房地产 -中指丨国庆假期房地产销售与趋势展望-20241008

国庆假期房地产销售与趋势展望政策：9月末“央行新政”、中央“止跌回稳”的政策导向以及一线城市限制性政策优化调整等政策有效提振了市场信心9月末一系列政策提振市场信心：

9.24“央行新政”、9.26中央“止跌回稳”的政策导向以及9.30一线城市限制性政策优化调整等政策极大提振了市场预期和信心。当前信贷环境已相对宽松，购房门槛极大降低：首套、二套贷款首付比例统一降至15%（京沪深二套首付比例为20%-25%），首套房贷利率3.25%，二套房贷利率3.45%，购房门槛极大地降低。取消普通住房和非普通住房差异，购房成本降低：一线城市取消普通住房和非普通住房差异，增值税免征期“5年改2年”，叠加利率下降，极大地降低了购房成本。置业意愿：9月底一系列新政后，居民置业意愿有所提升，房价预期有所改善数据来源：中指数据CREIS图：2022年3月至2024年9月居民购房意愿强于上月指数变化图：2022年3月至2024年9月居民房价预期指数变化购房意愿：据中指居民置业意愿调查数据显示，9月居民购房意愿强于上月占比为19%，较近三年历史最低点提升4个百分点，居民置业意愿有所提升，整体仍处于低位。房价预期：据中指居民置业意愿调查数据显示，居民短期市场预期中，房价上涨预期占比18%，较上月提升10个百分点，向近三年历史高位靠拢；房价下跌预期占比24%，较上月下降15个百分点，房价预期有所改善。国庆假期新房：核心城市项目到访量、认购量普遍较节前大幅提升，部分项目成交量已超过9月全月，“银十”开局表现“超预期”，市场“回稳”迹象明显表：2024年国庆假期重点城市市场表现（项目调研情况）注：数据为中指院调研整理，仅供参考从新房到访和认购表现来看，多数城市市场热度较节前提升明显。根据中指监测，多数城市调研项目国庆假期平均认购量超过9月全月。一线城市在政策优化推动下，各项目到访和认购量明显提升，广深表现优于京沪，其中广州、深圳监测项目假期平均认购量达9月全月2倍水平，北京、上海超过9月全月认购量。值得注意的是，一线城市除改善项目保持较高热度外，十一期间多个刚需楼盘销售也初现明显好转。二线城市中，成都、杭州等热点城市保持较高热度，成交转化率出现提升，而重庆等城市仍依靠大幅折扣实现项目去化。城市调研项目平均到访量调研项目平均认购套数平均转化率价格折扣优惠市场特点北京297207%93-98折市场活跃度较节前有所提升。

调研项目假期平均认购量为9月全月的1.3倍。多数项目到访和认购量较节前有明显提升，热点区域项目转化率在10%以上，但其它区域部分项目转化率低于5%。上海403277%95-98折信心提升叠加中介发力推动转化率提升。

调研项目假期平均认购量与9月全月基本相当。过半数调研项目认购量明显好于节前，存量客户信心提升，叠加中介集中发力推动转化率提高，中心城区和郊区项目表现均有所改善。广州830607%98折市场热度较节前提升明显。

调研项目假期平均认购量为9月全月的2.2倍，各项目到访量均较节前有明显提升，保利、越秀等房企多个项目十一期间到访超1000组。深圳833688%85-97折市场热度较节前提升明显。

调研项目假期平均认购量为9月全月的2.2倍。绝大多数项目假期认购量超过9月全月，龙岗、龙华、光明区项目转化率普遍在10%左右。南山、光明、龙华区多个项目到访超1000组。成都487409%88-98折市场表现出较为强劲的增长势头。

调研项目假期平均认购量为9月全月的2倍左右。开发商折扣力度相对平稳，核心区域热门项目折扣力度普遍在3个点以内，外围区域部分折扣达10个点。市场信心有所恢复，项目到访量增加明显，较节前提升2~10倍，转化率普遍从5%~8%提升到9%~13%。杭州5396615%80-98折市场活跃度较节前有所提升。

监测项目假期平均认购量为9月全月的1.1倍左右，绝大多数项目假期认购好于节前。房企折扣力度加大，上城、拱墅、萧山部分项目转化率超20%。重庆3534114%75-98折/特价房房企加大折扣力度，推动到访量明显增加。

