资产评估学教程 练习答案汇 (1-9) 龚菊明

《资产评估学教程》练习答案第一章总论名词解释二、单项选择题12345678910CBADACAABC三、多项选择题12345678910BCDABCABDACABCDABCBCDABCDACDABD四、判断题12345678910×√×××√××××《资产评估学教程》练习答案第二章资产评估方法一、名词解释单项选择题12345678910BBCADCCBBC三、多项选择题12345678910ABCADBCABCBCABADABDABCDABD四、判断题12345678910×××√×××√×√五、计算题1、（1）重置成本=480（万元）（2）名义已计使用年限=20年（3）资产利用率=50400/57600=87.5%（4）实际已计使用年限=20×87.5%=17.5年（5）成新率=8÷（8+17.5）=31.37%（6）实体性贬值=480×（1-31.37%）=329.424（万元）（7）功能性贬值=3×（1-25%）×（P/A，10%，8）=12.004（万元）（8）资产评估价值=480-329.424-12.004=138.572（万元）2、（1）未来五年折现值=13×0.9091＋14×0.8264＋11×0.7513＋12×0.6830＋15×0.6209=49.1617（万元）A=A=49.1617÷3.7908=12.9687（万元）（2）企业评估价值=49.1617+（12.9687÷11％）×0.6209=49.1617+73.2024=122.36（万元）3、（1）前5年收益的评估价值==200×0.9091＋210×0.8264＋220×0.7513＋210×0.6830＋205×0.6209=791.3645（万元）（2）后5年收益的评估价值=200×3.7908×0.6209=470.7415（万元）（3）10年期满时该项资产的变现价格的评估价值=80×03855=30.84（万元）（4）资产的评估价值=791.3645+470.7415+30.84=1292.946（万元）4、（1）年超额运营成本=（10-6）×6=24（万元）（2）年净超额运营成本=24×（1-25%）=18（万元）（3）资产功能性贬值额=18×3.7908=68.2344（万元）5、（1）第1年净减收益=5000×50×（1-25%）=187500（元）（2）第2年净减收益=5000×80×（1-25%）=300000（元）（3）第3年净减收益=5000×100×（1-25%）=375000（元）（4）资产经济性贬值=187500×0.9091+300000×0.8264+375000×0.7513=170456.25+247920+281737.5=700113.75（元）《资产评估学教程》练习答案第三章机器设备评估名词解释二、单项选择题12345678910DBAADABBCB三、多项选择题12345678910ABCDABDABCABBCBDABDBCDABCDABC四、判断题12345678910×××√√√××√×五、计算题1、（1）机器重置采购价=200000×（l＋40％）=280000（元）（2）机器运杂费重估价=5000×2=10000（元）（3）机器安装费重估价=8000×（l＋35％）=10800（元）（4）机器调试费重估价=3000×（l＋25％）=3750（元）（5）机器重置成本=280000＋10000＋10800＋3750=304550（元）2、（1）估算设备复原重置成本投资日期原始投资额价格变动系数复原重置成本2008年100万元2.60260万元2013年20万元1.6132.2万元2016年30万元1.2136.3万元合计150万元328.5万元（2）计算复原重置成本×投资年限投资日期复原重置成本投资年限复原重置成本×投资年限2008年260万元102600万元2013年32.2万元5161万元2016年36.3万元272.6万元合计328.5万元2833.6万元（3）计算加权投资年限加权投资年限=2833.69÷328.5≈8.（4）计算设备的成新率：该设备成新率=8÷（8.63＋8）×100％≈3、（1）可修复部分实性性贬值：80000（元）（2）不可修复部分体性贬值率：4÷（4+6）×100％=40％（3）不可修复部分原重置成本：400000－80000=320000（元）（4）不可修复部分体性贬值：320000×40％=128000（元）（5）设备全部实体性贬值率=（80000＋128000）÷400000=52％机床的成新率=1－（80000＋128000）÷400000=48％4、（1）确定设备的重置成本。该设备的材料费至2018年1月1日达到金额为：400×（180%/120％）=600（万元）该套设备的安装费和其他费用至2018年1月1日的金额为：100×（160%/110％）=145.45（万元）该套设备于2018年1月1日的重置全价为：600＋145.45=745.45（万元）（2）确定设备的实体性贬值。实体性贬值率=已使用年限÷（已使用年限十尚可使用年限）×100％=4÷（4＋16）×100％=20％实体性贬值＝745.45×20％＝149.09（万元）（3）确定设备的功能性贬值。功能性贬值率=生产能力差异÷新设备生产能力×100％=（2200－2000）÷2200×100％=9.09％功能性贬值＝（745.45－149.09）×9.09％＝596.36×9.09％＝54.21（万元）（4）确定设备的经济性贬值。经济性贬值率=[1－0.80.7]×100%=（1－0.8554）×100%=14.46%经济性贬值＝（745.45－149.09－54.21）×14.46%＝542.15×14.46%＝78.39（万元）（5）确定设备的的评估价值。