国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）

国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）第一章

总

则第一条

为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条

本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿适用本办法。第三条

市人民政府负责本市行政区域内房屋征收与补偿工作。第四条

市住房保障与房产管理局是本市房屋征收部门（以下称征收部门），具体组织实施本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。主要职责是：（一）拟定征收补偿方案；（二）组织由被征收人和公众代表参加的征收补偿方案听证会；（三）牵头组织对拟征收项目进行社会稳定风险评估；（四）负责征收补偿费用的专户存储、监管与拨付；（五）对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记；（六）协调有关部门对拟征收范围内房屋及其他建筑等暂停办理相关手续；（七）会同有关部门对拟征收范围内的房屋及其他建筑等进行调查、认定与处理；（八）拟定房屋征收决定和补偿决定；（九）根据法律规定委托有关机构实施征收与补偿工作；（十）负责房屋征收补偿档案的管理；（十一）负责征收补偿资金和安置房需求数的测算工作；（十二）法律法规规定和市人民政府依法确定的其他职责。市发改、国土、建设、房管、财政、物价、监察、审计、工商、税务等部门和各园区、镇人民政府、办事处按照本办法的规定和职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。第五条

市房屋征收办公室（以下称征收机构）受征收部门委托具体负责房屋征收与补偿工作。征收部门可委托征收机构和各园区、镇人民政府、办事处共同负责房屋征收与补偿的具体工作。从事房屋征收实施工作的人员必须经过征收部门有关法律法规和相关知识的培训，合格后方可持证上岗。第六条

征收部门对征收机构在委托范围内实施房屋征收与补偿的行为进行监督和管理，并对其行为后果承担相应的法律责任。第二章

征收决定第七条

为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。第八条

确需征收房屋的各项建设活动，应当符合本市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入本市国民经济和社会发展年度计划，并报请市人民代表大会或市人大常委会讨论决定。第九条

房屋征收范围确定后，征收机构应对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积、无产权房屋等情况进行摸底、调查，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。调查中发现有未进行产权登记的房屋，由市城市管理行政执法局牵头并会同建设、规划、房管、国土等部门作出认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。在完成上述工作后，征收部门应拟定征收补偿方案，报市人民政府。征收补偿方案应当包括项目名称、征收目的、征收范围、实施时间、补偿方式、补助和奖励办法及标准、用于产权调换的房屋的地点和面积、签约期限、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期等事项。第十条

房屋征收范围确定后（市国民经济和社会发展年度计划确定房屋征收范围后或房屋征收补偿方案公布征求公众意见后），不得在房屋征收范围内实施下列行为：（一）新建、扩建、改建和装修房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）领取工商营业执照；（四）分户和户口迁入；（五）房屋和土地的转移变更登记；（六）其他不当增加补偿费用的行为。违反以上规定实施的，不予补偿。征收部门应当将上述事项函告具有行政管理权的规划、国土、建设、公安、工商、城管、消防等部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的函告应当载明暂停期限。暂停期限不得超过1年。第十一条

市人民政府发布征收决定公告前，相关部门应当履行下列程序：（一）组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不少于30日。被征收人需提交意见的，应持本人身份证明和房屋权属证明在征求意见期限内以书面形式提交征收部门；（二）在征求意见截止时间后10日内，将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布；（三）因旧城区改建需要征收房屋，被征收区域内超过50%（不含本数）户数的被征收人认为征收补偿方案不符合国务院征收条例和本办法规定的，应当组织被征收人和公众代表召开听证会，并根据听证会情况修改方案；（四）按规定进行社会稳定风险评估。第十二条

房屋征收决定涉及被征收人100户（不含本数）以上的，必须经市政府常务会议讨论决定。凡属旧城区改建和城中村改造项目的房屋征收补偿方案，均应由市政府常务会议讨论决定。第十三条

市人民政府作出房屋征收决定，必须具备下列材料：（一）发改部门出具的建设项目符合本市国民经济和社会发展规划的认可材料；（二）规划部门出具的建设项目符合本市城乡规划的认可材料；（三）国土部门出具的建设项目符合本市土地利用总体规划的认可材料；（四）经征求公众意见后修订的征收补偿方案；（五）社会稳定风险评估报告；（六）征收补偿费用的存款证明或征收部门与安置房建设单位签订的购房合同；（七）其他需提供的有关材料。第十四条

