金科地产全成本限额手册V3.0(2020年)

编号：JT-CM-02编号：JT-CM-02金科股份全成本限额手册民生地产版本：V3.0生效日期：2020年03月30日编制人员集团成本管理部周雅彬参编人员洪雪强、李抗、于建、陈灯龙、赵宁、张航、廖龑、吴周麒、彭波、王梓充、陈艺文、张磊、杨昕、喻仅祝、郑娟、唐子龙、高建雄、陈鹏、申江等审核人黄中强、唐中荣、熊显国、周道航批准人喻林强编号：JT-CM-02编号：JT-CM-02目录第一章总则 1第二章职责 2第三章全成本限额概述 3第四章(拿地)规划篇 4第一节拿地版强排指标 4第二节分级配置标准 7第三节标准费用限额指标 10第五章建筑篇 15第一节建筑设计限额指标 15第二节结构设计限额指标 23第六章装饰限额分级标准 28第一节示范区装饰分级标准 28第二节住宅/集中商业公区装饰分级标准 30第三节批量精装修分级标准 31第七章园林限额分级标准 34第八章价值工程专篇 38第九章成本控制专篇 41第十章限额指标的运用 79第十一章城市分级查询 84第十二章附则 85第一章 总则第一条目的本手册旨在进一步规范住宅设计限额指标（以下简称“限额指标”）和住宅产品配置标准分（制目标的编制及审核、过程成本管理工作的开展及结果评定工作，提供参照依据。第二条适用范围适用于金科地产集团及其所属分子公司的所有项目(不包含文旅康养、产业集团新兴业态)立项及项目设计、实施阶段的产品设计限额与成本限额；合资合作项目需由股东会进行上会确认考核范围及考核值。第三条编制依据本手册以金科集团产品标准、技术标准及已开发产品业态为基础，对应产品配置标准，通过分析我司在建项目施工图预算成本指标、结合当前的人工材料机械市场价格水平并考虑上浮风险因素、充分运用战略采购或集中采购成果和可推广的成本优化实例、在与同行业的成本指标综合对比后，制定适合于我司的V3.0标准成本指标。GB/T50353-2013算规则（特别注明除外。第四条适用条件本手册中提到的成本指标、限额指标、配置标准等均为上限，是指导项目立项、设计限额（（含创新产品规定执行。2 职责第二章 职责配合制定及修订分级标准，参与编制限额指标，履行相应管理职责。第八条集团投资发展职能部门及纠偏，及时将执行情况反馈给集团成本管理部。第十一条 区域相关职能部门严格执行成本限额，在限额范围内开展相关工作。PAGE3 全成本限额概述第三章 全成本限额概述第十二条全成本限额的概念成本限额是为保证项目成果的经济性而制定的，是进行设计阶段（含方案阶段）相关技术经济指标控制、目标成本测算、施工过程成本管控的上限值。成本限额按性质可以分为造价限额和指标限额；按内容可分为投资限额、设计限额、费用限额和施工限额。第十三条全成本限额的途径成本限额途径分为两类指标：（即限价如平米造价、总投资额。（即限量术上不应突破的限制值，即节材。如建筑结构钢筋含量、砼含量、平均车位面积等。第十四条 全成本限额控制的最有效阶段80%80%20%份额。所以规划、方案阶段的设计优化，设备系统工艺的确定和设备选型等是限额设计工作的重点阶段；而施工图设计和工程施工阶段，成本优化的空间则相对较小。第十五条 全成本限额的评判机制和标准一、成本职能部门，负责审核项目提交的各项参数是否满足成本限额要求，指导限额指标的执行。二、评判提交的参数应以本限额控制体系所列的指标为标准，如果各项参数在控制指标的范围内则可执行，如果超出控制指标，则进行成本优化策划。(拿地)规划篇(拿地)规划篇PAGE10 第四章 拿地规划篇第一节拿地版强排指标第十六条 目的及要求强排就是最高盈利强度排布建筑总图，目的是在满足客户定位和客户敏感点配置的前提下，寻找到税后利润最大化的建筑业态组合。具体要求如下：一、满足当地规划部门及土地出让方所要求的条件。二、满足经济测算所必需的其他指标。三、提出多产品组合方案的比较结果，进行货值比较。四、对于“地王”类项目，规划和产品设计由售价“倒逼”，着手高溢价产品设计，不能直接使用“行货”。五、项目获取原则上必须达到项目收益基准值要求才具备项目立项和投委会上会条件第十七条 指标评价标准标要求见本条所述。一、项目收益基准值城市周期项目类型上行阶段高位阶段回调阶段低位阶段利润指标自有IRR利润指标自有IRR利润指标自有IRR利润指标自有IRR一般型7%30%8%35%7%30%6%25%规模型5%25%6%30%5%25%4%20%现金流型5%70%5%90%5%80%5%70%(一)项目类型：1、规模型项目：项目货值在60亿以上或者项目规模在60万方以上。2、现金流型项目：现金流回正时间（含融资）≤9个月。3、一般型项目：不属于上述两类的项目均属于一般型项目。(二)执行标准：ABCA5%BC5%。(三)区域公司运营能力：由集团运营管理职能根据区域公司销售回款、融资、开盘时间等评估区域运营能力。(四)收益基准值：集团投资决策会可根据阶段性目标的调整，对该评判标准进行修正。上述收益基准值，仅作为拿地基准评判，最终评判以集团投委会意见为准，基准版阶段名称单位限额指标名称单位限额指标项目整盘（除土地、融资、间接成本）投入产出比三星以下：1：2三星及以上：1：3容积率按规划要求最大值可售比%高层、洋房≥75%或货值最大化别墅≥70%或货值最大化人防面积㎡按当地文件要求最小值地上停车比率%按规划要求最大值（高品质小区、高售价区域根据项目定位需求确定）地下停车效率㎡/辆按限额值竖向标高按规划允许要求抬高地库标高配套面积㎡按规划要求最小值其它强制指标（如：装配率、海绵城市等）按规划要求最小值备注：(一)可售比：可售比=可售面积/总建筑面积。可售面积：包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积，不包括户（含夹层学校、设备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。如果上述设计数值不满足限额指标要求，则需进行多方案比选，若满足利润最大化，则不进行考核，否则视为超限额指标，纳入责任成本考核。三、理论容积率法方案论证：可采用理论容积率法进行验证；容积率1.5-2.0时，常见项目组成形式为高层南方地区：广东省、广西自治区、海南省、江西省、湖北省、湖南省、安徽省、江苏省、上海市、浙江省、福建省、四川省、重庆市、贵州省、云南省产品类型规划容积率理论值独立别墅0.5双拼别墅0.65叠拼别墅0.75四拼别墅0.75联排别墅0.8洋房住宅（7层以下）1.1小高层洋房住宅（7-11层）1.5-1.6+别墅或高层+2.0-2.5南方地区：广东省、广西自治区、海南省、江西省、湖北省、湖南省、安徽省、江苏省、上海市、浙江省、福建省、四川省、重庆市、贵州省、云南省产品类型规划容积率理论值独立别墅0.5双拼别墅0.65叠拼别墅0.75四拼别墅0.75联排别墅0.8洋房住宅（7层以下）1.1小高层洋房住宅（7-11层）1.5-1.6小高层住宅（12-19层≤60m）2.3-2.5中高层住宅（20-26层且≤80m）2.6-2.8高层住宅（27-33层且≤100m）3.3-3.5超高层住宅（34-48层且＞100m）5.0-6.5北方地区：河南省、山东市、山西省、河北省、北京市、天津市、辽宁省、吉林市、黑龙江省、陕西省、甘肃省、宁夏自治区、内蒙古自治区、青海省产品类型规划容积率理论值独立别墅0.45双拼别墅0.6叠拼别墅0.7四拼别墅0.7联排别墅0.75洋房住宅（7层以下）1小高层洋房住宅（7-11层）1.2-1.3小高层住宅（12-19层≤60m）1.7-1.9中高层住宅（20-26层且≤80m）2.2-2.3高层住宅（27-33层且≤100m）2.7-3.0超高层住宅（34-48层且＞100m）4.5-6.0全国各地区产品类型规划容积率理论值底商（3层以下）0.8-1.0独立商业（3层以下）0.8-1.0独立商业（3-6层）1.1-1.2第二节分级配置标准第十八条总述各区域定位职能部门汇集营销职能部门、设计职能部门和成本职能部门意见，在拿地可研阶段确定项目标准、明确各业态产品的配置选型，原则上后期各阶段不得突破拿地阶段的分级档次及对应的成本标准。