中小房地产企业融资方式与结构优化研究

中小房地产企业融资方式与结构优化研究摘要【关键词】目录TOC\o"1-3"\h\u1绪论 32我国中小房地产企业企业融资情况分析 52.1我国中小房地产企业融资现状 53.2我国中小房地产企业的主要融资方式 53.3中小房企多种融资方式分析 83.4我国中小房地产企业融资现状 93.4.1融资渠道单一 93.4.2银行信贷占融资比例过高 93.4.3外资引入渠道不畅 103.4.4普遍缺乏长期稳定的资金来源 103.5我国中小房地产企业融资结构不合理的原因分析 103.5.1宏观原因分析 103.5.2微观原因分析 114山西A房地产公司融资案例分析 114.1山西A房地产公司简介 114.2山西A房地产企业融资现状分析 124.2.1房地产企业的资源和能力分析 124.2.2该房地产企业的融资来源分析 134.2.3山西A房企融资结构不合理的原因分析 144.3公司融资结构优化建议 155优化我国中小房地产企业融资方式与结构的对策及建议 155.1关注国家宏观政策和法律法规 155.2构建多层次资本市场和融资方式多元化 165.3构建中小房地产企业发展的支持体系 165.4鼓励中小房地产企业进行融资方式创新 175.5提高中小房地产企业自身素质 176结论 18参考文献 191绪论上个世纪八十年代，在北京成立的北京市开发总公司是我国房地产行业兴起的标志，房地产行业经过几十年的发展和壮大，现今已成为推动我国经济发展的重要行业，并且该行业仍在高速的发展。其取得的成就是其他行业望尘莫及的。具相关部门的调查研究表明，2102年我国房地产开发总投资超过了七万亿，占国家经济总产值的13.82％，其年增长速度达到16个百分点。同时总销售额超过了六万四千亿，而年增长速度也达到了十个百分点。而过去在没受到政府调控影响的那几年，其发展势头更加猛烈，因此，可以看出房地产业对我国经济建设的发展起着不可替代的作用，该行业的稳定健康发展，关系到我国经济发展的稳定和繁荣。由于房地产的开发，需要投入大量的人力物力，同时开发规模一般都比较庞大，且建设周期长，投入资金量大，在一定程度上属于资金密集型产业，因此房地产业的融资问题是该行业最重要的问题。就我国而言，房地产业的资金来源主要是向银行借贷，有关人士就指出，我国的房地产开发所需资金有60％都是由商业银行直接或间接提供的。房地产业是与老百姓生活密切相关的行业，由于其投资规模庞大，建设周期长，项目开发中存在不可预知的潜在风险，因此该行业也是高风险行业。房地产业在我国经过几十年的发展，目前已成为我国国民经济的重要组成产业和重要的投资行业，其不仅推动了我国的现代化经济建设的发展，也带动与其相关的行业的发展，从社会效益角度看，房地产业的迅速发展，极大的改善了我国居民的生活条件，同时增加了我国社会就业率。总得来说，房地产业作为我国经济的总要组成部分，其快速发展能够为我国经济增长提供强有力的推动力。2我国中小房地产企业企业融资情况分析2.1我国中小房地产企业融资现状房地产行业的融资，是一个复杂过程，其定义从广义方面来说，是指在房地产的投资建设、销售和投资清算中，通过资金流动、借贷等方式筹备期运作资本的一系列融资过程。从狭义上来讲，是指房地产开发商通过向银行信贷和资本市场筹资等方式来获取的运作资金的总和。随着我国经济建设全面发展，房地产行业已经成为我国经济增长的主要动力，同时房地产业的开发规模庞大，建设周期长，这就客观上要求其开发需要大量的资金投入，但有时会存在开发企业无法筹备足够资金的情况，这些问题极大的影响了我国房地产行业的发展，同时我国的房地产企业融资渠道比较单一，一般只能依靠银行信贷和一些其他大企业进行投资来筹措开发资金。因此，如何解决我国房地产行业的融资问题，是该行业能否健康发展的重要问题。