房地产基础知识

房地产基础知识

1.房地产：是指土地、建筑物及其地上的附着物，是房产和地产总称，又称不

动产.

2.房产：是房屋的经济形态,主要是指在法律上有明确权属的房屋商品，它包

括全部土地房屋建筑物.

3.地产：并非泛指全部的土地，是土地的经济形态而是法律上有明确权属关系

的，并能给所有者、经营者和使用者带来相应的经济效益的建设用地.地产包

括地面及其上下空间..

4.房地产的存在形式：单纯的土地;单纯的建筑物；土地和建筑物的综合体.

5.房地产的特性:（1）资源的有限性；（2）物业的差异性；

（3）位置不可移动、稳固性；（4）具有保值和增值性.

6.主幽壶抠二是指土地所有者在法律规定范围内，对其拥有的土地享有占有、

使用、收益和处分的权利；分为：国有土地所有权和集体土地所有权

7.国有土地：是指属于国家所有（即全民所有）的土地，国家是国有土地使用

权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权

8.集体土地：是指属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的

主体是农村居民集体经济组织.

9.土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限,包括开发权、收益

权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年

限内出让给土地使用者。土地使用期满后，如该土地用途符合当时城市规划

要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用.

10.土地获取的方式：出让、转让、划拨；

11.土地的使用年限：居住用地70年;

工业、教育、文化、科技、卫生、体育、综合等用地50年；

商业、旅游、娱乐用地40年.

12.军地匕主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地（即已有地上建筑物及附属

设施的建筑物，将被改建的土地）

13.生地：是指尚未开发的农地和荒地（即待开发的国有土地，离城镇较远，无

市政基础设施、未开发利用的土地）

14.熟邂二是指已完成市政基础设施建设的土地，已达到“三通一平”或“七通

一平”施工条件的土地.

15.三通一平：通水、通电、通路，土地平整.

16.七通一平:“七通”通路、通水、通电、通下污水、通电讯、通煤气、通供

热；“一平”土地平整.

17.按建筑建筑结构划分：分木结构;砖混结构；框架结构；框剪结构；钢结构.；

筒体结构

18.按层数划分为：低层:高度低于或等于10M的建筑物（1—3层）；

多层：高于10M低于或等于24M的建筑物（4—8层）；

高层：高于24M的建筑物，分为小高层、高层和超高层。

（小高层（8—12层）、高层（13—24层）、超高层（超过

24层或100M以上的建筑物））

19.商品房：是指由房地产开发企业综合开发,建成后出售的住宅、商业用房以

及其他建筑物.

20.经济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适应性的特点.

21.廉租房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住户

口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房，特点：只租不售.

22.现房：是指消铃者在购买时具备即买即可入住的商品房，入住后可办理产权

证（开发商已办妥房地产权证的商品房）

23.准现房：指房屋主体已基本封顶完工但未竣工险收的房屋。（小区内的楼宇

及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正

处在内外墙装修和进行配套设施阶段的房屋）

24.期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证为止，这

一段期间内的商品房.

25.尾房：又称扫尾房.是指商品房屋的销售量达到90%以后，剩余的少量没有竞

争力的房子.（这些房源或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级）

26.烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或是错误判断供求形势，开

发总量供大于求，导致大面积空置，无法收回前期投资，更无力进行后续建

设，甚至全直停滞的积压楼宇。（这种情况一般不会发生在房产刚推进销售

的时候，而是随着项目的不断推进，一步步呈现。）

27.毛坯房：是指商品房交付使用时只有门框没有门或只有外门，墙面、地面仅

做基础处理而未做表面处理的房屋，也叫清水房.

28.楼花：在香港早期是指未完工的物业（即在建物业），现一般指未正式交付

之前的商品房.

29.步行街购物广场：“SHOPPINGMAII"，是指目前国际上最流行、经营效果

最佳的零售百货模式。

30.SOHO:小型的家庭办公室

31.会所：是指以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施.

32.别墅种类：独栋别堂；双拼别型；联排别墅；叠拼别空.

33.板楼：是指由多个住宅单元组合而成,每个单元用自己的楼梯或楼梯、电梯

皆有的住宅；（两个或两个以上单元）

34.塔楼：也叫点式楼。主要是指以公共楼梯、电梯为核心布置多套布置住房的

高层住宅（一个单元）

35.整屋—是指市内不同功能区楼地面不在同一平面，高度差约为40—60CM,

以实现动静、公私的分离.

36.兔士—是指套内空间跨越两层楼及以上的房屋.