在项目设计、施工过程中，配置标准的调整必须事先通过授权流程的审批后才予实施，其中降低配置标准的必须通过集团设计、营销、定位等部门的审批，提高配置标准的必须通过集团成本管理、全面预算、设计、定位职能部门的审批。本住宅产品分级配置标准中各区域参考成本数据的主要材料价格为制定本标准的当期市场价格，所有成本数据仅作为测算阶段及方案设计(投前、投后)参考，本标准不得作为部品部件的实际采购和工程发包的指导价。本住宅限额成本标准具备强制性，为各项目成本管控的上限，要求各子公司、各专业职能部门在目标成本测算制订、项目定位、产品设计以及招采施工等各环节中均不得突破本限额标准。对于出现专项指标超限额情况的，各公司应首先进行设计或招采优化，对于优化后仍不能满足限额标准要求的，应在实施前向集团设计和成本管理职能部门进行汇报，并经集团审批同意后才予以实施。第十九条配置标准（城市能级、星级匹配标准一、分级配置产品线地块属性产品线（某城市）3，4，5线城市2，3+线城市1，2+线城市琼华高房价区域（原则上不应用琼华产品线）（一事一议）博翠中高房价区域三星四星五星集美低房价区域一星二星三星备注：产品线成本分级表仅作为星级选择的指导依据，具体项目星级需结合利润率进行选定，但原则上不允许跨越两个星级（例如3,4,5线城市的博翠原则上选用三星，根据需要可以应用二星和四星）。二、分级配置星级标准（一分级配置标准一星4,57000元/7700元/8500元/5%。(二)3，4，5线城市，板块内多数竞品高层毛坯价格不高10000元/11000元/12000元6%。(三)20000元/22000元/24200元/7%。(四)分级配置标准五星：适用板块内多数竞品高层毛坯价格高于20000元/平方米、洋房毛坯价格高于22000元/平方米、别墅毛坯价格高于24200元/平方米，且净利润率不低于8%。原则上售价与净利润率为双控匹配值，若当地售价与星级标准存在匹配差异较大，可以净利润率为导向进行匹配选择区域分级配置标准星级，但需上报集团定位、设计、成本职能部门审核报备。三、分级配置产品线选用原则（一）“集美”博翠”8%15%上。（二）若项目定位方案净利润率及利润额远大于拿地承诺时，可适当在产品线标配上进行提配以满足项目更好盈利收益。（三）若项目定位、方案净利润率及利润额低于拿地承诺时，由成本牵头进行周围楼盘竞品对标，满足项目投入产出要求，以满足项目拿地承诺净利润率及利润额要求。（四）若配置未提升存在净利润率及利润额低于拿地承诺时（条件变化，须在原定位产品配置做减配。区域可根据集团标准“可选包”自行深化，形成当地区域级配包；当所选产品线不能满足周围竞品配置时，区域可根据“级配包”自行增减配置，配置根据客户敏感度分可调项和固化项。在项目实施阶段，可调项可以根据项目需求进行调整，但是只能在相邻档次调整，不允许跨档调整；固化项原则上不得调整，以满足项目净利润要求。四、产品分类标准直接投资成本产品星级销面成本控制指标（元/㎡）一线+热点二线城市二线+热点三线城市三线+四线城市高层、多层洋房经济型别墅高层、多层洋房经济型别墅高层、多层洋房经济型别墅三星以下345038504050315035503850295031503650三星及以上405044504850365040504450-说明：1、上述成本为各物业类型分摊后成本，包括行政事业性收费与前期工程成本、建筑安装工程成本、基础设3、销面成本：不含地库面积，分摊成本包含车库成本等地下配套类成本。4、经济型别墅是指联排、叠拼别墅；独栋别墅、类独栋、双拼和四拼别墅以及TOP系列豪宅一事一议，不在本次销面成本控制指标范围内。5、热点城市以集团每年当期发布的发展战略地图为准。6、突破上述成本控制指标的，必须进行专项成本策划满足投入产出或去化要求。第三节标准费用限额指标第二十条 标准成本范围序号二级科目三级科目标准成本范围说明1前期工程成本设计费各专业设计费用①2建安工程成本各科目变更率主体建筑及安装工程费变更率②（（、级配置标准》。3基础设施成本园林景观工程园林景观工程相关配置成本详《园林限额分级标准》。4配套设施成本各科目配套用房（配置标准》。5开发间接费开发间接费本次标准成本根据地产集团目前现状及未来管理需求作出标准。限额审批内容限额审批控制要点主项内容分项内容分项阶段建筑类型星级标准项目档次限额指标限额审批内容限额审批控制要点主项内容分项内容分项阶段建筑类型星级标准项目档次限额指标备注适用指标单方限额限量与限额设计建筑设计费建筑（方案、扩初设计、施工图设计、二次设计、优化设计、专项设计及各专业深化设计、咨询等）别墅三星以上各类元/㎡85设计费不含BIM/PC设计咨询费用三星及以下各类元/㎡75洋房/小高层洋房三星以上各类元/㎡60三星及以下各类元/㎡55中高层/高层三星以上中高档元/㎡50中档元/㎡45三星及以下中高档元/㎡47中档元/㎡43独立商业-各类元/㎡80人防-各类元/㎡40非人防地库-各类元/㎡30说明：① （设计管理职能部门② 。③ /④ /⑤ 二、 景观设计费限额审批内容限额审批控制要点主项内容分项内容分项阶段景观面积段（㎡）限额指标备注适用指标单方限额限量与限额设计景观设计费含≤3万元/㎡301、单方限额指标为内控上限值。3万-6万元/㎡286万以上元/㎡25说明：① （设计管理职能部门。② 三、 装修设计费限额审批内容限额审批控制要点主项内容分项内容分项阶段区域（㎡）限额指标适用指标单方限额三星以上三星及以下限量与限额设计装修设计费室内设计售楼处硬软装)精装修区域元/㎡800550后勤区域元/㎡150150样板房(硬软装)元/㎡950800住宅大堂(硬软装)标准层公区元/㎡1515批量精装修元/㎡85说明：① （集团设计管理职能部门② 350元/③ +（）第二十二条变更率限额变更限额内容限额指标设计变更率（不含批量精装）1%批量精装设计变更率1%工程变更率（含批量精装）1%①（+=)=++。②=导第二十三条工程监理费用限额限额审批内容限额审批控制要点限额指标分项内容 分项阶段单方限额适用指标三星以上 三星及以下工程监理费高层元/㎡1413洋房元/㎡1513别墅元/㎡1716商业元/㎡1411车库元/㎡1110精装修监理元/㎡54说明：① ② 第二十四条工程造价咨询费用限额限额审批内容限额审批控制要点分项内容分项阶段限额指标适用指标单方限额三星以上三星及以下造价咨询费高层（含底商）元/㎡1412洋房（含底商）元/㎡1513别墅元/㎡1614独立商业元/㎡1816车库元/㎡1210说明：① ② （）编制费；工程审计服务费用（结算二审审计费用，含能抵减建安合同结算造价的奖励提成，不含对地。