在履行本办法第十一条规定程序后，市人民政府在征收范围内发布房屋征收决定公告。公告应当载明征收补偿方案、现场接待地点、联系方式、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，其国有土地使用权同时收回。被征收人对征收决定不服的，可依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。征收部门和被征收房屋所在园区、镇、办事处应共同做好房屋征收与补偿的宣传和解释工作。第三章

征收评估第十五条

负责房屋征收评估的房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展工作，任何单位和个人不得干预。第十六条

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、面积、建筑结构、新旧程度、土地使用权和房屋权属性质等方面相同或相似的房地产。第十七条

房地产价格评估机构的选定按下列程序进行：（一）由征收部门向社会发布征收评估信息；（二）具有相关资质的房地产价格评估机构报名；（三）征收部门在发布房屋征收决定的范围内公布报名的评估机构名单，由被征收人协商选定。评估机构名单公布后5日内在征收现场登记被征收人的选择意见，50%（不含本数）以上户数的被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择成功，由征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业；（四）如协商选定不成，则由征收部门在报名的评估机构中推荐3个具有相应资质的房地产价格评估机构，公开抽签确定。征收部门应当在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。抽签过程与结果应当由公证机关现场公证。市房产管理部门应当每年公布有资质的评估机构名录，供被征收人选择。第十八条

负责征收评估的房地产价格评估机构必须现场对被征收房屋进行评估，通过拍照、录像等方式取得相关资料，逐户出具评估报告。房屋评估报告必须逐户送达，送达回执必须存档。被征收人应当积极配合房地产价格评估机构开展评估工作；拒不配合的，被征收人自行承担相应责任。第十九条

征收评估时应当结合被征收房屋的区位、用途、土地使用类型、建筑面积、结构、楼层、朝向、成新、配套设施等因素予以考虑。被征收房屋已经装修的，评估报告中对装修补偿费用应予单独注明。第二十条

被征收人房屋权属证书或土地使用证载明住宅用房，领取工商营业执照、依法纳税并连续经营一年以上，征收时房屋实际用途已由住宅改为非住宅的，评估时应当考虑房屋收益等因素。第二十一条

房屋评估结果必须在征收现场公示，公示期间征收部门应安排负责房屋征收评估项目的估价师负责解答被征收人对评估报告的异议。被征收人或征收部门对评估报告有异议的，可在收到评估报告之日起10日内，向作出评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核，房地产价格评估机构应当在5日内给予答复。评估结果发生变化的，出具复核评估报告并送达申请人；评估结果没有发生变化的，应当出具书面答复并送达申请人。被征收人或征收部门对复核结果有异议的，应当在收到复核结果之日起10日内，向扬州市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。第四章

征收补偿安置第二十二条

对被征收人的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。搬迁费、临时安置费的具体补助标准由市物价部门制定。第二十三条

被征收房屋的建筑面积与房屋用途的认定，以房屋登记机关颁发的房屋所有权证标注的面积和用途为准；房屋所有权证未标注的或者标注的与房屋登记簿不一致的，以房屋登记簿标注的面积和用途为准。第二十四条

被征收人仅有一处住宅，且获得的货币补偿金额（不含搬迁补助费、临时安置补助费、装修和附属物补偿、搬迁奖励）低于征收最低补偿总价标准的，征收部门应当按照最低补偿总价格标准对被征收人给予补偿。征收最低补偿总价标准由市物价部门制定，并定期向社会公布。第二十五条

被征收人按照本办法第二十四条规定获得货币补偿后仍无力解决住房的，由征收部门在相应批次的安置房源中提供一套最小户型的安置房（建筑面积不小于50平方米）进行安置，50平方米以内不结算差价。如征收部门提供的安置房面积大于50平方米且被征收人无经济能力购买超出面积部分的产权，则由被征收人按本市公租房租金标准交纳超出50平方米以外部分的房屋租金。自征收之日起5年内，被征收人有权按征收时安置房价格购买其承租部分的房屋产权。第二十六条

被征收人符合廉租房保障条件的，可按规定优先申请廉租房。符合购买经济适用住房或购房政策性补贴保障条件的，可按规定的程序优先申请相应的住房保障。被征收人同时符合第二十五条和本条第一款规定的，只能选择其中一种住房保障方式，不可兼选。第二十七条

