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无锡市世嘉大成投资顾问有限公司是一家集房地产投资顾问、策划、销售代理、房产中介等多种经营业务于一体的综合性投资顾问机构。公司成立至今以“务实、创新、高效、负责”的鲜作为专业房地产策划代理服务机构之一，擅长精确掌握、分析市场信息、准确市场市场定位、把握市场脉搏、并在实践操作中创建一套专业规范操作程序和房地产市场综合咨询系统，同时导入务实的全程跟踪策划服务，将可行性论证、规划设计、市场策划、销售与广告推广紧密结合。自创办以来，已逐渐形成了力求实战、卓有成效的行销工作体系，建立了一支高素质的营销团队。并在无锡先后成功策划代理了威世嘉大成经受市场的风雨考验，几经拼搏，奠定了自己行业基础，一切源于为客户提供优质服务的追求，公司始终坚持以“尊重人、信任人、发展人”的人才观，遵从“诚信为本、专业服务”的宗旨，真诚划发展、消费习惯、客户特征等方面都有较为深入地研究与分析。因此本项目周边的具体情况也一个房地产项目的选址、规划、设计、策划、推广、销售、交房等各个环节的工作，例如：金马源都较为丰富，也成为了我公司其他操作楼盘畅销的案具备得天独厚的自然资源，是五里湖的稀缺地块，其地产价值无可比拟，该项目先后荣获“江南经典别该楼盘位于无锡市新区，汉江北路与新光路交叉口、南临红旗小区、占据新区核心住宅居住区。项目本项目地处无锡市中心商业区与火车站站前商贸区核心位置，解放东路段与县前街交汇处。开发商是金马商城位于春申路与原通惠东路交汇处，紧邻火车站、汽车站、沪宁高速与锡澄高速，距市中心不-70㎡，面积适中而绝不局促，同时又有效的控制了总价，成为渴望独立空间的年轻人的首选。化环境，并以多样别致的精品户型实现业主生活与品位的升华，以贴心、舒心、安心的社区配套和物业管南街新城地处江苏省赣榆经济开发区内，位于赣榆县华中路西侧，204国道东周围为大片行政建区和住宅项目，北面为吴文化公园和御花园别墅社区，东面是惠山区和开发区政府，西场。独特街区围合开放式商业形态，划分为家居名品、创意这个社会不缺乏有能力有智慧的人，缺乏的是既有能力又忠诚的人，相比而言，员工的忠诚对于一个企业来说更重要，因为智慧和能力并不代表一个人的品质，对企业来说，忠诚比智慧更有价值---比尔.盖茨有些人只有在形势所迫时才能把事情做好，他们得到的只是冷漠而不是荣誉，报偿更是微不足道。这还有些人，即使有人追着他，告诉他怎么去做，而且盯者他做，他也不会把事情做好。这种人没有一一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给），A、商品房B、非商品房C、集资房写字楼：1.标准写字楼住宅：1.高层住宅（小高层）2商铺：1.临街地铺土地类型：土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利土地使用权年限：是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地土地使用费：土地使用者因使用土地按国家规定每年支付给政府的费用，按现时的收费是：居住用地2福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地产地价、按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展房地产买卖合同：是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签银行按揭：是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分楼款，余款由银行代购房地产转让：房地产转让，是指拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组银行本票：是付款人将款项交存银行，由银行签发给他，凭此可以转帐结算或支取现银行汇票：银行汇票是汇款人将款项交存当地银行，由银行签给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金银行支票：是银行的存款人签发给收款