根据国家相关部门的数据统计，最近几年我国房地产行业的投资量逐渐上升，其资金策筹备方式主要有企业自筹资金、银行信贷和民间融资等等，其中自筹资金占到了融资渠道的40％，并且呈递增趋势，其原因主要包括国家近几年推行的严格的货币政策和其他融资方式成本上升等。其中民间借贷占到了44％，而国内金融机构贷款其占比只有18％，且最近几年其占比还在减少。期间总来源国内贷款比例利用外资比例自筹资金比例其他来源比例2014年96536.8114778.3915.31%402.090.42%39081.9640.48%42274.3843.79%2013年85688.7313056.815.24%785.150.92%35004.5740.85%36842.2243.00%2012年72944.0412563.717.22%790.681.08%26637.2136.52%32952.4545.17%房地产开发企业资金来源表（单位：亿元）3.2我国中小房地产企业的主要融资方式如果对当前中小房地产企业的融资方式进行分类的话，其可以分为传统和新兴两大类。传统的融资方式可细分为五种：第一是股东出资融资；第二为留存收益融资；第三是预收房产定金或预收购房款；第四为银行贷款；第五为发行公司债券。就我国目前情况而言，我国房地产行业融资中传统融资方式仍然占主体。而新兴的融资方式也可细分为六种：第一是股票融资；第二为房地产投资基金融资；第三是房地产信托融资；第四为典当融资；第五为利用外资融资；第六是合作开发融资。（1）股东出资股东出资融资按股东的先来后到可分为原始股东出资和新股东出资。原始股东是指在公司成立之时就已经认购了该企业的股权的；新股东出资则是指企业追加资本时新股东交付相应的资产来取得企业的股权并履行其义务。认购股权成为股东的方式有许多，可以是货币出资，也可以不动产出资，同样可以是把知识产权作为资产来出资等。（2）留存收益企业的内源融资中有一项很常用的方法，就是留存收益。留存收益就是企业为了企业的长远发展或是法律规定留取全部或者一部分税后收入留在企业账户，不作为分红发给投资者。而留存收益又分为未分配利润或者盈余公积金，其中盈余公积金又可分为任意盈余公积和法定盈余公积，法定盈余公积金是法律规定在补齐以前亏损的前提下，抽取税后利润的十分之一作为法定盈余公积金，而当其等于注册资金的一半时，企业则不需要抽取了。而任意盈余公积金则是由企业股东开会决定其抽取比例。企业在缴纳应缴的税款后，同时补齐以前亏损、抽取盈余公积并把一部分利润都分配给投资者后而留在企业账户上的那一部分收益就叫做未分配利润。（3）预收房地产定金或预收购房款向购房者预收定金或购房款是我国特有的现象，这是由于我国特有的房地产预购制度而形成的。在我国，很多中小房地产企业在其房地产项目还没有动工以前，就向有意愿的购房者收取一部分定金或者预购款，同时并向委托开发单位收取开发资金，用于开发房产项目所用，这种形式的筹款方式目前是我国中小房产企业资金的主要来源。当前，我国个人购房需要预付资金的一般都是个人按揭贷款买房，同时我国又规定，买房者必须一次性付清首付，其首付比例不得低于房款的百分之三十，这时才能向银行进行按揭贷款。对于房地产企业而言，这样一种融资方式不会给公司财政带来负担，不需要想购房者支付什么利息，所以其融资成本较低，并且还将部分风险间接的转移给买房者，但是其也会引发其他的风险，譬如因为一些原因不能在购房合同中所规定的时间内交房的话，可能会使公司的声誉受到损失，也会侵害到买房者的合法权益，更有甚者可能导致经济危机的发生。（4）银行贷款负债筹资有很多种形式，银行贷款就是其中一种。银行贷款根据还款期间来分类，可以分为两种，一种是还款周期为一年以上的长期贷款，另一种则是还款周期在一年以内的短期贷款。就银行贷款的实质而言，其是指企业向银行或金融机构筹借资金，在规定的期限内还本付息的一种资本借贷关系。