37.支苣工是指在层高较高的一层中增建一个1.2M的夹层，两层合计的层高要

大大低于跃层。（在建造上仍是每户占有上下两层，下层供起居用，上层供

休息睡眠和储藏用）

38.总占地面积：也称建设用地面积,是指城市规划行政主管部门确定的建设用

地位置和界线所围合的用地水平投影面积.

39.总建筑面积：又称建筑展开面积,是建筑物各层水平投影面积的总和.

总建筑面积二地上建筑面积+地下建筑面积+公用建筑面积

40.建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积.

41.建筑面积=使用面积+公掩面积

42.居住面积：是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和

43.辅助面积：是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的净面积（包括楼梯过道、

厨房、卫生间、厕所、阳台、储藏室等）

44.结构面积：是指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱

（均包括管道面积）等所占面积的总和.

45.套内建筑面积二套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+公摊

46.使用面积：是指各层平面中直接供使用者生产或生活使用的净面积之和

47.姿内使用面积：是指委内房屋使用空间的面积,不包括墙体、柱体

48.共有建筑面积：是指由整栋楼产权人共同所有的整栋楼公共部分的建筑面

49.公摊面积：是指每套（单元）商品房依法应当分摊的共有建筑面积

50.（套/单元与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投

影面积的一半）

51.销售面积二套内建筑面积+公摊面积

52.容红二等于建设用地内的总建筑面积/建筑用地面积

（容积率越小，意味着居住生活质量越高）

53.建筑密度（即建筑覆盖率）筑基地面积/建筑用地面积

（可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度）

54.建筑高度：是指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度.

55.绿地面积：是指能够用于绿化的土地面积（包括公共绿地、宅旁绿地、公共

服务设施所属绿地和道路红线内的道路绿地；不包括屋顶绿化、晒台垂直绿

化和覆土小于2M的土地）

56.绿地率：是指城市一定地X内（居住区用地范围内）各类绿化用地总面积（各

类绿地的总和）占该地区总面积（居住区用地）的比例.

57.绿化率：即绿化集盖率，是指在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面

积之和与建设用地面积之比.（绿化率一般要大于绿地率）

58.使用率二套内使用面积/销售面积（高层塔楼在70%—72%,板楼在78%一

80%）

59.实用率：即得房率二套内建筑面积/销售面积（实用率大于使用率）

60.建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离.

61.日照间距：是指建筑物自身高度与北邻延筑物之间的距离之比.

62.常用计量单位换算公式：1公里（KM）=1千米=1000米

1平方公里二100公顷

1公顷=1万平方米=10000平方米

1亩二666.67平方米

63.自然层：是指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.7米以上的住宅.

64.标准层：是指平面布置的相同楼层.

65.技术层：建筑物的自然层内，用做水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次.

66.附属层：即夹层，是房屋内部空间的布局层次.

67.结构（设备）转换层：是指建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，

该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设

备）转换，则该楼层称为结构（设备）转转换层.

68.开间：房间的宽度，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离.

69.进深：房间的长度,是指一间独立的房屋或一栋居住建筑从前墙皮到后墙皮

之间的实际长度.

70.玄关：即登堂入室第一部所在的位置，可以有放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包、

接收邮件，简单会客等功能.

71.隔断：是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.

72.过道：是指住宅套内使用的水平交通空间.

73.层高：下层地板面（楼板面）到上层楼板面之间的距离.

74.净高：是指下层地板面（楼板上表面）到上层楼板下表面之间的距离.

净高二层高一楼板厚度（即层高和楼板厚度的差称为净高）

75.地下室：是指房屋全部或部分在室外地平面以下的部分（包括层高在2.2M

以下的半地下室），房间地面低于是外地平面的高度超过该房间净高的1/2

者

76.半地下室：是指其地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,但不

超过1/2者.

77.阁楼：是指对于房屋坡屋顶下部的房间.

78.女儿墙：（压檐墙）是指房屋外墙高出屋面的矮墙（是屋面与外墙交接处理

的一种方式，也是作为屋顶上栏杆或房屋外形处理的一种措施）

79.踢脚：是外墙内侧和内墙两侧与室内地平线交接处得构造。（作用是防止扫

地时污染墙面，高度一般在120—150MM）

80.地基：是基础下面的土层，作用是承受基础传来的全部荷载.

81.基础：是建筑物埋在地面以下的承重构件，是建筑物的重要组成部分

（作用是承受建筑物传下来的全部荷载，并将这些荷载连同自重传给下面的

土层）.

