小区物业管理的改善与创新

第一章绪论1.1选题背景与意义1.1.1选题背景每到一种新经济时代都会各自有属于其自身相应发展的管理模式,随着我们现在的互联网经济时代的逐渐来临,信息化的管理已经开始逐渐形成了一个管理新经济的新模式,物业管理的信息化,就是要利用现代计算机信息技术、互联网技术平台和大数据库技术平台以及现代企业管理信息化的技术手段,对整个物业管理的服务和流程管理实现全方位有效的监控,提升整个物业管理服务和公司管理的整体服务质量、降低物业管理成本、提高经济效益。我国随着房地产行业快速的发展，物业管理的服务行业也逐渐形成为了一个中国的房地产行业发展中重要的一个创新型的行业,但目前这个中国物业管理的服务还面临着很大方面的一些问题,从我国目前情况来说整个中国目前的一些物业管理的服务的制度还十分严重的还不能够完善,从业人员整体素质的不足、物业管理的服务的法制建设的相对落后的等这些问题都是目前影响中国物业管理的服务行业的发展现状的一个主要原因,必须要解决这些问题,而如何规范地发展小区物业管理的工作,更好的满足业主的需要,是现在迫切需要解决的问题,刻不容缓。只有真正解决了相对问题,并且积极快速应对突发问题,加快适应当代节奏也是非常重要的。1.1.2选题意义小区物业管理在物业管理中绝大数人会接触到的领域，是与人们息息相关的，物业管理是小区管理中最重要的一部分，通过物业管理可以反映出这个小区的水平如何，提高住户的生活质量也是与之息息相关的，小区的管理和服务涉及到家家户户，一个小区的环境卫生、治安管理、房屋维修等等都是需要物业去维护的，努力为业主创造一个干净、安全、舒适的生活，选择小区物业管理来研究也是为了更好地维护利益，住宅小区物业管理占物业管理中的较为重要组成一部分，现在的小区物业管理，大都是人工管理，而现在科技发展快速，生活也逐渐智能化，人们对物业的要求也越来越高，从而出现了很多小区物业管理不到位的问题出现。物业管理的发展推动着经济的发展，快速适应社会主义市场是具有重大意义的。1.2小区物业管理的现状和发展趋势随着时代的快速发展，住宅小区的增加，物业管理也逐渐发展起来，由于世界各个地区存在诸多的差异，因此小区物业管理系统的实际发展情况也相差很多。到现在为止，小区物业管理也才走了20多年，相继越来越多的问题出现了，比如仍有很多地方物业管理落后、业主与物业之间也会有很多矛盾、物业管理人员少、物业松散，不做实事，老旧损坏的公共设施设备常年都无人维修、甚至一些老旧小区根本就没有物业的管理，物业管理收费困难的问题一直无法解决，物业收费率也迟迟得不到提高。随着现在科技的发展，小区物业管理也从刚开始只有保洁和保安人工管理变为拥有门禁系统、停车场管理系统、消防控制系统等等，逐渐智能化，安全化，人们的生活随着科技的发展发生了根本性的变化，但物业管理还在不断地解决管理中产生的新问题，让物业管理变得更好，让住户更加得信赖物业。物业管理这一行业现在正处于一个过渡时代，必须要全面发现物业管理所存在的问题，及时地改善与创新，在这发展迅速的时代，人们的需求也在随之不断进步，如果物业人员可以快速有效地解决业主的各种问题，物业工作人员的效力也将大大进步。第二章物业与小区物业管理2.1物业物业是在20世纪80年代出现的，现在已经形成了一个较为完整的概念，但绝大多数人对物业没有概念，因为有相关数据表明，中国只有百分之四十不到的人住到三居室，很多人住在老旧小区和自建小院里，根本就不知道物业是什么，哪怕是大城市，很多人居住的小区实行的物业管理也是低水平的，业主对物业要求也不高，物业这个可大可小，一个住宅楼可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业。