《万科房地产公司资本结构问题及优化探究》10000字（论文）

[18]。根据以上研究成果，我们可以分析出，国外的研究成果比较丰富和成熟，国内对于最优资本结构及其对资本结构的影响因素研究也很丰富但是资本结构的应用性研究相比国外较少。1.3研究框架引言引言引言国内外现状研究方法及内容研究背景和意义国内外现状研究方法及内容研究背景和意义资本结构基本理论资本结构基本理论万科案例分析万科案例分析万科房地产概括影响万科资本结构的因素房地产的公司发展现状万科房地产概括影响万科资本结构的因素房地产的公司发展现状万科房地产资本优化策略万科房地产资本优化策略图1.1研究框架

1.4研究方法及内容(1)查阅文献法。从知网平台查找于自己专业相同的文献进行翻阅，阅读其他人的论文，这样可以很大程度增加我们的知识储备量，使得论文研究中少走弯路。(2)案例分析法。根据对万科房地产企业资本结构的分析可以看到企业所存在的问题这也影响了资本结构问题,我们采用了一种改善企业资本结构的新手段。并且为其他房地产上市公司提供相应解决办法,具有借鉴和指导意义。(3)比较分析法。比较分析法能够有效的进行缺陷发现以及问题解决，对公司最优资本结构的决定具有一定的积极作本文选取万科房地产公司作为一个案例对其进行了研究，从融资渠道和万科的资本结构问题入手，根据万科财务负债表进行计算研究，得出资本结构优化策略。万科是房地产公司的龙头企业，所以它的资本结构研究也具有一定的意义。1.5研究目的万科房地产公司是房地产企业大家熟知和营销比较好的一个公司，那么它的资本结构问题也是非常明显的案例，企业的资本结构关系着企业的发展，最优的资本结构是存在的，可以帮助企业实现自身价值最大化。以我所学到知识去着手，希望也能帮助到其他公司的资本结构的优化。

2资本结构相关基本理论2.1企业最优资本结构的理论企业最优资本结构是指企业在一定时期内，筹借的资本的加权平均资本成本最低可以使其企业价值最大化。一个企业的长远发展离不开合理的资本结构优化。企业的资本结构的主要是公司的资产构成比例，根据公司的财务报表可以知道资产结构是资产+负债=所有者权益。根据自身资本结构情况以及资金需求来合理的分配资产结构的比例，这样合理的资本有利于提高企业价值对企业发展具有一定的意义。资本结构理论中MM理论（有税），理论上一个企业的最优资产结构就是全部负债,也就是百分之百的负债,此时企业的资产价值是最大。但是引入权衡理论后,企业的负债越多,那么破产的成本就越大，因此我们需要进行权衡，此时存在一个最优的企业负债权衡比，在这一点上，企业的价值最大。后来MM理论的观点被进一步修正,认为如果考虑到公司的所得税等因素，公司的价值可能就会随之财务上的杠杆率系数的提高而有所增加。然后可以得出一个资本架构是否与公司的架构密切相关。其次是代理投资理论和最优融资理论，权衡这些理论基础上，在充分考虑到代理的成本和投资中的代理收益，而如果投资过度,就可能会导致使得企业无法实现盈利，如果遇到一个较高风险的项目，就可能会大幅度地降低其企业的价值。优序融资理论,主要是考虑到信息不对称及逆向的选择。先内后外，先债后股，重点突出安全性。2.2企业资本结构的影响因素影响企业资本结构的因素分别是内部因素和外部因素，内部因素主要是企业的营业收入、盈利能力、资产结构、管理层偏好、外部因素是企业的税率、利率、资本市场、行业特征等。而这些因素往往也是影响企业的原因，其中外部影响如：法律法规的影响，对企业的留存收益的要求就会直接影响股利政策和资本结构。市场环境，国内的企业和市场环境不完善且不发达。债务成本高，很多企业内部管理层也存在问题。经济环境也是外部影响的不可忽略的问题之一。不论是内部因素还是外部因素，最终影响的是企业。3万科公司简介3.1公司简介万科企业股份有限公司，成立于1984年，是一个房地产公司。总部设在广东深圳，主营住宅房产开发，其中万科物业2020年更名为“万物云”。2016年第一次成为《财富》“世界五百强”，经过这么多年的发展，万科集团的子公司遍布全国各地，公司以城市商圈带的发展攻略，截止2020年万科地产已经在中国94个中大城市服务人数2000万人，万科主要以城市配套服务新发展，主要分布珠江三角为核心的广州深圳，长江三角为核心的上海区域，以北京河北等地区的北京区域，中西部城市组成的中西部区，每年的销售房屋量达到七千多万套。而万科也坚持为普通人提供最好的服务于产品，通过企业的自身努力满足人民对美好生活的向往。3.2万科地产融资渠道大部分需要资金运转企业筹集资金渠道主要银行贷款融资、股权融资、自发性经营负债、内源融资，而银行贷款融资逐年增大，是因为公司的扩大。