房地产金融与投资概论教学课件第二章房地产抵押贷款

第二章房地产抵押贷款华东师范大学东方房地产学院龙胜平孙斌艺Tuesday,November19,20241Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产抵押贷款概述一、抵押与房地产抵押所谓抵押，是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，并将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。Tuesday,November19,20242Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产抵押贷款概述房地产抵押，是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保的行为。当债务人（抵押人）不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。Tuesday,November19,20243Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产抵押贷款概述抵押人是指把依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。Tuesday,November19,20244Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产抵押贷款概述二、房地产抵押贷款的涵义及分类房地产抵押贷款，是指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。Tuesday,November19,20245Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产抵押贷款概述房地产抵押贷款依据不同分类标准可分为：（一）按贷款对象1．企事业法人房地产抵押贷款。2.个人房地产抵押贷款。Tuesday,November19,20246Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产抵押贷款概述（二）按贷款用途1．房屋开发抵押贷款。2.土地开发抵押贷款。3.购房抵押贷款。4.其他用途的房地产抵押贷款。Tuesday,November19,20247Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产抵押贷款概述（三）按贷款利率确定方式1.固定利率抵押贷款。2.可调利率抵押贷款。Tuesday,November19,20248Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产抵押贷款概述三、房地产抵押贷款的特点1.以抵押为前提建立的信贷关系2.以房地产抵押为条件的贷款3.房地产抵押贷款的现实性Tuesday,November19,20249Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产抵押贷款概述四、房地产抵押贷款的作用（一）增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展（二）增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展（三）发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展（四）确保银行贷款的安全，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展Tuesday,November19,202410Editedby龙胜平孙斌艺第二节房地产抵押贷款的运行环节一、房地产抵押权的设定房地产抵押权的设定是房地产贷款运行的前提条件。Tuesday,November19,202411Editedby龙胜平孙斌艺第二节房地产抵押贷款的运行环节下列房地产不得设定抵押：1．权属有争议的房地产；2．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3．列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物；4．已依法公告列入拆迁范围的房地产；5．被依法查封、扣押、监管或者以其它形式限制的房地产；6．依法不得抵押的房地产。Tuesday,November19,202412Editedby龙胜平孙斌艺第二节房地产抵押贷款的运行环节二、房地产抵押合同房地产抵押的设定包含两个程序签订书面抵押合同办理抵押登记Tuesday,November19,202413Editedby龙胜平孙斌艺第二节房地产抵押贷款的运行环节1．抵押当事人的名称或姓名、住所；2．抵押合同与借款合同的关系、借款合同编号；3．抵押权所担保的债务种类、数额、范围；4．抵押物的名称、处所、类型、结构、建筑面积、用地面积以及四至范围、房地产权属和编号；5．抵押房地产的价值；Tuesday,November19,202414Editedby龙胜平孙斌艺第二节房地产抵押贷款的运行环节6．抵押期限；7．抵押房地产的占管人、占管责任以及意外毁损或者灭失的责任；8．抵押权灭失的条件；9．抵押房地产的保险；10．抵押物的处分及所得价款的分配顺序；Tuesday,November19,202415Editedby龙胜平孙斌艺第二节房地产抵押贷款的运行环节11．抵押人和抵押权人的保证；12．违约责任；13．合同争议的解决方式；14．抵押合同公证、登记与注销、费用的负担；15．抵押当事人约定的其他事项；16．签订抵押合同的时间、地点。Tuesday,November19,202416Editedby龙胜平孙斌艺第二节房地产抵押贷款的运行环节三、房地产抵押登记（一）抵押登记的意义只有经过抵押登记，办理他项权证之后，房地产抵押合同才生效。抵押登记的意义即是保障房地产交易的安全和有效。设定抵押并经登记后，抵押便具有公信力和公示力，可以对抗任何第三人。Tuesday,November19,202417Editedby龙胜平孙斌艺第二节房地产抵押贷款的运行环节（二）房地产抵押登记1．申请房地产抵押登记的抵押人、抵押权人，应当向登记机关交验下列文件：（1）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（2）抵押登记申请书；（3）抵押合同；（4）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（5）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（6）可以证明抵押房地产价值的资料：（7）登记机关认为必要的其他文件。Tuesday,November19,202418Editedby龙胜平孙斌艺第二节房地产抵押贷款的运行环节2．登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售房地产或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。Tuesday,November19,202419Editedby龙胜平孙斌艺第二节房地产抵押贷款的运行环节3．抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。Tuesday,November19,202420Editedby龙胜平孙斌艺第二节房地产抵押贷款的运行环节四、抵押房地产的处分当债务履行期届满，债务人不履行债务时，抵押权人依法律规定的程序处分抵押房地产，以抵押的房地产变卖、拍卖价款或以折价的方式优先受偿，以实现其债权。Tuesday,November19,202421Editedby龙胜平孙斌艺第二节房地产抵押贷款的运行环节（一）抵押房地产处分的条件只有当符合法律规定的条件，即一定的法律事实出现之时，抵押权人才能行使处分抵押房地产的权利。这个条件即为债务履行期限届满，而债务人未履行债务。Tuesday,November19,202422Editedby龙胜平孙斌艺第二节房地产抵押贷款的运行环节具体则可分为下列几种情况，凡具备其一，抵押权人便有权要求处分抵押房地产：1．债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；2．抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；3．抵押人被依法宣告解散或者破产的；4．抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；5．抵押合同约定的其他情况。Tuesday,November19,202423Editedby龙胜平孙斌艺第二节房地产抵押贷款的运行环节（二）抵押房地产处分的方式抵押房地产的处分，亦即房地产抵押权的实现可分为以下几种方式。1、抵押房地产折价2、抵押房地产变卖3、抵押房地产拍卖Tuesday,November19,202424Editedby龙胜平孙斌艺第二节房地产抵押贷款的运行环节五、抵押贷款的偿付抵押贷款一般以年金形式定期偿付。具体的偿付方式因贷款方式的不同而不同。到目前为止，国际上抵押贷款大致可以分为两大类，一类是固定利率，一类是可调利率。Tuesday,November19,202425Editedby龙胜平孙斌艺第二节房地产抵押贷款的运行环节其中：M=抵押常数（1元贷款的每月还款额）n=贷款年限R=贷款年利率Tuesday,November19,202426Editedby龙胜平孙斌艺第三节房地产抵押贷款市场结构房地产抵押贷款市场结构是指由初级抵押市场和二级抵押市场组成的一个有序的开放式市场体系。Tuesday,November19,202427Editedby龙胜平孙斌艺第三节房地产抵押贷款市场结构一、初级抵押贷款市场初级抵押贷款市场是房地产金融机构为买房和建房单位或个人提供贷款的市场。Tuesday,November19,202428Editedby龙胜平孙斌艺图2．1建设贷款机构、开发商、购房者和长期抵押贷款机构四方面的关系建设贷款人开发商（拥有一块价值30万元的土地和建设计划，预计开发成本为100万元）建设贷款人第一步，房屋营建，申请建设贷款