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。如被征收人选择货币补偿，征收部门按照被征收房屋的价值（不含搬迁补助费、临时安置补助费、装修和附属物补偿和搬迁奖励）增加20%的补偿。第二十八条

征收市房产管理部门管理或单位自管公有非住宅房屋，对被征收人只进行货币安置。第二十九条

被征收人住宅房屋选择产权调换的，征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。用于产权调换的房屋的价值由进行被征收房屋评估的同一房地产评估机构，按照与被征收房屋同样的方法、时点和技术路线等进行评估确定。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，征收部门应当提供改建地段或者就近地段的房屋。第三十条

被征收人选择房屋产权调换的，安置面积结算时按照以下规定执行：（一）低层房屋选择多层楼房的，每户增加靠户型安置建筑面积20平方米；（二）低层房屋选择高层楼房的，每户增加靠户型安置建筑面积40平方米；（三）多层楼房选择多层楼房的，每户增加靠户型安置建筑面积20平方米；（四）多层楼房选择高层楼房的，每户增加靠户型安置建筑面积40平方米。靠户型安置面积的价格为经市物价部门核定的安置房的成本价格。第三十一条

对改变住宅房屋用途的被征收人选择产权调换的，征收部门应当提供住宅房屋进行产权调换。第三十二条

以划拨方式取得土地使用权的商业、工业、办公、仓储用房，应当按照有关规定，在被征收人货币补偿金额中扣除土地收益金。以租赁方式取得土地使用权的商业、工业、办公、仓储用房，应当按照有关规定，在被征收人货币补偿金额中扣除相应土地价款。第三十三条

征收非住宅房屋，征收部门应当根据设备拆装、运输所发生的费用支付被征收人搬迁补助费。征收生产用房，对其大型设备、设施的拆除、安装、搬迁费用，由专业机构评估确定。第三十四条

对在征收公告规定期限内搬迁让房的被征收人，给予搬迁奖励。具体奖励标准由征收部门在征收补偿方案中予以确定。第三十五条

产权调换房屋的层次，由被征收人按照搬迁让房的顺序号依序自主选择，搬迁让房的顺序号应予公示。第三十六条

征收部门应按以下规定支付临时安置补助费：被征收人选择货币补偿的，征收部门应当向被征收人一次性支付6个月的临时安置补助费。被征收人选择产权调换的，征收部门应当按实际过渡期限向被征收人支付临时安置补助费。过渡期限自被征收人腾空交付房屋之日起计算，一般不超过24个月。因征收部门的责任延长过渡期限的，除当事人另有约定外，从逾期之月起，征收部门应当按照下列规定给被征收人增付临时安置补助费：被征收人自行解决过渡用房的，延长时间在12个月以内的，增付1倍临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付2倍临时安置补助费。产权调换房屋面积小于被征收房屋合法面积的，未选择产权调换安置的合法面积部分按货币补偿标准执行。第三十七条

符合以下三种情况的即视为房屋征收部门已履行了先补偿、后搬迁的义务：（一）实行货币补偿的，货币补偿资金已经专户存储，被征收人可随时支取；（二）实行现房产权调换的，征收部门已确定安置房源，待被征收人搬迁完毕后即可办理交付手续的；（三）实行期房产权调换的，征收部门可以在协议确定安置房房源后要求被征收人搬迁，待安置房竣工后按约定交付房屋。对被征收人给予补偿后，被征收人应在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。第五章

征收补偿协议第三十八条

征收部门和被征收人应当按照本办法，就补偿方式、补偿金额和支付期限，用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业经济补偿费、搬迁期限和过渡期限、土地使用权收回等事项，订立征收补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。第三十九条

签订房屋征收补偿协议后，被征收人应当将被征收房屋的土地使用权证、房屋所有权证、国有拨用房屋使用证等一并缴回，有关部门应当及时办理注销手续。对非全部征收的房屋或土地，由征收部门到原发证机构办理变更登记，并将变更登记后的证照交还被征收人。第四十条

征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收人不明确的，由征收部门报请市人民政府，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。第四十一条

征收补偿决定书应当载明以下内容：（一）补偿方式；（二）补