房地产 -龙湖集团研发成本控制指引总图规划篇

集团研发成本控制指引总图规划篇八、最小化园区出入口数量九、减少政策性住房及自持住宅资源占用可售比=单位面积住宅（单位面积住宅+单位面积住宅配建车位数x（1-地面停车率）x单车位面积+单位面积住宅x公服配套占比）""（100㎡住宅+100㎡住宅配建车位数x（1-地面停车比例）x单车位面积+100㎡住宅x公服配套计容占比）举例：项目可售比模拟计算各城市公服配套占比各不相同需地区公司自行研究4、地上公服配套占计容比例2%~4%，该项目位于东部沿海发达城市，配比要求较高，取3.5%每一平米容积率的减损，都意味着可售单方每一平米容积率的减损，都意味着可售单方地价的上浮及可售货值的减损。华南片区某项目，定位会阶段地面停车54个，地面停车率未用足规划条件，后在启动会阶段经与规划局沟通将地面停车按规划条件上限做满，达到161个，减少地下停车数量进而优化地库面积，将可售比由65.38%提高至67.04%。地面停车位范围地面停车位范围地面停车位范围定位会前研发评审版一阶启动会版（其中其中26个为出租/装卸货/临时/校巴车位）•可售比：65.38%（其中其中26个为出租/装卸货/临时/校巴车位）•可售比：67.04%地上停车比例直接影响地下车位数量，进而地上停车比例直接影响地下车位数量，进而华中片区某项目，设置20%的地上停车位，突破当地常规设计条件），可售比：78.78%机动车位地上停车比例直接影响地下车位数量，进而地上停车比例直接影响地下车位数量，进而地下建筑面积：38660.20㎡地下建筑面积：38660.20㎡低密业态地下室赠送或可售面积：0㎡地上：0个；地下：1087个主楼地下赠送或可售空间停车数量：0辆地下建筑面积：35014.35㎡可售比：73.79%低密业态地下室赠送或可售面积：0㎡主楼地下赠送或可售空间停车数量：0辆可售比：74.95%可售比：74.95%地下建筑面积：62271㎡可售比：70.8%4、产品面积段的选择需结合车位配建规范综合考虑，在“合理控制产品级差配比”与“尽量减小配建车位数量”之间寻求最佳平车位配比（辆/百平方米）车位配比（辆/百平方米）车位配比曲线图1.07●1.00.1.330.8610.80.60.40.201.671.07●1.00.1.330.8610.80.60.40.201.67在满足城市车位配件规范的基础上，在每类型区间内，户型面积越接近上限值车位配比越划算案例规范为“S≤90㎡每户1辆，90㎡＜S≤140㎡每户1.2辆，140㎡＜S≤200㎡每户1.5辆，S＞200㎡每户2辆”车位配建规范一般分“按不同面积的套数配比”、“按百平米住宅面积车位配建规范一般分“按不同面积的套数配比”、“按百平米住宅面积配比”两种方式，户型面积大小与户数多少往往与车位配建数量4、产品面积段的选择需结合车位配建规范综合考虑，在“合理控制产品级差配比”与“尽量减小配建车位数量”之间寻求最佳平华中片区某项目主力产品采用IPD封装户型，套型面积为119和89，均按照车位配建面号总户数总面积户数占比A高层B高层C高层D高层E跃层4312.5F跃层G总计——车位配建规范一般分“按不同面积的套数配比”、“按百平米住宅面积车位配建规范一般分“按不同面积的套数配比”、“按百平米住宅面积配比”两种方式，户型面积大小与户数多少往往与车位配建数量4、产品面积段的选择需结合车位配建规范综合考虑，在“合理控制产品级差配比”与“尽量减小配建车位数量”之间寻求最佳平华南片区某项目，规划出让条件要求144㎡以下住宅车位按照户数全地下；因当地房价较高，项目定位为扎根及安居客户的刚需产品，全部为小户型（户均面积72㎡），导致车位数量偏多，按面积配比折算达到1.65辆/100㎡，远高于其他项目；导致可售比不足63%，远低且因定位于低总价客户，其支付能力不足以消化如此多车位，未项目团队经调研后明确按实际户数的0.87/户配建普通平层车位，其余采用机械车位，减少成本投入。