股权融资方面近几年比较稳定，但是股权占比慢慢下降，国内房地产的经济发展与经营生存环境与境内国际金融服务市场管理体系及其国际经济运行自律机制之间仍然存在着一定的差异性，自发性经营负债逐年增加一直占总融资的三分之一，从而也增加了万科的现金流，使得企业有了投资项目的投资资金，而2019年的经济状况也能看出，人口红利已经出现疲态。短期上，虽说各地都在努力维持房地产的平稳和房价平稳，最后通过土地能够给政府带来能量，这样就可以带动以房地产基础设施等一系列的发展建设，但基于民生问题，房住不炒是主基调。房地产发展状况，却离不开两个关键核心指标，就是所销售面积和销售价格，根据统计局公布的数据，2019年全国商品房销售面积171558万平米，这是最近5年第一次出现下降，而万科2020年的上半年度公司财务报告中的数据统计也显示，2020年上半年的实际销售金额为7041.5亿元人民币,同比增长约11.6%。而每年的股息政策不一样从而也会直接影响公司的留存收益，这样就会影响业务的发展，法律中规定，房地产企业发展项目的资本充足率应达到35%以上。所以，公司的现金流对其本身而言是很重要的。4万科地产资本结构的存在问题4.1负债较多万科地产的实际资产负债率和融资管理能力整体水平稍微明显较为保守,和国内的其他企业水平相进行比较但看起来,万科地产的实际资产负债率水平并非一直处于国内占据绝对领先地位。相比于拥有我国目前国内综合实体经济发展实力最强的九家十大新兴高科技产业技术研发企业，稍微明显较为靠后。在2013-2014年间，万科地产的人均固定资产负债率也在人均60%以上,到2016年间时万科地产的人均固定资产负债率甚至已经完全达到了一个新的国家标准,突破性程度地已经超过了70%,这个人均数字已经完全超越了很多被媒体评为行业排名的地产企业,直到2017年，人均数字才逐渐开始缩小并略减至紧接着又一次落台。表4.1万科房地产公司资产负债指标年份资产（亿元）负债（亿元）资产负债率（%）行业平均负债率%20168306.756689.9980.5575.00201711653.489786.7483.9979.00201815285.7912929.6084.5879.10201917299.2914593.5084.3584.35202018691.7715193.3381.2881.28数据来源：万科房地产财务报表万科的资产负债率保持着相对更高并且一直在不断地增加。从表4.1中的统计数据我们可以清楚地看出，2016年至2020年资产和负债是有明显的区别的。而且五年内的投资规模较高，2016年至2020年资产与负债之间的比例都高于国内各种行业的平均值。这也就说明了对管理企业债务风险控制方面还是存在着严重的问题。4.2外部融资渠道单一万科房地产目前的国有股权资产负债表的比例稍高。以短期借款为主，这种高额的短期流动资金负债主要目的是因为公司债务已经全部到期。短短的时间内就可能会迅速出现债务到期及潜在的巨额财务危机风险。幸运的一件是,在目前万科房地产的长期流动性和负债中，债务人的融资主要还是取决于其他商业银行信贷。直接通过借入其他银行贷款债务融资的公司份额相对比较低，这样通过这一方法可以减少在操作过程中所承担的一部分风险。然而，企业采用商业融资借贷不仅极有可能会给投资公司自身造成损失，也会让其他利润利益相关者或者企业供应链之间的竞争局势变得紧张，还可能会对其投资公司形象造成一定的负面影响。从而增加企业成本，管理费用经营成本，并将严重直接损害其投资公司长远健康持续发展。长期权益负利率债务和长期权益之间的负债比值这两个重要指标都可能是万科资本市场结构最终而万科负债指标相对较小，与十年gdp的负债相比明显远远低于国内的很多企业。同时低于其他九家上市公司的平均负债水准。但是因为融资的单一，就会让公司经营其财务包含的内容过于单一从而缺乏灵活性，结构过于死板。万科地产的债务剖析如下表所示：表4.2万科房地产债种结构年份银行借款发行债券商业信用其他资金合计201610.91%4.35%62.23%22.51%100%201711.46%3.30%59.72%25.52%100%201811.92%3.15%61.59%23.34%100%201912.03%3.16%59.13%25.68%100%202012.53%3.23%58.72%25.43%100%数据来源：万科房地产财务报表现金流动比率主要指的是上市公司流动现金和主要流动公司负债之间的流动比值，它主要反映着上市公司的流动现金流量在首次上市时公司偿还其本期或者其他逾期公司债务时的流动能力。