房地产 -中指丨近期房地产政策解读及趋势展望2024年 10月

近期房地产政策解读及趋势展望中指控股中指研究院2024.10926政治局会议：对经济工作的表述更为积极，有效落实存量政策，加力推出增量政策类别730政治局会议926政治局会议宏观、货币、财政政策宏观政策要持续用力、更加给力。要加强逆周期调节，实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，加快全面落实已确定的政策举措，及早储备并适时推出一批增量政策举措。要加快专项债发行使用进度，用好超长期特别国债，支持国家重大战略和重点领域安全能力建设，更大力度推动大规模设备更新和大宗耐用消费品以旧换新。要优化财政支出结构，兜牢“三保”底线。要综合运用多种货币政策工具，加大金融对实体经济的支持力度，促进社会综合融资成本稳中有降。要保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。要切实增强宏观政策取向一致性，形成各方面共同推动高质量发展的强大合力。要继续发挥好经济大省挑大梁作用。要加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出，切实做好基层“三保”工作。要发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债，更好发挥政府投资带动作用。要降低存款准备金率，实施有力度的降息。要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。要努力提振资本市场，大力引导中长期资金入市，打通社保、保险、理财等资金入市堵点。要支持上市公司并购重组，稳步推进公募基金改革，研究出台保护中小投资者的政策措施。房地产相关要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。要完善和落实地方一揽子化债方案，创造条件加快化解地方融资平台债务风险。要统筹防风险、强监管、促发展，提振投资者信心，提升资本市场内在稳定性。/926政治局会议特点：9月底非常规时间召开经济主题政治局会议，体现出当前经济工作的紧迫性和中央的重视程度财政政策方面表述更为积极，四季度财政政策有望加大力度，提高赤字规模，发行更大规模超长期特别国债等方面有预期房地产相关表述在全文中位置更重要，内容及提法更为积极近期重要会议中关于房地产表述：本次会议针对房地产的内容和提法更为积极，强调要“促进房地产市场止跌回稳”，明确多项房地产举措时间政策原则促需求防风险去库存新模式其他2024年9月中央政治局会议要促进房地产市场止跌回稳要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率加大“白名单”项目贷款投放力度支持盘活存量闲置土地抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量2024年7月中央政治局会议要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策

要持续防范化解重点领域风险……进一步做好保交房工作坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房加快构建房地产发展新模式积极支持收购存量商品房用作保障性住房2024年7月二十届三中全会

支持城乡居民多样化改善性住房需求充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措盘活存量土地和低效用地加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式改革房地产开发融资方式和商品房预售制度完善房地产税收制度加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求2024年4月

中央政治局会议结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待

要持续防范化解重点领域风险

继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展/9月24日，央行、国家金融监管总监、证监会联合召开发布会，会中央行宣布降准、降息、调降存量房贷利率、降低二套首付比例，将保障性住房再贷款中央行出资比例由60%提高至100%，将经营性物业贷款和“金融16条”延期到2026年底，研究出台盘活存量土地的增量政策等多项重磅举措。9月27日，央行降准0.5个百分点，释放中长期资金约1万亿元，同时下调7天期逆回购操作利率20BP，预计10月时5年以上LPR将跟随下调20BP。同时日前发布会中央行表示后续仍有降准降息空间；9月29日，央行落地下调存量房贷利率、二套首付比例等举措。数据来源：央行，中指数据CREIS央行多举措加速落地：央行推出多项政策助力房地产，降准降息等政策已加速落地，年内仍有进一步降准降息空间图：2019年以来金融机构平均存款准备金率图：2019年以来1年期、5年期以上LPR变化9月27日①下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放中长期资金约1万亿元。

②公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.70%调整为1.50%，下调20BP。9月29日①优化个人住房贷款利率机制，各商业银行将存量房贷利率调整为LPR-30bp，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。

②商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。

③对于金融机构发放的符合要求的贷款，中国人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。

④《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》、《中国人民银行办公厅国家金融监督管理总局办公厅关于做好经营性物业贷款管理的通知》中有关政策有适用期限的，将适用期限延长至2026年12月31日。表：央行落地举措稳市场