物业有居住物业、商业物业、工业物业、政府物业及其它用途物业五大类型，每种类型都在社会上起着相对的作用。2.2小区物业管理物业管理现在已经涉及到我国的各行各业，是与生活息息相关的了，而居住物业是一种具有居住功能、供人们居住的建筑物，包括住宅小区、公寓、别墅等，以及与之配套的公共设施、设备和公共用地。其中小区物业管理是负责小区的治安，维持最基本的交通秩序，对于设备设施的日常管理，以及小区公共部位的卫生等等，现在的好的小区是离不开小区物业管理的，并且更加追求优秀的物业管理。当一个小区具备了一个好的系统，是可以直接提高他的管理水平。全面地实施现代化的管理，并且接受业主的监督，及时地回复业主对物业情况提出的问题，及时地改正，才能更好地管理小区，让小区变得越来越好。第三章小区物业管理存在的问题--以龙光小区为例3.1小区物业管理系统并不全面该小区的物业服务不到位，基础设施落后，管理秩序混乱，并没有成立正规的物业管理公司，是业主自管，停车系统没有管理到位，电动车普遍乱停乱放，导致小区整体布局混乱，业主进出困难，更有堵塞交通的现象发生，这里的很多设施都是破破烂烂的，没有人维修，也没有完善的消防系统，这就造成了居民们的基本生存问题。该小区的管理系统不全面，像小区共用区域的维护与管理，设施设备的维护与维修管理，日常的交通秩序、车库的管控系统、消防管理等等这些最基本的小区物业管理系统都没有，而且本小区的绿化糟糕、非机动车辆乱停乱放、消防的设施设备老旧损坏、小区到处都是灰尘垃圾等等。这些无一不反应着这个小区的物业管理系统并不全面。3.2小区物业管理方法落后因为该小区是安置房，且里面居住的业主多数是老年人，业主普遍对物业管理的要求不高，觉得物业管理并不会起到多大的作用，而且物业也没有一个专门的办公用房，所以物业一般只有在必要的时候出现，其余时间该小区都是处于业主自管的状态，所以业主更加不相信物业管理，认为物业只是为了收钱，而且该小区的物业管理方法非常地落后，虽建立时间不长，但与老旧小区并无什么差别。平时业主根本无法联系到物业，没有物业的联系方式，有没有可以找到物业的办公场所，平时可以见到的物业人员就是保安室的保安，有仅仅是维持着简单的秩序工作，而消防通道上堆放着杂物，并没有物业人员提醒，如果发生紧急情况，这样会严重影响救援效率，而且公共场所堆放杂物不仅不美观而且具有安全隐患，且该小区的物业人员也并没有管理意识，因长期无人规范管理，所以该小区非常难管理，没有建立物业管理服务考核机制和日常巡查制度，导致值班人员如同虚设，物业管理方法极其落后且内容单一。3.3小区物业管理人员少且素质偏低通过实地考察发现该小区的物业人员集中在保安室里，维护着基本的车辆进出秩序，保洁员大概一个月保洁一次，物业管理人员没有什么专业技能，物业管理水平不高，大多都是提供清扫保洁、日常秩序服务，缺乏对小区绿化、设施设备维护的专业人员，服务无法满足业主的需求，而环境卫生是判断一个小区居住环境的重要指标，,住宅小区是属于一个小的社区,业主在大多数时间的大部分时候也都是生活在这里,所以业主的生活和整个住宅小区周围的居住环境关系也十分地紧密,好的小区居住生活环境氛围不大但却能充分体现出社区的经济发展的水平,同时也可以直接影响到业主生活的整体情绪,让广大业主都处于着一种轻松愉悦和谐的生活心境,有效快速地去改善生活品质、使邻里关系变得融洽起来。而该小区的环境卫生极差，到处都是灰尘，该物业公司并未对该小区的物业人员进行培训，从而导致物业人员对自己的工作认知就只在保安保洁上。