同时银行贷款按照有没有抵押物又可以分为两类，一种是信用借贷，另一种是抵押借贷。信用借贷是指银行根据其企业的规模大小，相信企业有偿还贷款的能力，而将同意企业的贷款申请，但目前随着全球金融诈骗的日益增多，信用贷款这种方式已经很少应用了。抵押贷款是指企业用不动产作为抵押物，向银行申请贷款，如果到期不能偿还贷款，银行或是金融机构可以将其拍卖以此来收回贷款，对房地产公司而言，其建好的或者还在建的以及其土地使用权都是可以作为抵押物的。与信用贷款相比，抵押贷款大大降低了银行的贷款风险，所以目前市场上一般多为抵押贷款，这种贷款方式对企业来说有一定的优点，但同时其也使企业存在很大的风险，譬如一旦国家相关政策发生变化，很容易导致一些中小房地产公司资金困难，很有可能导致公司破产，而这时又很难通过银行贷款来融资。（5）发行公司债券房地产企业还可以通过发行企业债券来筹集资金。公司债券其实一种认购的有价的债务凭证，其认购此公司债券的人就是公司的债券人，其有权在约定的时间期限到后向公司收取利息，并要求公司偿还本金，但我们也要注意一点，虽然其是公司的债权人，但他不能干涉公司的运营活动。其实发行债券与向银行贷款也许多相似之处，譬如付给债券人的利息可以用于抵减税费等，但就发行债券而言，并不是企业想发行就能发行的，其必须满足一定的要求才行，《证券法》规定企业要达到下列要求才能公开发行债券，见下表：公开发行公司债券的公司需同时具备的条件①股份有限公司的净资产不低于人民币三千万元，有限责任公司的净资产不低于人民币六千万元；②累计债券余额不超过公司净资产的百分之四十；③最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息；④筹集的资金投向符合国家产业政策；⑤债券的利率不超过国务院限定的利率水平；⑥国务院规定的其他条件。如上表，在我国《证券法》中明确规定企业公开发行债券所筹集的资金的使用必须符合国家产业政策，只能用于已经核准的事项，不能用做他用，譬如弥补经营亏损等。公开发行债券有利于我国房地产公司筹集资金，而对那些中小型房地产企业而言，这种方式往往行不通，其最关键的一点就是中小型企业基本不能满足企业债券的发行要求。除了以上五种方式以外还有一些别的不常见的融资方式，比如股票融资、房地产投资基金、房地产信托、典当融资、利用外资、合作开发、工程转包融资等，虽然房地产企业有这么多种融资方式，但由于各方面经济政治原因，我国中小企业融资困难的情况还是普遍存在。从以上的详细分析我们可以看出，完美的融资方案是没有的，有利就有弊，只有企业结合自然的情况综合考虑，才能选择出最适合自身的融资方式。3.3中小房企多种融资方式分析融资方式比较表融资方式融资成本融资规模操作时间使用时间适用类型股权股权股息和发行费大长没有限制规模大，发展好的企业银行贷款利率和手续费约10%小短短期有资产抵押的企业债券约占总资产的8%较大长中长期规模大，盈利好的企业项目合作开发有合作双方协定，高中等短中期小型，刚发展项目的企业商用信用较低中等长长期大中型企业预售融资无偏小中长短期已取得预售资格的企业信托融资成本较高大中等长期开发大规模商业地产项目的企业典当融资较高小短短期中小型企业民间借贷很高大短短期中小型企业民间私募无大长较长中等企业外资银行利率加收付费小短短期资产抵押企业3.4我国中小房地产企业融资现状3.4.1融资渠道单一虽然本文介绍了房地产行业的很多融资方式，但对于中小房产企业而言，它们还是面临着融资难的困境，最主要原因是房产企业中大部分的融资方式都有一定的条件门槛，很多中小企业达不到这个门槛，所以融资自然就无从谈起。当然，也有很多融资方式没有条条框框，但其融资成本太好，中小型企业没有那么好的财务状况去应对高额的利息。