《预售商品房交易环节中的预期违约问题与风险防范策略》10000字（论文）

预售商品房交易环节中的预期违约问题与风险防范策略目录TOC\o"1-3"\h\u19237摘要 I934一、绪论 14536（一）研究背景与目的 123922（二）研究意义 17266（三）研究方法 111621（四）研究现状 213398二、商品房预售的基本理论概述 218247（一）商品房预售的概念 322043（二）商品房预售的特征 321976三、商品房预售的法律性质阐释 32145（一）商品房预售是一种附期限的交易行为 330775（二）商品房的预售具有较强的国家干预性 431825四、商品房预售违约的问题分析 430563（一）商品房预售合同问题 410621（二）商品房预售金问题 5155961.没有法律程序作保障 526502.缺乏对预售款收取的认识 5153753.预售款的使用管理缺乏监督保障 51375（三）预售商品房的再转让问题 618643（四）预售商品房抵押问题 712349五、商品房预售违约的问题相关建议 829917（一）保证预售合同公平 817876（二）规范商品房预售行为 92070（三）应对商品房再转让过程 1011471（四）规范抵押手续办理程序 107003结语 117173参考文献 12摘要改革开放以来，预售商品房制度对于经济发展发挥了重要的不可替代的作用，但是，在去杠杆的经济新形势下，资本无序野蛮扩张的背景下，烂尾爆雷停贷等乱象频出，购房者相对弱势，致使房产纠纷事件不断增加，随之而来的商品房买卖纠纷案件也越来越多，尤其涉及到商品房合同的解除，对于损害赔偿的范围、适用的法律等方面，都没有相应的法律依据。通过一系列的法律基础理论来剖析预售商品房在交易环节中存在违约风险这一法律问题是可行的。文章认为，从法律角度对商品房预售中出现的问题进行探讨和解决仍然十分必要，这是因为一些政策问题与社会问题同样可以化为法律问题得到公正解决，从而实现对社会公平的保障与对各方面利益的平衡保护。因此本文就商品房预售中所产生的若干法律问题做了一些探索，以期对商品房预售制度相关法律机制及配套机制做进一步的完善。关键词：预售商品房；预期违约；风险一、绪论（一）研究背景与目的随着时代的进步，人们对居住环境有了更多的需求，同时购房难的问题也逐渐突显出来，要想维持社会安宁和谐，就要保障买房人合法权益。当前，按商品房的出售方式，大致可分两种，一种是现房出售，可称现售，另一种是期房出售，可叫预售。第二种途径首先产生于香港地区，为香港著名房地产商霍英东先生于50年代提出来的，新的房产销售模式。伴随着中国改革开放后，这一销售模式逐渐出现于全国各大房地产商的销售当中，伴随着这几年这一模式的不断践行，它对房产销售所起到的作用就变得越来越大。开放商通过商品房预售一方面可以减轻企业资金压力和为工程开工准备资金；另一方面也能使买房人以比市场价格更低的优势把房产买到手它对房地产行业发展具有十分重要的促动力。然而预售方式在实践中，因为较为复杂，法律上也无明确定位，使得，发生房产纠纷的案件越来越多。而且站在买房人的立场上看，无论是经济还是法律知识，都远远落后于开发商，所以，关于买房人的合法权益保护，受到了社会各界的普遍重视[1]。研究意义要想使地产市场环境净化，保持社会安宁与稳定发展，唯有切实把买房人权益保护好，才能够推动房产市场健康发展。国家有关部门，以维护房产市场稳定为目标，于2016年底出台了有关法律法规文件，文献中有明确规定，对于开放商出具虚假信息，无证经营，一房多买等侵犯消费者权益的行为，要给予严惩。但从市场现状看，相关问题，至今仍未解决。因此，对买房人的合法权益进行更加深入地研究，对维护社会和谐安宁和房地产市场的健康发展具有十分重要的作用，对完善我国相关法律体系也具有现实意义[2]。研究方法文献调研法：搜寻和查阅相关期刊、学位论文、专著、学位论文、研究报告等网络资料，总结和提取预售商品房交易环节风险等的研究成果，为论文的理论研究提供支持。总结归纳法：基于分析问题和改善的结果效果验证、进一步验证了本文研究成果的普适性。