该小区的物业管理从业人员专业化水平不高，服务意识不强，很多从业人员本身就对物业管理这一方面不了解，所以导致该小区服务质量偏低。3.4治安管理相对较差该小区对于外来人员这方面管控不严，小区封闭性差，安保人员缺乏对外来人员的管理，从来没有登记过外来人员，缺乏对进出小区人员的有效管控，也不巡逻，且在值班室会客，嬉笑打闹，小区随处可以有小广告贴在墙面上，没有完整的治安防范制度，小区保安缺乏责任心，警惕性不高，年纪偏大，缺乏基本的业务素养，该小区有很多房子都是对外出租的，物业那边也是没有登记信息的，对于这些租户的身份一无所知，所以小区内的出入人员身份、职业、道德呈现多元化，且监控多数都是损坏的，导致该小区安全隐患多，如果一个小区治安不稳定的话，这会直接影响到业主安居乐业，很容易为不法分子，闲杂人员提供可乘之机。还有租客反映保安看不起租客，只对业主恭恭敬敬礼貌，却对租客就是冷眼相对，有时候还会言语攻击进出的租客。而该小区的保安门槛低，小伙子、老大爷都能干，大都都是没文化的，没能力的人，素质还不高，而该小区的保安只服从队长指令，小区业主对保安来说只是被管理的群体，在加上保安圈的风气，几乎没有服务概念，更加不可能保障该小区的安全问题。

第四章小区物业管理的改善与创新4.1解决人力资源不足的问题1.建立一个物业的办公用房，增派物业人员，重新明确各岗位的职责，充分利用好现有资源，物业从业人员要提高专业技能，提高管理服务水平，提高从业人员的素质，培养服务意识，物业人员之间要互相帮助，取长补短，提高服务和业务素质，每周集体培训一次，创一个微信号，更新每周周报。2.保安室需要安排物业人员每天值班，对外来人员礼貌问询，登记外来人员进出情况，严格管控外来人员，安排保安定期在小区内巡逻，留意观察是否有可疑人员进入，确保住户的安全，并且对于进入本小区张贴广告的人员进行第一次警告，并加入小区黑名单。时刻要提醒业主外出记得锁好门窗，不能让犯罪分子有可乘之机，必须要保障业主的人身安全。3.物业需要定时清扫保护小区的卫生环境，将小区的保洁一个月来一次整改为每周清扫楼梯两次，拖洗一次，电梯桥箱每日清洁一次，用清洁剂全面擦拭清洁一次，将道路、走廊等公共区域打扫干净，所有垃圾集中放在堆放点，垃圾桶旁没有散落的垃圾，保持小区的环境整洁，不见积水，路面干净。4.小区的绿化也很重要，可以定期安排人员对树木、草丛、绿地进行修剪，最好每月修剪一次草坪，每年施肥一次，花木病虫防治及时，将绿化改造得漂亮了，现代住宅小区特别重视小区环境的美化。除了别具风格的建筑景观外，小区的环境卫生好能让业主身心愉悦了，只有环境真正改善了变好了，才可以使其感受到物业存在的意义。5.在停车场门口建立出入口管理设备，用智能代替人工，刷感应卡，便可以完成识别、登记、收费等一系列操作，会大大节省了人力资源，还方便快捷，出错率低，与此同时开设临时机动车停车处，方便外来车辆临时停车。6.因为非机动车停车位没有规划清楚，导致出现非机动车乱停乱放，堵塞交通，重新划线，贴告示通知各个业主，并且设立惩罚规则，如果车辆没有停在线内，物业便将车拉到物业处，业主将车领回去时需监督车辆停放半小时，确保公共出入口的电动车摆放整齐且规范。4.2基础设施的完善一个小区应该具备最基础的设施设备，并且定期检查更换，完备的配套设施会让住宅小区具备了强大的服务功能，它可以满足业主居住、日常出行、健身、休闲娱乐等全方位的服务需求。