发放70万元建设贷款Tuesday,November19,202429Editedby龙胜平孙斌艺第三节房地产抵押贷款市场结构开发商（以125万元售出房屋之后）抵押贷款人购房者（首期付款30%，即37.5万元，加上抵押贷款）申请贷款第二步：房屋竣工销售解除贷款合同清偿贷款本息第三步：清偿建设贷款Tuesday,November19,202430Editedby龙胜平孙斌艺第三节房地产抵押贷款市场结构二、二级抵押贷款市场结构二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。Tuesday,November19,202431Editedby龙胜平孙斌艺图2.2二级抵押贷款市场结构

抵押抵押二级市场机构资本市场投资者抵押贷款人借款人价格资金资金抵押证券转售Tuesday,November19,202432Editedby龙胜平孙斌艺第三节房地产抵押贷款市场结构在美国，目前主要的二级市场机构包括联邦国民抵押贷款协会(FederalNationalMortgageAssociation,FNMA,美国人简称为FannieMae)、政府国民抵押贷款协会（GovernmentNationalMortgageAssociation,GNMA,美国人简称为GannieMae）、联邦住房抵押贷款公司（FederalHomeLoanMortgageCorporation,FHLMC,美国人简称为FreddieMac）等。Tuesday,November19,202433Editedby龙胜平孙斌艺第三节房地产抵押贷款市场结构二级市场通过对贷款人和其他投资者之间进行抵押契据的买卖和发行以抵押贷款为后盾的抵押证券，促进了抵押市场的有序经营，为房地产业和金融业的发展起着重要的作用：吸引社会资金进入抵押市场鼓励抵押资金的地区间的流动使抵押贷款人能够将抵押契据变现平抑抵押资金的供求波动Tuesday,November19,202434Editedby龙胜平孙斌艺图2.3储蓄资金如何进入抵押市场国民生产总值国外投资政府投资消费储蓄房地产投资其它投资抵押贷款人借款人Tuesday,November19,202435Editedby龙胜平孙斌艺第四节房地产抵押贷款的发展一、美国抵押贷款方式的发展1930年以前，美国市场上的抵押贷款年限很短，多数在3年至6年以内。1934年美国《住宅法》批准成立联邦住宅管理局。联邦住宅