一线城市政策优化：落实政治局会议要求，一线城市优化楼市政策数据来源：中指研究院综合整理表：核心一二线城市限购政策、首付比例、房贷利率现状（截至2024年10月7日）城市政策类型新政后北京限购政策本地户籍家庭2套(含通州)

(单身人士与未成年子女共同生活的视作家庭)

五环外可增购一套单身/离异1套

五环外可增购一套非本地户籍家庭/单身五环内3年社保/个税，1套；

五环外2年社保/个税，1套；

符合本市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才，1年社保/个税，1套；

五环外可增购一套上海限购政策本地户籍家庭2套；

多孩家庭可增购1套单身1套非本地户籍家庭1套外环外住房（需1年社保/个税）

持居住证且积分达120分同时满3年社保/个税，可购2套

新城以及南北转型等重点区域人才2年社保/个税

临港新片区1年社保/个税

多孩家庭可增购1套

临港新片区可增购1套单身1套外环外住房（需1年社保/个税）

3年社保/个税可购外环内二手房

新城以及南北转型等重点区域人才2年社保/个税

临港新片区1年社保/个税

临港新片区可增购1套城市政策类型新政后深圳限购政策本地户籍家庭福田区、罗湖区、南山区、宝安区（新安、西乡）2套；

盐田区、宝安区（不含新安、西乡）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区可增购1套单身1套

盐田区、宝安区（不含新安、西乡）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区可增购1套非本地户籍家庭福田区、罗湖区、南山区、宝安区（新安、西乡）1套（需1年社保/个税）；

盐田区、宝安区（不含新安、西乡）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区1套（无需社保/个税）；

多孩家庭可增购1套单身广州限购政策本地户籍家庭不限购单身非本地户籍家庭不限购单身城市

调整前调整后北京首套：20%

二套：五环外30%/五环内35%首套：15%

二套：20%上海首套：20%

二套：自贸区临港新片区&6个郊区30%/核心区35%首套：15%

二套：自贸区临港新片区&6个郊区20%/核心区25%深圳首套：20%

二套：30%首套：15%

二套：20%/深汕合作区15%本次限购政策优化集中于降低购买门槛：降低社保/个税年限要求增加特定人群、特定区域可购买套数下调首付比例上海、深圳增值税免征年限“5改2”城市

调整前调整后北京首套：3.4%(LPR-45BP)

二套：五环外3.6%(LPR-25BP)/五环内3.8%(LPR-5BP)首套：3.4%(LPR-45BP)

二套：五环外3.6%(LPR-25BP)/五环内3.8%(LPR-5BP)上海首套：3.4%(LPR-45BP)

二套：自贸区临港新片区&6个郊区3.6%(LPR-25BP)/核心区3.8%(LPR-5BP)首套：3.4%(LPR-45BP)

二套：自贸区临港新片区&6个郊区3.6%(LPR-25BP)/核心区3.8%(LPR-5BP)深圳首套：3.4%(LPR-45BP)

二套：3.8%(LPR-5BP)首套：3.4%(LPR-45BP)