首先就是消防系统，对消防设施进行日常的养护和维修，维护与运行进行统一管理，每个月清洁楼道的防火门和消防箱等设施，杜绝出现消防栓、灭火器、消防水泵等消防设备损坏现象，可以建立一个远程的消防控制室，实时监控消防设施设备，确保设施设备齐全的，功能正常，运行良好，保护好消防系统，防止在系统启用时受到阻碍，要了解熟悉并掌握发生火灾时的相关程序，为了防止小区发生安全事故时，物业没有办法及时采取地应急措施，导致小区产生巨大损失，并对业主的安全问题产生威胁。停车系统也需要完善，只有购买车位的业主才可以进入地下车库，并且得刷卡进出，对车辆进行自动化管理，自动识别车牌，自动对比，这样也可以保障车辆的安全，每个车位都安装识别系统，自动管理，如果有车主停错了车位，系统便会提醒，充分保护了业主的利益。考虑到一些电动运货车，车库无处停放，也可以停放，安装收费充电桩，刷卡进行充电。居民活动中心也是非常有必要的，可以在偏僻不影响正常交通的地方，开发一个新区域，建一个小型的游乐场，这样小朋友就不会满小区的乱跑，很大程度上保障了业主的安全，我国人口老龄化严重，也可以再摆放一些老年锻炼设施，更加有利于邻里交往，大多数老人热爱广场舞，可以建立一个有隔音的广场舞房，对本小区的居民开放，对其他小区的居民进行适当的收费，积极组织各种文化娱乐活动，鼓励呼吁业主积极参与，促进人际关系，降低业主和物业人员的冲突，培养业主参与意识。4.3运行模式的创新1.通过劳动、服务代替物业费，参加小区活动，比如管理小区非机动车车辆停放一个月，或者监督该小区垃圾乱丢乱扔的情况，如果那一个月情况明显改善的，便可以免去该月的物业管理费用，不需要业主支付，主要是针对已经退休的老年人，或者是还没有找到工作的无业人员，也解决了业主拒缴物业费的问题，同时业主与业主之间相互约束、监督，远远要比物业直接介入要来得更加合适，更好管理，也可以让业主明白物业人员的不易。2.每个楼栋建立一个告示栏，上面有该楼栋的管理员与保洁员，应急常用电话，比如物业服务中心、供电局、开锁公司、社区民警等等，以备不时之需。平时有重要通知也会张贴在上面，再设立一个保洁签到处，方便业主实时监督。还有一处空白区域，是留给业主的，可以写看法，也可以表达对物业的赞美，一方面可以了解业主建议意见，做到发现问题，解决问题，另一方面可以激励物业更加地努力，为业主创造一个和谐，优质的生活。4.4新模式的可行性分析4.4.1好处劳动、服务代替物业费，可以节省人力资源，该小区大多数住的是退休的老年人，他们无法理解物业管理的收费问题，觉得小区里的一切服务都是本应该享有的，所以通过让他们去体验一小部分的环境维护，来代替缴纳物业管理费用，既可以让业主了解物业管理的基本工作，理解物业人员的不易，也能让物业人员有更多的时间去做其他业务，避免了物业与业主产生不必要的冲突的同时，也解决了物业公司与业主之间最突出的物业管理费的收缴问题。建立一个告示栏，有利于物业公司平时进行管理，也能更好地宣传物业公司的工作，让业主了解物业的业务，上面有很多应急电话，出现任何问题都可以帮助业主尽快解决问题，能很容易地找到维修人员或者物业等等，而空白处可以让业主和物业拥有更好的沟通,更加方便解决问题。4.4.2弊端用劳动、服务代替物业费对于正在上班的人是不公平的，新模式的创新会让这一批家里全在工作的人心里不平衡。而告示栏的空白处可能会有有心之人写一些不好的辱骂物业人员的话，或者在上面乱涂乱画，影响物业人员的工作心情，这样会大大降低工作效率，虽然这种概率很低，但并不排除这种现象的发生。第五章总结小区物业管理在社会管理中占有非常重要的地位，一个好的居住环境，才能让业主更好的投入生活。随之当代社会逐渐现代化，人们住进了高级敞亮，装饰一新的房子里时，往往更加希望有一个安全、舒适、漂亮的生活环境，而小区物业管