单车位面积由36㎡/辆优化至32㎡/停车位：1632个每百平米住宅地下车位数量：1.65辆/㎡总户数A高层端B高层中44.28C高层端477D高层中477总计——车位配建规范一般分“按不同面积的套数配比”、“按百平米住宅面积车位配建规范一般分“按不同面积的套数配比”、“按百平米住宅面积配比”两种方式，户型面积大小与户数多少往往与车位配建数量5、公服配套用房按出让条件及规范要求下限配置，不多配建一平米；能放地下的坚决不放地上；地下会所在评估相应风险后尽量按物业用房进行报建，冲抵相应的规划配套面积指标；地上会所，沿街布置，按照商业进行报建，为后续的注：很多城市规划计容与房产测绘产权面积计算口径上有差异，注意公建配套验收时面积测算口径，避免面积不足影响方案推进。华北片区某项目，规划条件是布置9班幼儿园建筑面积2480㎡，若全按照国际规范计华北片区某项目，规划条件是布置9班幼儿园建筑面积2480㎡，若全按照国际规范计算，则建筑面积为2820㎡，超面积300多平米。经研究沟通经研究沟通深入研究规范,深入研究规范,思考计算规则争取到幼儿园面积比规划设计条件要求争取到幼儿园面积比规划设计条件要求只超6平米，实现幼儿园面积最小化。龙湖天璞公服配套作为不可售业态应越少越好，如能放置在地下可释放更多地上计容面积给到销售业态，规划设计条件以外增加的会公服配套作为不可售业态应越少越好，如能放置在地下可释放更多地上计容面积给到销售业态，规划设计条件以外增加的会5、公服配套用房按出让条件及规范要求下限配置，不多配建一平米；能放地下的坚决不放地上；地下会所在评估相应风险后尽量按物业用房进行报建，冲抵相应的规划配套面积指标；地上会所，沿街布置，按照商业进行报建，为后续的注：很多城市规划计容与房产测绘产权面积计算口径上有差异，注意公建配套验收时面积测算口径，避免面积不足影响方案推进。华中片区某项目项目建面小于3万平米，公共配套按照出让条件与规划沟项目可建设用地面积：7188.20㎡地下建筑面积：7343.61㎡可售比：73.8%住宅：19105.04㎡；商业：1941.68㎡配套：143.08㎡总户数：177户停车位：233个单车位面积1：34.97㎡/辆每百平米住宅地下车位数量：0.91辆/㎡公服配套作为不可售业态应越少越好，如能放置在地下可释放更多地上计容面积给到销售业态，规划设计条件以外增加的会公服配套作为不可售业态应越少越好，如能放置在地下可释放更多地上计容面积给到销售业态，规划设计条件以外增加的会2、地上机动车停车比例按照规范上限要求做到最大化，非机动车位尽量放置于地上。尽可能布置在沿街商铺及公服用房外侧，需布置在园区内侧的车位尽可能沿周边设置，最大程度实现人4、产品面积段的选择需结合车位配建规范综合考虑，在“合理控制产品级差配比”与“尽量减小配建车位数量”之间寻求最佳平衡点，对于车位超配的规划设计条件，可考虑超配部分采用机械停车位。5、公服配套用房按出让条件及规范要求下限配置，不多配建一平米；能会所在评估相应风险后尽量按物业用房进行报建，冲抵相应的规划配套面积指标；地上会所，沿街布置,按照商业进行报建，为后续的销售变现预留操作空间。注意高业态应形成一定规模的组团，单纯为提高货值而出现的少量高业态楼栋的手法不可取华北片区某项目，通过“拉高拍低”的规划布局手法，布置更高溢价业态的叠拼产品，实现货值及利润的最大化。方案二：拉高拍低，高层+叠拼方案一：均质满铺，小高层满铺方案二：拉高拍低，高层+叠拼方案一：均质满铺，小高层满铺 叠拼单价高总价较高总货值高小高层单价低总价较低总货值低 叠拼单价高总价较高总货值高小高层单价低总价较低总货值低 做叠拼 叠拼叠拼高层 利润较高利润较低利润较高高层组团化布置，营造高层组团化布置，营造更加舒适的空间环境在不限价城市或市场价格未突破限价区域，应尽量利用规划条件做高低搭配的在不限价城市或市场价格未突破限价区域，应尽量利用规划条件做高低搭配的产品规划创造溢价，在争取货值与利润的最大化的同时还要兼顾产品去化速度，关注投资的回款速度与时间成本。