评估价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值＝745.45－149.09－54.21－78.39＝463.76（万元）5、（1）离岸价＝2000（万美元）（2）境外运杂费＝2000×8%＝160（万美元）（3）境外途中保险费＝（2000＋160）×0.4％＝8.64（万美元）（4）到岸价＝2000＋160＋8.64＝2168.64（万美元）到岸价（人民币）＝2168.64×7＝15180.48（万元）（5）进口关税＝15180.48×20％＝3036.096（万元）（6）增值税＝（15180.48＋3036.096）×16％＝2914.65216（万元）（7）银行财务费＝2000×7×0.4％＝56（万元）（8）外贸手续费率＝15180.48×1％＝151.8048（万元）（9）国内运杂费＝15180.48×1％＝151.8048（万元）（10）安装调试费＝15180.48×0.6％＝91.08288（万元）（11）重置成本＝15180.48＋3036.096＋2914.65216＋56＋151.8048＋151.8048＋91.08288＝21581.92064（万元）≈21582（万元）6、（1）计算生产厂家因素的修正系数参照物A、B、C、D的修正系数分别是：100115、100100、100（2）计算交易时间因素的修正系数参照物A、B、C、D的修正系数分别是：118100、112100、103（3）计算成新率因素的修正系数参照物A、B、C、D的修正系数分别是：7080、7075、70（4）确定评估值（l）确定被评估设备的初步评估结果。参照物A调整后的结果为：评估值＝200000×100115×118100×参照物B调整后的结果为：评估值＝140000×100100×112100×参照物C调整后的结果为：评估值＝170000×100115×103100×参照物D调整后的结果为：评估值＝160000×100100×103100×（2）结合定性分析确定设备评估值。评估值＝（179565＋146347＋163973＋144200）÷4=158521（元）《资产评估学教程》练习答案第四章房地产评估名词解释二、单项选择题12345678910BBBDCABCAC三、多项选择题12345678910ABCABDABCACDABCDACABDACDABCDABC四、判断题12345678910××√×√×√√××五、计算题1、（1）进行交易情况修正。各参照物交易情况的修正系数分别为：参照物A交易情况修正系数=（100%/96%）=104.17%参照物B交易情况修正系数=（100%/101%）=99.01%参照物C交易情况修正系数=（100%/105%）=95.24%参照物D交易情况修正系数=（100%/104%）=96.15%参照物E交易情况修正系数=（100%/974%）=103.09%参照物F交易情况修正系数=（100%/105%）=95.24%（2）进行交易时间修正。各参照物交易时间的修正系数分别为：参照物A、B交易时间的修正系数=（112%/110%）=101.82%参照物C、D交易时间的修正系数=（112%/107%）=104.67%参照物E、F交易时间的修正系数=（112%/108%）=103.70%（3）进行区域因素修正。各参照物区域因素的修正系数分别为：参照物A区域因素修正系数=（100/96）=104.17%参照物B区域因素修正系数=（100/90）=111.11%参照物C区域因素修正系数=（100/103）=97.09%参照物D区域因素修正系数=（100/100）=100%参照物E区域因素修正系数=（100/101）=99.01%参照物F区域因素修正系数=（100/105）=95.24%（4）进行个别因素修正。各参照物个别因素的修正系数分别为：参照物A个别因素修正系数=（100%/103%）=97.09%参照物B个别因素修正系数=（100%/102%）=98.04%参照物C个别因素修正系数=（100%/101%）=99.01%参照物D个别因素修正系数=（100%/99%）=101.01%参照物E个别因素修正系数=（100%/96%）=104.17%参照物F个别因素修正系数=（100%/100%）=100%（5）进行容积率修正。各参照物容积率的修正系数分别为：参照物A容积率修正系数=（105%/115%）=91.30%参照物B容积率修正系数=（105%/105%）=100%参照物C容积率修正系数=（105%/120%）=87.5%参照物D容积率修正系数=（105%/125%）=84%参照物E容积率修正系数=（105%/128%）=82.03%参照物F容积率修正系数=（105%/110%）=95.45%（6）进行使用权年限修正。