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给收款人的票据，有效期为（3）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经房地产抵押：指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供协议出让土地使用权：协议出让土地使用权，是指由土地管理部门代表政府与土地使用者以土地的招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，通过竞标后确A、夫妻双方户口簿及身份证复印件。外地人员需带暂住证。私营业主需带营业执照B、公司还需营业执照副本，公章，法人代表证明书，法人代表身份证，如法人要找他E、身份证明：个人身份证复印件（单位购买的应提交营业执照复印件或政府↓↑↓↓销售合同转让办理公证↓↓梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门23、坡屋顶建筑高度：坡层顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高（2）室内设计标高正负零下面的一层，按排列称为地下一台台在现代化的城乡住宅小区内综合采用目前国们不难理解，智能化小区主要有三个组成部分，即提供多元信息服务和公共物业管理的中心，提供多元信），这些分区，各有明确的专门使用功能。在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色；有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。此外，要考察起居室四周的墙面是否好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否则会影响家具的摆放与使用，降低空间使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，会影响室内厨房：购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。在空间布局方面，开放式厨房有着很好的空间效果，可以充分展示个性化装修的魅力，也适应现代化的生活时尚，但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功必备的设备需要足够的面积。根据建设部的住宅性从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系，双卫或多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室。从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不是指人们活动的路线，它根据人的行为方式把一定的空间组织起来，通过流线设计分割空间，从而达到划分不同功能区域的目的。而且随着居民住房由满足需求型向改善型过渡，一百平方米以上的大套型住宅逐中的基本原则。如果一个居室中流线设计不合理，流线交叉，就说明空间的功能区域混乱，动静不分，有就不会有多绕几圈浪费时间、体力，或在忙乱中打翻碗碟的现象。除思考自己下厨的习惯外，充分的考虑流线，比如以L型流线安排设计厨房用品的摆设，较狭窄，流线通常排成一直线，即使如此，顺序不当还是会引起使用上的不便。举例来说，假使料理台的流线规划是先冰箱、炉具，然后是水槽清洗，再走回炉具进行烹调，感觉流线并不顺畅，如果一开始的安调，满足主人的生活习惯。目前流行的在卧室里面设计一个独立的浴室和卫生间，就是明确了家人流线要而流线作为功能分区的分隔线划分出主人的接待区和休息区。目前大多数的流线设计中把起居室和客厅混为一谈。这样一来，如果来访者只是家庭中某个成员的客人，那么若大的客厅就只属于这两个人，其他家人就得回避，浪费空间不说，还影响其他家庭成员正常的活动。在起居室中划分出单设计中利用高低区分动静分解空间是可行的。这就产生了错层、跃层以及复式住宅中比较丰富的流线设计和空间感受。这本是无可厚非的，但是目前存在这样一种现象：开发商设计房型不是从人的需求、活动规最舒服的。