研究现状美国学者RobertEdelstein（2012）认为对于众多亚洲市场，预售协议已经成为销售住宅的一种普遍做法[3]。Shyh-MengHuang和Jui-LungChen（2010）表示预购方在购买预售房时，往往会出现一些交易后的纠纷，为减少纠纷的发生，其提出了相应的解决措施[4]。AaronHedlund（2016）表示在商品房预售交易中，交付时间延长将会导致风险的发生，容易使得预购方陷入一定的财务困境[5]。Robert（2012）表示在商品房买卖双方在预售交易中签订购房协议，可在一定程度上减轻未来商品房价格的不确定性及可能造成的违约风险，因此在发生次贷危机之前预售是美国住宅市场的重要组成部分[6]。Journa（2018）研究发现，房地产政策对预售公寓所有权市场的交易量有显著影响[7]。Martinas表示风险分担就是利用公平的方式将风险分配给各参与者，同时指出明确风险因素，了解风险源头，评估风险概率是合理进行风险分摊的重要前提[8]。Vitas（2001）表示风险分摊的重点在于参与者是否有能力承担该风险，并将其降到最低[9]。Peter（2006）认为，风险可以分为宏观和微观两类，各参与方需在此两种层次上进行风险分摊，同时应根据风险的重要程度采取相应的分摊方法[10]。胡松松在《2020》中提出我国现行商品房预售制度尚存在缺陷，主要表现在以下几个方面：1.开发商如实告知义务条款不清，2.缺少严格准入与退出机制，3.商品房预售广告把关不严[11]。朱营磊（2020）认为，预售制度近年来发展过程中其体制上的缺陷不断显现，它存在着法律上的不平等、经济上的垄断等诸多问题，对市场造成了一定的冲击[12]。陈红艳（2021）指出，尽管商品房预售制度促进了国内房地产行业蓬勃发展，但是在实际运行过程中也存在着弊病，并对完善商品房预售有关法律法规提出相关建议[13]。朱美秀（2021年）主要是从维护弱势购房群体的利益考虑，对撤销现有商品房预售许可制度、开展现房销售等问题提出了建议[14]。孟振江（2022）提出预售制度虽然有缺陷，但对于现行预售市场而言，预售制度的废除将给地产市场带来更大的危险，所以他说商品房预售有关制度的完善才是首要任务[15]。卢天锡（2022）通过对域外地区预售制度和介个中国预售制度发展状况的调研和分析，提出了不适宜撤销预售、加大商品房预售资金的监管、进一步完善房屋预售制度等相关建议[16]。二、商品房预售的基本理论概述（一）商品房预售的概念商品房预售forwardpurchasingforcommodityhouses指房地产开发企业提前向买受人销售在建商品房，买受人向其交纳定金或房价款。仅在城市商品房中使用。并于预售前到县以上人民政府房产管理部门登记领取商品房预售许可证明。商品房预售的特征商品房预售具有下列特征：商品房预售属于法律关系较为复杂的交易行为之一。因为预售合同标的为在建房屋，所以合同履行期除开发商和承购方以外，还有开发商和建筑商的法律关系以及开发商和监理商的法律关系等。预售房抵押贷款中，除预售方和承购方存在买卖关系外，还有承购方和银行存在借款关系、开发商和银行以及承购方合同存在担保关系和承购方抵押存在担保关系。商品房预售具有执行时间较长，市场风险较大等特点。在预售行为的全过程中，从预售方获得预售许可证明开始，到房屋建成交付（有的甚至包括装修），再到产权转移登记，其中任何一环发生问题都会使预售合同无法执行或无法全部执行。由于执行过程漫长，交易双方可能会遇到自然因素和人为因素所造成的风险。商品房预售带有强烈的国家干预性。期房交易，买卖双方只是一纸凭据，实际交易对象仍在施工之中，承购方面临着房屋是否能如期，按质量交付使用的危险。实践表明，放任交易可能诱发投机和欺诈等不法行为，中国政府在预售交易市场上始终采取审慎态度，关于规范预售交易行为的相关法律，显示出强烈的国家干预性。商品预售标的物不真实。商品房预售交易中，住房尚在在建工程中。预售合同属于远期利益，承购方于合同规定的未来某一期间内获得该交易物。三、商品房预售的法律性质阐释（一）商品房预售是一种附期限的交易行为即以预售合同为基准，商品房买卖双方约定期限并以此为依据使房屋买卖权利义务具有法律效力或者丧失效力。