二套：3.8%(LPR-5BP)深汕合作区取消首套、二套利率下限稳市场政策优化：北京、上海及时取消普宅认定标准，有助于降低购买改善型住房的交易税费，多地快速跟进下调二套首付比例、取消普宅认定标准数据来源：中指研究院综合整理表：一线城市普宅认定标准（截至2024年10月7日）各地普宅标准容积率：小区容积率普遍≥1.0单套建筑面积：≤120m²，可上浮20%，一般≤144m²成交价格：≤同级别土地上住房平均交易价格1.2倍，可上浮20%，或各地单独设定价格标准类别调整前调整后北京容积率小区容积率≥1.0取消建筑面积单套建筑面积≤144㎡成交价格五环内单价<85000元㎡五环到六环单价<65000元㎡六环外单价<45000元㎡上海房屋类型五层以上(含五层)的多高层住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等取消建筑面积单套建筑面积≤144㎡广州容积率小区容积率≥1.0小区容积率≥1.0建筑面积单套住房套内建筑面积≤120m²或建筑面积≤144㎡单套住房套内建筑面积≤120m²或建筑面积≤144㎡成交价格实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下深圳容积率小区容积率≥1.0小区容积率≥1.0建筑面积单套住房套内建筑面积≤120m²或建筑面积≤144㎡单套住房套内建筑面积≤120m²或建筑面积≤144㎡表：部分城市跟进调整内容政策类型出台省市二套首付比例下调河南、广东、福建、武汉取消普宅认定标准河南、福建、武汉稳市场：今年以来已有超280省市出台近600条政策，政策环境超上一轮周期最宽松阶段表：本轮周期政策与2014年周期对比图：金融机构人民币贷款加权平均利率:个人住房贷款图：2022年以来各地因城施策频次数据来源：央行，中指研究院综合整理政策类型2014年周期本轮周期限购2014年6月至9月，多数城市解除限购，至10月仅余北上广深限购未取消多数城市解除限购，当前仅北上深、天津、海南省限购未全部取消首付比例2016年2月，非限购城市首套首付比例最低20%二套最低首付30%2024年9月全国最低要求：首套商贷比例不低于15%，二套不低于15%；北京、上海、深圳执行最低首套15%，二套20%-25%；房贷利率贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。2016年个人首套房贷利率下限约为3.43%除北上深外，其余城市取消利率下限，部分城市主要银行首套利率降至3.05%、二套降至3.15%。部分城市中，少数银行首套房贷利率已低于3%。去库存（国企收储）：5.17后，已有超30城发布征集商品房用作保障性住房的公告，明确房源征集范围、条件和价格，但由于部分因素影响，进展偏慢收购进展截至2024年6月末，3000亿元保障性住房再贷款余额为121亿元。8月17日，武汉首单项目落地，改造装修后可提供保租房500余套。8月26日，重庆第二批收购项目签约，装修改造后可提供保障房2600余套。8月9日，华发股份发布公告，拟与公司控股股东珠海华发集团有限公司或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务（含达到预售条件的房源），总交易金额不超过120亿元。面临挑战城市分布不匹配：在房企库存压力大、出售意愿较强的城市，保障性住房需求相对有限，国企收储规模较小；而在保障性住房需求相对强烈的城市，市场库存压力较小，房企折价出售意愿也相对较低。面积段不匹配：国企收储用作保障房，保障房通常要求房源套型面积在90平以下，但目前市场库存中90平方米以下房源占比相对较小。楼栋要求不匹配：目前多数城市要求优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目进行收购。收储价格撮合难度大：达到收购主体经济平衡所需的价格水平一般开发商难以接受。资金成本高：央行3000亿元保障房再贷款最长使用期限不超过5年，再贷款年利率1.75%，若考虑商业银行贷款利率上浮，则国企收储的资金成本大约在3%左右，如果再考虑改造、运营等成本，实际成本可能更高。数据来源：中指研究院综合整理表：部分城市发布的国企收储征集公告城市时间区域套型面积(㎡)收购价格重庆5.9中心城区≤90收益法，测算价格由基础价和市场价分别按60%、40%加权得出昆明5.27行政区≤120/江门6.24全市≤120/桂林6.26行政区≤120土地划拨成本+建安成本+5%内利润南宁7.5中心城区≤120土地划拨成本+建安成本+5%内利润烟台7.11部分区域转为租赁型：≤70转为配售型:90-120/新乡7.15环线内≤90土地划拨成本+建安成本+5%内利润潍坊7.19中心城区≤120土地划拨成本+建安成本+5%内利润大连7.26行政区≤70土地划拨成本+建安成本+5%内利润北海7.30全市≤70/佛山7.31行政区转为配售型:50-120转为租赁型:≤70/深圳8.7行政区≤65/肇庆8.12全市≤120土地划拨成本+建安成本+5%内利润长沙8.20全市≤120/兰州8.23全市≤120/去库存（存量土地盘活）：合理调整规划条件及设计要求有助于提升土地价值；资金方面，自然资源部提出“收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持”，央行表示增量资金政策有望完善6月24日自然资源部妥善处置闲置存量土地有关工作视频培训研究出台了三个方面18条政策措施。其中，关于规范收购收回方面：在“规范收购收回”方面，强调了应依法收回的情形，协商收回的可采取等价置换等方式，收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，但要量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务。在“如何收地”方面，自然资源部给政府有偿收回闲置土地设置了准线：须是非企业自身原因造成闲置或者土地局部未开发，且企业无力继续开发、也难以转让的土地。若是企业原因导致超期未动工两年以上的土地，政府应依法无偿收回。收回闲置土地的关键在于土地收购的价格标准。自然资源部拟建议，可以参照市场评估价格，也可参照原地价款、利息及经审计的开发建设直接投入，确定补偿标准。城市政府和土地使用权人要在市场化、法治化的基础上充分协商，但不能简单按照市场评估价来收购，“企业该承担自身损失的就要承担损失”。…各地可在文件指导原则下自行确定收回标准，充分考虑企业拿地成本、市场变化、开发状况等。收回存量土地后，自然资源部鼓励地方政府优化规划条件后重新供应，明确收回土地优先用于保障性住房。如果地方政府收购存量土地用于保障性住房，其回收价格不能高于保障性住房售价扣除建安成本和合理利润后的水平。5月17日