容积率、限高、密度、业态价差、客户喜好及注意高业态应形成一定规模的组团，单纯为提高货值而出现的少量高业态楼栋的手法不可取华东片区某项目，容积率2.3，通过“拉高拍低”的规划布局手法，布置更高溢价业态的洋房，实现货值及利润的最大化。小高层洋房总建筑面积：228450㎡项目可建设用地面积：69548㎡小高层洋房总建筑面积：228450㎡项目可建设用地面积：69548㎡地下建筑面积：68490㎡容积率：2.3高层：2.43万/㎡小高层：2.62万/㎡洋房：2.95万/㎡在不限价城市或市场价格未突破限价区域，应尽量利用规划条件做高低搭配的在不限价城市或市场价格未突破限价区域，应尽量利用规划条件做高低搭配的产品规划创造溢价，在争取货值与利润的最大化的同时还要兼顾产品去化速度，关注投资的回款速度与时间成本。容积率、限高、密度、业态价差、客户喜好及注意高业态应形成一定规模的组团，单纯为提高货值而出现的少量高业态楼栋的手法不可取华东片区某项目，充分利用地块内天然河道景观资源进行拉高拍低。沿河独栋及双拼别墅，提升调性且将一线沿河资源充分溢价。联排别墅区为第二层次，享受邻里式园林化景观。5面宽叠拼洋房拔至11层，市面上无相应面积段竞品，增加低密业态体量和货值；高层片区交通最为便捷，景观视野开户型色户型编号业态面积A1小高层89B小高层C小高层D小高层E叠拼洋房F联排别墅H沿河别墅220I农贸市场2000单业态容积率0.674；其中地上：278个；配套停车：32个可建容积率：2.0~2.3；绿地率：30%；在不限价城市或市场价格未突破限价区域，应尽量利用规划条件做高低搭配的产品规划创造溢价，在争取货值与利润的最大化的同时还在不限价城市或市场价格未突破限价区域，应尽量利用规划条件做高低搭配的产品规划创造溢价，在争取货值与利润的最大化的同时还要兼顾产品去化速度，关注投资的回款速度与时间成本。容积率、限高、密度、业态价差、客户喜好及华北片区某项目，位于城市核心水系河道北岸，秉持高溢价业态匹配优质资源的原则，将售价最高的叠拼产品布局在河岸沿线。4432323311优质资源匹配高溢价业态 1>2>3>4 4角落区域—小高层高低业态搭配的规划方案中，宜对不同业态进行分区规划，高溢价业高低业态搭配的规划方案中，宜对不同业态进行分区规划，高溢价业3、高地价地区，开发不占容积率的地上和地下空间——赠送阁楼和（注意阁楼和地下室赠送要考虑施工、销售承诺和验收风险，尤其是违规赠华北片区某项目，采用洋房产品顶层采用跃层产品赠送阁楼露台，首层赠送地下室，尽可能地提高溢价。高溢价手段赠送1：顶层—赠送阁楼,阳台高溢价手段赠送1：顶层—赠送阁楼,阳台顶层为标准层总价顶层为标准层总价1.3倍赠送2：首层—赠送赠送2：首层—赠送两层地下室首层为标准层总价首层为标准层总价1.7倍两层地下室赠送两层地下室赠送 在不限价及规划条件允许的前提下，可以通过在不限价及规划条件允许的前提下，可以通过3、高地价地区，开发不占容积率的地上和地下空间——赠送阁楼和（注意阁楼和地下室赠送要考虑施工、销售承诺和验收风险，尤其是违华东片区某项目，采用叠拼+高层的高低配产品规划方案，叠拼产品上叠赠送阁楼，下叠赠送地下夹层和地下室，尽可能地提高溢价。在不限价及规划条件允许的前提下，可以通过在不限价及规划条件允许的前提下，可以通过3、高地价地区，开发不占容积率的地上和地下空间——赠送阁楼和（半）地下室华东片区某项目，计容面积128500㎡，复用面积占比达56%，通过快华北片区某项目，计容面积115345㎡，复用面积占比达100%，公司内部各职能快速拉通，外部报建推进迅捷，减轻图纸工作量的同时保证质量可靠。经过实际项目验证过的封装产品，不仅可以大幅提高内部沟通及外部报建的工作效率经过实际项目验证过的封装产品，不仅可以大幅提高内部沟通及外部报建的工作效率，减少出图工作量，同时还能吸收过往经验，提前2、示范区售楼处、会所、幼儿园等配套公建尽量选用已实施项目的成熟模块进行复制，有条件在实体中实施的尽量借用实体，尽可西部片区某公司售楼处整体封装，在新项目中完整复制，为示范区高品质的快速开放做好了图纸保障。