各参照物使用权年限的修正系数分别为：参照物A使用权年限修正系数===101.39%参照物B使用权年限修正系数===102.81%参照物C、F使用权年限修正系数===100%参照物D使用权年限修正系数===105.18%参照物E使用权年限修正系数===100.53%（7）计算待估地块的初步地价：A=8000×104.17%×101.82%×104.17%×97.09%×91.30%×101.39%=7944（元/m2）B=7500×99.01%×101.82%×111.11%×98.04%×100%×102.81%=8468（元/m2）C=8500×95.24%×104.67%×97.09%×99.01%×87.50%×100%=7127（元/m2）D=8600×96.15%×104.67%×100%×101.01%×84%×105.18%=7724（元/m2）E=9000×103.09%×103.70%×99.01%×104.17%×82.03%×100.53%=8183（元/m2）F=9400×95.24%×103.70%×95.24%×100%×95.45%×100%=8440（元/m2）（8）采用算术平均法求得评估结论：待估地块单位面积评估值=（7944+8468+7127+7724+8183+8440）÷6=7981（元/m2）待估地块总评估值=7981×8000=6384.8（万元）2、（1）计算总收益：年总收益=100×12×2000×（1－10％）=2160000（元）（2）计算总费用：①年管理费=2160000×3.5％＝75600（元）②年维修费=6000×2000×1.5％=180000（元）③年税金=20×2000＝40000（元）④年保险费=6000×2000×0.2％＝24000（元）年总费用=①＋②＋③＋④=75600＋180000＋40000＋24000=319600（元）（3）计算房地产纯收益：年房地产纯收益=年总收益一年总费用=2160000－319600=1840400（元）（4）计算房屋纯收益：①计算年贬值额。年贬值额=（6000×2000）÷48=250000（元）②计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价一年贬值额×已使用年数=6000×2000－250000×3=11250000（元）③计算房屋纯收益。房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率=11250000×8％=900000（元）（5）计算土地纯收益：土地年纯收益=年房地产纯收益一房屋年纯收益=1840400－900000=940400（元）（6）计算土地使用权价格。评估值=940400×（P/A，7%，45）=940400×13.6055=12794612．2（元）单价=12794612.2÷1000=12794．61（元）3、（1）计算土地取得费土地取得费=50万元／亩=750（元／平方米）（2）计算土地开发费土地开发费＝8亿元/平方公里=800（元/平方米）（3）计算投资利息土地取得费利息=750×〔（1＋6％）2一1〕=92.7（元／平方米）土地开发费利息=800×40％×[（1＋6％）1.5－1]＋800×60％×［（1＋6％）0.5－1］＝43.42（元／平方米）（4）计算开发利润开发利润=（750＋800）×10％＝155（元／平方米）（5）计算计算土地增值收益土地增值收益=[（1）＋（2）＋（3）＋（4）]×25％=（750＋800＋92.7＋43.42＋155）×25％=460.28（元/平方米）（6）估算土地价格无限年期土地使用权价格（所有权价格）为：土地单价=750＋800＋92.7＋43.42＋155+460.28=2301.4（元／平方米）土地总价=2301.4×45000=103563000（元）=10356.3（万元）50年土地使用权的价值（假设折现率为10%）为：土地单价=2301.4×[1－1/（1+10%）50]=2301.4×0.9915=2281.84（元／平方米）土地总价=2281.84×45000=102682800（元）=10268.28（万元）4、（1）开发方案：建筑总面积=4000×6=24000（平方米）建筑底面积=4000×50%=2000（平方米）楼层=24000÷2000=12（层）商业用房面积=2000×4=8000（平方米）住宅用房面积=2000×8=16000（平方米）（2）楼价=（8000×15000）÷（l＋10％）2＋（16000×60%×8000）÷（l＋10％）2+（16000×40%×9000）÷（l＋10％）3=120000000×0.8264＋76800000×0.8264+57600000×0.7513=20591.04（万元）（3）建筑费=（6000×70％）÷（1＋10％）0。5＋（6000×30％）÷（1＋10％）1。5=4200×0.9535＋1800×0.8668=5564.94（万元）（4）税费=楼价×6％=20591.04×6%=1235.46（万元）（5）地价=[楼价－建筑费×（1＋α＋r/＋αr/）－税费]÷（1＋r/）地价=[20591.04－5564.94×（1＋8%＋20%＋8%×20%）－1235.46]÷（1＋20%）=（20591.04－5564.94×1.296－1235.46）÷1.20=12143.42÷1.20=10119.52（万元）单位地价=10119.52÷4000=25298.8（元/平方米）楼面地价=10119.52÷24000=4216.47（元/平方米）5、（1）第一至第五年年租金收入=100×10000×70％×12=840（万元）（2）第一至第五年年经营成本=840×35％=294（万元）（3）第一至第五年年纯收益=840－294=546（万元）（4）第六至第十年年租金收入=120×10000×75％×12=1080（万元）（5）第六至第十年年经营成本=1080×35％=378（万元）（6）第六至第十年年纯收益=1080－378=702（万元）（7）第十一年纯收益=8000（万元）（8）房地产评估值=546×（P／A，10％，5）＋702×（P／A，10％，5）×（P／F，10％，5）＋8000×（P／F，10％，10）=546×3．7908＋702×3．7908×0．6209＋8000×0．