调研项目假期平均认购量为9月全月的1.6倍。房企推出多重优惠，同时政策提振市场信心，观望客户得到释放，绝大多数项目转化率在10%以上。西安664356%98-99折市场热度普遍较节前提升，但市场有所分化。

调研项目认购表现普遍好于节前。市场表现有所分化，高新区部分项目到访量超1000组，而远郊区项目提振相对有限；刚需盘转化率约8%-12%，改善盘普遍低于5%。武汉573368%特价房源市场活跃度较节前有所提升。

调研项目假期平均认购量为9月全月的1.3倍左右。多数项目到访和认购量好于节前，尤其是品质好、配套优的项目。苏州180179%79-95折市场活跃度较节前小幅提升。

调研项目假期平均认购量为9月全月的0.7倍左右，折扣力度的项目去化较好。假期到访量较节前小幅提升，除核心区个别项目转化率超20%外，多数项目转化率普遍在5%以下。国庆假期新房：25个代表城市新房日均成交面积较去年假期（9.29-10.6）下降约27%，结合假期各地认购情况的大幅提升，预计接下来几周网签数据将明显好转图：2021-2024年国庆假期25个代表城市新房日均成交面积（网签数据口径）从网签情况来看，根据中指数据，国庆假期期间（10.1~10.7）25个代表城市新房日均成交面积较去年假期（9.29-10.6）下降约27%。考虑到去年国庆假期包含9月29-30日，部分城市月末网签量较高，若剔除这两天影响，今年假期25个代表城市新房日均成交面积较去年假期（10.1-10.6）增长约23%由于网签数据存在滞后，结合假期各地认购情况的大幅提升，预计接下来几周网签数据将明显好转。注：数据为中指院调研整理，仅供参考表：2024年国庆假期（10.1~10.7）代表城市新建商品住宅成交情况（万㎡）国庆假期二手房销售：重点城市二手房成交套数较去年国庆假期普遍增长。其中深圳、青岛、温州增幅均超100%，北京受网签滞后原因同比表现下降表：2024年国庆假期（10.1~10.7）重点城市二手房成交情况（套）（网签数据口径）城市2024年国庆假期（10.1~10.7）较2023年国庆假期日均成交变化(9.29~10.6)较2023年同期合计成交套数日均成交套数↓青岛9413216%-61%深圳9113168%-37%温州8312144%-59%佛山2243255%22%北京7511-83%-79%国庆假期（10.1-10.7）市场表现：重点城市二手房成交套数较去年国庆假期普遍增长。其中深圳、青岛、温州增幅均超100%。北京房地产市场热度较高，二手房线上咨询量，带看量、成交等数据较往年同期及九月都有明显的增长，但受网签滞后原因影响，假期成交同比表现下降。注：数据为中指院调研整理，仅供参考图：2021年至今百城新建住宅及二手住宅价格环比变化房价：预计新房价格或将逐步趋稳；二手房价格跌幅收窄，或将止跌回稳数据来源：中指数据CREIS图：2020年6月至今百城新建及二手住宅价格环比下跌城市数量变化新房：9月百城新建住宅均价16484元/平米，环比上涨0.14%↑，百城新房价格环比结构性微涨。二手房：9月百城二手住宅均价14447元/平米，环比下跌0.70%↓，跌幅较8月收窄0.01个百分点。9月底新政落地后，市场情绪发生改变，业主降价意愿减弱，议价空间缩小，预计后续二手房价格跌幅将收窄。新房销售：9月末政策密集出台助力市场改善，国庆假期认购数据将逐步在网签数据中得以体现，10月市场销售数据预计将出现明显增长2024年1-9月，重点100城新建商品住宅月均成交面积同比下降约31%。9月，重点100城新建商品住宅成交面积环比下降10%，同比下降约32%，降幅较8月有所扩大14个百分点。9月底政策密集出台，当周重点30城新房成交量环比增长约107%。国庆假期认购数据的大幅回升也将逐步在网签数据中得以体现，10月市场销售数据预计将出现明显增长数据来源：中指数据CREIS图：2019-2024年9月100个代表城市商品住宅月度成交面积走势图：2016年-2024年1-9月100个代表城市商品住宅月均成交量及同比走势可售库存：重点城市可售面积小幅下降但仍处高位，出清周期延长至22.1个月，其中三四线代表城市出清周期超30个月，去化压力大数据来源：中指数据CREIS50城：截至2024年8月底，50个代表城市商品住宅可售面积3.35亿平米，较2023年末下降约3.4%，但可售面积的下降更多受供应持续缩量影响，按近12个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为22.1个月，较2023年末延长4.5个月，已达到上一轮“去库存”以来的出清周期高点。分线城市：截至2024年8月底，按近12个月月均销售面积计算，一线城市出清周期15.4个月，主要受上海出清周期较短带动，二线代表城市出清周期20.5个月，较2023年末延长4.1个月，三四线代表城市出清周期33.4个月，较2023年末延长8.8个月，短期库存去化压力大。图：2017年至2024年8月50个代表城市商品住宅短期库存出清周期走势图：2020年至2024年8月各梯队代表城市商品住宅短期库存出清周期走势2023年成交楼面均价各类用地：2201元/平米同比：1.9%↑