售楼部内外装同步完成售楼部结构封顶售楼部基础动工售楼部内外装同步完成售楼部结构封顶经过实际项目验证过的封装产品，不仅可以大幅提高内部沟通及外部报建的工作效率经过实际项目验证过的封装产品，不仅可以大幅提高内部沟通及外部报建的工作效率，减少出图工作量，同时还能吸收过往经验，提前2、示范区售楼处、会所、幼儿园等配套公建尽量选用已实施项目的成熟模块进行复制，有条件在实体中实施的尽量借用实体，尽可华北片区某公司三个项目示范区采用了三种不同的示范区操盘模式，在成本与工期的多维度对比下，采用成熟模块在实体中复用优势更为明显。1.示范区借用成熟模块增大成本节约成本1.示范区未借用成熟模块1.示范区借用成熟模块增大成本节约成本延长工期2.样板间借用实体缩短工期2.样板间未借用实体,异地重建延长工期2.样板间借用实体缩短工期客户体验下降3.后期需要拆除客户体验下降3.后期需要拆除3.后期售楼部沿用所见即所得，客户体验好3.后期售楼部沿用所见即所得，客户体验好示范区位置示范区位置原大区方案示范区位置样板借用实体 样板借用实体样板借用实体样板借用实体 成熟模块A项目—原大区现示范区位置后期建大A项目—示范区示范区位置示范区位置原大区方案示范区位置样板借用实体 样板借用实体样板借用实体样板借用实体 成熟模块A项目—原大区现示范区位置后期建大A项目—示范区经过实际项目验证过的封装产品，不仅可以大幅提高内部沟通及外部报建的工作效率经过实际项目验证过的封装产品，不仅可以大幅提高内部沟通及外部报建的工作效率，减少出图工作量，同时还能吸收过往经验，提前2、示范区售楼处、会所、幼儿园等配套公建尽量选用已实施项目的成熟模块进行复制华北片区某公司两项目规模相近，前者四种业态，后者三种业态，相较而言后者业态精简，定位更为精准。业态全覆盖，业态均质，重点不突出业态全覆盖，业态均质，重点不突出客户选择不聚焦 项目操盘离不开“土地、客户、产品”三要项目操盘离不开“土地、客户、产品”三要素的认真分析，要结合土地及市场情况找准客户，精准的定位产品业态，避免全业态的产品华中片区某项目，容积率1.8，住宅面积共25万方，项目中共出现了高层、小高、叠拼、合院等多种业态，多种面积段的户型产品，定位不精准，图纸量大，施工难度增加。项目操盘离不开“土地、客户、产品”三要素的认真分析，要结合土地及市场情况找准客户，精准的定位产品业态，避免全业态的产品项目操盘离不开“土地、客户、产品”三要素的认真分析，要结合土地及市场情况找准客户，精准的定位产品业态，避免全业态的产品2、定位清晰，产品面积段间要有级差，同业态不同面积段的产品需相同市场与客户定位条件下，鼓励精简业态、楼型及户型，同业态楼型层数应尽量统一。华北片区某公司项目A，户型数量14个，不同业态出现面积段重合情况，产品内部竞争情况严重，级差不明显。相较而言，规模相近的B项目业态及产品户型种类较为精简，级差也更为合理。3叠拼户型 联排户型23叠拼户型82洋房户型 82洋房户型高层户型3 高层户型3高层户型高层户型户型面积段应有合理的级差，面积段过近会造成内部竞争；同时需注意户型面积段应有合理的级差，面积段过近会造成内部竞争；同时需注意相同业态下不同面积段需对应不同的房型结构，例如115三房则2、定位清晰，产品面积段间要有级差，同业态不同面积段的产品需相同市场与客户定位条件下，鼓励精简业态、楼型及户型，同业态楼型层数应尽量统一。华中片区某项目，区位优势明显，城市核心区改善产品，仅规划155㎡面积段高层户型，产品定位精准，业态及户型精简。住宅：41760㎡单业态容积率2.10；商业：3670㎡停车位：488个户型色户型编号业态面积A高层户型户型面积段应有合理的级差，面积段过近会造成内部竞争；同时需注意户型面积段应有合理的级差，面积段过近会造成内部竞争；同时需注意相同业态下不同面积段需对应不同的房型结构，例如115三房则华中片区某项目，确保满容的条件下，小高全部按照业态层数得房率小高层90户型小高层117户型叠拼4F华北片区某项目，不同平面及层数的单元楼型拼不同楼型拼接 产品溢价降低顶楼露台被较高层单元遮挡 不同楼型拼接 存在报建风险报建时可能会按照较高层数楼栋计算,造成4F不同的单元楼型拼接，不仅会增加楼型数量导致出图工作量加大，还会带来立不同的单元楼型拼接，不仅会增加楼型数量导致出图工作量加大，还会带来立面形象不佳导致报建难度增加以及外立面不规则而施工难1、客户聚焦，产品业态定位及户型面积选择要精简，杜绝“胡子同业态的产品尽量避免出现。