3855=2069.7768＋1652.3028＋3084=6806.0796（万元）≈6806（万元）6、（1）计算房地合一状态下的总收入：总收入=6000×12=72000（元）（2）总费用=12000（元）（3）计算总收益：总收益=72000－12000=60000（元）（4）计算土地收益：土地收益=2000×300×7％=42000（元）（5）计算建筑物收益：建筑物收益=60000－42000=18000（元）（6）建筑物折旧率：1／25×100％=4％（7）建筑物价值：18000÷（8％＋4％）×［1－1/（1＋12％）25］=18000×（P/A，12%，25）=18000×7.8431=141175.8（元）建筑物每平方米价值为：141175.8÷200=705.88（元）7、（1）建筑物重置成本为：15000×170%÷120%=21250（万元）（2）成新率为：45÷（5＋45）=90％（3）土地价值为：10000×4000=4000万元）（4）建筑物价值为：21250×90％－600－100=18425（万元）（5）房地产价值为：18425＋4000=22425（万元）8、（1）参照物A：9000×（l＋12％）×100／92×100／97×100／95=11889.88（元／平方米）（2）参照物B：8000×（l＋7％）×100／105×100／96×100／98=8665.37（元／平方米）（3）参照物C：8500×（l＋3％）×100／100×100／103×100／90=9444.44（元／平方米）待估建筑物估价为：（11889.88＋8665.37＋9444.44）÷3=9999.90（元／平方米）9999.90×50000＋150000×300=54499．5（万元）《资产评估学教程》练习答案第五章无形资产评估一、名词解释二、单项选择题12345678910ACDDBCBBCD三、多项选择题12345678910ABCDADACABDABDABCABCABCDABABCD四、判断题12345678910××√√√×√××√五、计算题1、（1）该技术的重置成本=400×（l＋5％）×（l＋6％）×（l＋8％）×（l＋9％）=524．09（万元）（2）该技术的成新率=6÷（4＋6）=60％（3）该技术的重置成本净值=524．09×60％=314．45（万元）（4）转让成本分摊率=400÷（600＋400）=40％（5）无形资产转出的机会成本=80＋20=100（万元）（6）该项无形资产转出的最低收费额=314．45×40％＋100=225．78（万元）2、（1）计算各年的利润总额：未来4年的利润总额分别为250万元、400万元、450万元、467万元（2）计算利润总额的现值：=250×0．9091＋400×0．8264＋450×0．7513＋467×0．6830=1214．881（万元）（3）计算追加利润现值：=100×0．9091＋120×0．8264＋90×0．7513＋70×0．6830=305．505（万元）（4）利润分成率：305．505÷1214．881×100%=25．15％3、（l）无形资产的约当投资量=600×（1＋200％）=1800（万元）（2）购买方资产的约当投资量=8000×（1＋10％）=8800（万元）（3）利润分成率=1800÷（1800＋8800）×100％=16．98％4、=600×4%×（1－25%）×0．9091＋700×4%×（1－25%）×0．8264＋800×4%×（1－25%）×0．7513＋800×4%×（1－25%）×0．6830＋700×4%×（1－25%）×0．6209+600×4%×（1－25%）×0．5645=91．3413（万元）5、=300×30%×（1－25%）×0．9091＋350×30%×（1－25%）×0．8264＋380×30%×（1－25%）×0．7513＋360×30%×（1－25%）×0．6830＋320×30%×（1－25%）×0．6209=290．7072（万元）6、=10×（1－25%）×0．9091＋10×（1－25%）×0．8264＋9×（1－25%）×0．7513＋9×（1－25%）×0．6830＋8×（1－25%）×0．6209＋6×（1－25%）×0．5645=2．7273＋3．099＋3．38085＋3．0735＋2．328375＋1．6935=28．963425（万元）≈29（万元）《资产评估学教程》练习答案第六章长期投资评估一、名词解释二、单项选择题12345678910ABDBABBDBD三、多项选择题12345678910ABABCABDABDACDABCDABCABDABCDABD四、判断题12345678910××√××√√×√√五、计算题1．评估值=160×110＝17600（元）2．评估值=100000×12％×（l＋10％）—1＋100000×12％×（1＋10％）—2＋100000×（l＋10％）—2=12000×0．9091＋12000×0．8264＋100000×0．8264=103466（元）3．F=A（1＋m×i）=10000×（1＋4×15％）=16000（元）P=F（1＋r）－n=16000×（1＋13％）－2=16000×0．7831=12529．6（元）4．评估值=50×20％×（P／A，12％，5）＋20×（1＋12％）—5=10×3．6048＋20×0．5674=36．048＋11．348=47．396（万元）5．评估值=200×5％×（1-25%）×（P／A，12％，5）=7．5×3．6048=27．036（万元）6．g=20%×15%=3%R=90×10％=9（万元）P=R／（r－g