通过对公司现金投资收益率指标进行综合分析，可以有效衡量上市公司在日常财务上的整体应对各种其他不可测量预测经济情况时的适应能力。万科的私人货币金融资产实际持有人份额相对较低,万一在国内遭受各种类型突发金融事故时容易及早采取措施。万科持有股权的预期现金投资收益率分布如下面的图表所示：表4.3万科房地产现金比率年份货币资金(亿元)流动负债(亿元)现金比率（%）2016870.325799.9815.0120171741.218473.5520.5520181884.1711219.1416.7920191661.9512726.1013.0620201952.3013174.9314.82数据来源：万科房地产财务报表万科2016-2020年这五年的公司现金比率分别设置为15.01%、20.55%、16.79%、13.06%和14.82%,通常,现金比率设置为20%，可以被用于判断公司是否可以向其支付到期债务的本金和相应息金。在通常的情况下,较高的现金比例就说明企业足够现金去归还已经到期的负债。从图4.3可以清楚地看出,2018-2020年万科的实际现金占股比率都保持在20%以下，从2017年至2020年，这一数字的占股比例一直保持在下降，直到2020年，因为疫情影响仍然低于18%以下。虽然有疫情的影响，把控能力较差，但是经营性现金流连续12年为正，抗风险能力良好，整体的偿债能力仍然有待提升。4.3融资结构不合理融资结构就是企业本来源渠道，通常有两种融资方法分别是内源性融资和外源性融资，而融资结构不合理就会影响企业的发展能力。而大多数的不合理所造成的原因都因为企业过度依赖内源性融资，而外源性融资主要是银行的抵押贷款，但是因为有抵押期限，有可能导致企业有资金上的短缺问题，而万科主要以银行短期贷款为主。就比如这一次疫情来得突然让所有企业都没有任何防备，在这种情况下企业的现金流储备就非常重要，如果遇上这种始料不及的问题上就可以快速的保全自己的利益最大化。4.4股东权益不平衡公司决策困难表4.4公司股东持股权序号股东名称持股数（股）所占比例（%）1深圳市地铁集团有限公司2829805396.0027.91%2HKSCCNOMINEESLIMITED926070472.0016.30%3香港中央结算（代理人）有限公司1314908749.004.91%数据来源：港股数据频道根据万科公司2019年的年度报告，让我们得知前三名的股东所持有的的股权竟然达到了49%这样就使得少数的股东拥有了较大的表决权，所以公司的控制权也较为集中，其实这样并不是很合理。公司股东之间的关系大多数都是商业合作关系，股东根据自己为企业提供的资源的多少来分配的比例。而万科公司的股本得流通持股的份额已经高于很多其他同行业的平均持股份额，并且可能相比其他行业同行者经营能力和治理能力而言万科优于其他同行的上市公司，所以使得其平均持股份额逐年增加。但是，万科集团的持股比较分散，这样也容易给公司经营带来负面的经济影响。大股东群体聚集最大程度的明显减少等也造成了上市公司经营缺乏巨大的资本投入和资金支撑。由于企业经营者的持有股权成本占比较高。使得很多分散的小企业股东以及其他经营者可能不愿意自己承担的企业监督管理费用和经营成本,并没有完全形成一个具备具有足够国际影响力的经营商业决策两个股权之间相互分离下的高风险成本和有影响力的经营业务活动，这种实际情况下的经营业务和其他管理方面人员都会认为存在“自由”而不是企业监督和内控管理的基本动机,通过对“内部管理”，使得企业管理人员流失成为一个极其严重的管理问题。所以，万科应该增加流通股票的比例让股东统一战线，从而提高决策通过率，万科公司主要收购股东的资本比例。5万科地产资本结构优化策略5.1减少负债融资的比例降低资产负债率首先应该要从企业的角度出发加强资金周转。在对资本的管理上,万科一直采用股权融资,除此之外还可以将其他投资者融入商业银行和其他证券机构等进行业务相结合,开展股权融资引进和债券发行,要充分利用自身的资本管理政策和人才优势；其次要求提升企业的偿债能力。随着移动互联网时代的到来,竟争力也越来越大，企业的生存和发展也将会面临许多不为人所知的影响。而2020年因为疫情的影响很多企业也进行了转型，万科集团2020年万科物业更名为“万物云”其中包括社区空间服务和商企空间服务。而因为大环境的影响企业转型和优化新的产业结构增加企业资本从而提高企业自身的偿还债务，当然这也成了万科在接下来发展必然途径之一。万科的经营资金每年都在不断增加,为流动负债的偿付提供了安全的保障。