流线的设计要“以人为本”一切以人的舒适方便为出发点，而生硬的人为的流线设计是不可取们的行为方式加以科学的组织和引导，向人们传达动静分区的概念，改变不良的生活习惯，为业主提供人住宅的原始功能，不是烹饪，不是如厕，不是朗诗颂词，它主要是被用来睡一觉的，所以，一直到现在，居室这个重要区域的面积和功能却基本上还没定型——面对“百变”居室，你知道什么是它最合理的尺度基本指标：宽3米，深3.3米，使用面积至少10平方米。否则心理上的不安全因素、积尘、噪音、迎头风等，都不利于睡眠——安置好床之后，再看这个房间的宽以床长2米来算，加上床前需留的1米通道，则卧室的至少应为3米；上床本身的宽度1.5米，则卧室的深至少应0平方米左右。当然，若单人居住，房间面积可以再稍小，但一个小于8平方米的睡眠空间可能会有窒息14平方米：一个可以看电视的卧室一侧。因此，其宽除容下床长2米、走1米外，还应增加约0.6米以放置电视（卧室电视25寸足够）。 卧室深度加到3.9米时，去掉衣橱和走道，床侧可有1.2米空间，能摆放小型书桌或梳妆台，也可以考虑换张大床——总之14平方米的卧室要好用多了。20平方米：一个可以“分居”的卧室舒适指标：宽3.9米，深4.8米，面积20平方米。有了4米左右的深，卧室在布置上就随意多了，一把摇椅，一个大盆栽，一个跑步机，都是不错的选择。你还可以考虑另一种较流行的卧室文明，将双人床换成两个单人床，对工作压力大的年轻“双职工”20平方米以上：一个可以动静分离的卧室豪华指标：宽4.2米以上，深5米以上，面积超过20平方米。如今很多样板间也开始在主卧中布置双人沙发或贵妃榻了——能宽裕地布置坐椅的卧室，深怎么也在5米一居以上的住宅要不要在卧室的大小、功能上分出主次，是一个有点争鸣的话题，你不妨以自己的实际原因。要注意的是，次主卧不仅指面积，还包括朝向和功能上的次“主要”考虑，它最好也阳光灿烂并有儿童房10平方米左右完全可以达到舒适。发，8平方米的书房也很实用了，再削减书柜、桌椅的尺寸的话，6平方米的书房也算好用——不少项目在客厅或者阳台隔出个5平方米多的空间，放个带书柜的电脑桌，照样能用，所以，居室的尺寸对书房来建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统得房率开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的俗称"地砖面积"。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公管理用房的建筑面积；2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区绿地率层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑实用率实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分阳台平台走廊地下室住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受隔断均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里廉租房廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最私房私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。一些无房的人买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合外销房外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出内销房内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素尾房尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。"烂尾"的情况一般不会发城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑2006年无锡房地产市场主要表现为：“一是房价平稳，二是供应充足，三是成交活跃。”