住宅用地：5814元/平米同比：7.3%↑2024年1-9月成交楼面均价各类用地：1710元/平米同比：-18.2%↓住宅用地：5943元/平米同比：-12.5%↓2023年规划建筑面积（平方米）各类用地：推出18.9亿同比：-16.1%↓

成交16.1亿同比：

-16.1%↓住宅用地：推出6.3亿同比：-19.6%↓成交4.9亿同比：-20.8%↓2024年1-9月规划建筑面积（平方米）各类用地：推出9.2亿同比：-22.8%↓成交7.6亿同比：-22.1%↓住宅用地：推出2.2亿同比：-36.6%↓

成交1.6亿同比：-34.7%↓土地供应：前三季度300城住宅用地供求面积同比降幅均超三成，土地出让金降幅在四成左右，已较2020年高点下降超70%数据来源：CREIS中指数据注：推出面积按公告时间统计。2023年土地出让金各类用地：3.6万亿元同比：-14.5%↓

住宅用地：2.9万亿元同比：-15.0%↓2024年1-9月土地出让金各类用地：1.3万亿元同比：-36.2%↓住宅用地：0.9万亿元同比：-42.8%↓图：2012年以来全国300城住宅用地推出与成交同比走势表：2024年1-9月各梯队城市住宅用地供求情况指标300城一线二线三四线推出面积-36.6%-56.7%-37.5%-33.7%成交面积-34.7%-45.9%-34.7%-33.5%土地出让金-42.8%-38.2%-45.8%-41.0%楼面均价-12.5%14.2%-17.0%-11.3%土拍热度：房企拿地仍偏审慎，拿地战线持续聚焦，仅上海、成都、广州、深圳等热点城市核心板块的优质地块竞拍出高溢价表：2024年9月22城住宅用地土拍溢价地块9月，重点22城合计成交81宗宅地，68宗底价，13宗溢价（11宗溢价率10%以上）。9月，上海、北京、广州、成都、杭州、南京、济南等地均进行土拍，上海、杭州土拍热度延续，上海曹家渡社区地块成交溢价率超30%；成都、广州部分地块竞拍激烈，其中成都天府新区地块成交溢价率达87%，成交楼面价刷新板块最高价，广州天河区南方面粉厂地块经148轮报价，成交溢价率达33%；南京、济南土拍情绪偏低，其中南京出让23宗宅地，22宗底价。成交时间地块名称城市拿地企业起始价(亿元)成交价(亿元)成交楼面价(元/㎡)溢价率2024/9/14静安区曹家渡社区9A-20地块上海招商蛇口&海润城发43.156.611414531%2024/9/29天河区临江大道北侧AT080722地块广州保利发展88.2117.66695733%2024/9/30白云区怡新路以南AB3101046地块越秀地产8.79.82990713%2024/9/26宝安区新安街道地块深圳保利置业20.828.25222236%2024/9/30丁桥单元JG0405-03b地块杭州天阳地产6.37.63055221%2024/9/20萧山城区信息港中学西地块绿城中国12.114.12914517%2024/9/20余杭良渚东单元YH030502-13地块建杭置业16.316.6112022%2024/9/27四川天府新区华阳