第二十五条招商运营费用限额限额审批内容 适用范围适用指标限额指标招商运营（造活期）费用一线城市元/m2715二线、三线城市550四线、五线城市440说明：① ②≥1.5③2④ 3%70%⑤ ⑥第二十六条物业与地产界面费用限额限额审批内容适用指标限额指标1.物业完善费元/㎡91.1物业前期开办费元/㎡2.5~31.2物业返修管理费元/㎡毛坯：4精装修：62.内部分户验收费元/㎡毛坯：4.5精装修：6.5说明：① ②电器\\（。③（）（2——④ 建筑篇建筑篇PAGE21 第五章 建筑篇第一节建筑设计限额指标第二十七条建筑业态划分/层高限额建筑类型建筑类型划分限额值(mm)三星以下经济型别墅住宅4层以下≤3300洋房住宅8层及以下≤3000小高层洋房住宅9-11层≤3000小高层住宅12-20层≤60m≤3000中高层住宅21-27层且≤80m≤3000高层住宅28层以上且≤100m≤3000超高层住宅＞100m≤3000架空层-≤3900三星及以上别墅住宅4层以下≤3600洋房住宅8层及以下≤3150小高层洋房住宅9-11层≤3000小高层住宅12-20层≤60m≤3000中高层住宅21-26层且≤80m≤3000高层住宅27层以上且≤100m≤3000超高层住宅＞100m≤3000大平层住宅大平层住宅≤3300架空层-≤4600注：两叠产品归入别墅住宅产品，三叠产品归入洋房住宅产品。第二十八条体型系数体形系数=建筑物外表面积㎡÷外表面积所包围的体积m³。门窗、屋面。相同面积建筑，坡屋面散热面积大于平屋面，节能材料用量相应也多。气候区（GB50178-93）GB50352-2019执行。(一)夏热冬暖地区居住建筑体形系数限额表：适用建筑类型限额值北区≤0.40南区≤0.35适用建筑类型限额值≤3层≤0.55适用建筑类型限额值≤3层≤0.554-11层≤0.40≥12层≤0.35地区居住建筑体形系数限额表：适用建筑类型限额值≤3层≤0.524-8层≤0.339-13层≤0.30≥14层≤0.26(三)寒冷(四)严寒地区居住建筑体形系数限额表：适用建筑类型限额值≤3层≤0.504-8层≤0.309-13层≤0.28≥14层≤0.25第二十九条实得面积系数实得面积系数（只计算住宅部分）=地上建筑单体住宅部分的标准层实得面积㎡÷地上建筑单体住宅部分的标准层建筑面积㎡（面积）适用建筑类型三星以下限额值三星及以上限额值高层住宅≤110%≤112%小高层/洋房住宅≤113%≤116%别墅住宅≤120%≤125%实得面积即为：规划可售面积，另加常规赠送面积计算入户花园、阳台计一半面积、飘窗、（规划计容面积计算一半部分的面积需计入售价不能低于竞品售价，低于情况需进行优化有效控制实得面积。第三十条 公摊率公摊率（只计算住宅部分）=地上建筑单体住宅部分的公摊面积㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡。（分子分母不包含住宅下裙楼的外墙面积及其规划建筑面积）适用建筑类型三星以下限额值三星及以上限额值小高层/洋房住宅≤17%≤18%高层住宅单元（点式）≤23%≤21%高层住宅单元（板式）≤27%≤27%公摊面积即为：整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。第三十一条外立面率（只计算住宅部分（扣除门窗洞口面积㎡÷（分子分母不包含住宅下裙楼的外墙面积及其规划建筑面积）建筑类型三星以下限额值三星及以上限额值高层住宅≤1.28≤1.3小高层/洋房住宅≤1.35≤1.4叠拼别墅住宅≤2.5≤2.8联排别墅住宅≤2.6≤3（扣除门窗洞口第三十二条窗地比（只计算住宅部分（窗除外，转角飘窗按展开门窗面积计入）㎡÷（分子分母不包含住宅下裙楼的门窗及其规划建筑面积）建筑类型三星以下限额值三星及以上限额值高层住宅≤0.22≤0.24大平层≤0.24≤0.28小高层/洋房住宅≤0.23≤0.26叠拼别墅住宅≤0.25≤0.27联排别墅住宅≤0.28≤0.30第三十三条地下车库层数、层高及覆土高度层高指地下室地面结构完成面到顶板结构板面的垂直距离。地下室类型层高控制值备注普通地下室非人防：3.7米人防：3.8米指水、电、风管线齐全的情况半地下室3.4米指采用自然排烟的半地下室说明：① 0.1米。② 1.50.1米。③ 0.1米。④ 3.6⑤地下室层数原则上控制在1层，地下室顶板平均覆土尽量控制在1.5米以内（在不影响绿化验收的1.51.2）第三十四条地下单车位面积地下单车位面积【所有地下室面积住宅地下赠送功能区域+积+特殊设备房面积】÷配建地下车位个数。类型车位平均面积（㎡/辆）备注三星以下（）a值1/301/151/101/61/41/31/2室（。下室。a=指标27.528.529.531.533.535.541.5三星及以上普通地下室（含塔楼区和非塔楼区）指标28.529.530.532.534.536.542.5纯地下车库25纯地下车库不区分产品线说明：① a2㎡/辆。② b指：当b＜1/41/4≤b<1/31/3≤b<1/2b≥1/20.5、、、4㎡/③ ④ ⑤⑥车库范围以外不利用的结构封闭空间不计入地下室面积。第三十五条小区及车库出入口数量停车当量 ＞1000501-1000301-500101-30025-100 ＜25住宅车库出入口数量3口，可2双1单2口，≥1双+1单2口，1双+1单1口，需1双1口，可1单非住宅车库出入口数量3口，可2双1单2口，需2双2口，需1双1单2口，可2单小区出入口1、15万㎡以下的小区原则上设二个出入口【不包括常闭式消防通道】。2、15-30万㎡的小区原则上最多设置三个出入口【不包括常闭式消防通道】。3、30万㎡以上的小区原则上最多设置四个出入口【不包括常闭式消防通道】。4、车道按5.5m，环形车道按4m，和规范有冲突，按规范最低值。5、本条车库出入口数量若与当地规范例要求冲突时，按当地规范最低值设置。第三十六条设备房面积设备房面积10万㎡小区设备房面积控制消防水池商住450㎡121040%。315宜控制在25㎡以下。45、注意设备用房噪音对住户的影响，避免后期改造费用的投入。6置，减少计容面积。住宅250㎡消防水泵房商住90㎡住宅80㎡开闭所90㎡消防及安防控制室70㎡生活水箱110㎡生活水泵房100㎡换热站180㎡变配电房（公配+专配）350㎡发电机房60㎡第三十七条门窗型材含量限额产品线三星以下限额值三星及以上限额值塑钢含量（kg/㎡）89普铝含量（kg/㎡）78断桥铝含量（kg/㎡）910注：设计参数详见《金科股份外门窗设计标准》执行，需严控型材含量。第三十八条建筑线条限额产品线三星以下限额值三星及以上限额值GRC/EPS等限额（高层业态建安单方：元/m2）≤10≤15GRC/EPS等限额（洋房业态建安单方：元/m2）≤15≤20GRC/EPS等限额（别墅业态建安单方：元/m2）≤20≤30第三十九条智能化系统分级配置标准子系统名称A类标准B类标准C类标准D类标准市四线、五线城市极低简配通（30023001VLAN（）VLAN信网信息网络络系统系统小区人行通道闸或自动平小区人行通道闸或人行通道闸，联动可出入口管理人行出入口（//APP//（）；/刷卡/APP//（1人行通道闸，具备刷卡功能五星设置双闸防尾门禁具有访客预约功能具有访客预约功能出入口管理车行出入口（1纯车牌识别功能，无人值守道闸配置对讲功能（与消控中心）纯车牌识别功能智能分析摄像机虚拟周界四线制脉冲电子围栏+红外对射或红外对射安全周界防范系统报警红外对射商业二层上人平台设置智能分析摄像机虚拟周界报警商业二层上人平台设置智能分析摄像机虚拟周界报警防一小区地面：小区出入口、主在小区出入口设置范事要道路、重点监控区域设置400万像素（自分析200系一400万像素摄像机（自分析预警功能和人脸抓点位设置主要出入统议预警功能和人脸抓拍功拍功能），地面主要口、主干道、入户能）、其余区域及地库出入大堂、电梯轿厢，口设置400万像素网络摄像重点监控区域设置地库主要出入口、视频监机（自分析预警功能），实现自分析预警和人员轨迹追踪功能。