国务院政策例行吹风会妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施一是允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求；二是促进市场流通转让，发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发；三是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。9月24日

央行发布会在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持。这项政策我们和金融监管总局还在一起研究。去库存（退地）：越秀近期在广州实现退地回收资金120亿元，均以票据形式补偿，用于再次购置土地；广州完成退地后或有更多城市将效仿推行首次拿地时间地块现状退地情况退地票据安排2021年4月，【广龙路一期地块】出让，起始价18.6亿元，规划建面62.3万平方米，越秀底价获取。广龙路一期项目合计13宗地块，并须负责按要求建设广州市重点工程（项目），建设金额为人民币约68.6亿元。此次广龙地块回收的是其中三幅土地（ab0805110、ab0805117、ab0810104），占地面积12.1万平，这3宗地块尚未开发。2024年8月30日，越秀发布公告表示，政府出于公共利益收回土地，广州市土地开发中心已进行规划调整，拟将广龙地块的用途由住宅用地变更为公共管理与公共服务设施用地，以70亿元收回，补偿以应付票据的形式。（补偿金额参照越秀地产已支付的地价和作出的投资金额及应计利息）全数用于日后收购位于广州的地块2021年9月，【番禺区新造镇创新城暨南大学北侧地块二】出让，起始价50.05亿元，规划建面21.8万平方米，越秀底价获取。项目含3万平方米商业设施，建成后由广州市番禺区政府指定单位按1500元/平方米的价格回购。拿地至今地块尚未开发。2024年9月2日，越秀宣布将广州市暨南大学北侧地块二的土地使用权交由土地开发中心收储，以50.03亿元回收。越秀预期会因土地收储而录得除税前亏损净额约174.4万元。由广州市土地开发中心及番禺区土地开发中心以应付票据的形式。全数用于日后收购位于番禺区的地块图：越秀2宗地块分布图广龙路地块暨南大学北侧地块二去库存（调规）：武汉明确加快盘活存量用地后，今年以来已有超10宗地块申请将商业用地调整为住宅用地出台时间政策名称存量用地盘活政策内容2023.9.9关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知(“汉十条”)加快盘活存量用地。对已出让尚未建设且没有法律纠纷的存量国有建设用地，由辖区政府组织开展土地收回和规划优化可行性研究，报市政府同意并按程序完善相关工作后，可重新实施土地供应。存量用地收回应符合相关规定，且规划优化后，可以满足公共服务设施和基础配套设施承载力、不影响重点功能区核心功能实施。2024.5.6关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知(“新汉十条”)盘活商办类用地和项目。对存量商办类开发用地和在建项目，按照规定程序推进“商改租”“商