即就、预售商品房和房屋所有权并不发生于交易设立之初，而发生于预售合同规定的未来某一天。对此，不少人称商品房预售为房屋期货交易，以便与现房买卖相区别。但笔者以为商品房预售不同于期货交易。就预售商品房而言，商品房虽然还未竣工，但其数量，规格，质量标准，价格和交付时间等均已经由预售合同商定。且期货买卖价格并没有预先规定，并且不能规定，只有在期货交易所进行公开交易时才能最后确定。而按照国际上通常房屋不作为期货交易标的。所以，预售商品房从本质上看并不属于期货买卖，应是一种远期或附期限交易行为。（二）商品房的预售具有较强的国家干预性因为预售商品房还不等于实质上买卖房屋，其所购只是房地产开发销售部门一纸许诺，现实中房屋交接还没有形成，对于购买者而言，就会冒商品房是否能按期按质按量送达的危险。所以，房地产开发企业预售商品房要严格进行监管，不然，购买者利益就有可能被侵害。我国历来谨慎对待楼花市场，自1996年元月1日起实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》中就有预售商品房的严格规定。一，商品房预售主体资格限制1.预售方须经土地管理部门批准，土地使用权出让金已经全部交清，获得商品房屋开发工程土地使用权2.商品房屋开发工程已经由所在地计划管理部门批准，申请固定资产投资许可证3.持建设工程规划许可证4.以提供预售商品房为基准，所投开发建设资金占工程建设总投资25%以上且施工进度及竣工交付日期已经明确。5.预售方已经到县以上人民政府房产管理部门进行预售登记并领取（商品房预售许可证）。二是商品房预售合同登记制度的推行，是指当事人在订立（商品房预售合同）时，也应当到所在地房地产管理部门登记备案，预售方不应当重复销售已经预售完成的住房。未登记备案商品房预售不受国家法律保护这充分反映出商品房预售强烈的国家于预性。四、商品房预售违约的问题分析（一）商品房预售合同问题我国《房地产管理法》并没有就商品房预售合同内容做出统一规定，当前房地产开发公司所采用预售合同大多为标准合同，一般都是预售方单方制定，又因预售合同专业性强，所以购买方常常处于劣势，很容易造成不公正现象。什么是商品房预售合同在我国《城市房地产管理法》中未作明确。我们认为商品房预售合同就是商品房预售方与预购方之间就预售方在约定期限内将已建商品房所有权让渡给预购方、预购方将定金或者部分房款交付预售方、商品房如期验收等事项达成的一种书面约定。商品房预售合同以所建房屋作为标的物，属买卖合同范畴，但是商品房预售合同不同于普通买卖合同，所以在理论上对商品房预售合同的本质理解，尚存在诸多分歧。但从商品房预售合同来看，首先商品房价格由当事人签订合同时即已约定，并非以公开竞价形式确定，其次商品房预售合同标的为商品房而非合同本身，再次商品房预售合同以取得住房为目的，并没有套期保值及价格发现作用，最后因为住房面积，座落及单元有很多差异，并没有标准化特点，因此从国际惯例来看，住房并非期货交易货物，无法进行期货交易。显然，商品房预售合同和期货买卖合同之间存在着较大的差异，商品房预售合同并不属于期货买卖合同。厘清商品房预售合同不属于期货买卖合同的情形，可避免将商品房预售合同用于变相期货交易，从而维护房地产市场交易秩序。（二）商品房预售金问题1.没有法律程序作保障我国《房地产管理法》虽规定了商品房预售的条件和手续，但是对于预售款是在何期收取，预收数量等问题并无统一标准，导致各个房地产开发企业预售款的收取乱象丛生。一些开发经营单位对工程项目还没有明确审批或者规划方案还没有全部确定的情况下收取预售款，最终引发了不少争议。2.缺乏对预售款收取的认识预售款征收金额控制不到位，预售征收倾向于为所欲为，预售款占比认定不科学。一些开发经营企业，工程设计图纸刚刚出齐，便要求一次支付全部购房款。如某市房地产开发集团将别墅拟建在自己已经取得土地使用权的一块土地上，设计图刚刚出齐，报纸上便登出了山庄设计立体照片的预售广告，第一批引进的豪华别墅以八折的折扣保证一次预收全部购房款并于四天内全部售罄。第二轮的九折优惠再次紧了过来，不过买家到场一看，依然没有项目进行。这说明商品房预售款规范和管理非常宽松。