400万像素摄像机（200万像素网络摄像机地库通道、主要景观区、监控中心；控系统地库及塔楼：200万像素网警和人员轨迹追踪络摄像机。重点区域实现预功能。其余区域采用显示器显示主要出警功能和儿童走失预警功200万像素网络摄入口等重点区域，能，四星、五星设置高清摄像机。重点区域实现减少显示器数量配像看护功能、车道占用监控预警功能和儿童走置；功能失预警功能四星、五星配置高空抛物摄高空抛物摄像机设像机，设置单元出入口，三置单元出入口（选—星可做选配配）户内7寸全数字彩7围墙APP（仅在IC户内10寸全数字彩色屏，色屏，单元门口机/带智能家居扩展功能；单元围墙机具备人脸识非可视对讲系统，门口机/围墙机具备人脸识别、刷卡、二维码、单元门口机/围墙可视对别、刷卡、二维码、手机蓝手机蓝牙APP（仅在机具备刷卡、密码讲及门牙AP（）开门开门功能；次门出禁系统开门功能，访客云端对讲功功能，访客云端对讲入口设置门禁设能；次门出入口设置门禁设功能；次门出入口设备，实现IC刷卡开IC置门禁设备，实现门功能；开门功能；IC刷卡、手机APP开门功能；电子巡在线式蓝牙技术APP巡更更系统四星、五星地下车库距离单元门口较远区域、室紧急求——选配公共广播数字广播系统，具备消防联动强切功能——系统信息主要出入口设置P4全彩高主要出入口设置双基色LED显示屏发布LED也可集成可视对讲门口机、——系统手机APP、室内分机实现信息发布功能统一身份识别实现一卡通及手机APP集中识别管理信系统息1、业主乘梯，刷卡后自动应选层；2、访客乘梯，通过选配，视竞争楼盘情用系统电梯控制系统3（123——楼层招梯；4、户内招梯功成本情况选配）能；5、同单元业主互访环境控地下车库CO监测、室外温室外温湿度、风速风制系统环境监向、紫外线等监测，联动室外屏发布数——测信息（选配）据信息（选配）环境控制系统电控驱主要景观区、活动区、水系休息区设置——蚊供配电、给排水、公共用水进行计量，对电梯基公共设备监控系统——理智能化系统集采用金科地产集团股份有限公司的系统集成平台软件成系统机房系统及防包括上述各子系统防雷部分及机房设备雷接地家居应用系统家居安防系统每户配置紧急求助按钮、被动红外或双鉴探测器、燃气泄漏报警设备室内紧急求助按钮家居控制系统配置家居网关、控制照明、窗帘、空调等（可选）——业态建面单方（含地上地下）高层-35302520洋房40353025别墅50454035第二节结构设计限额指标第四十条总述住宅结构设计应在满足建筑使用要求、结构安全及耐久性要求前提下，按照经济性最优的原则进行结构设计，由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体“构面积”为基数：结构面积，即建筑物内墙体、柱、楼板等建筑结构所占的面积。结构面积S=S1+S2+S3+S4：S1=建筑面积（不含架空层面积）S2=对于有顶盖的外挑阳台、露台、结构连接板等按一半面积计入；小于2.2的全部楼板面积计入；凹阳台、空调板、赠送地下室应全部计入；层高较高而未计入建筑面积的入户花园、走廊等上有顶盖的楼板面积应计入；建筑线脚等凸出构件不计入结构面积。S3=未计入建筑面积的凸窗面积S4=开洞所预留的“赠送面积”、地下未计入建筑面积的结构封闭不利用空间。S2为S1S1部面积计算，则S2不累加计算。图1：区域划分图区域划分：1、华北：北京、天津、河北、山西、内蒙古。2、东北：辽宁、吉林、黑龙江。3、华东4、华东II：上海、江苏、浙江、福建、山东、台湾。5、中南：河南、湖南、湖北、广西（不含北海。6、华南：广东、广西北海、海南、香港、澳门。7、西南：重庆、四川、贵州、云南、西藏。8、西北：陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆。第四十一条地上结构设计限额指标地上标准层指标：适用标准层及不含转换层的地上结构。抗震设防烈度区域及结构高度6度（0.05g）7度（抗震设防烈度区域及结构高度6度（0.05g）7度（0.1g）8度7度（0.15g）（0.2g）西南中南（≤15m）4层及以下钢筋kg/m237394043混凝土m³/m20.320.330.350.36（≤24m）5-8层钢筋kg/m231333638混凝土m³/m20.310.320.330.35（≤60m）9-20层钢筋kg/m234374042混凝土m³/m20.290.340.350.36（≤80m）21-26层钢筋kg/m235404143混凝土m³/m20.300.340.350.36（≤100m）27-33层钢筋kg/m236414249混凝土m³/m20.330.370.380.39（≤120m）34-40层钢筋kg/m2404347-混凝土m³/m20.370.380.40-（≤140m）41-46层钢筋kg/m246混凝土m³/m20.39华北东北西北（≤15m）4层及以下钢筋kg/m238414346混凝土m³/m20.320.330.350.36（≤24m）5-8层钢筋kg/m237404345混凝土m³/m20.310.320.340.35（≤60m）9-20层钢筋kg/m238414445混凝土m³/m20.310.320.360.37（≤80m）21-26层钢筋kg/m240424649混凝土m³/m20.340.360.380.39（≤100m）27-33层钢筋kg/m243454853混凝土m³/m20.360.370.390.40（≤120m）34-40层钢筋kg/m2454750-混凝土m³/m20.360.380.39-（≤140m）41-46层钢筋kg/m248混凝土m³/m20.38华东II华南（≤15m）4层及以下钢筋kg/m240424548混凝土m³/m20.330.350.360.37（≤24m）5-8层钢筋kg/m238404345混凝土m³/m20.320.330.340.36（≤60m）9-20层钢筋kg/m238424345混凝土m³/m20.320.340.360.37（≤80m）21-26层钢筋kg/m241424749混凝土m³/m20.350.360.380.39（≤100m）27-33层钢筋kg/m245464853混凝土m³/m20.370.380.390.40（≤120m）34-40层钢筋kg/m2475051-混凝土m³/m20.370.380.39-（≤140m）41-46层钢筋kg/m249混凝土m³/m20.39备注：①以上钢筋含量指标以层高3.0m为基准；层高每变化±0.1m，钢筋含量指标相应可变化±1kg/㎡；混凝土含量指标相应可变化±0.01m³/㎡。