正是由于以上种种原因，中小企业一般都只采用内源融资，即利用股东出资、留存收益或预收购房款等。而外源融资一般都是进行银行贷款，据调查，我国中小企业外源融资的资金中的百分之八十都是商业银行贷款，可见，中小企业融资渠道的单一。而外源融资的对象单一则就会造成房地产行业受政策影响巨大，一旦国家经济政策发生一点变化，就会直接影响到企业的财政运行。同时由于银行贷款供给是有限的，而需要贷款的中小企业有很多，造成了僧多粥少的局面，银行则只能通过不断的调高利率来解决这个问题，但这样又增加了中小企业的融资成本。虽然央行表示今年会加大贷款的投放额，但如此单一的融资渠道实在是不利于中小企业的发展。同时，央行在21世纪初就出台了一系列规范房地产金融业务的条款，其中提高了对中小企业贷款的一些要求。如房产企业自有资金不得少于开发整个房产项目总投资金额的三分之一等规定。这些通知规定的出台使中小企业在一般情况下难以取得银行贷款，间接的要求企业准备更多的自筹资金。3.4.2银行信贷占融资比例过高从前面可知，我国中小企业融资渠道主要分为内源融资和外源融资，而我国中小企业的外源融资渠道一般只通过商业银行贷款，这样就造成了商业银行成为了中小企业融资资金的主要提供者。就股权融资和债券融资来说，中小企业大部分都达不到其融资要求，所以，中国中小房地产企业目前很少有采取股权融资和债券融资的。由此可见，中小企业目前的融资结构中商业银行贷款占了很大比例，而这是一种非常不合理的结构形态。一旦中小企业由于经营不善而无法偿还债款，那么商业银行就要承受相应的经济损失，就有可能引发全球性的金融危机。近期，我国看到了中小企业融资渠道单一所带来的风险，为了改善这种情况，所以开始部署完善证券市场，在主板市场以外开放了中小企业板块和创业板，对中小企业上市降低了要求，使其上市融资成为了可能。3.4.3外资引入渠道不畅由于房地产行业属于民生行业，也是我国经济的支柱产业，所以目前国家对国外资金进入房地产行业还是持谨慎态度的，对国外资金进入做出了诸多规定，譬如外资要想进入国内房地产市场必须先创办外商投资企业，而外商投资企业的创立还需要通过相关部门的核准。正是由于国家政策上的诸多限制，所以导致国外资金一直不能成为中小企业融资资金的主要提供者。3.4.4普遍缺乏长期稳定的资金来源从前面可知，我国中小企业融资渠道主要分为内源融资和外源融资，而我国中小企业的外源融资渠道一般只通过商业银行贷款，而银行贷款相对来说是比较短期的，不像债券融资和股权融资那样是长期的稳定的，由此来看，我们可以说中小房地产企业目前缺乏长期稳定的融资渠道。3.5我国中小房地产企业融资结构不合理的原因分析3.5.1宏观原因分析（1）房地产融资体系不健全，市场化程度有待提高因中国对外开放的时间并不长，对金融市场的管理不够完善，投资工具与西方国家相比要落后很多，投资多元化发展短期之内很难实现，普通人民对于国内金融市场不信任，通常将钱存入银行，不进行投资。这就导致了两个问题，一是有资金的没有投资对象，二是有投资需求的缺乏资金投入，产生资金在流通方面没有形成对接的尴尬局面。许多中小融资企业的没有完善的担保制度，并且所能提供的服务比较有限，国家也没有专门的法律条文对融资体系加以规范，市场经济的市场化程度需要加强。（2）政府扶持力度不够，相关法规政策不健全改革开放以后，我国资本市场的发展越来越成熟，中小企业和自主创业越来越多，但国家对于这些企业投入的关注是非常少的，仅有少数企业进行上市融资，在资本市场上，能够顺利进行融资的一般都是大的房地产企业，中小房地产企业基本不具备这方面的途径，对于中小房地产企业融资方面，笔者认为政府应该制定相关政策，发布相关法律法规。（3）银行风险与收益的不对称一般而言，中小房地产企业在信用贷款方面有以下特点：一个是金额不大，二个是频率较高，三个是时间较短。