％，％，措施，“国六条”的出台，被认为是新一轮调控吹响号角。紧接着，就是国家九部委的仔细比较后发现，上榜楼盘的区域集中度相当地高，还有就是楼盘的集中度高。统计心的城西区，以惠山新城为重心的城北区，这三个片区住宅成交的集中度比较高，这在示会的亮相楼盘中看得很清楚。新区销售旺盛是因为有企业导入和人口导入所形成的巨火爆是因为有蠡湖新城及梁溪河令人神往的风光；而北区销售上升快是因为楼盘品质较今年无锡房地产界的一个重要事情就是将“90／70”的新政策落地，为中小套型在谁都可以购买的普通商品住房中90平方米以开发商推出了拳头产品花园洋房，花园洋房是今年楼市中当之无愧的亮点。在住房消鲜，喜欢时髦。花园洋房能让人享受到别墅的舒适度，但价格比别墅“亲切”得多，最大的看点，每一层套型都不相同，每一个套型都有多个情景空间，为住户提供多元察。花园洋房要成为住宅市场的“当家菜”，要看开发商能不能将江南的气候特构逐步优化、商品房市场成交活跃、二手房市场有所波动，房价稳中有升，呈现出健％：％，％，一是通过房地产市场的整顿，我市房地产市场秩序得到了进一步的规范。二是楼盘销加商品住房比例为66.95与去年基本持平；建筑面％，我市房地产市场日趋成熟，2006年商品房交易指标波动交量低谷值为27.65万平方米，同比增长31.73％。(2)2005年较大，市场出现了明显波动，主要表现为：一是在政策出台前出现交易量短期激增现象％，手房成交同比下降4％的基础上，2006年二手房成交同房转向租赁市场，减少了二手房买卖市场的供应量；三是商品房供应充足、市场结等因素导致部分二手房需求转向商品房市场；四是由于政策调控的影响，市场存在根据国家宏观调控的精神，中小户型，中低价位商品住房的建设规模将进一步加大，市场改善居住条件。此外，随着我市人均可支配收入的逐年提高，这将增加一部分改善性市场供给总量不断充足，供给结构不断优化，房价将继续保持平稳发展的为进一步贯彻《市政府关于贯彻国家房地产宏观调物价局、工商局将在近一年的时间内联合对市区各房地产开发企业、评估企业、经纪查。此次专项检查范围广、力度大、内容细，切实维护房地产市场交易秩序，进无锡房地产市场总体已形成了供略大干求的良好局面，但由于个别区域地块出集，产生了阶段性供过于求的失衡现象。同时，商业店铺等非居住类物业供给较大程度远看这有利于促进服务业的发展，但其阶段性的供求失衡对房地产业本身的负面影响需此外，随着城市基础设施建设力度不断的加大和道路交通条件的改善，需要对消费者传延时交付及开发商资金不到位的诸多问题的影响，呈现同比下降的现象。从供销比来看2003.12003.22003.32003.42004.12004.22004.32004.42005.12005.22005.32005.42006.12006.22006.32006.4002002.22002.32002.42003.12003.22003.32003.42004.12004.22004.32004.42005.12005.22005.32005.42006.12006.22006.32006.402002.22002.32002.42003.12003.22003.32003.42004.12004.22004.32004.42005.12005.22005.32005.42006.12006.22006.32006.4342434242548、w——一2002.22002.32002.42003.12003.22003.32003.42004.12004.22004.32004.42005.12005.22005.32005.42006.12006.22006.32006.402002.22002.32002.42003.12003.22003.32003.42004.12004.22004.32004.42005.12005.22005.32005.42006.12006.22006.32006.4002002.22002.32002.42003.12003.22003.32003.42004.12004.22004.32004.42005.12005.22005.32005.42006.12