②）③、V7度0.1、8度（020）kg2，混0.01m3/m2；④度0.0515kg2043/2；度0.1010kg2033/2；7度0.158（0.20kg20033/2。⑤ ⑥ 752kg/m2，0.01m3/m2。⑦ 2～2.5kg/0.01m3/m2。⑧ （。⑨ “-”140m⑩ ”，“”ⅹ98%⑪优秀值作为区域、城市下达设计任务书依据值。⑫GB50068-20183%抗震设防烈度塔楼信息抗震设防烈度塔楼信息钢筋含量（Kg/m2）单层普通车库单层人防车库普通地下车库（含塔楼区）纯地下车库普通地下车库（含塔楼区）纯地下车库6度（0.05g）80米以下桩基：108独基条基：113桩基：98独基条基：103片筏基础：113桩基：139桩基：12980米以上桩基：110片筏基础：126桩基：141片筏基础：1577度（0.1g、0.15g）80米以下桩基：113片筏基础：129桩基：144片筏基础：16080米以上桩基：115独基条基：120片筏基础：131桩基：146独基条基：151片筏基础：1628度（0.2g）80米以下桩基：118独基条基：124片筏基础：134桩基：149独基条基：155片筏基础：16580米以上桩基：121桩基：151备注：① ② ③ 1.5m0.3~0.5m（）5~7kg/㎡。④ 2.5m1m3kg/m2。⑤ 10kg/⑥ 20kg/30kg/㎡。⑦ 25%15kg/⑧ 100%10kg/9kg/⑨ 10kg/⑩ ⑪”，“”≤“”ⅹ98%⑫优秀值作为区域、城市下达设计任务书依据值。⑬若采用《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2018之前老规范，按上表数据下浮3%作为上限值考核。第四十二条地下结构设计限额指标（±0.0车库地坪、承台和基础梁(不含桩基础、垫层。混凝土含量（m³/m2）单层普通车库单层人防车库抗震设防烈度普通地下车库（含塔楼区）纯地下车库普通地下车库（含塔楼区）纯地下车库6度（0.05g）桩基：0.95独基条基：1.00片筏基础：1.05桩基：0.90独基条基：0.95片筏基础：1.00桩基：1.00独基条基：1.05片筏基础：1.10桩基：0.95独基条基：1.00片筏基础：1.057度（0.1g/0.15g）桩基：1.00独基条基：1.05片筏基础：1.10桩基：1.05独基条基：1.10片筏基础：1.158度（0.2g）桩基：1.05独基条基：1.10片筏基础：1.15桩基：1.10独基条基：1.15片筏基础：1.20备注：① ② ③ 1.5m0.08~0.10m3/m2。④ 2.5m1m0.05m3/m2。⑤ 0.30m3/m2⑥ 0.10m3/m20.20m3/m2⑦ 25%0.05m3/m2。⑧ 100%时减0.10m3/m2，90%时减0.09kg/㎡，以此类推。⑨ 0.1m3/m2。⑩ ⑪表中数据均为“合格上限值”，“优秀值”≤“合格上限值”ⅹ98%⑫优秀值作为区域、城市下达设计任务书依据值。⑬若采用《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2018之前老规范，按上表数据下浮3%作为上限值考核。装饰限额分级标准装饰限额分级标准PAGE28 第六章 装饰限额分级标第一节示范区装饰分级标准第四十三条示范区范围成本限额指标项目规模示范区总面积（㎡）示范区（含红线外㎡售楼处面积（㎡品牌馆总面积（㎡样板房套数（个）≥30万㎡≤9000≤8000≤1000≤180≤520-30万㎡≤7000≤6000≤750≤150≤410-20万㎡≤5500≤5000≤550≤65≤310万㎡以下≤4000≤3500≤420≤50≤2/第四十四条示范区（样板房、销售部）装饰工程成本限额指标产品类别硬装（元/㎡）软装（元/㎡）档次：TOP高于A档所有类别的项目一事一议档次：A样板房高层、洋房41003800别墅44004200销售部38002600档次：B产品类别硬装（元/㎡）软装（元/㎡）样板房高层、洋房32003200别墅35003500销售部310019001300（集采）档次：C样板房洋房、高层29002700别墅32002800销售部30001300（集采）情景样板房：简装样板房1500（硬装+软装）备注：C（C50%6%50%13%750m270750m2100UV馆LED2530900元含250元2500元（、室内350元200元300元第二节住宅/集中商业公区装饰分级标准业态标准位置单方控制上限（元/㎡）面积控制上限（㎡）高层TOP档/一事一议B档车库大堂及电梯前室250025首层大堂及电梯前室270060标准层电梯前室及过道110020（电梯前室）外连廊400-C档车库大堂及电梯前室170020首层大堂及电梯前室190055标准层电梯前室及过道100015（电梯前室）外连廊300-C-档车库大堂及电梯前室170020首层大堂及电梯前室190055标准层电梯前室及过道90015（电梯前室）外连廊300-D档车库大堂及电梯前室170020首层大堂及电梯前室190055标准层电梯前室80015（电梯前室）标准层过道600-外连廊300-洋房TOP档/一事一议B档车库大堂及电梯前室250020首层大堂及电梯前室300030标准层电梯前室130015标准层楼梯间及过道800-C档车库大堂及电梯前室200010首层大堂及电梯前室200020标准层电梯前室100010标准层楼梯间400-C-档车库大堂及电梯前室200010首层大堂及电梯前室200020标准层电梯前室80010标准层楼梯间400-A档硬装软装15001000-架空层B档硬装软装800800-C档硬装软装450650-酒店式小区大堂B档小区酒店式大堂3000-集中商业公区装修1200-备注：/第三节批量精装修分级标准第四十五条批量精装修成本标准运用批量精装面积计算口径：按户型销售建筑面积计算控制。成本标准计算范围为界面划分中批量精装总包工作内容及涉及的甲供材及甲分包材设，详见《金科集团批量精装修工程界面划分》。价。若因特殊原因确需突破此标准，应由地产公司上报集团相关部门及副总裁（心总经理）审批，审批通过后方可实施。第四十六条批量精装修各标产品成本标准(一)批量精装修A标产品成本标准A标现阶段不属于常规产品，项目启动将根据不同区域上报，以审定标准为准，考核维度需满足项目货值及溢价最大化。(二)批量精装修B标产品成本标准户型建面区间（㎡）成本标准区间（元/㎡）100-1301550-1700120-1401600-1700140-1601600-1700备注：1、成本标准仅指基础包，增值包需另计；2、成本标准包含实施过程中的设计变更、技术变更及后期整改所产生的费用。3、成本标准计算范围为界面划分中批量精装总包工作内容及涉及的甲供材及甲分包材设，详见《金科集团批量精装修工程界面划分》。团批量精装修工程界面划分》。410m250元10m250元。B-标产品成本标准户型建面区间（m2）成本标准区间（元/m2）130-1601100-1300备注：1、成本标准仅指基础包，增值包需另计；2、成本标准包含实施过程中的设计变更、技术变更及后期整改所产生的费用。3、成本标准计算范围为界面划分中批量精装总包工作内容及涉及的甲供材及甲分包材设，详见《金科集团批量精装修工程界面划分》。410m250元/m210m250元。