贷款银行在同意其贷款请求以前，会进行信用评价和价值估算，要花费大量人力物力财力。这时候，银行进行贷款的成本提高，账目管理也可能产生混乱，银行风险加大，而获得的效益并没有提高，这就是风险和收益的不对称，综合考虑，贷款银行对于中小房地产企业的贷款需求相应来说减少许多。3.5.2微观原因分析（1）中小房地产企业能力不够中小房地产企业的规模一般都很小，进行融资的能力较弱，也阻碍了其发挥的空间，大项目通常都是由大房地产企业完成，中小企业与大企业之间的收益差距也越来越大，形成恶性循环，中小企业规模没能扩建，经营实力提不上去，继续被融资困难的问题困扰。（2）企业的内部管理不协调，自身定位不明确完善的财务管理制度是一个企业良好运行的内在表现。许多中小房地产企业存在资金投入计划不具体，筹资困难，账目不明等问题，只是一味追求高效益，看不到自身的缺陷，眼高手低。还有一些企业只注重眼前利益，没有长期发展计划，对于内部资金存储问题毫不在乎，仅通过获取外部资金维持企业运行，大大增加了企业财务风险，一直在还债却总背负更多债务，先天缺陷和后天不足使得企业无法扩大规模，提高实力，实现更好的发展。（3）中小房地产企业信用不足，信用文化缺失中小房地产企业在进行贷款申请的过程中，无法像大型企业一样提供高价值的抵押物品，中小房地产企业不仅在抵押方面存在问题，在还款信用方面也存在不足。以前，大型国有企业容易发生不良贷款，现在一般都发生在中小企业，商业银行贷款风险大大增加，为了避免产生坏账，降低贷款风险，商业银行通常不会给中小企业发放贷款，加剧小企业融资的难度。4山西A房地产公司融资案例分析4.1山西A房地产公司简介A房地产开发有限公司成立于1998年，位于山西太原，原始注册资金为5000万人民币，每年售楼收入大约有6亿人民币，具备二级开发资质，该公司经营项目包括开发建设、代建项目、楼盘销售等，是一个中型的房地产企业。该公司的管理团队具有众多优秀品质：团结进取、创新大胆、专业性强，业务处理迅速有效。吸引聘用了大批优秀人才，不仅有房地产开发建设知识丰富的年轻工程师，也有经验丰富的技术专家，在企业财务管理方面有会计师，还有制定楼盘销售开发计划的投资营销专家。公司中中高级专业人员和技术人员大约占五分之三，普遍偏年轻化，属于中青年人群，是一支专业性强，经验丰富，技术先进的管理队伍。该公司成立十几年以来，在房地产开发和销售方面，积攒了大量有效的市场信息，融资能力比一般中小型企业更强，基本能够满足投资方的要求，对于国家制定政策的理解有独到之处，能够恰当运用经济规律，为企业开发管理积累了许多经验。在内部管理上，公司设立了“四部”“一室”，四部指的是即开发部、施工部、后勤部和财务部一室指的是办公室。在十几年不断的开发进取中，A公司规模日渐壮大。公司依靠诚信经营，质量有保障取得了广大人民和政府的一致认可，信誉度非常高。4.2山西A房地产企业融资现状分析4.2.1房地产企业的资源和能力分析中小型房地产企业普遍资金缺乏，以自主开发和代建工程作为主要业务，企业所得利润增长速度满，资金积累不够。A房地产企业的总资产约90000万人民币，权益约有5000万元，目前来说还没有能力升级为大型房地产企业，只能属于中小型企业。筹集资金的渠道不够，导致企业筹集的资金无法满足工程项目所需数量，结合自身技术上的不足，利润高的大型开发项目常常擦肩而过，企业利润仅凭小项目是难以快速增长的。区位因素是房地产开发建设最关键的因素，企业占有土地的多少只是其中一个方面，区位的优劣决定了房地产企业利润的高低。一般资金不足的企业，在购买地段方面往往力不从心。私营企业通常具有家族性质，老板通常将亲人安排在重要的位置，对于利润的追求显得比一般人更强烈。有时候，高管之间的血缘关系也会成为管理的羁绊，对于某些制度添加“面子”成分，容易引起普通员工的不满情绪，企业对于人才的重用也因此不够公平，用人方面的不公平会使大部分技术人员丧失积极性。