006.22006.32006.4033583404345928502914218322132336237124042002.22002.32003.12003.22003.32003.42004.12004.22004.32004.42005.12005.22005.32005.42006.12006.22006.32006.4102003.12003.22003.32003.42004.12004.22004.32004.42005.12005.22005.32005.42006.12006.22006.32006.40内巨型楼盘众多，且产品同质化和同时化程度较高，因此众多楼盘在推广的时候加大了优惠政策，某中程从上两图可以清晰的看出，随着房价的逐年提高，购房压力也随之提高，因此在户型选择上有逐渐小3、鞋子：应保持清洁光亮，如有破损应及你的面孔。两臂自然，不耸肩，身体重心在两脚中间。会见客户或出席仪式站立场合，或在长辈上级2、坐姿：坐下后，应尽量坐端正，把双腿平行放好，不得傲慢地把腿向前伸或向后伸，或俯视前4、握手时用普通站姿，并注视对方眼睛，握手时脊背要挺直，不弯腰低头，要大方热情，不卑不5、出入房间的礼貌：进入房间，要先轻轻敲门，听到应答后再进。进入后回手轻轻关好房门。进入房间后，如果对方正在讲话，要稍等静候，不要中途插话，如有急事要打断对话，也要注意6、递交物件时，如递文件等，要把正面、文字对着对方的方向递过去，如果是钢笔，要把尖向着7、走通道、走廊时要放轻脚步。无论自己的公司，还是去访问别人的公司，在通道和走廊时不能一边走一边大声说话，更不能唱歌或吹口哨等。在通道、走廊遇到上司或客户要礼让，不能抢3、把一个人介绍给很多人时，应先介4、男女间的介绍，应先把把男性介绍给3、接对方的名片时，应双手去接，拿到手后应马上看，正确记住对方的姓名后，将名片收起。A对公司要有全面的了解。包括发展商的历史状况、公司理念、获过的荣誉、房产开C掌握顾客的购买心理和特性。要了解顾客在购买过程中存在的求实、求新D了解市场营销的相关内容。售楼人员应该学习房地产的产品第一、有关项目的所有资料、情况应牢固，包括价格表（可按规律记忆起价、均价、最高价，都应做1、在回答客户和其他咨询者的提问时，做到胸有成竹、从容不迫、对答如流，向客户充分展示售2、你应该注意的：如果你对某项问题或具体的数据不太清楚、记忆模糊时，应先察看资料，确客户本身的考虑更全面周到，这不但能给客户带来意外的惊喜，也会使客户对你心存感激。因称。客户所关心的是哪些学校最好，它的师资力量如何？教学质量怎么样？毕业升学率有多高？教育设施是否完工备？校风校纪如何等等。如果你已经了解了这些情况，当你把你所了解到了东西详尽地告知你的客户，你就是帮他省却了很多的麻烦。客户是否真正想要了解这方面的问题并不重要，重要的是你在告诉你的客户，你和你的公司是真正为客户着想，是在尽力把对客户的服务做得最好。客户是否会觉得买你的营销技巧中有关个人素质，在《培训材料》中已有详尽论述，不作攒述。个人素质的提高决非旦夕之功，它要靠平时的积累。并非文化程度高，就代表着个人素质高，文化程度低就代表个人素质低。其实，商道即人道，一个成功的售楼员，他也应是一个成功的人。如果你在待人接物为人处事上做到家，即使你的整理。售楼处室内外要始终保持干净整洁。办公桌要时刻保持整洁，不该让客户看到的资料，一定要妥要想把房子销售出去，首先要寻找到有效的客户。客户的来源有许多渠道，如：咨询电话、房地产展客户大多通过开发商在报纸、电视等媒体上做的广告打来电话，或是在房展会上、促销活动中得到项一般而言，打来电话的客户只是想对项目有一个初步的了解，如果感兴趣，才会来现场参观；而通过(2)通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方(1)接听电话时，要注意按公司的要求做(销售人员上岗前，公司要进行(3)广告发布当天，来电特别多，时间更显珍贵，因此接听电话应以2到3分钟为限，(4)通过随口招呼，区别客户真伪，了解客户来自的区域和接受的媒体(从何媒体(5)询问客户是否与其他业务员联系过，如果是其他业务员的客户，请(2)接待客户或一人，或一主一辅，以二人为限礼貌的寒喧之后，可配合沙盘模型等做简单的绍产品(着重于地段、环境、交通、配套设施、房屋设(7)在客户对产品有70％的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。