(三)批量精装修C标产品成本标准户型建面区间（㎡）成本标准区间（元/㎡）80-100（单卫）800-850100-120（双卫）800-850备注：1、成本标准仅指基础包，增值包需另计；2、成本标准包含实施过程中的设计变更、技术变更及后期整改所产生的费用。3、成本标准计算范围为界面划分中批量精装总包工作内容及涉及的甲供材及甲分包材设，详见《金科集团批量精装修工程界面划分》。410m250元/m210m250元。批量精装修C-标产品成本标准户型建面区间（m2）成本标准区间（元/m2）80-100（单卫）/100-120（双卫）700-800备注：1、成本标准仅指基础包，增值包需另计；2、成本标准包含实施过程中的设计变更、技术变更及后期整改所产生的费用。3、成本标准计算范围为界面划分中批量精装总包工作内容及涉及的甲供材及甲分包材设，详见《金科集团批量精装修工程界面划分》。410m250元/m210m250元。(四)批量精装修D标产品成本标准户型建面区间（㎡）成本标准区间（元/㎡）-600-700备注：1、成本标准仅指基础包，增值包需另计；2、成本标准包含实施过程中的设计变更、技术变更及后期整改所产生的费用。3、成本标准计算范围为界面划分中批量精装总包工作内容及涉及的甲供材及甲分包材设，详见《金科集团批量精装修工程界面划分》。410m250元/m210m250元。园林限额分级标准园林限额分级标准PAGE34 第七章 园林限额分级标准第四十七条住宅园林成本档次分级标准档次 示范区交房区红线外TOP档一事一议A+档1350元/平方米650元/平方米350元/平方米A档1050元/平方米650元/平方米350元/平方米B档850元/平方米500元/平方米350元/平方米C档650元/平方米400元/平方米250元/平方米D档650元/平方米350元/平方米250元/平方米备注：3300元/:A;B、;C;D;E3500预留15万元/年；3500-6000㎡预留20万元/年；6000㎡以上的，预留25万元/年。超出的费用,归属于营销费用。第四十八条集中商业园林成本档次分级标准（不含底商）园林档次红线内单方造价A档750元/平方米B档650元/平方米C档550元/平方米红线外的商业园林景观400元/平方米C;D;E第四十九条硬软比例控制指标三星以下基本原则：硬景：软景≯3:7（面积比）建设用地用地红线建筑占地20~30%车行道路硬景软景景观水体≤3%非石材10%乔木、灌木25%石材17%草坪、地被45%37三星及以上基本原则：硬景：软景≯4:6（面积比）建设用地用地红线建筑占地20~30%车行道路硬景软景景观水体≤5%非石材8%乔木、灌木25%石材17%草坪、地被35%46第五十条 硬景比例硬景比例=硬地设计面积÷园林设计面积适用类型 限额值高层18-22%洋房12%-15%别墅8%-10%第五十一条软景比例软景比例=软景设计面积÷园林设计面积景观软景指标建议北方地区南方地区业态软景单方成本（元/㎡）百平米乔木含量软景单方成本（元/㎡）百平米乔木含量高层300-3504-5320-4005-5.5洋房280-3204-5300-3505-5.5别墅250-3005-7.5280-3306-7.5高+低280-3305-6.5300-3506-7注：南北方以长江为界限第五十二条乔木覆盖适用范围限额值示范区≥23平方米/颗,大中小比例：3:4:3高层≥38平方米/颗,大中小比例：2:3:5,特大名贵树种每5000平方米/颗洋房≥28平方米/颗,大中小比例：2:4:4,特大名贵树种每5000平方米/颗别墅（：中：13cm-20cm小：8cm-12cm第五十三条园林景观成本平米指标所含内容和边界范围的说明一、包含在园林景观平米指标内的内容（一）硬景：人行道、广场等地面硬质铺装、景观图纸面积内的台阶、踏步、残疾人坡（含栏杆结构及装饰费用，应包含基层、垫层，结构、抹灰、防水、装饰等全部费用。（二）软景：回填范围600mm以内的种植土，外购种植土及场内二次转运（部分车库屋面因荷载不能上重车）已包含在平米指标内。（三）水电安装：园林水体的水电管线预留预埋、设备安装及调试；园林给排水敷设；电气管线敷设；园建灯/路灯等各种灯具供应及安装；园林配电箱供应及安装。（四）构筑物：标志性构筑物、景观亭、景观廊架、池塘、石艺、地下车库车行及人行出入口雨棚和装饰等，公共护坡工程。（五）（乐设施、健身设施，球场设施采购及安装。（六）小区围墙及门：非示范区围墙基础、土建、装饰工程，主/次入口铁艺大门等，不含标准化产品主次入口门楼。（七）3本（含挡墙绿化和栏杆等。（八）主体分户围栏工程，主要指别墅私家花园实体围墙及装饰、组合围栏（含柱垛及栏杆等）或绿篱。（九）游泳池铺贴，不含结构及防水、设备采购及安装。（十）五大美好体系、人性化场地体系成本。（十一）样板房拆除后的景观恢复费用等包含在园林景观平米指标内的内容，不再单独计算。二、不包含在园林景观平米指标中的内容：（一）结构总高度3米以上挡墙的结构及装饰成本。（二）游泳池结构、设备、防水。（三）小区门楼、门岗、道闸设备系统。（四）私家花园实体围墙及装饰。（五）与建筑连在一体的室外楼梯结构及顶棚。（六）专项河道整治工程。（七）商业综合体标示标牌、楼栋号牌、楼层号牌、门牌号牌、室内公区标示标牌、建筑地库相关导视系统。（八）人行出入口及车行出入口钢结构顶棚的结构及装饰成本。（九）地库滤水层、雨水收集系统、隔油池、化粪池等成本不含在园林之内。（十）建筑架空层天棚、墙面、地面的设计与施工，室内外分界以顶棚滴水线为界。（十一）未尽事项界面，可详见《金科成本制度附件-金科股份目标成本科目释义及边界条件划分》。价值工程专篇价值工程专篇PAGE40 第八章 价值工程专篇第五十四条价值工程范畴范围因市场或客户主体敏感点发生变化，经需求部门提出，对本项目产品定位调整可实现高溢价、销售去化缩短等情况，经集团对应职能管理部门及成本管理职能部门审核通过后，均属于价值工程范畴。第五十五条价值工程管控原则价值工程：V=F/CV为价值系数，F去化率为增加资金收益；C为增量成本。10%的项目，V210%项目，V3。二、特殊项目经审批同意后不执行价值工程的项目，必须进行经济测算，确保调整后的项目利润率及利润额不得低于调整前的动态利润率及利润额，且不得低于当阶段控制版的目标成本对应经济测算的净利润率和净利润额。未动态回顾前的动态净利润率按当阶段控制版本的目标成本对应经济测算的净利润率和净利润额为准。凡达不到当阶段控制版本的目标成本对应经济测算的净利润率和净利润额的项目一律严禁价值工程。三、凡非成本测算错误导致的成本较控制版本目标成本增加的（含定位/方案/配置/政策市场等因素导致的成本增加，必须执行价值工程。四、售价及去化率按动态售价及去化率执行，即调整前的最新定价和最新去化率，未开盘销售项目按当期控制版本的经济测算取数。五、价值工程的分母分子标的物必须一致，严禁当期已售项目成本增量通过后续待售项目增量收益实现。第五十六条价值工程实施要求：销售去化要求：方案调整、价值提升，以实现项目存货管理“6789”标准，即首开去化率60%、年度去化率70%、公司存销比8个月以内竣工去化率90%。投入产出要求：净利润率小于10%的项目满足投入产出比为1：2及以上，净利润率大于10%的项目满足投入产出比为1：3及以上。