但是,我们不仅仅应该注意持有太多的经营性资金，而且应该更加注意如何控制流动负债，提高公司的现金比率,重视应收账款和存货的流动性。当然降低资产负债率还可以从增加注册资金，或者争取营业外收入，增加所有者权益。5.2拓展外部融资渠道增加长期负债比例首先根据自身降低短期借款的负债，在自身可承受负债比例进行规划，或者说根据所借得的负债的种类进行规划。可以引进大额资金或者发售债券通过结合上市公司自身经营体制调整的灵活性、未来潜在利益以及风险对自身资本结构的影响,选取一种最为适宜低风险进行融资的方式,从而使破产风险减少到最小。刚刚我们也了解到，万科集团的短期借款较多，因为过多的短期借款会让企业可能面对，无法偿还本金的可能。所以企业内部应该合理的调整短期借款和长期借款的占比，计算出相应的数据，采用最优的方法可以确保企业健康进行融资。而后与投入使用资金的项目在进行数据分析得出最优化方案。这样也更有效的避免财务风险，使得企业资金能更优化使用。2021年初万科销售目标定在了7000亿元，也就意味着需要更多的资金进行投资，对资金的依赖也会增高。因此万科集团需要更为合理的方式，降低融资的成本,减轻企业的财务负担。5.3合理化治理结构从而适应时代创新发展公司治理架构主要是公司股东和经营者，因为股东是企业的投资者，企业利益最大化也意味着自己有更多的收益。而我们股东的决定的对策也会使公司的发展走向，而运营的目标就像我们工作一样希望能有较高的薪资。这样一来合理化公司资本组织架构，改善其公共执法部门的结构尤为重要。所以我们一定要精心地挑选出董事会的成员，全面地评估他们在企业中的经营管理水平,董事会决议内容应由每位企业负责人自己进行投票确认,公司的各项事宜严格遵守公司的政策执行。同时也要全面加强对公司经营者的监督。另一方面为了增加企业的盈利能力，我们也应该根据社会的发展做出创新，例如；因为疫情条件下发展智能医疗，家居医疗健康等。这样可以更适应时代的发展。同样可以成为房地产行业的新风向标。5.4重视股权融资从而优化公司决策所谓的股权融资，就是融资方拿出一定比例的股权给投资方，投资方给与资金，双方形成利益交换就是股权融资。目前万科集团公司应该通过适当的债务融资手段来调整和优化自己公司的资本结构,在之前进行资本结构优化的过程中,通过提高可转换债券的发行比例，万科集团改善了自身的资本结构，大大降低了企业的融资费用和成本。万科集团己经达到了资本结构优化的新高度。而对于现在的发展万科就更应该重视这一点，从而最大程度的优化其资本结构。比如采取信托融资，还有我们说到的长期银行贷款等。采取适宜的资本结构和公司的发展有这着深远的内在关联。股权激励机制可以有效地规范高级管理人员的行为决策，公司可以通过一定的方式让高级管理人员持股,从而实现高级管理人员与股东利益一致的目标。这一理论实践在有效规范创业公司经营管理人员行为，优化和不断完善创业公司经营治理体系架构，改进和完善创新创业公司经营管理体制方法和经营模式，增强创业公司的社会经济效益与提高社会人力资源配置的合理效率等多个方面均已经具有十分重要的实际影响。5.5相关法律对企业内部发展的优化帮助根据国家出台的法律法规，我们应从法律法规中约束自己，利用其利于本企业发展的一方面，促进企业的发展，比如，2020年的房地产新政策，第二套房子的贷款比第一套房子的贷款低百分之四十，且购房满两年以上后在进行销售免去住房营业税，企业就可以以此为宣传点，增加销售额度，这样可以使营业收入增加，有助于改善资本结构的比例。其次也行该严格的制约自己法律法规。结束语房地产行业的健康稳定增长对于我国社会和国民经济来说具重要的影响和意义，但是由于房地产企业的资金负债能力水平普遍相对较高，且在一些年限内进行的大量融资中,可能会导致一些大型企业的资金负债到期不能及时得到足够的偿还等财务上的风险，因此需要不断深入研究和调整房地产企业的资本结构，进一步探讨和研究房地产企业的资本结构。而万科存在的问题有：（1）负债较多（2）外部融资渠道单一（3）融资结构不合理（4）股东权益不平衡公司决策困难。其解决策略有（1）减少负债融资比例，降低资产负债率（2）拓展外部融资渠道增加长期负债比例（3）合理化治理结构从而适应时代创新发展（4）重视股权融资从而优化公司决策（5）相关法律对企业内部发。而影响万科的因素每年都不一样，对于万科集团资本结构的调整和优化需要进行动态而且持续的，想要达成目标资本结构的差异性绝非容易，这对于公司和管理人员的能力提出了相当高的要求，需审时度势地根据各种内外部条件和环境因素的变化作出决策。

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