应送其出门与其道别。个别意向很强的客户可采取收取小定金的方式，向其声明他所中意的单元可为其保留(保留时间以不超过3天为宜)，此种方式有助(1)暂未成交或未成交的客户依旧是客户，销售人员都应态(3)针对暂未成交或未成交的原因，报告现场经理，视具体情况(1)与现场经理和其他销售人员密切配合气(2)当客户对某套单元稍有兴趣或决定购买，但未带足资(6)定金保留日期一般以3-7天为限，超过时期，定金没收，所保留单元将自由介绍给其他客户。(6)解释合同条款时，在情感上应侧重于客户的立场，让其有认同感。(7)对签约1．开发商入住准备工作流程竣工——测绘队验收——领取质检合格书——房屋使用说明一发入住客户凭入住通知书、身份证明、合同副本、交款证明到物业公司办理入住手续——发展商向客户出具房屋质量检验合格书、验收项目说明(可选项)、房屋使用说明书——客户补足房款总额——物业公司与客户签署物业管理公约——物业公司向客户提供物业管理收费标准——定租车位(可选项)——客户缴纳物业管理费(按物业公司要求季付或年付)、公共维修基金、车位租金(可选项)、装修质押金(可选项)——领第二、经济环境。经济环境研究通常包含整个经济实力、收入和消费能力以及消费结构，来判断购房需求第三、政策环境。即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政第一、城市房地产市场发展描述。主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到第二、市场现状剖析。通常通过对比近几年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上，就与项目第四、板块物业价格水平分析。这是制订价格策略的基础，因此一定要搜集准确、全面的资料，并进行归第一、生活配套。主要包括交通状况、商业网点状况、休闲、体育场所、医疗、教育设施分布及未来发展第二、交通状况。各种交通工具的通勤半径、停车设施状况研究、各种公路第四、污染状况。空气质量、水质状况、土质状况、辐射物辐射状况、能见度状况、水气及腐蚀状况及未第六、未来发展状况。交通未来发展状况研究、教育及医疗未来发展状况研究、购物及休闲未来发展状况第一、项目地块的基本情况。主要有地理位置、占地面积、规划用途、规划指标（容积率、建筑密度、绿第一、市场需求和消费者行为调查。主要包括消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、市场需求发展第二、房地产市场状况针对性调查。主要包括对该区域的明星楼盘、畅销楼盘、滞销楼盘、最受欢迎物业第三、房地产市场的营销手段调查。主要包括房地产广告的时空分布及房地产广告媒体使用情况、以及房第一、对可类比项目的硬件指标调查。项目占地面积、用地面积、容积率、建筑密度、绿化率、规划户数第二、对可类比项目的软件指标调查。主要包括项目价格层次、户型配比、社区配套、项目定位、主要卖“十一五”是现代服务业发展的黄金时期。市委、市政府也出台了相应的规划和政策，提出了服务业要城开发”和工业企业“退城进园”战略，为南长区加快现代服务业发展带来了巨大机遇。随着无锡市南片区的功能开发，“退城进园”的加快实施，居住区的成片形成，城市繁华程度的提升，现代服务业将成为南长区的支柱产业和税收主体。因此，大力发展现代服务业，是产业发展的重点，到“十一五”末，努力把南长区建成大文化、大旅游、大物流、大商贸的现代商务办公区、文化旅游特色区、商住“十一五”期间，南长区服务业重点将实施“一中心、一街区、一大道、十商圈”工程，构建现代服务约4.5平方公里。在太湖广场周边，以国际会展、现代商务、信经济规模逾百亿元、税收总额超亿元、辐射力强劲的商务中心，初步展示城市“会客厅”形象。重点建设历史遗产保护的基础上，挖掘文化内涵，打造具有浓郁文化氛围的风情旅游商贸街区。规划建设的古运河风情街区：1、古运河观光段。2、南禅寺商贸休闲景区段。3、南长街历史文化游览休闲景区段。4、古窑⑴、是人民西路数码商圈。主功能为电子、通讯产品贸易。