相同市场与客户定位条件下，鼓励精简业态、楼型及户型，同业态楼型层4、不宜采用不同楼型进行单元拼接。1.1、高层业态，建筑限高用足，减少楼华南片区某项目十二期、十三期为纯高层项目，项目结合产品定位，用足百米限高，形成沿红线南北两排建筑塔楼的布局，中间预留一个完整宽阔的中庭景观绿化空间，即扩大了小区的空间感，又提高了小区的整体品质，获得客户和业主的一致好评。项目十三期总平面图项目十二期总平面图项目十三期总平面图项目十二期总平面图高层业态的项目品质与景观空间的打造息息相关，充足的场地空间高层业态的项目品质与景观空间的打造息息相关，充足的场地空间可以为良好品质的景观打造预留充足的物理空间，同时楼栋数量的减1.1、高层业态，建筑限高用足，减少楼华北片区某项目，产品规划为大高层，高层沿用地外侧布置，形成内部大中全做高层以降低全做高层以降低密度，留出充足高层业态的项目品质与景观空间的打造息息相关，充足的场地空间高层业态的项目品质与景观空间的打造息息相关，充足的场地空间可以为良好品质的景观打造预留充足的物理空间，同时楼栋数量的减通过提高密度可以增加首层和顶层的数量 方案二：5F洋房满铺方案二：5F洋房满铺低密产品的首层住宅一般情况下会有更高的产品溢价，在规划设计条件要求的建低密产品的首层住宅一般情况下会有更高的产品溢价，在规划设计条件要求的建筑密度以内，尽可能多的增加首层住宅的户数有利于提注：私家庭院是一层住宅获得溢价的最有效手段，私家庭院越多吸引力越大，但需控制相关规划风险（绿地华东区域某项目产品规划中设计有联排别墅，每户均赠送面积约35㎡的私家庭院，供业主自行设计使用，为别墅带庭院绿篱绿化道路绿化70006500 “私家庭院”是众多低密住宅首层客户的核心购买动机，在满足绿地率的前提下将“庭院”的“使用权”赠与首层业主，可以有效的提高首层产品的溢价及去化速度，但需严控销售风险。（例如采用绿篱的软隔离形式、不做实体1.1、高层业态，建筑限高用足，减少楼栋数量，控制建筑密1、场地及周边地势平坦或高于市政路的：应尽量抬高场地设计标高，减小地库基坑开挖深度，控制土方量及支护成本。20F2F20F2F总建筑面积：129582.6㎡华东片区某项目，为尽量抬高场地标高，控制地库成本。在方案阶段沟通过程中，利用规划细则关于正负零标高与道路标高关系的模糊地带，争取地库顶板标高比市政道路高1.5M，正负零标高比地库顶板标高1.2M（覆土）。最终实现±0标高比道路高出近2.6M，大大减少土方开挖及支护成本。5.205.204.924.927.057.054.474.476.757.056.757.056.757.057.054.406.757.054.407.057.056.756.757.056.754.404.405.305.30标高的设计核心是控制土方量及支护成本，不是所有项目都是地库抬得越高就越好，挖方减少的同时还要考标高的设计核心是控制土方量及支护成本，不是所有项目都是地库抬得越高就越好，挖方减少的同时还要考华南片区某项目，场地原始标高约7m，西、北侧道路标高约8.5m，东、南侧公园标高为7m。以场地西、北侧道路标高及道路绿化带为由与规划局沟通，争取到场地设计标高为场地周边道路及公园标高小区内道路标高小区内道路住宅正负零标高幼儿园正负零标高（无地下室）华南片区某项目，场地原始标高约7m，西、北侧道路标高约8.5m，东、南侧公园标高为7m。以场地西、北侧道路标高及道路绿化带为由与规划局沟通，争取到场地设计标高为场地周边道路及公园标高小区内道路标高小区内道路住宅正负零标高幼儿园正负零标高（无地下室）标高的设计核心是控制土方量及支护成本，不是所有项目都是地库抬得越高就越好，挖方减少的同时还要考2、场地内标高低于周边道路或有深坑的：场地设计标高不宜比市政路超出过高，需考虑填方的工程量，控制土方成本。