如果企业管理者把亲属作为公司运营的主要力量，企业职员内心的不平衡会愈发明显，在企业发展的过程中暴露的问题也会越来越多。4.2.2该房地产企业的融资来源分析公司融资结构分析方式金额期限利率银行贷款2.6亿元两年期15%民间借贷1亿元一年期30%民间私募5000万元两年期10%预售融资1亿元无无自有资金5000万元无无关于山西A房地产企业，其投资开发了XXXX项目，然后让出大约4800m2的国有建设用地。在这之中，地下车库分摊用地高达2249m2，地上商业分摊高达2551m2；对于总建筑面积而言，规划面积高达52000m2，在这之中，地下车库面积大约为24687m2，地上商业面积大约为27313m2。总投资达到了4.57亿人民币。通过了解企业财务状况，发现企业具有五千万的自由资金。由于本企业规模较小、信用等级较低，获得商业贷款几乎是不可能的，只能够获得普通银行贷款，这需要用土地使用权来作为抵押，从而贷得1亿人民币的资金，通常而言，房地产企业的贷款利息率保持在七个百分点左右，而然因为房地产行业是一个高风险行业，所以利率有可能上浮百分之三十左右。（此外，银行可以根据企业实际情况来对基准利率进行适当调整，对于房地产企业，能够在基准利率上上调百分之五十左右。如果房地产企业实力较强、规模较大、资金力量雄厚，那么基准利率可以有所降低，仅仅上调百分之五到百分之二十水平。当然，现阶段，随着一些中小房地产企业的迅猛发展，越来越多的中小房地产企业也纷纷采用信用贷款来缓解本企业的经济压力，但是因为中小企业风险高，就导致利率也随之上升。）对于贷款来讲，由于银行基准利率是百分之八，通过上调达到了百分之十二的水平。关于企业固定资产贷款，一般是将固定资产、个人保证以及个人质保作为抵押的，在这之中，个人保证是企业排名前两位的股东，企业第一股东的2520万人民币股权，第二股东的2480万人民币股权；对于固定资产抵押而言，其抵押物由如下两部分构成：一是土地，价值大约为7600万人民币；二是在建工程，价值大约为60000万人民币，计算可得合计大约为72500万人民币。企业能够借助于预售商品房的方式来进行融资，从而获得1亿人民币左右的自己，除此之外，还能够借助于同业拆借也就是所谓的民间借贷筹资1亿人民币，而然其年利率较高，达到了百分之四十左右。企业还可以发行私募债，融资0.5亿人民币，其利率一般保持在十个百分点。对于私募债而言，这种融资方式可能是非公开的，通过为投资人发放一定的债权来获得融资。一般而言，我们称私募债也为高收益债券，通常由一些规模较小、信用等级较低的企业发行，通过对大量发行私募债的企业进行研究，我们可以发现这些企业的信用等级绝大多数处于BB或者BA之下。由于这些企业信用等级非常之差，造成了利率较高，所以也就反映出一定的高回报、高风险等特点。4.2.3山西A房企融资结构不合理的原因分析（1）房地产企业自身的规模比较小，决定了企业融资方式的单一化因为企业实力水平较差，不能够在资本市场中取得较大的融资，使得资金来源均来源于外源融资与内源融资。在这之中，内源融资的含义是企业本身留存或者出资的那部分收益，例如预收购房款、预收定金、公积金以及未分配利润，这成为企业內源融资的重要部分；关于外源融资，一般指银行贷款，而然银行贷款不容易获得，并且利率较高。除此之外，因为企业信用等级较低、融资水平较差、规模小，不能够开发一些大型项目，这就造成了盈利水平也相应较低，陷入了一个难以自拔的恶性循环，使得小型房地产企业的竞争力和实力难以有所突破，始终具有融资困难和经济压力。（2）缺乏长期稳定的资金来源，企业的经营缺乏稳定的资金支持中小房地产企业热衷于如下两种融资手段：一是银行贷款；二是内源融资，因为信用等级差、规模小、影响力水平较低，难以凭借着股票、长期债卷等融资手段获得的自己。