依托“百脑汇”咨讯广场、梦之岛电主功能为金融集聚区。主体为人民银行、工商银行、建设银行、交通银行、广发银行等各家金融机构，以⑶、是振新路商圈。主功能为文体、百货、丝绸服装、贸易。结合“四夹地区”改造、纺织企业“退城进⑷、是南禅寺文化休闲商圈。主功能为文化、娱乐、休闲。主建筑有南禅寺二期商业⑹、是中南路餐饮娱乐商圈。依托中南路、苏锡路以餐饮、娱乐、贸易为主要业态，为中心，在乐购超市的基础上，进一步建设华纳动感影院、德国啤酒城、国际大卖场，成为居民休闲购物⑻、是五星健康服务商圈。以清扬路、金城路为依托，以无锡市医疗疾控中心和好又多超扬路、新光路两侧大力发展医疗、餐饮服务业，成为居住中心、社区商圈。在京杭运河与古运河交汇处，利用岸线资源，建设水陆口岸物流中心，发展大型生产资料货运支线型⑽、是古运河风情旅游商圈。主功能为旅游。修复古运河沿河码头爱电子信息、金城湾汽贸集散等特色商贸圈，南长区今后的重点发展片区位于无锡南长区南部，四至界线为：清扬路一永乐路一塘南路一古运河一342006二手房二季度分区成交面积比例图副中心区西区南区西区④、该区域租赁房源极为“紧俏”该区域诸如沁园、清扬等老新村和新世纪花园、新江南花园等次新房的租赁房源一直是整个二手房市场以新世纪花园、新江南花园、南洋花园为代表，均占据了优越的地理位置，建设年限较短居住氛围天诚大厦（禹光大厦续建项目），位于清杨路文隆大厦（南）旁，由无锡市占地面积:2077.20㎡开工时间:2006-5-18总建筑面积:26687.30㎡竣工时间:2008-6-30公交：23、24、77、103、K86、K11、33、开工时间:2005-8-1竣工凯燕环球中心占地面积128667平方米总户数560户总建筑面积134254平方米9凯燕环球中心由比尔.盖茨豪宅设计师JohnDavid亲笔规划，是集德国五星级酒店，商务酒店公寓，休闲，会议，康乐为一体的大型标志性建筑，总高50层(近200米)，其中1-22层由凯宾斯基入驻，23层以上为精心筹造的总统套房之上的五星级酒店公寓、办公公寓，由凯宾斯基大饭店管理公司统一管理。未来的凯燕环球中心，将成为无锡外地高级主管、顶峰名流的常驻行宫。诚挚欢迎各界有识之士拨冗莅临。4米每秒繁荣超高速电梯、细化到国际品牌电器、电动窗帘的铂金装潢、共你想成为售楼冠军吗？你想致富吗？答案是不言而喻的，但是，有些人只在心里想，而没有去付诸行人都会马上掏钱搞定家里的马桶。但参加培训，不断提高自己，对有些销售员来说就不太容易做到了，因梦想只是泡沫而已。几乎所有的人都有过梦想和欲望，但大多数人都只是平庸的打发时间，安于现状，不思进取。如果你的想法是一艘船，那么，你会因为风向的摇摆而轻易靠岸，以致放弃前进的目标？其实，在我们爬上岸之前，我们的船还一直在动。让我们扬起风帆掌控自己的方向吧！欲望变成现实，需要一步一步地走过去。刚开始，你设定的目标可以小一点，压力不必太大，但心中要有一种持续进取的信念。只一牧师的儿子小约翰闹着要去迪斯尼乐园。牧师将一幅色彩缤纷的世界地图撕成许多小碎片，说如果儿面是一个人的照片，我先把这个人的照片拼到一块，然后把它翻过来。我想如果这个人拼对了，那么这张忠实于公司就是要对公司负责任。首先售楼人员应该具备良好的职业道德，所谓用其人先用其德，一个人的能力再强，如果品质不好，也坚决不能用，品质不好的人就像一个毒瘤，不给予割除，可能危及整个团队；其次，售楼人员应该严格遵守公司的制度，珍惜公司的信誉，尽量维护公司的应得利益；第三，是客”售楼人员对所有客户要做到一视同仁、童叟无欺、平等待客，不管交易能否成功，不管交易金额大小，都要对客户热情提供周到的服务；再其次，售楼人员始终出现在营销的第一线和顾客直接打交道，顾客来自社会的各个阶层和各个领域，因此售楼人员应该具备较高的心理素质，在与顾客打交道时，无论客忠实于自己就是要严格的要求自己，持续不断的努力，最大限度的发挥自己的潜能，培养自己的高尚社会是普遍联系的，从某种意义上来说，售楼人员与公司签订工作合同，在公司工作上班，和公司构成的是一种合作关系；售楼人员和上司同事之间的工作配合也是一种合作，甚至售楼人员和客户的洽谈成交也是一种合作。双赢观念是指合作双方或者多方都可以在合作的过程和结果中得到合适的利益，只有这样合作对人们才有吸引力才能融洽、才能长久。