价值工程界限：一、方案调整或配置提升引起成本增加，但基准版直接投资成本≤拿地版直接投资成本，且基准版净利润率≥拿地版时，均可不进行投入产出强制要求；二、基准版直接投资成本≥润率及利润额要求；三、项目提/（需满足投入产出比要求且满足项目净利润率及利润额要求；四、项目基准版直接投资成本已审批实施项目，进行提配，需满足投入产出比要求；五、除上述之外均需满足价值工程投入产出比率要求。第五十七条价值工程实施流程：说明：价值工程实施流程，由提配增配事项部门提出并完成周围竞品楼盘配置分析，成本进行相关测算明确成本增加可售建面单方，营销提高售价提升标准，符合价值工程投入产\算进行审核备案。成本控制专篇成本控制专篇PAGE41 第九章 成本控制专篇第五十八条赠送面积控制要素赠送面积的目的是为了增加产品的附加值，从而加快销售速度、提高售价。赠送面积虽然可以增加产品的卖点，但赠送会导致建安成本的增加，在产品策划阶段中，应对功能性赠送面积（含地下室和户内赠送）做出评估，多方案比选进行价值判断，判断其是否具有较高的附加值足以抵消增加的成本。一、高地价项目需谨慎确定赠送面积比率，具体赠送多少合适需根据目标客户对售价的敏感性进行价值判断后确定。二、对于郊区大盘、低地价项目及容积率用不完的情况下应控制赠送，因赠送所带来的建安成本会降低项目利润，故需详细论证后方可确定是否赠送及赠送比率。三、户内赠送：0.45M以下且结构净高在2.10M（飘室内地面高差在0.45M（飘四、赠送地下室：赠送与否及赠送多少地下室面积，需结合市场而定，重点考虑以下两方面因素。（一）客户对购房总价的敏感性，赠送地下室所带来的成本增加、相应售价提升，客户是否愿意买单，而且能够快速销售。（二）赠送面积并非越大越好，需考虑地下室的实用性和功能性，好用、够用即可，尤其是经济性住宅，客户对总价是比较敏感的。五、低附加值的赠送面积（别墅集中车库、无功能坡屋顶、无法使用的夹层、非景观转角凸窗），增加建造成本，且增加了施工难度，却不能有效提升销售甚至侵蚀利润，应该避免。第五十九条设计优化控制要素一、设计成本过程优化建筑规划设计及成本控制方案设计阶段的多方案比选，可根据项目具体情况选择如下方式之一进行：（一）一个设计单位报多方案；（二）多个设计单位分别报方案；（三）第三方设计优化咨询公司与设计单位同时报方案。二、建筑规划方案设计阶段成本优化（一）建筑规划方案设计阶段成本管控内容：总平面及竖向设计；地库设计（地库层高、柱网、车位排布）；单体平面图。以上方案设计必须进行多方案比选。（二）建筑规划方案成本管控执行要求：建筑规划方案设计合同、装修设计合同、园林设计合同中须包含成本设计限额指标；,应予淘汰。（三）成本控制方案设计阶段成本管控内容建筑规划设计及成本控制方案设计阶段的多方案比选，可根据项目具体情况选择如下内容之一进行：总平面及竖向设计；地库设计（包括但不限于地库层高、柱网、车位排布、楼盖形式、设备房布置；地基处理、结构基础、主体、基坑及边坡支护形式设计；二次供水供电、智能化、采暖方案；节能专项设计；大型项目声光电方案；小区室外综合管网方案；绿色建筑设计；海绵城市设计；装配式住宅设计；其中3.~11.项应进行多方案比选。三、建筑系统控制要素（一）总平控制室外场地竖向标高不合理,造成回填过高。计上降低前期费用的主要手段。总平上变配电间等机房与服务的区域距离过长,走线不合理。地下顶板上覆土建筑为1.5m（即结构计算按平均1.5米）内为主，可部分缓坡适当升>1.5（）过渡,3m个别高4m2m（从地面起等重型元素也要作为条件反馈。通道、登高场地或车行道尽量不在地下室顶板上。（二）建筑平面控制防火分区过多，造成楼梯、门、设备增加。（部分可用临战封堵替代（按现规范6蔽所主要室外出入口的楼梯,坡道及走道做即可（防做在建筑投影范围下），人防门型号不合理（钢门造价高，所以除主要通道上外尽量做混凝土人防门，同时尽量避免汽车通道坡道上做双开的钢防火门），人防功能不合理（如争取做部分物资库），平战转换方案不合理，应尽量平时通风系统与战时系统、用房合用；人防主要出入口外的人防污水洗消井可与消防电梯集水井合用；有条件时防爆波电井可与平时电地下室层高及埋深过大（每埋深增10cm,地下室钢筋增3~4KG/㎡，覆土每厚10CM,地下室钢筋增1.5~2KG/1200mm人防3.7m、有人防3.8m、机械车库4.2m。地下室面积过大--尽可能增加车位利用率，相关设备辅助用房先考虑利用主楼空间；多层尽量不做全地下室。了解各地的汽车库尺寸、通道的要求（必须写入设计任务书），查询其地方规范或参用的市、省或国标，杜绝浪费。（碍）。弱电机房可合用的未合用。（综合布线合用、广播可与有线电视或消控中心合用、专门的广播、扩声及传译系统宜合并设置等）暗房间过多，导致人工采光及机械通风增多。（建筑设计时应将科研办公及后勤，行政办公楼分开为好）；又如空调房间不集中，电井未布置在负荷中心位置。坡屋面内的空间未有效利用。当平面功能可变性较大时，可做可不做的墙体分隔尽量不做。设备机房面积过大或设置在沿街面。影响、可往管道井、凹口、阳台内、可遮挡外包处理外墙（如干挂类）靠。用爬梯进入电梯机房即可，减少计容面积。（三）立面材料及细部构造控制替代(GRC花岗岩的欧式线条窗套)；立面细部应是底部、裙房丰富顶部适当简洁（如>80m高处的小细部效果不大）。地下车库坡道内侧墙采用“框架+砌体墙”形式比“全钢筋砼墙”形式要经济。致结构成本增加；不注意控制建筑的体形系数与窗墙比导致节能成本增加。变形缝设置不合理如变形缝二侧无故做双墙是浪费的。,平面；在车位区域间距不小于35-40m布置沟，适用于较方形平面。不合理的可踏面，导致栏杆整体高度提升，即不合理也浪费。0.000下的楼梯处防火分隔不合理，如分割墙一直做到底板是无必要的，楼梯的进深过大时可考虑做成四跑或三跑以减少楼梯建筑面积。半地下防水设计方案不合理。（不使用空间半地下埋深浅时可自防水或做防潮处理）安全玻璃设置不合理。（如入口门在高度2.4米内是安全玻璃就可以，中空玻璃有安全玻璃要求的往往仅一侧既可，所以设计要明确）地下室外墙轮廓应尽量平直。对地下室送风。不必做防火门的楼梯间做了防火门，开敞楼梯做成楼梯间并加门，造成使用不便。当采用高速电梯(>2.5m/s)高1-1.5m，另消防电梯集水井，不要做在井道坑底应做在相邻井道内或附近地面下，井底比消防电梯井底低150既可。墙身、女儿墙，可适当多用些砖砌，减少钢筋混凝土或混凝土的使用。高层过分加大窗的开启面积对造价及节能均不好。（前室要注意开启窗洞面积>2-3㎡若干房间可自然排烟的做机械排烟均不合理。来做吊顶;这二种做法有利减低造价，尤其适合有较密管线的层高较大的空间。一般的排气道、排烟道的底层，可不做竖井有利空间利用。在立面方案已经确定的情况下，节能方案经济性优先顺序为：减小窗墙比>砌体材料>外墙聚苯颗粒砂浆>外墙保温板>采用LOW-E玻璃。若项目成本利润率低于控制墙地面天然石材及大规格抛光砖的使用；对中档项目，楼梯扶手应以简单的钢质材料为主，不宜使用木质装饰性扶手。（四）地质勘探控制要素设计阶段：察布点，指导勘察方案。调研地质勘察技术方案，力争使最终的勘查结果与实际相符。特别关注岩土力学参数确定，向勘察单位清晰表达优化意见。钻探布点的密度应依据岩土工程勘察等级确定，塔楼下间距15～30米，非塔楼部位30～50米，根据需要局部适当加密。设计职能部门对勘察结果进行把关。础形式进行阐述说明；避免仅推荐一种基础类型。超高层须做场地安全性评估及相应控制性柱下超前钻。招采阶段：标及评标的重要组成部分。勘察方案基准上，总价包干；现场网格测量；措施项目包干。