信心，所以本项目的销售情况对X房地产公司来讲十分重要。但是根据之前的分析得出结论X房地产项目在20%的去化情况下，即使在项目销售价格上浮10%的情况下，也不能保证信托贷款能按照规划的时间进行还款，这也是项目进行过程中最大的风险之一。（2）国家宏观调控截至目前，房地产行业并不像之前那样高速发展，整体市场逐渐趋于平稳，这当然离不开国家的宏观调控。在经济平稳发展的时期，经济新常态给像X房地产公司一样的企业带来了不小的危机，随着市场经济包括社会形态的改变，国家的宏观政策也存在不稳定性。我国房地产行业发展太快以至于没有一个健全的系统，市场体系不规范等问题给一些人可趁之机，“炒房”一词也逐渐进入人们的视野。越来越多的人尝到炒房带来的收益后争相效仿也对房地产市场带来了不小的负面影响。为了规范房地产市场的有序和稳定，我国政府有关部门针对目前的房地产行业的不良行为进行干预和管控，旨在将房地产市场规范化和正式化。X房地产公司作为房地产行业的佼佼者，在信贷政策方面受到的影响更甚，信贷的紧缩给X房地产集团有限公司带来了挑战，这也是X房地产集团有限公司当前面临的风险之一。除此之外，本房地产项目开发还会受到土地