与客户之间是这样，公司与个人之间的利益分配也是按这样的原则进行。双赢的观念还有另外的一层意思是：公司的利益分配机制是制度化的，售楼人员应该严格遵守制度，但是制度如果有不合理的地方或者售楼人员有不同的看法，应该通过正常的管道积极提出书面在每个房地产项目的开发过程中，销售和市场调查、项目定位、设计、施工、物业管理一样是一个重要的环节，在市场经济中，特别是在产品普遍供过于求的买方经济时代，每个一定规模的房地产项目的营销都是一个系统工程，都需要一个销售队伍来完成，不仅销售队伍内部要分工、竞争、合作，而且销售还要和市场调查、项目设计、工程施工及物业管理等环节紧密配合、共同协作，才能在竞争激烈瞬息万变的市场竞争中创造性的完成项目销售任务。任何一个销售人员都是公司的一员，都是售楼团队的一员，都要具备良好的团队协作精神，对公司其他部门的员工要有理有节，对售楼团队内部同时要良性的竞争和友好的合作。缺乏良好的团队协作精神，售楼人员内部将出现互相排斥的现象，互斥现象任由发展将可能对销售团队产生的巨大的破环作用。任何有发展目标的房地产公司都会努力从制度上拒绝这种现象。缺乏团队精神的员工在健康的房地产公司都将失去很多东西：同事友情、和谐的人际关系、提拔晋升的机会；都将渐渐孤立于团队之外，直至被炒鱿鱼。记住，只有协作才能创造共赢的局面，一花独放不是春、百花齐放二房地产营销是竞争最激烈的现代商业战场，而在这块战场上没有热忱，你不可能房地产产品的质量可以是一样的，但品牌却是不同的。海尔空调和海信空调的质量区别并不明显，但海尔空调卖的比海信空调快且贵，原因就在于品牌不同。品牌的不同就包含了服务的差异。丰裕社会，顾客买的不仅仅是你的产品，顾客买得更是你的服务的态度和质量。现实工作中房地产产品的硬件质量问题掌握在的公司董事长、总经理等高层和工程部的同事手中，销售人员的话语权及影响不大，售楼人员唯有在销售楼人员除了认真接待售楼部的上门客人外，要想取得更好的业绩更快的提升自己的业务能力，还要利用业余时间主动开拓客户资源、上门服务、联络客户。爱因斯坦有言：人与人的区别在于业余时间。伟额巨大、不易变现，客户在选择的过程中一般都非常的慎重，都会经过多方比较和深思耐心和锲而不舍的精神。房地产的购买行为可能是人类行为中频率最低的之一，也就是说客户的开拓和取得实属不易，因此凡上门的客人，都是茫茫人海中具有购房意向的推销目标，售楼人员都要礼貌热情的接待，详细周到的介绍和服务，客户一般不可能马上下单，有时售楼人员开盘就接待意向客户到将要交房时才能成交，甚至是在项目的一期工程接待没成交，在项目的二期、三期工程才成交。成功的售楼人员都有一个共同的好习惯：坚持不懈、持续攻击，为每一位接待过的客户建立专门档案，将每一次和客户的接触记录在案，累计资料，分析客户的真正需求及顾虑，有的放矢的为客户提供针对性的优质服务，从上门之日起就和客户建立规律性的联系，直至成交，成交后和客户保持定期联系，在老客户中建立好口碑，从老关于这一点，日常生活中，我们从他人身上的避免的，我最关心的是安全问题，系安全带时，我就松紧牢靠与否问了两次。应该说这也属人之常情，但也许是司空见惯，两位服务生的态度相当不友好。尽管如此，我还是实践了诺言，第一次完成了这么刺激的游戏，并得到了世界蹦极协会理事长签名的证书。乐满地是终生难忘的，但那服务生的不友好也将无法忘记。为实践诺言，只要安全，即使服务生态度不好，我也只能跳了，因为桂林没有第二处蹦极。但是现实的售楼活动中，同样档次、同等品牌、同样户型、同样面积的房子，客人在市场上有很多选择，客户不会花钱买罪受，服务态度服务质量不好，客户肯定不会选择你的产品。因此售楼人员和客人接洽的实际工作中，由于大多数人客人对房地产并不熟悉，甚至是缺乏最基本的了解；大多数客人可能一生中就买一次房子。因此售楼人员要在和客户接触的有限时间内给客户形成良好的印象，取得客户的信任，就需要换位思考，要通情达理、体贴客户。即使客人由于房地产常识的缺乏形成的错误观点或提出很肤浅的问题，售楼人员也不能和客户正面争辩，对客户横加指责或嘲笑客户。而应以温和婉转的、客户能接受的方式加以房地产市场的区域性非常强，而对于区域房地产市场而言，竞争是充分的，客户的每一个具体需求都有许多供给对象作为选择，反过来说，一个项目楼盘里几百上千个单元的客户来自项目