并按建设部规定预收商品房预售款在住房动工时不超过住房竣工后的二分之一，待建住房工作量结束后再行征收，达到住房封顶后即可征收，达到住房交付使用后即全部征收。3.预售款的使用管理缺乏监督保障交付商品房期限约束性不强，购房者通常在交款之后长时间无法获得商品房。一些开发经营单位，甚至将预售款移作它用。商品房预售款使用问题《房地产管理法》中明确规定，必须在相关工程建设中使用，且不得挪用。对此，预售款应当明确须存人所指定专门银行并接受其监督和管理。与此同时，对于预售款使用问题，审计部门还要加强监督和审计，购房者有权利对开发公司预售款使用问题提出询问。（三）预售商品房的再转让问题预售商品房重新转让是指商品房预购人把所购尚未建成交付使用的商品房重新转让给他人，通常称为炒搂花。所谓搂花，是指大楼的楼宇还未竣工，房地产开发公司便向投资大众出售此搂宇所有权，国内称之为商品房预售。这时投资者所购仅为房地产开发公司之承诺，当已建成之楼字送达后，投资者凭承诺即可获得该楼之某单位业权。这种由房地产开发公司出售的业权称为搂花。楼花能买也能卖，因为房地产开发公司在卖出楼花时这幢楼还没有建成，因此从买楼花至这幢楼交付使用还有一段时日，短则数月，长则数年，而且房地产市场上市场变动不居，这祥买搂花和搂宇建成后所能到达的真实房价存在着价差，人们在看好这一房地产投资的同时也在不断地买搂花，因此楼花价格不断上升，相反搂花价格却在不断地降低。一些投资者买入楼花的真实目的不在于获得房地产成品，而在于卖出，也就是预测出应该搂花会涨价，到时候抛楼花赚差价得好处罢了。例如，某甲以8折优惠价买得一房地产开发公司尚未开工的某山庄豪华别墅多幢，一个月内房地产价格看涨，某甲以8.5折优惠倒手出去，一个月之内每幢赚取0.5折。由于炒楼花助长了投机，往往因此获取巨额利润，且由于炒家囤积，使房地产价格不合理上扬，造成房屋变得更为紧缺。因此，对能否炒楼花即预售商品房能否再转让问题，在实践中争议较大，很大一部分人对此持否定态度。但是，作者认为，对转让搂花不应持一概否定的态度。楼花转让实质上是预售房屋合同债权的转移，即在不变更债的内容的前提下，改变债的主体，由预购者将原预售房屋权转让给第三者，其目的是获取经济利益。对转让楼花所获取的收益不能一概认为就是牟取了非法利益。房地产投资具有投资大收益慢风险大的特点。炒家进人房地产市场进行风险投资，既可为房地产开发聚集资金，又可活跃房地产市场。根据风险投资原则，在炒家承担了部分建房资金的风险后，其转让债权所获取的投资收益应受到法律保护。笔者以为，只需取缔买空卖空、倒卖合同等非法谋利活动。其实炒家介人房地产市场并非恐怖，并且已经成为一个成熟房地产市场能够发挥作用所必需的一环。在全球范围内，炒卖楼花大多是每个国家房地产业的正常发展状态，政府也因此受益。所以，只需强化楼花转让的法律规范就可以了，即搂花转让须转让当事人持已登记房预售合同向房地产管理部门申请转让，从而使原有合同权利义务发生转移。私下交易或者私办更名手续，应当认定为无效。从而既能确保预售房屋合同买方利益、激发买方对房地产业的投资热情，又能让房地产开发公司募集建房资金、转嫁一部分房地产投资和开发风险、还能堵住逃税漏洞。况且，转让楼花并不都以炒卖为目的，有些购房人因为这样那样的理由，才在住房建成之前就真的要转让了，若全盘禁止的话，就会制约购买方的合法利益。当前，房地产界有一种日益增多的主张，认为应当允许转让搂花，《房地产管理法》并没有关于预售商品房再转让的明确许可和禁止条款，而只是持慎重态度，指定国务院制定。这是由于当前我国楼花市场的确存在不少问题，在实际操作中还举步维艰。要借鉴其他国家对楼花市场的有效管理规则，建立健全我国预售商品房的二级市场机制，真正为社会主义市场经济健康发展服务。香港特别行政区在控制楼花的投机炒卖方面所采取的一系列举措，是非常值得借鉴的。（四）预售商品房抵押问题预售商品房抵押亦称“搂花按揭”。它是银行，房地产开发商，购房者三方参与房地产开发经营活动的融资业务。楼花按揭起源于香港，“按揭“是指”为确保还债而出让物业权益的法律行为。其实质是把预售商品房（楼花）赤裸裸地抵押给银行。