格力旺角商业文化中心销售策划方案

------------------目录------------------□-------------------------------------------------------------------------------一、项目概况□-------------------------------------------------------------------------------二、珠海商业概况□-------------------------------------------------------------------------------三、项目定位□-------------------------------------------------------------------------------四、项目价格策略-----------五、项目销售推广-----------六、附件2、物业状况：·项目占地面积29452.85㎡，建筑面积29385.8㎡，是目前新香洲唯一一个纯商业建筑物。·处于新香洲心华路与敬业路交汇处毗邻体育中心与繁华的广3、优劣势分析：·优势：商业区的核心位置。经营档次。大，形象良好。大。·劣势：大市场威胁。1、珠海商圈分布及特征：大商圈与香洲商圈。·拱北商圈：——商圈面积近18平方公里，可开发用地日益稀缺。强。·吉大商圈的中心商圈。的集聚地。·香洲商圈辐射力相对较弱。快。2、新香洲商业现状及前景：·现状：求。·前景：3、项目市场竞争：西路交汇处，占地面积32062.2㎡，规划有13栋小高层住宅目之一。北面约100米，隔心华路相望，临街地铺一二层为1.92万㎡，项目三面临街。万㎡，年内将推出认购。建筑面积4万多㎡，项目部分拆迁完毕，准备桩基工程施工，据悉年内将推出认购。项目面积（㎡）售价（元/㎡）租金（元/月㎡）备注富华广场27双层层高3.3m6500管理费：餐饮2元/㎡商业鸿运花园26广富市场银厦广场怡景苑安居园健民路葵竹苑桂花苑和福街五洲花城调查时间：8月下旬其操作无疑取得了成功。根据格力旺角商业文化中心的硬件设施及须出售10000㎡实现资金1、业态定位文化为一体。辐射力强，商机无限。核心地位不可撼动。2、功能规划美食街当劳）等；3、购铺客户定位根据我们调查结果显示，目前珠海购买商铺的客户群中85%以上用·区域定位：区域珠海港澳地区珠三角其他地区其他比例（%）55·投资商客定位：的珠海三角大客户。——对珠三角经济及市场环境较为熟悉，看好珠海发展前景的港澳人士。的珠海本地人。1、商铺规划建议益。因此我们建议将面积大的铺位分割成面积在40-80㎡左右商铺，传统的销售(旧规划)销售净增额（元）预售价（元/㎡）预售总额（元）销售面积（㎡）预售总额（元）单价总额227756扬。2、商铺销售分析·销售目标：人民币1亿元2369.44㎡）不含理货区220㎡。——二楼A区：1816.36㎡——三楼A区：约600㎡——二楼：6498.74㎡——三楼：7168.92㎡——四楼：4561.23㎡项目销售均价(元/㎡)返租面积（㎡）年返租成本A类（6%）年返租成本B类（8%）年）年）返租单价（元/㎡·年）返租成本（元）返租单价（元/㎡·年）返租成本（元）一楼二楼3、售后返租策略定的投资回报。投资商客理想的投资回报一般在8%以议基于以下理由：强投资商客投资信心。尽快实现旺场。效果。□具体操作要点如下：客。零风险。按返租三年计算，设定第一年的出租率为70%（包含3个月免租期及空置项目（元）（元）第出租收益实际收益出租收益实际收益出租一楼二楼575757511107合计项目出租收益实际收益出租收益实际收益一楼二楼-704117合计返租分析：为22224117元，实际收益为2018784元；为22224117元，实际收益为-3883761元；——以投资资金的运作角度，按6%返租，开发商需支付返租成本652合计19580910元；按8%返租，开发商需支付返租成本8702626元，三年合计26107878元。租售发展商实际收益为18891934元。期望。4、商铺销售策略：·商铺卖点营造:及特性。突出项目发展优势。销售。阶段。群体。具体操作:·试销阶段：2004年9月8日——2004年9月28日咨询；位15至20间，可享受9.5折优惠。通过优惠吸引可对市场反应进行全面摸底。——预期效果：销售10%，·扩销阶段：2004年10月1日——2004年11月20日项目销售全面展开；人员充足、形成热销气氛。段销售垫定坚实基础。——目标效果：销售近40%。·强销阶段：2004年11月21日——2005年2月7日商铺提高15%以上的售价。使投资商客产生商铺升——目标效果：销售40%强。·尾销阶段：2005年2月8日——2005年4月30日朝天的景象。告发布。售磬清盘的目的。5、销售付款方式：详见下表：方式折扣率(%)定金（元）七日内三个月内一次性50%（含定金）分期付款50%（含定金）按揭50%（含定金）销售付款方式项目推出时机:会期间。们建议开盘期定在2004年9月28日，项目咨询、客户登记工作从2004年9月8日展开。五、项目销售推广1、项目推广策略·‘短平快’之推广战略。打一个时间差。印象。起点。业前景。2、项目推广广告语□主广告语：·文化香洲、财富旺角——购物、休闲、娱SHOPPINGMALL。□副广告语：·坐享银行利息4倍的获利租金！月圆人缘、滚滚财源（开盘用）·推广载体：签约仪式等。书、宣传单等。销售同步）；第一期：试销阶段·时间：2004年9月8日----2004年9月20日年来被明智的地产商所采用。新闻的力量远远在于引起广泛注意。立体广告攻势。以图一举炸开市场。让受众和消费公众形象。——在首期宣传中，让40%的目标客户知道格力旺角商业文化中心，并在心目中留下深刻印象。销售，销售量达到10%。——吸引目标客商注意，诱导20%的目标顾客跃跃欲产生购买冲动。·时间：2004年9月21日：2004年11月20日变潜在客户为准备购买群。目。一定要跟上去。——继续吸引目标受众，注目率已达40%左右，并形成一定之口碑。合力促进销售，引导30%的目标顾·时间：2004年11月21日----2005年2月7日分加以利用。题。上做足文章。第四期：尾售阶段·时间：2004年11月21日----2005年2月7日改进。约250平方米（销售广告，突出理念和前景）突出理念和前景）的流动式广告。·售楼书/内容：远景展望。势表格/法律文书/制造气氛。4、项