华中片区某项目，北侧204国道标高5.4，项目区域标高4.3左右，低于道路标高1米以上，场地最终设计标高5.6，比标高的设计核心是控制土方量及支护成本，不是所有项目都是地库抬得越高就越好，挖方减少的同时还要考2优化后方案3、高差较大的地形首选放坡，如无法解决高差问2优化后方案223原始方案西南片区某项目，场地东高西低，高差达14m，原始方案设置三台地，考虑步行感受，台地坡度1.5%~2%消化高差，但基础费用约6382万，土方费用1397万，地基成本7779万。项目净利润仅3原始方案121201-1剖面图项目0000089635道路11F洋房11F洋房1445m11F洋房11F洋房1445m7竖向设计。优化后减少地基成本3145万73033F高层住宅3033F高层住宅33F高层住宅33F高层住宅33F高层住宅12项目道路2-2剖面图00000867351基础费用（万）土方费用（万）合计（万）原始方案638213977779优化后方案351911154634粗估优化金额31452.0%+台地场地原始标高v521.02.0%2.0%+台地场地原始标高v521.02.0%高差5.9m消化高差2.3m消化高差3.7m消化高差2.1m2.0%建筑设计标高场地设计标高项目原始地平线3%无台地v521.0场地设计标高项目原始地平线3%无台地v521.03%v507高差7.2m消化高差6.8m针对场地高差较大的项目，通过放坡的处理方式进行高差的消解是针对场地高差较大的项目，通过放坡的处理方式进行高差的消解是第一优选方式，没有挡土墙，成本相对来说更加经济；当放坡无法满足时再考虑通过分段台地式的处理方式，但需要注意挡土墙的高度不应过高3、高差较大的地形首选放坡，如无法解决高差问挡土墙高度2100挡土墙高度2100高差过大导致开挖土方量增加，施工过程不可控性增强，施工成本增加 第二段高差1200 第一段高差900 正确做法错误做法总高差2100总高差2100 对对每段小高差的施工和维护，施工过程、开挖土方量、挡土墙等成本更为可控。针对场地高差较大的项目，通过放坡的处理方式进行高差的消解是第一优选方式针对场地高差较大的项目，通过放坡的处理方式进行高差的消解是第一优选方式，没有挡土墙，成本相对来说更加经济；当放坡无法满足时再考虑通过分段台地式的处理方式，但需要注意挡土墙的高度不应过高1、场地及周边地势平坦或高于市政路的：应尽量2、场地内标高低于周边道路或有深坑的：场地设计标高比市政道路标高略高(△H≤300控制土方3、高差较大的地形首选放坡，如无法解决高差问题，应结合分段台地式的处理方式，并华东片区某项目，西侧地块突破南侧机动车禁止开口线，增加消防疏散出商业：549㎡，配套：7016.00㎡城市道路消防车道的环通尽量不要占用园区内部最核心的场地，把空间留给景观及活动空消防车道的环通尽量不要占用园区内部最核心的场地，把空间留给景观及活动空间，便于后期人车分流的管理以及地面车位设置后对景华北片区某项目，西侧地块突破南侧机动车禁止开口线，增加消防疏散出入口，实现消防环道位于园区外环。东侧地块消防车道同样布置在园区外环，最小化对中心景观的影响与破坏，提高小区品质。未受消防车道影响消防车道的环通尽量不要占用园区内部最核心的场地，把空间留给景观及活动消防车道的环通尽量不要占用园区内部最核心的场地，把空间留给景观及活动空间，便于后期人车分流的管理以及地面车位设置后对景2、在不设置架空层的情况下，消防登高面应首先考虑设置在楼栋北侧（场地内无空间布置时可考虑借用北侧市政路）。华北片区某项目，个别楼栋登高面不至于楼栋南侧，消防登高面在南侧首层户型受到影响，需要预留消防通道首层户型受到影响，需要预留消防通道消防登高面在北侧消防登高场地的布置方位对住宅首层的出入口及大堂设置方式有直接的影响，最好的方式是放在与单元大堂出入消防登高场地的布置方位对住宅首层的出入口及大堂设置方式有直接的影