82.柱：是建筑物垂直承重构件，（它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一

起传给基础）

83.楼板：是水平承重构件,主要承重作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同

自重一越传给墙或柱，同时将建筑物分为若干层，且对墙身起水平支撑作用。

84.夏力量_是指在框架结构内增设的抵抗水平剪切力的墙体。因高层建筑所要

抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪力墙又称抗震墙.

85.五证二书：“五证”：《国有土地使用证》、《速设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》、《她设工程施工许可证》

《商品房预（销）售许可证》

“二书”：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》.

86.起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格.

87.均价：商品房销售价格之和数/单位建筑面积之和

88.定金：是当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保一定数额的货币

89.在金匚是指购房人怕看好的房源买不到而交的预定的钱，对合同没有担保作

用，不像定金对违约情形有处罚的作用。因此，当付款方不想购买时，有权

要求开发商退还。

90.内部认购：是指房地产开发商在向没有获得《商品房预售许可证》之前，以

在小范围内推出内部认购的方式来推介商品房。

91.商品房契税收取标准：

住宅首套房：144nf以下收取总房款的1.5%,14411f以上收取总房款的4%

二套房：144nf以下收取总房款的3%,144卅以上收取总房款的4%

商网收取总房款的4%

92.什么是按揭贷款？按揭贷款的还款方式有几种？分别是？特点是什么？

答：按揭是银行按揭的简称，正确名称是购房抵押贷款。是指购房者买楼时

与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先支付一部分房款，余款由

银行代购房者支付，楼房所有权将抵押在银行并分期偿还银行的贷款及

利息，这种方式称为银行按揭。

还款方式有两种：即等额本息还款法（等额还款法）

等额本金还款法（递减还款法）

等额本息还款法（等额还款法）：指按月等额归还贷款本息，

公式：月还款二

【月利率*（1+月利率）供款总期数】/【（1+月利率）供款总期数一1】*贷款金

额

特点：在整个还款期内（基准利率调整时除外），每个月的还款额保持不变，

优点在于借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划的安排家庭的收

支。

等额本金还款法（递减还款法）：是指按月平均归还借款本金，借款利息逐

月还清，公式：

月还款二贷款金额/供款总期数+（贷款本金一以还本金）*月利率

特点：本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，每

月还款额逐渐减少，但偿还本金的速度保持不变，较适合于还款初期

还款能力较强的贷款人

通常采用的还款方式为等额本息还款法（等额还款法）

按揭款二房源总款一首付款（贷款贷整数，保留到万位）

93.贷款申请人需要具备哪些条件？

1）具有完全民事行为能力，年满18周岁的公民；（男：60岁，女：55岁）

2）具有城镇常住户口或有效居留身份证明；

3）有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

4）有合法有效地商品房买卖合同、意向书或协议；

5）不低于总房款30%的自筹资金用于支付首付款；

6）自愿以所购房产作为偿还贷款的抵押；

7）贷款银行规定的其他条件.

94.办理住房按揭需要提交哪些材料？

1）个人住房贷款申请审批表；

2）经贷款银行认可的律师签证的身份证件；

3）贷款银行认可的有关部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力

证明资料；

4）合法有效的购房合同、认购书、协议或其他批准文件；

5）担保人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人资信证明；

6）开放商出具的借款人已支付的首期房款证明；

7）如果借款人的配偶与其共同申请借款，应出示结婚证和户口本等身份证明

（单身出示单身证明）

8）贷款银行规定的其他文件和资料.

95.借款人办理按揭贷款需支付的费用有哪几种？

1）抵押登记费用（100元左右）；

2）保险费用；保险费=房价*承保年限相对应费率*承保年限，相当于房款的

0.1%;

3）律师费用（一般为几百元）；

4）公证费用（一般为几百元）；

5）印花税（一般为贷款金额的0.05%）;

6）抵押房款评估费用（一般为评估价格的0.25%—0.5%）

96.按揭贷款首付额度及年限：

住宅最低首付30%,贷款年限（1一30年）一套基准利率，二套利率上浮10%

商业用房最低首付50%,贷款年限（1一10年），利率上浮10%

97.商品房误差处理方式：（面积误差比的绝对值正负3%）

1）面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；

2）面积误差比的绝对值超出3%时，买受人有权退房；

3）若买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之

内（含3%）的部分，房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款，由房地

产开发企业承担，产权归买受人所有；

4）产权约定面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）

的部分，房价款由房地产开发企业返还买受人