除此之外，银行贷款利率较高、期限短，难以彻底解决中小房地产企业所面临的经济压力；加上企业盈利水平低，使得企业难以跳出经济困难的怪圈，这也从另一个层面上反映了房地产企业要想取得健康、快速、稳定的发展，就必须拥有稳定的、可靠的资金来源，从而为企业的发展保驾护航。4.3公司融资结构优化建议一、对当前投资结构进行优化，参与和推动经济适用房的开发和建设之中，此外，还应该正确政府更多、更好、更优惠的政策扶植，例如优惠贷款、政府补贴以及优惠税收等。二、当企业达到一定条件之后，就可以对一些微型企业进行合并，从而壮大自己的实力，同时，企业还可以纵向发展，例如尝试发展建筑材料、物业管理以及建筑装潢等业务，通过这些业务的发展来带动企业房地产开发业务的发展，从而进一步增强竞争力和实力。三、不断完善企业销售渠道，在巩固以往销售渠道和途径的基础上，开拓出新的销售途径，提高企业销售队伍的整体素质。四、培养企业形象，不断提高企业知名度。在推广新楼盘时，应该采用品牌策略，把企业品牌与企业文化有机结合，从而不断增强企业形象，提高企业在业界的影响力。五、在管理上，构造出一套完善的管理制度，使得企业的大小事项都有章可循，在企业部门工作指引、员工守则、管理条例的制定上，一方面要根据公司实际情况，另一方面还应该与时俱进，吸收和借鉴一些大公司的成果经验，取其精华，去其糟粕。除此之外，还应该定期或者不定期地安排优秀员工进行技术培训和学习，为员工提供更多、更丰厚的物质奖励和晋升机会；在企业内部，为员工营造轻松、愉悦的环境，强化企业文化建设，增强企业凝聚力。六。、不断提高企业自身发展、自我完善和自身积累观点，从而扩展企业规模、拓宽市场，建立良好的信用等级，不能偷税漏税，严禁拖欠贷款，为银行贷款创造良好的条件。5优化我国中小房地产企业融资方式与结构的对策及建议5.1关注国家宏观政策和法律法规在前面章节中，我们阐述了国家宏观经济政策对我国房地产公司尤其是规模小、经济实力较差的房地产企业产生了非常严重影响。如果我国政府颁发了某项条例或者政策不利于房地产企业的发展，那么就会使我国中小房地产企业陷入难以自拔的危机。因此对于中小房地产企业而言，要想取得更好地发展环境，就离不开国家的扶植和支持，各级政府也应该制定出一些有利于中小房地产企业发展的政策，推动它们更好哦、更快的发展。单纯从法律法规上出发，《证劵交易法》、《公司法》以及《证劵法》均对企业债卷与股票的发行进行了一系列严格限制，使得我国中小企业难以借助于股票或者债券来进行融资，针对这一情况，我国有关法律法规应该进行适当修改，协助中小房地产企业顺利度过融资难关，不断降低其融资难度。除此之外，当前房地产行业税收过重，不仅需要缴纳普通企业的企业所得税、房产税、印花税、城建税以及营业税，而然还需要为国家交纳一部分土地增值税，使得我国一些中小房地产公司难以承受如此繁重的税负，从而不得不漏水和偷税，根据上述问题，我国税收部分应该针对我国房地产行业的具体情况，来对税收进行适当调整，从而推动中小房地产企业的发展。与此之外，我国中小企业还应该与时俱进，跟上房地产信托与房地产基金的发展脚步，吸收国外成功的经验教训，从而为其发展创造更加广阔的空间。5.2构建多层次资本市场和融资方式多元化对于国内中小房地产企业来讲，其融资困难的主要原因就是融资方式非常单一，一方面容易为银行带来严重的风险，另一方面还可能引发金融危机。现阶段，针对房地产价格的节节攀升，我国出台了一系列更加严格的信贷门槛，根据上述情况，中小房地产企业和我国政府都应该不断扩宽融资途径，最大限度地发挥出不同融资手段的优势和长处。现阶段，随着我国经济的不断发展，国内证劵市场也日益完善，已经相继建设出如下三个部分：一是创业板；二是中小企业板；三是主板，现阶段，主板已经发展成熟，得到了广泛的应用；而中小企业板虽然创立了有十来年了，也取得了较大的进步，而然因为受到市场条件、国家政策以及发行条件等各方面的限制，还不能够满足我国日益增大的中小企业要求。