中原解读《新国十条》新一轮房地产政策调控开始

2、高房价严重压抑居民消费需求，使得巨大的消费潜力得不到释放，同3、2009年房价超越2007年高位并2、“两会”刚召开完，地王再出，高价地从3、去年房地产市场销售强力回暖，开发放缓，导致今年上半贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格），纵观“新国十条”，与年初的“国11条”对比，部分内容属于重款，主要体现在需求的调控上，住房信贷政策收紧力度前所未有；而增加供给和市场监管的本一致。从需求调控去看，差别化信贷政策更加严格，对二套房贷首付提高到五成，贷款利的1.1倍；同时首套房贷如果购买90平米以上的首付的大幅提高，另一方面银行可以根据情况暂停发放购买第三套及以上住房贷款；地方政府性措施，在一定时期内限定购房套数；同时，政策中首次出现打击异地炒房行为，对异地炒贷款。除了信贷政策外，税收政策也明显加大调控作用，虽然没有明确的税收政策出台，但释放出房产消费税或房地产保有税的出台预期信号。言外之意很明显，就是如果目前的政策强房地产信贷管理、第二套住房的认定标准、第三套（含）以上贷款购房的首付及利局制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；国土资源部改革土地部编制和公布住房建设规划；同时，细化政策还要落地实施执行。可以认为，继年初房地产政策调控后，“新国十条”出台前，在14日国务院常务会议上，相关信贷收紧的政策已经提前出台，很多楼盘迅速反应，赶在银行执行最新信贷政策之前催促客户赶搭末班车，加快签订买卖合同。由于次政策银行会很快执行，促使各大楼盘动作加快，在16-14月16日，工行宣布即日起执行4月19日，农行宣布即日起执行其他银行大部分也宣布从本周有向上的态势。政策出台后，释放出强烈的调控信号，市场预期预计将快速转变，看增多，当市场预期开始转变，带来的是市场的观望和购房者的延迟购房计划，短期内态，市场分歧较大，市场等待趋势明朗，整体市场成交预计在低位徘徊。依据量在价先上没有投机需求，主要以长线投资为主，追求出租回报，首付的大幅提高，大大打击着他们的投资热情；升级换代的换房需求在这轮政策调控中也受到抑制，在信贷收紧的大环境下，二套房贷的界定比较简贷款购买第二套住房就是二套房贷，因此改善需求也属于二次置业的范畴，首付不低于五成力很强的改善需求，影响不大，他们主要购买的物业为豪宅，首付四成和五成差别不大，但强的改善需求，由于购买的物业总价比较高，首付增加一成压力非常大；而对于恐慌性购房策改变了市场的预期，他们由看涨转成看跌，观望随即产生；而正常的刚性自住需求，在目买90平米以下的中小户型仍然能享受到首付两成，这种情况政策影响比较小，但购买90平米上首付不能低于30%，较之前政策宽松的时候要增加一成首付，置业门槛大大提高，现象比较普遍，在市场上的比重也比较大，据2008-2009年的数据统计显示，合户型其中有一套要作为二套房贷处理，按照新政规定，二套房贷首付不低于居民暂停发放购买住房贷款。因此东莞临近深圳的片区如塘厦、凤岗等镇区，由于当圳客户为主，在目前的政策下当地的商业银行有可能不放贷，同时这些人群多属二次其次，小户型公寓经过过去几年的井喷放量，进入2010年小户型公寓新增供应非常少，而且年的消化所剩不多，造成当前小户型公寓供求关系是供应偏紧，而需求相对还是比较旺投资需求比较旺盛，目前的政策提高首付到五成，影响的是单个投资客购买的套数会有求与供应相对还是比较平衡。受影响比较大的是小户型公寓中的偏大户型，总价过高，限非常高，在公积金缴纳人群中有部分公积金收入比较小。目前东莞与公积金管理中心合作的开发商逐步增多，同时公积金贷款在开通也比较快，只是公积金贷款的返点比较难操作导致很多开发商合作意愿不高。这几年数据中，每年有20%的购房通过住房公积金贷款。可以认为，在信贷收紧下，东莞市场起强房地产信贷管理、第二套住房的认定标准、第三套（含）以上贷款购房的首付及利局制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；国土资源部改革土地部编制和公布住房建设规划；同时，细化政策还要落地实施执行。可以认为，继年初房地产政策调控后，新一轮更严厉的房地产政策调控在4月中旬拉开序幕，接下来的3-5个月内政策调控预2009年2月东莞普通住宅的加权均价为5080元至2010年2月到达最高位6221元/平米，上涨幅度高达22.5%。从2009年8月份开始，随微调，加上市场进入传统淡季，整体市场成交量开始回落，而价格仍然持续向上态势房地产板块在2009年8月央行货币政策出现微调时开始见顶，至今经历两波调的房价却持续上升态势，两者之间严重背离。股市已经充分提前反映市场悲观预期，紧、开发商资金充裕、地王拉升房价预期等因素，房价持续上涨，其中虚涨成份越来地产政策调控拉开序幕，受此利空打击，房地产板块的股票特别是龙头个股纷纷放量波调整，市场预期非常悲观。在楼市中，上涨的房价预期预计会快速转变，看跌看空过快，房价已经远远脱离普通购买力，如果一线城市房价高位回落，势必影响二线城调整。而对于东莞房价的调整空间，我们仍然为调整空间有限。东莞目前的房价相对后反映了东莞市场的自身特点和问题：东莞外向型的经济受全球金融危机影响非常赁需求下降、外来投资客不看好东莞短期发展而淡出东莞市场；东莞各