详勘投标单位须对承载力、压缩模量、渗透系数等参数及基础选型提出优化建议。区域战略采购，提高采购效率，降低成本。投标方案经济性审核。工程施工阶段：（计口判断是否需要追加勘察。监控各打孔深度，施工单位、监理、甲方工程师、现场成本确认。进尺深度控制。如果实际地质持力层标高与钻探报告持力层标高相差超过2米，需重点上报。项目部应派专人进行旁站、监督，每个钻孔的照片必须存档及形成书面记录。（五）地下室设计控制要素地下停车方式：地下停车，若做地下停车，则优先考虑分户停车，不宜设置全拉通/集中式车库。地下停车。地下室成本控制建议：控制项目成本控制建议控制阶段核实阶段地下室车位数1、地上车位最大化：结合当地情况，与政府部门沟通多做地面3、避免行车道靠外墙布置，避免布置平行或斜向车位。产品策划阶段方案阶段地下室范围及层数1、确定地下室范围：地下室轮廓线应方正简洁，无用的面积一定剔除；宜使上部建筑尽量分布在地下室轮廓范围内且尽量靠边。2、地下室的边线应尽量与上部建筑平行，柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置。3、地下室层数越少越好，满足规范地下室面积越小越好。产品策划阶段方案阶段人防面积及布置1、与当地政府部门沟通，尽量不做或少做人防地下室。2、结合政策及项目情况，综合分析是否异地建设或缴纳费用更有利。354、项目人防区应集中布置；人防口部设施应布置在不影响停车的地方。5、人防区应安排在最底层，并尽量利用塔楼下方及其他不便布车的空间布置人防设施。产品策划阶段方案阶段轮廓线123产品策划阶段方案阶段柱网布置1、柱网尺寸应符合停车模数，达到最紧凑布置。2、尽量不要出现一车或两车的小柱距，尽量三车均匀布置。产品策划阶段方案阶段布车方式1、首先选用垂直停车方式，尽量不要出现斜向或平行停车。2（5.5-6米。3、塔楼与地下室之间不宜仅作纯粹的连接通道，应安排两侧停车。4、尽量避免行车道靠边墙的情况。产品策划阶段方案阶段设备用房1、开闭所、发电机房、变配电房、生活水泵房严禁设置在住宅（）2、设备用房应尽量利用塔楼及周边空间设置，尽量避免占用车位，不应占用最优位置的停车位。3、消防水池、配电小间、报警阀间应设置在塔楼下部；消防水泵房、风机房尽可能设于塔楼下部。4高空排放。产品策划阶段方案阶段人防布置1、人防口部尽量布置在塔楼下方或其他不方便停车地方。2、相邻防护单元的人防出入口应尽量合并。3、防护单元的划分应尽量和防火分区的划分吻合；避免出现跨越或错位。产品策划阶段方案阶段排水找坡楼地面及结构顶板宜优先考虑结构找坡。产品策划阶段方案阶段管网布置1、尽量使主风道，靠近车道边侧设置。2、风道宽度尽量控制在1.2米以内，使风道下面不设喷淋。3、电缆桥架、设备管线尽量与风道平行设置；尽量不要设置在风道下方。4、各类管线交叉点不要设置在主车道处。产品策划阶段方案阶段车库标高基坑支护、降水及土石方成本。产品策划阶段方案阶段地下室布置层数：能做半地下车库，尽量少做或不做全地库；地下室层数越少越好、原则是地下室尽量布置在地下一层：成本结论：A（最经济）＜D＜B＜C人防地下室合理位置：多层人防地下室合理位置：影响地下室成本的其他因素：0.3m30元/㎡。地下室顶板优先考虑结构找坡，可省去顶板建筑找坡层（细石砼配钢筋网片）。消防车道尽量避免布置在地下室顶板上，以控制地下室结构成本。最优的地库布局。如设置地下大堂，尽量靠近交通核，不占用车位。层高：1500，则污水管设在地下室顶板之上。注：风管可根据当地标准进行考虑，常规在320~400mm。因素，覆土厚度应按当地冻土厚度，和走管及构造所需非冻土厚度确定。成本控制专篇成本控制专篇49 注：风管可根据当地标准进行考虑，常规在320~400mm。H12200。柱网1800x4800600x6007800x800081008400深也应相应加大。成本控制专篇成本控制专篇PAGE74 3)观感要求不高，且符合条件的项目可以采用改进型小柱网设计。此柱网在配合天然基础时成本有一定的节约，当采用其它基础形式时，须进行全方位成本计算判定方可使用。3)观感要求不高，且符合条件的项目可以采用改进型小柱网设计。此柱网在配合天然基础时成本有一定的节约，当采用其它基础形式时，须进行全方位成本计算判定方可使用。（六）竖向设计方案控制对不平整地块或与周边道路有较大高差地块，规划方案竖向设计标高的确定，应在满足与地块周边即有市政道路衔接的基础上，分析方案竖向布置对土方挖填的影响，合理确定各台地竖向标高，尽量使各栋建筑±0.00标高与现状标高接近，减少土方工程量。200mm减少地面排水设施投入；同时应尽量降低场地排水坡度。满足规范的前提下，应尽可能因地制宜，减少土石方工程量：8%时，可采用平坡式布置。8%1.5~3.0m应设挡土墙或护坡联系。8%中，地下车库应采用分片区、分标高的设置模式。主要室外活动场地、运动场地及中心绿地等，宜结合填方区设置。方、边坡挡墙等成本进行多方案比选，选择成本最优方案。在满足规范及产品品质的情况下，适当抬高竖向标高。下图为平坡式：下图为台地式：（七）土石方控制要素设计阶段：严格控制土方量、做到场地自平衡。方量，减少外运，避免重复运输。住区内道路顺应地势起伏，有效减少场平土方量；充分利用地形特点，有效减少地基处理费用，提升环境品质。市政路高于场地标高时，可充分利用高差设计地下室空间，减少挖方、填方成本。小。开挖。论证。招采阶段：土方开挖前方案须结合勘察报告，勘察报告中有石方工程的，建议须在招标及合同中体现。明确一定规格的石方列入土方工程。行折算（可考虑砂石折价后包干）。位优势，降低外运谈判单价。工程施工阶段：土方单位进场前应做好原始地面标高、地形图测量绘制工作，由三方签字确认。合理安排工程分期和施工组织，避免“先填后挖”。需考虑内倒运距以及对后期开发、分部施工没有影响，避免场内二、三次倒运。虑挡土墙施工方案及对后期小区道路影响。控制开挖范围、规划土方上下交付标高。如为总价包干，则进场前布置原始场地方格图，挖到砂层，进行二次方格图测绘。域和批次尽量同期结算或纳入同一施工单位或界面划分清晰，避免后期争议、扯皮。（八）基坑支护工程控制要素设计阶段：排桩等；各类型支护的成本大致按以上方案顺序递增。引进专业单位对方案进行经济性评审。深基坑施工的出现，从而降低工程造价。参与评审基坑支护方案的经济合理性，结合土方平衡尽量放坡处理。支护面积。的侧压力越大，由此带来的基坑支护方案的费用越高；基坑深度的优化实际上是地下室埋深的优化。设计须提供支护比选方案，成本配合。达到5m以上的深基坑，优先考虑阶梯放坡。招采阶段：（进行设计/施工图评审。复杂程度低，应采用总价包干。无价格依据。工程施工阶段成本控制：录的真实性；搅拌桩、围护桩提供打桩记录，供成本结算使用。尽量减少钢管桩超期回收，结算时清点实际打桩数量，确定可回收及不可回收数量。（九）基础工程控制要素设计阶段选择基础型式时应尽量考虑市场价格。各类型基础的成本大致按以下顺序递增：天然浅地基基础、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩（逐渐受限制）、灌注桩。（式等）以供比选；多方案比选确定基础形式，平衡进度和成本的关系。根据地质条件及现场情况，合理布置桩位。基础工程必须由设计、工程、成本参与方案评审后方可确定。载力取值，取值越高，桩数越少；泳池、地库等下沉构件严格按照地下水位，考