最近几年来，因为国内经济受到金融危机的严重影响，使得我国中小企业发展较为缓慢，这就在一定程度上限制了更多的投资者加入到中小企业之中；而创业板创建于2011年，至今为止才五年光景，该平台主要服务于高新技术公司，毫无疑问，房地产企业并不能得到创业板的惠顾。所以，在未来一段时间，我国政府应该不断完善和推动证劵市场建设，推动中小企业更好、更快的发展。5.3构建中小房地产企业发展的支持体系毫无疑问，房地产业要想健康、快速发展，必须依靠政府的政策支持，通过了解美国房地产行业的发展史，我们可以得知其房地产信托之所以得到稳定发展，是因为政府的大力支持。所以在该方面，我国政府也能够吸收美国房地产发展的经验成果，根据我国实际情况，构建出一套完整的发展体系和制度。例如，成立相应的管理部分，专门对我国中小企业进行统一管理，对我国中小房地产企业的售后服务、市场营销、融资情况以及项目开发进行科学的指导，使得我国中小企业能够在政府政策的范围内更好地融资，这一方面可以减少企业经营风险，另一方面也更加方便地筹集到足够的自己。通过调查分析，来对我国中小房地产企业的融资数据、融资途径进行详细的统计和分析，并且构建出一套完整的预警机制，从而指导银行信贷与中小房地产企业朝着正确方向发展。除此之外，还应该完善资信管理机制，从而为中小房地产企业提供信用担保，有效解决中小企业贷款难、资金少的问题，与此同时，政府部门还应该在收费与税收上给予一定的优惠政策，为我国中小房产企业的快速发展保驾护航。5.4鼓励中小房地产企业进行融资方式创新在我国，中小企业具有如下特征：风险较大、抗风险能力差、融资能力较低、资金需求缺口较大、规模小、实力差、分布广以及数量多等特点。一般而言，以往传统融资手段往往不具有较强的融资能力，除此之外，因为我国政策上的限制，使得中小房地产企业的融资难上加难，不得不寻求新的融资方式，例如增资扩股融资、民间借贷、合作开发、信用担保以及行业借贷等方式。5.5提高中小房地产企业自身素质对于中小房地产企业而言，其难以融资的一个最主要原因就是企业规模小、实力较差、信用等级较低，不能够确保按时偿还贷款，所以提高自身实力是中小企业彻底解决融资困境的最重要途径和出路。（1）规范公司治理结构，提高抵御的风险能力对企业管理和经营结构进行不断规范，这是增强企业融资能力的重要方法，一方面会对企业投资决策与筹资决策造成较大影响，另一方面也会对公司的经营效率与内部凝聚力产生重要影响。一个公司如果具有较好的治理结构，就会使公司管理层、监事会、董事会以及股东会之间形成良好的监督与协助机制，从而推动企业健康、稳定发展。除此之外，还能够有效防止公司管理层或者大股东作出有损中小投资者利益的事情，确保公司筹资、投资以及经营活动能够正常运行。现阶段，中小房地产公司基本上存在如下几个方面问题：一是资本结构不合理；二是管理水平低下；三是企业管理和经营结构具有严重缺陷。所以，只有构建出一套完整管理机制，增强企业管理能力、完善资本结构，从而提高我国中小房地产企业的竞争力和融资能力。（2）增强中小房地产企业的自我累积意识对于我国中小房地产企业而言，如果不从内部融资着手，一味地想借助于外部融资来度过财务危机，这显然是不现实的，因此提升自我累积水平必须从如下几个方面出发：一是最大限度地降低消费性费用，持续不断地借助于资本积累来推动企业发展，除此之外，还应该打破自我封闭的束缚性，扩大生产规模，采用同行企业合作的方式来谋求发展，同时当中小企业发展到一定水平之后，可以尝试着兼并微小企业以获得发展。二是在最开始时，从高收益、小额、短期项目为突破口，不断积累成本。二是在政策、法律法规范围之内不断减少资产折旧年限，其目的是节约成本