物业服务企业行为规范

物业服务企业行为规范物业服务企业行为规范物业服务企业行为规范物业服务企业行为规范一、物业企业主体认识一）依法设立,合法经营；（二）独立的企业法人资格；(三）严格资质管理;（四）按“合同”办“事”;（五）属于服务型企业。讲解：★具备以下条件方可申请成立HYPERLINK”http：///z/Search.e?sp=S％E7%89%A9％E4％B8％9A％E5%85％AC％E5％8F%B8＆ch=link”物业公司；

1、有企业名称、HYPERLINK”/z/Search。e？sp=S％E6%B3%95％E4％BA％BA%E4％BB%A3%E8%A1%A8&ch=link”\t”_parent"法人代表，独立建全的管理机构；

2、有相应的自有：1、《前期物业服务合同》—针对“新建物业”合同主体：开发商和物业公司合同期限:前期物业管理阶段（“合同生效日”至“合同到期日”或至第一个《物业服务合同》生效日）。2、《物业服务合同》》-针对“旧有物业”合同主体:业主大会(业主）和物业公司合同期限：后期物业管理阶段（“合同生效日”至“合同到期日”）物管工作“两大内容”:1、“基础服务"——五大方面:维修管理：房屋、设备清洁卫生：物业业主的“脸面”环境绿化：人与自然的和谐秩序维护:治安、消防、车辆客户服务：与客户接触的所有环节2、“增值服务”(1）专项服务；特点：为满足部分业主需求,物业公司事先设立,供业主自行选择。例如：家政服务、家电维修、房屋租售代理、开办图片馆、健身房等.（2）特约服务；特点:为满足业主的个别需求，专门约定、单独开展。例如：代看小孩、代管宠物。物管的发展方向1、设施管理——“技术性管理”2、资产管理——“管家式管理”3、投资管理——“理财式管理"二、行为规范规范一：提供服务按合同；◆合同签定要仔细内容全面、形式规范、文字严谨◆合同管理要严格—“说到、做到、有记录"规范二：实施管理要合法◆实施“管理”讲依据1、物业服务合同的约定—事前依据2、业主大会或管理规约的授权—事中（事后）依据3、政府规定、行业规范及标准—基础性依据如何把握？——有约定按约定，没约定按规定◆采取措施讲方法1、可以采取哪些管理措施？—-说服教育、批评规劝、警告、制止、公布姓名及情节、报告、法院起诉等。2、注意将措施合法化--将措施写进合同、并注意文字的表述（如根据“管理规约”或业主大会授权）规范三：规章制度讲起草。起草-—是拟定,而非制定1、业主大会成立前—由建设单位制定“临时管理制度”，并随同《前期物业服务合同》备案且公示.2、业主大会成立后—由业主大会申议通过.方式：“业主大会会议”或“书面征求意见"。规章制度名称建议改为“管理公约”，落款签章应为“业委会”，而非“物业管理公司”。规范四：收取费用有依据；◆费用标准有依据1、“规定"：——国家;发改价格（2003）1864号文；渝价（1999）398号文；渝价（2005）778号文.2、合同：—-《前期物业服务合同》和《物业服务合同》。对于“别墅、高档公寓、厂房、市场等物业”主要以合同为依据；对于其它普通物业主要以物价部门规定为依据。收费操作要规范1、政府指导价方式—要有物价部门批文且按规定格式公示。2、双方议价方式—要在物价部门备案。3、其它经营性收费—自行公示、事先报价、双方自由选择。◆催缴费用讲方法——先礼后兵、循序渐进、切忌操之过急、过激。建议做法：电话催缴→登门走访沟通→发放“物业催缴通知书”→发放“物业费催缴律师函”→向发院起诉。规范五：安全管理是协助；物业保安“秩序维护员”不该做什么?应该做什么？应该做好的工作—“安全防范”和“秩序维护"1、在“安全防范"中应该履行（1）合理预防（2）积极救助（3）正确协助2、在“秩序维护”中应该履行（1)有效告知（2)及时制止(3）正确报告如何免责：尽职、尽力、有证据.规范六：自主经营有前提前提一：合法不侵权1、清楚业主的合法权益（1）建筑物区分所有权(专有部分所有权、共有部分共有权、共同管理权）（2）相邻权（因相邻关系而发生的权利）2、如何运用？（1）知己知彼,不主动侵权（2）不要误导业主间侵权而殃及自身（3）不要甘当业主间侵权纠纷的“替罪羊”前提二:操作要规范1、必须附合有关安全使用、管理的要求及规定。2、必须按照国家有关法规办理有关合法经营手续.前提三：风险估计要充分规范七：接受监督要自觉1、清楚监督的主体(内部、外部）2、明确监督的内容(收费、履约、重大经费开支情况）3、有意识的将监督由“被动”变为“主动”规范八：进出物业有规矩◆进入物业要查验—既是承接手续，也是责任划分◆退出物业要移交—移交物业资料,移交物业用房1、物业服务企业提前解除合同应注意（1)事前约定“提前解除合同条件"如：不可抗力造成合同无法继续履行；过半数的业主不履行合同,致使物业工作无法正常开展（目的:避免因违约造成赔偿）。（2)不要意气用事，擅自撤离2、业主提前解除合同应该注意