关于楼花是否可以作为抵押的对象，在我国立法中并无统一规定，法学理论界也众说纷纭。有的认为房地产抵押权是特定性的。抵押人仅能将现有房地产抵押给他人，而将来可获得的房地产权如预售商品房等作为抵押则不成立，这违背了房地产抵押特定性。笔者认为用将来可获得的房产进行抵押是不违背房地产抵押特定性。房地产抵押特定性就是抵押物具有特定性，也就是说房地产抵押一定要以抵押登记过的标的物作为抵押物，这是因为只有登记过的不动产抵押才具有对抗第三人效力，未登记过的抵押权，只在双方之间有效，不与第三人对抗。所以房地产抵押之标的为抵押登记后之特定化房地产。尽管楼花抵押以将来将要获得的权益为抵押物，但是因为我国法律对于预售商品房有严格规定，所以这类将来财产的获得比较确定，而且《房地产管理法》也规定预售商品房合同需要进行登记和备案。这类将来可获得的房地产一旦被“搂花”，因其登记，备案后已经特定化，所以，就可成为抵押物，符合房地产抵押特定性而不相悖。况且预售商品房抵押与国际通行做法相契合，英美所创造的浮动担保制度已经从不动产抵押演变到不被法律所禁止的所有财产抵押，确认了企业未来获得的债权等权利均可作为抵押权对象。所以，预售商品房既可成为我国抵押之标的物，并且，楼花按揭之开展，对解决我国房地产开发资金需求问题提供了一条新途径，也对我国抵押权之理论有进一步之发展，这是房地产交易市场走向成熟之必然产物及要求，应当从立法上建立健全预售商品房抵押之制度。我国现行《房地产管理法》虽没有规定预售商品房抵押，但是《广州市房地产抵押权管理办法》、《武汉市房地产抵押权管理方法》等各地方法规均明确了预售（购）房屋合同合法有效可设立抵押权，预售房屋合同中设立抵押权均需要履行抵押权登记手续。五、商品房预售违约的问题相关建议（一）保证预售合同公平为了维护预售交易当事人的合法权益；有必要从立法途径上确立预售合同内容，特别是合同中的价格条款和质量条款要具体明确；要保证预售合同公平。房屋预售合同主要应当包括下列内容。一是当事人的姓名，国籍和住址，如系法人组织，须有法人代表签字。二是标的。即将预售商品房选址，编号，绘制平面图纸。三是量的问题。预售商品房数量和面积应当按平方米计算，应当载明为建筑面积或者其他使用面积。由于这几个面积与概念表示的东西不一样。同时合同也要对房屋面积误差范围作出明确规定，并约定如超出一定范围，购房者享有解除合同权。另外，合同中还应载明房屋共用部分面积和专用部分面积、所购商品房占用土地使用权比例或者范围等事项。四是品质。它包括预售房屋所处地段，楼层朝向，房屋结掏情况和作用，装修情况，设备情况，商定建材配备档次，保修期限，公共配套设施情况。五、价款是房屋的价金。因为商品房预售合同为附期限交易合同。所以价格条款是合同成立时就已规定好的，当事人都不能擅自改变。但因房地产经营变化很大，而且商品房实际交付使用发生于未来一定日期，在此期间，遇到重大情势变更发生房地产开发商据此价格无法完成建设或者获得暴利造成开发商和购买者之间显失公平等问题，《规定》经过双方协商一致一致，可以对价格条款进行适当调整，并向房地产管理部门申报。但在实际操作中，一些开发商往往以情势变更、显失公平等为由随意改变价格，从而造成了种种争议和冲突。所以如何定义因情事变更而显失公平是一个法律必须要解决的问题。另外，价格条款一定要具体，要避免类似于“房价暂定为某一元，待房完工后按实核算”这样富有弹性、模棱两可的概念，由于按照实际核算是从不同角度考虑，每个人认识不一，以后易引起争议。另外对于价格不只是要注明单价，比如每平米多少钱，就应该注明房子的总价。六是交付的方式与时限。它不仅包括预售款缴纳方式，即何时缴纳、缴纳多少、分次或分期缴纳、各次缴纳金额、以及房屋交付期限等。七是房屋的使用性质。要明确为住宅用房，办公用房，经营用房等。八是房屋产权的转移方式和期限。因预售商品房时该房仍处于建设中，开发公司尚未取得该房所有权证，预售合同应当载明商品房竣工验收后预售方应当持《土地使用权证书》到县（市）以上地方人民政府房产管理部门进行登记，取得《房屋所有权证书》，按照预售合同的约定办理住房交付使用手续。房屋交付时，购买人应当持（房屋预售合同）和房屋交付凭证向房地产管理部门补办产权转让登记手续并缴纳相关税费。九是违约责任。规定当事人违约的，其有权在合同解除之前要求违约赔偿。如房地产开发公司未按原计划日期竣工并延误了相当一段时间，或者竣工房屋的实际用途与预售合同所列实用面积差距过大，或者竣工房屋资料与预售合同差距过大等，购买方可以申请违约赔偿或者解除合同。（二）规范商品房预售行为为了规范商品房预售款行为，最高院于5月6日发布司法解释《解释》，将商品房销售广告、宣传资料等作为要约邀请处理，但如果房地产开发企业在商品房开发计划范围内所做的描述、允诺等明确认定，且对于商品房买卖合同签订、房屋价格认定产生较大影响时，应认定为要约。《解释》中具体提及，上述解释及允诺即便没有写入商品房买卖合同中也应认定为合同内容，如果双方违反，则应承担违约责任。司法解释的颁布对商品房预售有较大的规制作用，维护购买方利益。对此应当以法律形式明确规定，如果超过合同规定交付住房的一定时间，购房者享有解除合同的权利，售房者在返还购房者购房款本金和利息的同时，应当承担违约责任，对购房者的损失予以补偿。如购房者请求实际执行，房地产开发公司在违约责任之外，仍应负继绰执行交付住房的责任。（三）应对商品房再转让过程（1）买主签订买卖合同后，必须支付订金，订金是订金，如情况必要，官府有权规定将垫款增加至订金，订价是订金（以前通常垫款只是楼价）。（2）房地产商必须重新安排注册号码后再由买方进行实际选搂，这一规定旨在打击雇人抢着排队和注册购买楼花的投机行为，并照顾到真正用于购买建筑物的住户。（3）规定房地产商销售搂花时，限制每个买房人只注册一次，而由买房人本人注册，不得接受委托代理人授权方式。（4）规定每一个注册买房人只能买一套单元住房。（5）要求房地产商每次销售搂花，都要宣布销售住房总数和留用住房。另外，留建住宅必须于售房登记和选定住宅单元前，于住宅所在地和售房处进行公开陈列。（6）买房人须报明所购房房的价钱和从谁手中购得以提供交易信息给政府作记录和统计各种税费。（7）对房地产公司内部职员、商业伙伴私自大量认购搂花、转让楼花的行为加以限制。（四）规范抵押手续办理程序因房地产（成品房）被抵押的，法律规定应办理亦理抵押登记。故房屋预售合同抵押登记后，房屋竣工后必须重新办理成品房抵押登记手续。这符合中国法理学基本原理。由于房屋还未竣工，没有房屋产权证就对其进行抵押，该行为无论从权利还是标的物方面均存在瑕疵。但是两次抵押合同怎样在技术上加以约定，这将是值得研究的。我国的作法是把两类抵押只作为一个抵押合同处理，凭借该抵押合同在预售阶段首先到政府房地产管理部门进行抵押或者备案，在房屋建成后再以登记或者备案的该抵押登记合同及房地产产权证为成品房进行抵押登记手续。正是由于只办理了一个抵押合同，所以该抵押合同内容就包含了两个阶段，既要包含房屋预售合同中与抵押相关的部分，又要包含成品房中与抵押相关部分，而这一抵押合同要保证抵押权人对房地产权证书取得及成品房抵押登记手续的实际掌控，对此在抵押合同中应当约定房屋预售合同正本由抵押权人保存，房屋建成后抵押权人代其抵押取得房地产权证书，并且还应当对成品房进行登记。日前发布的《关于处理商品房买卖合同纠纷适用法律几个问题的说明》，就商品房预售合同是否有效以及在合同中如何具体运用法律等问题作了较为清晰和具体的说明。这一司法解释的颁布，对楼花按揭具有明确成文性的规定。结语商品房预售制度对中国房地产市场在过去几十年间的发展起到了举足轻重的推动作用。房地产这一支柱型产业对中国经济发展，社会发展都有影响，尽管商品房预售制度给经济发展带来一定的问题，但是也不能由此否定它对经济发展有利的方面，要正确地分析问题和解决问题，取消商品房预售制度不能根本上解决中国当前市场经济所存在的各种问题。对此，应健全现行法律法规，明确商品房预售市场准入与退出的严格机制，强化预售资金监管，确保预售双方能够在信息对称，公平公正的氛围中完成交易并建立风险共担风险机制，当消费者权益受到侵害时能及时得到有效救济，从而有效地维护商品房预购人权益。

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